パークハウスつくば研究学園 Part6

[匿名さん]

真剣に検討している方たちで引き続き意見交換をしていきましょう。
なるべく物件そのものに関連した情報を、紳士的に書き込むようにしましょう。
エリアねたはまちBBSへどうぞ。
地域比較は関連スレかさもなくばバトル板に自分で立ててください。

■過去スレ
Part 1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part 2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/
Part 3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25131/
Part 4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25070/
Part 5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25031/

■住民板のパークハウスつくば研究学園スレ
Part 1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47022/
Part 2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53559/

■関連スレ
[免震・制振]茨城県の地震に強いマンション[都内勤務]
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25033/
TX沿線茨城区間について
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25030/
つくばのマンション
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25058/
つくば周辺では　一戸建て？　マンション？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25103/


施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[448: 匿名さん]

少し安く見積もって、坪単価８０万円で施工したとき１００㎡で２４００万円です。土地台を加えるとガレリアベールだったら３２００万円です。パークハウスの場合はガレリアベールより土地購入代金が高いときいてますが、この場合、最低でも３５００万円で売り出さないと儲けは無い計算になります。
それより安ければお買い得です。
デフレが進んでますがデベに限らす製造メーカーは青色吐息です。可哀相ですよ。

[449: 匿名さん]

デベの地所は平均３５００万では儲け無し。３千万円以下では大赤字ですね。２千万円など論外ですよ！そんなことになったら即買いですが！！

[450: 匿名さん]

今後の動向ですが、パークの売れ残りの部屋が、どこかの賃貸業者に売り出され、賃貸になった場合は問題点が出てきます。

「「区分所有法」「マンション管理適正化法」」という法律で、貸主が所有戸数だけ議決権を持つ事になります。
物事を決める際の決議には50％の票が必要になるとの事なので、賃貸業者の意向如何では、規約等々の変更もあり得るということになります。

まあ、賃貸になるかどうか、私達にはまだまったく判りませんが、その事も含めて、交渉の際に地所に確認した方が無難かもしれませんね。


つくばのシンボルというか、一番便利な街になる事は間違いないですよね。
マンション購入者の60～70％が地元住民であることから考えれば、価格が下がれば売れる事は間違いないと思いますが、現入居者との兼ね合いを考えると、今の販売方法では無理でしょうね。

地所さんも今後あの手この手を考えている事は間違いないので、今後の動向を見ながら良いタイミングで納得いく価格で買いたいと思っています。

[451: 匿名さん]

つくばでは、マンションはこれからはデベが工務店をたたいて建てるだろうし、グレードを落とすかして１５百万円から２千万円台で売り出すだろうね。そうしないと買手が付かないでしょうから。そうなるとハイグレード仕様で建ったパークハウスなどは新古マンションになっても価値はある。
くさってもたいがいい。
マンションは保存が良ければくさらないからね。

[452: 匿名さん]

＞＞大赤字ですね

大丈夫ですよ。地所は大きなバックボーンがあるし、都内では圧倒的な人気のある物件も多数あります。

ここで大きな損害を出したとしても、どこかで必ず取り戻す事が出来ますから、私達が心配する事は無いと思います。2000万を論外なんていわないで、しぶとく交渉して、是非2000万で購入してください。

ちなみに、業者に払い下げる場合の相場は50%だそうです。夢ではないですよね。
半年前の非常識（値下げの話）が、今は常識になってるんですから。
誰もが予想しない事が、起きる可能性がありますよ。

[453: 匿名さん]

パークは賃貸にはならないとおもいます。つくばで月家賃２５万とか付けたら借り手はほとんどいませんから。
３千５００万円のマンションは最低でも２５万円とかで貸さないと儲けはないです。
ここが２５００万円になれば賃貸の可能性は出てきますが。
だからこそ永住する気で買わないと！ここはね。

[454: 匿名さん]

当初定価の３割引きが目安でしょう。さくらなら３５００万円！ここまで下がると即完買でしょ！！

[455: 匿名さん]

書いた本人が言うのも何なんですが、私も賃貸というのは可能性は低いと思います。
だからこそ、何か不気味な感じがしてならないんです。

このまま、一戸一戸地所が売っていくって考えた場合、広告や人件費等々の経費も膨れ上がる一方だし、
管理費等々の経費の負担も相当の経費負担、販売する上での費用対効果を考えると、既に費用対効果が無いことは明らかだから、どういう方法か想像も付かないけど、手放す方向で考えてるんじゃないのかなという気がして成らないんです。

