パークハウスつくば研究学園 Part6

[匿名さん]

真剣に検討している方たちで引き続き意見交換をしていきましょう。
なるべく物件そのものに関連した情報を、紳士的に書き込むようにしましょう。
エリアねたはまちBBSへどうぞ。
地域比較は関連スレかさもなくばバトル板に自分で立ててください。

■過去スレ
Part 1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part 2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/
Part 3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25131/
Part 4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25070/
Part 5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25031/

■住民板のパークハウスつくば研究学園スレ
Part 1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47022/
Part 2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53559/

■関連スレ
[免震・制振]茨城県の地震に強いマンション[都内勤務]
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25033/
TX沿線茨城区間について
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25030/
つくばのマンション
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25058/
つくば周辺では　一戸建て？　マンション？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25103/


施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[498: 匿名さん]

>494

態々有りもしない７５㎡を引き合いに出しているところが実にいやらしい、これは値引き
額の金額の９００万円を現状のモデルルームの値引き額とダブらせたいからと思える。

それ以前にここって、元々３，０００万円～７，５００万円まで実に２倍以上の開きがある
から値引き額なんて関係無く価値観に違いは有ると思います。でも、価格が一律だったとし
ても建替え等になればすんなり行く訳ではなく494の書いている内容はタダの嫌がらせの粋
を出ていない。

大体、ここを建替る時の心配する前に自分の寿命を心配した方が良いと思う。今３０歳とし
ても１００歳位だよ。４０台の人なら長寿日本一も狙えるぜ（笑）
多分、被災したときとか言うんだろうなと予想。

それよりも、心配するなら物件価格が安すぎて所得が低くても買えてしまう様な物件の方が
修繕や管理費の問題が発生しやすいのではと思う。


それとね。数えてみようと言っても物干しは殆ど見えないよ。エアコンのスリーブも妻側な
ら見えると思うけど。北側からエアコンの屋外機の台数をカウントすると言う手も有ります
が駐車場が邪魔だったり上はやはり見ずらいから大変かもね。ガンバ。


でも、ただのコピペをしただけですからどう取ろうが読み手の自由で情報を提供しているだ
けですとか言うのかな。

[499: 匿名さん]

496さん

>収益価格から見た買ってはいけないマンション

じゃなくて、「投資家が買ってはいけないマンション」とした方が良かったですね。
497さんが住むために買いたい人だったとしたら、つまらない誤解をされてしまった
かも知れませんよ。

賃貸物件と分譲物件が、同じみたいな言い方も誤解を招きそうです。

[500: 匿名さん]

>>490

>内装とか電気機械類の保証は１年ですか？

基本的に２年です。電気の配管配線、給配水管・洗面ユニット便器・ユニットバスなどの漏水は５年です。
機器は、メーカー保証書によると言う事です。インターホンは、２年でした。

[501: 匿名さん]

４９８は悲しいことに住民でしょ。４９４に対してのレスだけど、実に嫌らしく気持ち悪いカキコですね。自分ではわからないだろうけど。住民のはじですよ。
４９４はあなただけに言ってるわけではないからね。被害妄想です。ネガレス（てもないけど）にそうむきにならないで。滑稽で笑えた。
パークハウスの価値をいろんな角度から検証してるレスは興味津々です。
違っていると言うならあなたこそ正解を具体的に示してね。お願いします。

[502: 匿名さん]

いやらしい投稿をするＡ、それを批判するＢ。

しばらくするとＡを庇いつつＢを非難するＣ登場と言うパターンが最近目に付くね。
匿名掲示板だから誰が書いているのか分からないけどさ。


>501

パークハウスの価値じゃなくて一般論を無理やり当てはめようとしているだけにしか
見えないよ。それも、かなりいやらしい角度でね。

現地を見ていないからあんな事書けるわけで信じて数えに来た人がいたら可愛そうじゃ
ないの。そう言う事まで考えて書いてあげて欲しいね。

[503: 匿名さん]

収益価格という評価法があるのですか。なるほど。。
投資家より検討者にとって大変参考になり得ますよね。こんなことは投資家にとっては常識でしょ。

[504: 匿名さん]

一般論と誰でもわかるし、敢えて反論することでもない。パークハウスに当てはめてるのはだれでしょうね。
だから被害妄想。

[505: 匿名さん]

損益価格で評価すると利益が出るかどうかは判断できますが建物の質と言うか良し悪しはどう加味されるのですか？パークハウス以外にはサーパスしか無い現状で学園駅周辺の賃貸物件とゴッチャ混ぜに考えても良いのでしょうか？
そこのところが良く分からないので詳しく教えてください。

[506: 住民さんへ]

嫌らしい角度の書き込みは辞めてください。パークハウスをおとしめるのはやめてくたさい。よろしくお願いします。って言ってるの気付いてくだい。

[507: 匿名さん]

その誰でも分かると言う一般論をあえてここにいやらしい角度で書く意図はなんなんでしょうね（笑）

一般論なら他にも物件があるのにどうしてここに書くんでしょうね？どうしてかな。しかも、買っては
いけないとかってタイトルの内容を態々選んでね。

余程、ここの物件が気に成るんですね。あっ、今度は、自意識過剰って言われそうだ。

[508: 匿名さん]

>504

ここに書くこと自体が、一般論といえどここに当てはめていると言う事に成るのに気付かないのでしょうか。
当てはめたいからここに書くのと違うのかな。

何となく書きたくなったから書いたら偶然ここだった。にしては、いくつも偶然が続くものですね。
みらい平やガレリア、みどりのでは見かけたこと無いから凄い偶然なのかも。

[509: 匿名さん]

気になるから書くのだろうね。一般論を書かれてなぜそうむきになるの？ここでは住民さんのカキコが煽りになってますね。彼はあなたたちの為に書いてるわけではないでしょ。荒らさないでくださいよ住民さん。パークハウスをおとしめないでください。

[510: 匿名さん]

問題は一般論かどうかじゃなくて内容や書き方なんじゃないの。
気に成るより暇だからにしか見えんな。

[511: 匿名さん]

だから被害妄想だって
パークハウスをスポイルしてるのはＢとＤの住民

[512: 匿名さん]

数人の住民さんのキャラがパークハウス全住民キャラとはならないだろうけど、そう見なされたら困ります。気をつけましょう。

[513: 匿名さん]

Ｄって誰？と言うかどれって聞くべきか。512は、偽住民だって分かった。ＡやＣの味方をする住民が居るとは思えんから。Ａと愉快な仲間達Ｃに類する人とＢに類する人じゃないの。

愉快な仲間達は、Ｂの意見に対してはぐらかすだけじゃなくてちゃんと答えてあげるとＡの情報としての価値が上がると思うよ。

[514: サーフィンファン]

どうしたんですかこの伸び方は...494は例によってコピペですよ。読んだことある。モラルがないなあ。住民でも偽住民でもかまいませんが、荒らしているのがどのレスは一目瞭然です。ロ兄が感じられますから。もしくは脊髄反射してしまっているレス。あたまでちゃんと考えて書いているように見えません。
あとカキコって...大人の板（ですよね？ここは...）でちょっとイタい。

[515: 匿名さん]

不動産を買う。おそらく人生の中で一番高い高価な買い物だと思います。

高い買い物をする時には、いろいろな角度からその物を検証します。
例えば、物件に付いている価格は適正なものなのか？
自分のライフスタイルに合っているのか？など。

ライフスタイルは人それぞれ違いますが、適正価格かどうかはほとんどの人
（自分が納得できる部分がある場合は別ですが。）に共通します。

以前にも書き込みましたが、収益還元方というのは一つの目安です。
これは資産というよりも、将来的にローン破綻を避けるための一つの目安です。
「ローン借入額を収益価格以下に抑えれば、ローン破綻のリスクも避けられます」

上記の記載はどの不動産にも共通する基準で、パークはそれ以外に考えなければな
らない事が出てきました。

①駐車場問題
②売れていない事による、資産価値の下落
③現住人のとの人間関係

高い買い物だけに、色々な情報を集め、後悔しないようにしたいと思っています。
何か良い情報が有りましたら、お互いに情報交換をしていきましょう。


※この板は、情報交換する場所です。人の書き込に対する批判はバトル板でお願いします。

[516: 匿名さん]