[456: 匿名さん]

ミレニオの山万さんは残り一括で売却したようですね。来春新価格で販売するようですが、地所さんは面子にかけても最後まで責任持つとおもいますね。
天下の三菱地所ですから！

[457: 匿名]

この辺で家具屋さんを見つけられないのですが、入居者の皆さんはどこで揃えましたか？おすすめのインテリアショップや家具屋さんを知っていたら教えて下さい！

[458: 匿名さん]

購入を検討する側としても、三菱地所さんが最後まで責任をもって販売してもらわないとと思いますが、企業というものは利益を追求する集団ですので、今後の動向を注意しながら情報を収集していきましょう。

[459: 匿名さん]

>>457さん

この板にリンクが貼られてる契約済み２さんによるまとめのHPに書いてあるので参考になると思いますよ。
あとは、つくば市要にあるStyleShopもけっこうおしゃれな家具が置いてあります。

[460: 匿名さん長文ごめんなさい]

50%で再販に投げ売るのって、回す現金が逼迫している業者さんでしょう？それも、再販がまとめて買ってくれるからこそ単価が50%になるわけでしょう？再販はそれに利益を乗っけるのだから、末端は50%じゃ買えませんよね？個人が三世帯家族で３戸買いますって言ったって、2000万円にはならんでしょう。

三菱地所はグループにメガバンクを持っているんだから、いろいろと融通がきくんじゃないんですか？しかもマンション専業じゃないし。別の財閥系デベは売れ残りがどれだけあっても、竣工後いくら時間が経過しても、平気で値引きなしで売ってるじゃないですか。あれはなぜですか？利益の最大化は微妙かもわからないけど、最適化はまだまだ数年のスパンで調整可能だろうと想像します（根拠はないですよ）。

確かに三菱地所は竣工後在庫を減らす方針と報道されましたね、そして某会員に一部のパークハウスの大幅値引き販売の紹介があったようでしたが、それだって50%には程遠かったでしょう？それに、この物件についてそのメールを受け取った方はいるんですか？

予想が外れたって責任取る必要ないし、勝手に想像を書き散らしたって取捨選択するんだからいいんだけど、都合のよすぎる予想はどうかと思います。機会の利益や期限の利益なんてほんと、人それぞれなんだから。そういったことを踏まえていて、「なるほど」と頷ける書き込みが読みたい。あと、NTT都市開発さんのことも忘れないでね、っと。

[461: 購入検討中さん]

460さんへ

基本的に、ここで得た情報は、どう理解しようが個々の責任においてということが大前提なので、
誰がどうとらえようと、それは情報を得た人間の責任ということで、ご理解願いたいです。

過去を見ても、ネガレスだけではなくてポジネタに関しても、今の現状とは違うことが書かれていました。
ネガティブてきな予想だけを非難するのはどうなのかと思いますよ。

もし非難するのであればポジネタ・ネガネタ双方にするべきです。（割引販売はしないとの情報で、迷惑した人もいるでしょう）


さて、本題ですが。

＞＞50%で再販に投げ売るのって、回す現金が逼迫している業者さんでしょう？

たしかにそれも再販に投げ売る理由の一つだと思いますが、利益という観念で考えるとそれだけではないようです。

売れないということは、販売するための宣伝広告費、インフォメーションセンターなどにかかる人件費や維持費、
そして最も大きいのが、売れていない住戸の管理費や積立金の負担です。

50％で売ったとしても、売らない時よりも損害が少なければ、企業としては当然売りにいくでしょう。




＞＞末端は50%じゃ買えませんよね？個人が三世帯家族で３戸買いますって言ったって、2000万円にはならんでしょう。


もちろん５０％で買える訳がありません。業者の利益がありません。
通常５０％で買い取り２０％付けて売るらしいです。ＴＯＴＡＬ７０％


しかしながら、価格改定と値引きは同じでないということはご存知でしょうか？

価格改定とは仮に4000万の物件があるとします。あまりにも売れないので3000万に価格を改定します。
実質値下げですが、値下げは割引ではなく、価格を4000万から3000万に変えただけ。
つまり4000万のものを3000万で買ったとしても、割引は０ということになります。

今後、パークも価格改定を行ったとすると。
仮に今現在3000万の物件が2500万に価格改定があるとします。
業者がその時点で50％で買い取ります。1250万
それに２０％の利益を乗せると2125万

ここまで来るかどうかは判りませんが、ありえない話ではないと思いますよ。ただの推測ですが。


＞＞三菱地所はグループにメガバンクを持っているんだから

三菱ＵＦＪも三菱地所も個々に独立した企業です。もちろん双方には双方の株主もいます。
よって、地所がメガバンクを“持っている”という表現はいささかおかしな話ですよね？

それに、同系列にメガバンクがあるということは有利ですが、何をしても大丈夫ということではありませんよ。
今のご時世大蔵省の目も厳しくなっているとの話も聞きますし、いい加減な銀行は後がないとも聞きますので、
現時点では地所と銀行は切り離して考えるべきでしょう。


＞＞財閥系デベは売れ残りがどれだけあっても、竣工後いくら時間が経過しても、平気で値引きなしで売ってるじゃないですか


どうやら世間の認識とは違うみたいですね。

http://homepage3.nifty.com/sakakiatusi/index.html_nebikihanbai_furonnt...

「住友不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所、野村不動産も実は、値引き販売を行っている」
ということです。時代の流れなんでしょうか。


＞＞それだって50%には程遠かったでしょう？

何の５０％なんでしょうか？主語がないので理解できませんでした。




まあ、いずれにせよ、買うのは個人個人なので、他人がいくらで買おうが、どの情報を信じようがいいじゃないですか。


なるほどと思えるような情報を、みんな探してるんですから、460さんも他人ばかりに頼るのではなく、自分自身で努力して探してみてください。

[462: 460]

あ、ごめんなさい。私は複数持ってます。見物してるだけなんです。ついでに、おまけ経験者です。
（まだ探してますけどね笑）
ちょっと解せない部分は、値下がるというのは検討者にとってポジネタなのかと思ってたら、そのようにおっしゃっている＞＞さんの投稿を、自分ではネガレスだと思っていらっしゃるらしいところでしょうか。とどのつまりは、購入済みの方を腐していると･･･。
とりあえず、行間もっと詰めてくださいな。

[463: 匿名さん]

>４６１さん

ごもっともです。
自分も不動産業界の端くれですが、
やはり借り入れで事業を行っている限り、一括売却による
資金化やオフバランスはどんな企業にも取り得る選択だと思います。
ただ、バルクセールはさすがに地所はやらないかと思いますが、
価格改定による摩擦やブランド価値の下落を防ぐための一括卸売却の可能性は
選択肢としては考えられそうです。
いずれにしても、このマンションの値付けは、収益還元的な値段ではなく、
コスト積み上げ（素地取得価格がかなり高額）＋プレミアム部分の利益上乗せ
で設定されていますので、つくば市にしては高額で需要価格帯としては、ちょっと
ミスマッチだったのかもしれません。
価格の大幅改訂をしなければ捌けない状況にあるので、後は売り主の判断如何でしょうが。

[464: 匿名さん]

462さん

あの、あくまでもここは情報交換のばなので、人の書き込みにたいしてだけの考察は、別の板でお願いします。

[466: 匿名さん]

>>465

当たり前のことですけど、マンション購入とはコンクリと鉄筋だけ買う訳じゃないですからね・・・

単なる荒らしでしょうから食いついちゃいけないのでしょうが、食いついてみました。

[468: 匿名さん]

そんなことよか、もっと有意義な情報よろしく

[469: 匿名さん]

ハードよりもソフト、原材料費よりも人件費の方が高いでしょ
５００円のラーメンに「原材料費は１００円しないはずじゃないか！」って騒ぎますか？

[470: 匿名さん]

ここの平均が、３１坪/部屋位。壱～参とさくらの坪単価を均せば１５０万位でしょ
うかね。

それが、５５０戸だから２５０億ぐらい。俗に営業利益が２割と言われているから
それを引くと２００億で土地は噂だと６０億ぐらいと言うことだからそれらを引い
て坪単価に直すと建物と付帯設備で８０万円/坪は良いところでしょう。

平均坪単価が、１４０万でも８０万円をちょっと切る程度かな。

[471: 匿名さん]