ネガティブな話は、検討者にとっては有益な情報になる。（このサイト運営者の方の話）


これからパークハウスを買う購入者にとって、売れない理由（ネガティブな情報）を探す事は、優位な条件を引き出せるチャンスにもなります。

パークハウスは現時点で売れ残りが多数あります。これだけ売れ残りがあるという事は、売れない理由が何処かにあるはずです。

現住人にとっては、聞きたくないネガネタも多くなると思いますが、私達検討者にとっては、その全てがポジネタなんです。

もちろん購入した時点で住人になるわけですから、購入した時点で聞きたくもない話になるとは思うのですが、
あくまでもこの板は住人板ではなくて、購入検討者の板。それを理解しなければいけません。


最近、ある特定の住人の方の書き込みを見ていると「投稿いている「人」自体、つまり人間性や人格を否定・批判」です。

「投稿している「人」自体、つまり人間性や人格を否定・批判することは、購入検討者にとって有益な情報にはならないばかりでなく、
相手の方や関係のない第三者を不快にさせ、また結果としてスレッドが荒れる結果になります。」このサイトの運営者の方の弁


利用規約を良くお読みになって、それを理解した上での書き込みをお願いします。

http://www.e-mansion.co.jp/faq.html#2

[517: 匿名さん]

元三菱地所社員、苫米地英人曰く、
「メガネを外して目の前にある世界を見れば、新たに見えることがいっぱいあります。みんな分厚いメガネをかけている。それは自分の過去の体験、記憶でできているメガネです。己防衛本能が、知らず知らずのうちに、自らのいる社会や空間を守ろうとしているのです。その本能を横にちょっとよけて、メガネを外して見てほしい。自分で思い込んでいる以上に、できることはいろいろあるんですよ。」と！

知らず知らずのうちにパークハウスを守ろうとしているのですね！
それは…しかたないことですかねぇ…

[521: 匿名さん]

マナーの問題。ソースを示すだけでいい。環境によっては課金に影響するから長文を読みこまされるのは荒らしと変わらない。

[522: 匿名さん]

適正価格って、ここは既に、超安値で土地を買った穴吹のサーパスと同じ位の坪単価じゃないですか（モデルルーム価格はサーパスよりも安い）
適正価格どころか、地所にとって出血大サービスの大赤字ですよ。
コストパフォーマンスで言うなら賃貸にはかないません。
ここは、免震、高層、地所ブランドの分譲マンション、つまり贅沢品。
ベンツを買うのに軽自動車と比較して、適正価格になっていない！と思うくらいなら軽自動車を買った方がいい。

[523: 匿名さん]

では、地所の１００㎡前後の分譲マンションが２２００～２５００万円で売っているところを教えて下さい。

[525: 匿名さん]

普通の駐車場ですよ　つくばのマンションでは恵まれているほうでしょう

[526: 物件比較中さん]

急激に伸びているけど中身は
>>470
>>488
だと十分安くなってきたみたいだけど
>>496
>>497
だとまだ下がりそうだ

どちらが参考に成るかってことでいいのかな。
後者優勢みたいだね。安いって言う話の方が嬉しいもんね。

[527: 匿名さん]

>後者優勢みたいだね。
積み立てからみた考え方はどこか前に出ていましたが、2000万円台が適正と言っている人たちの理論的な根拠はまだ見かけていない気がします。投資物件とみなすのは無理だという議論は散々既出ですが、どちらを参考にするかは自由です。

[529: 購入検討中さん]

私もコピペでも、パークハウスに関するレスでもっとも有意義に感じました。
一般論だからこそ、他の物件にもあてはめられる、またこの物件があてはまらないとしたらなぜか？、といった見方で考えることができました。
マンション購入の一検討者として。

【テキストの一部を削除しました。管理人】

[530: 匿名さん]

不動産の場合、「騙された」といえるようなケースも
たいていは合法です。
つまり、実質的には「騙している」相手の罪は問えません。

例えば、「このマンションは絶対に値引しません」という
担当者の言葉を信じて、売り出し当初の定価で買ったのに
1年後には3割引で売られていた・・・なんていうのは
いってみれば詐欺みたいなものですね。
中古価格だって、新築に連動するので
購入直後から急激な資産劣化に悩まされます。

でも、こんなこと・・・実は業界ではごく当たり前。
そういう営業トークを信じる方がおバカなのです。

だいたい1年も経てば、販売センターの担当者は、
ほぼ全員が変わっていて、言った本人は退社しているかもしれません。
「アレはあいつが勝手に言ったことで、会社の方針ではありません」
といってしまえば、ほぼ合法。

信じる者は・・・騙されるのです。

大手でも、平気でこういうことをやりますから。
考えてもみてください。
「今後も値引しませんか？」と客に聞かれて
「いいえ、半年後は値引するかも分かりません」
なんて、営業マンが答えられるはずがないでしょ？

営業担当者の話を鵜呑みにせず、よく考えてください。

あなたと家族にとって「住まい」を手に入れるのに、
ビギナーズラックなんてまずはありませんよ。
特に今の時代は。

自分のアタマで考える。
それができないのなら、できるようになるまで勉強する。
それが、失敗しないための最善策です。


http://sakakimr2007.blog15.fc2.com/blog-category-3.html

[531: 匿名さん]

５２９さんは、考えた結果何か導き出されたのですか？

コピペの内容は、確認できないような事ばかりだと思うんですが。

[537: 匿名さん]

>>514サーフィンファンさん！
いま、ズーッとあらためてここ２、３日のレスを読まさせて頂きました。そんななかであなたのレスが一番気になりました。
あなたは住民さんとおもいますが、そうだとしたらとても悲しいレスです。分かりますか？
検討者は少しでも安く買おうとします。真剣です。当然ですよね。
あなたのレスみててなんか悲しくなりました。
わかりますか？
ＰＨが早く完売なることをねがってます。

[538: 物件比較中さん]

駅近であることと、割と広々、構造なども悪くないかということで関心をもっています。ただ、研究学園駅は、新市庁舎とショッピングセンター以外に何もないような気がするのですが、他に公共施設や文化施設ができる予定はあるのでしょうか。また、駅の南側の計画はどうなのでしょう。知っている方がいらしたら教えてください。

[539: 匿名さん]

南側と言うのは公園の南側それともサイバーダインの周辺でしょうか？
今の所話は、聞かないです。

そう言う事ならここより↓を覗いているほうがいいですよ。

つくばであれこれ
http://lsupport.tsukuba.ch/

文化施設が、出来るとしたらどう言うものが希望ですか？
図書館とかなら欲しいですが。

[540: 物件比較中さん]

公園も含め、漠然とでした。駅の南に限りませんが、駅周辺地区の開発のコンセプトがあるのかなと思いまして。

図書館は必須ですね。あとはアートスペースやギャラリーのようなものとか、市民サークル活動などで使えるスペースのようなものとか？（まあ、駅近なんだからつくば駅に行けばよいのかもしれませんが。）
もちろん公園や歩行者道路の環境なども関心あります。

以前パークのモデルルーム見学に行ったとき、共用空間に地元の陶芸愛好者が作った作品をギャラリー風に展示するコーナーがあり、好印象でした。マンション自体はかなりポジティブに検討していますが、周辺環境はどうなっていくんだろうかと。

つくばであれこれも、たまに覗いてます。

[541: 匿名さん]

５４０さん
市庁舎の西側に広大なスペース（敷地）が確保されていますので、将来はここに文化?施設やコミュニティ施設ができるのではないでしょうか。

[542: 匿名さん]

＞＞ここの駐車場は何が問題なんですか？

さくらレジデンス前の駐車場は、さくらレジデンスに住む人が使うであろう駐車場です。
そのほとんどが機械式駐車場です。
さくらはパークの中でも5000万以上の物件で、比較的高額所得者がターゲットと思われます。

そこで問題なのは、
「車は趣味趣向や家族構成により様々なニーズがあり、排気量が５ナンバーでもサイズだけ大きくなって３ナンバーとしている車も多く、世の中のニーズと機械式駐車場の規格にギャップが出てきています。
実際、このような理由から近隣の平置き駐車場を借りる人が増えたため、マンションの機械式駐車場は利用者が減っており、便利で高さに余裕がある最上段以外は空いた状態、というところも少なくありません。」

特に高額所得者は車に対しての趣味趣向の度合いが強く（高級車に乗る方が比較的多い）、平置き駐車場を希望する方が多いと予想されます。

今現在、さくらレジデンス前の機械式を希望し、駐車している車は見受けられません。
それは、機械式の不便性を皆が認識し、希望しないからだと思われます。

私もパークを購入した際は希望するつもりはありません。



もう一つの問題は以下の通りです。

ここで、機械式駐車場の修繕に関わる費用を考えてみましょう。建物外壁の修繕や給水管排水管、エレベーターなどの維持保全に費用がかかるように、機械式駐車場にも費用がかかります。

あるマンションでおこなった試算です。

３段式で屋根の無い１５０台の機械式駐車場を持つマンションの長期修繕計画を作成してみると、３０年目までに、

1.塗装に掛かる費用　　　　・・ 49,840,000円

2.部品交換等メンテナンス費用・ 47,970,000円

3.全面的な更新に掛る費用　・・179,400,000円


合計　　　　　　　　　277,210,000円となりました。



277,210,000円÷30（年）÷150（台）÷12（か月）

＝5,134円／月・・・これは常に150台が埋まっている場合の試算です。最上段だけしか入っていなければ、×３倍＝15,402円／月が、月々の駐車料金から積立られなければならないことになります。一度、試算してみてください。


また、月々の駐車料金は規約により、かなりの額が管理費に繰り入れられているマンションが多く、機械式駐車場の維持保全に関わる費用が修繕積立金の足を引っ張っているケースが多いので、早めの検討をお勧めします。


『機械式駐車場の維持保全に関わる費用が修繕積立金の足を引っ張っているケースが多いので』

入居者が積み立てる修繕積立金の足を引っ張る可能性があるという事は問題ではないでしょうか？


＞＞ここの駐車場は何が問題なんですか？

逆にお聞きしたいのですが、色々な試算や資料を見る限り、私は問題ないとは思えないのですが、
524さんの問題ないと思える、紳士的なご意見を是非お聞きしたいです。

よろしくお願い致します。

[543: 匿名さん]

追記

車を買うのに、見た目や趣味趣向より、車幅や重量をまず考えないとならないなんて、嫌じゃないですか？


こんな事例もありますよ。

マンションの管理組合から、車幅が３センチオーバーしているので、契約を解除するか、車を買い替えるように、という通達をもらいました。管理組合としては、駐車機メーカーが示す高さ、幅、長さ、重量をもとに駐車場使用規則を定めており、それをオーバーしている車を認めることはできないということで、全車両について見直しをおこない、規格外の車について、通達を出したようです。契約時には車検証を提出するものの、車を買い替えた時はそのまま契約書に関わるものではないため、徐々に規格外の車が増えてしまったための策でした。

[544: 匿名さん]

やはり機械式駐車場がさくらレジデンスの高級感をスポイルしてますよね。ベンツのＳクラスは到底無理ですから。車好きのひとはけやきレジデンスに行くでしょうね。

[545: 住民さん]

さくらの平面駐車場のことは、実際に足を運んでいれば当然知っていると思いますが・・・。

それにさくらを買ってもけやき前の駐車場を借りてもいいんですよ。

[546: 匿名さん]

すべて機械式ではないこともけやきの駐車場を使えることも知ってますが…。限られてますし…遠いですからやはり不利ですよね。
ま、早いもん勝ちだろうけど。それもなんかなぁと思っちゃいますよね。

[547: 匿名さん]

問題は、何処に停められる停められないじゃなくて、駐車場に空きが出た場合、修繕積立金に影響が出るところです。

修繕積立金に不足が出た場合、不足分を補うのは住人、つまり修繕積立金が増額になるということです。

機械式駐車場は人気がなく、おそらく空きが多数出ると思われます。
さらに、さくらは高額ゆえに人気がなく、人気がないということは、売れるのも最後、ましてや機械式の駐車場しか残っていなければ、なお売れない。

売れなければ、この先の販売計画（バルグセール・賃貸に出る可能性も）にも違いが出てくる可能性が高い。
そうなると、資産価値の急速な下落等々の心配も出てきます。

その辺の事も考慮に入れなければならないと言うことです。
つくばは車社会ゆえ、きっても切り離せない駐車場問題。

どうにか良い方法があれば良いのですが。