当たらずも遠からず。
いままでは工務店とデベが儲け過ぎていたことなるね！原価は土地代金をいれるとそんなものだろうと思うよ。

[472: 一見まともなことを言っているように見えても]

ダブルスペース＝過剰な文末感嘆符＞長文まるコピペ＞＞（パークハウスでなく）パークと呼称する
こんな感じでスルーするべき。

[473: 匿名さん]

坪８０万円だとしたら鹿島は儲けましたね。普通にだろうけど。今更、建設コストは値切れないから、地所さんが２割の儲けを捨てるしかないでしょ。
もし取得土地代金が６０億なら、５５０で割ると１戸当たり１千万円越えてるからかなり厳しいよね。

[477: 匿名さん]

原材料費が１００円のラーメンを５００円で売っていては店は潰れるよ
残り４００円は人件費＋テナント代＋設備、備品代＋宣伝広告費＋光熱費＋運送費＋税金その他諸々ですよ

原価を計算して何か意味でもあるの？

[478: 匿名さん]

やはり素地取得費が異常に高いと噂を聞いていましたが、
ここまで高かったなんて・・・。

これは売り主の需要見込み違いということでしょう。
仮にリーマンショックが無くても、高すぎて捌けなかったでしょうね。

正直、ブランドは落ちるが、隣のサーパスぐらいの販売価格で完売を
目指すライトな事業スタンスの方が良かったのに、リキを入れすぎたのでしょう。
駅前で空室だらけというわけにはいかないので、大幅価格改訂により、売り切ってしまう方が
いいとは思います。

[479: 匿名さん]

サーパスさんのほうが一等地ですが、仕入れ価格がパークハウスさんよりかなり安かったと聞いてます。土地代の差が価格にかなり影響してますね。パークハウスの高いのは仕方ないよ。

[482: 匿名さん]

原材料費が10円くらいなんじゃない？

[483: 匿名さん]

今は良くて安いものが売れてる。マンションも同じでしょ。新規分譲マンションは当分つくばには出来ませんね。新古マンションが売れ切れないことには何も始まらないでしょ。
いま工事してるのは賃貸マンション、アパートばかりですね。大和ハウス工業さんが駅前とイイアスの脇に７階建ての賃貸マンションを建ててますが、大和ハウス工業さん元気ですね。とくにつくばの研究学園駅界隈では。
年末商戦たけなわで、イイアスも大賑わいで車とめるのがたいへんでした。

[484: 匿名さん]

>>478
>>476

おせぇてください。

マンションなのに土地代が、一千万が異常って言うことですがこの辺りなら
いくらが正常なんですか。駅前商業地で。

サーパースも１戸辺りにすれば4～500万の間ぐらい。取得価格は、パークハ
ウスの３分の１位だったらしいけど。穴吹が、土地を買った頃は駅舎しかない
時だったのでリスクを取った分安く買えたとも読める。だからサーパスと単純
には比較できないと思う。

なら、平米幾らが妥当なんでしょうね。

470が、当たらずしも遠からずなら平均価格の２４％は異常と言うことなので
しょうか？

[486: 匿名さん]

>>485
あなたが書いているように、価値観は人それぞれなんだから、駅前に住みたい人に「馬耳東風」とは失礼な話。
結局自分の価値観を押しつけているだけ。

[487: 匿名さん]

>>485

>茨城なら、駅から少し離れれば土地現物が1000万円台で買えます。で、そこにどんな家を建てようと自由。

1000万と1000万台では、最大で２倍の違いがあるんだけど。

例えば１０００万円で買える土地ってどの辺り？少し離れればってどのくらい？駅ってどこの駅？

>今、四千から五千万だせば都内でも買えるんじゃないですか？

都内と言うのは、どの辺りの範囲？１００平米４ＬＤＫクラスが買えるの？



思うんだけど割高って言う人は、架空の数字を持ち出して意味の無い比較をしてないか？
立地についても駅の近くを必要とする人に離れれば何て言う比較は意味無いよ。

んっ？思う書き込みって沢山有るけどなるほどって思える書き込みって本当に少ないですよね。


それと３０年後に建替えって修繕計画の年数と何かを勘違いしてる？
メンテさえしっかりやれば今時のマンションなら修繕計画２周以上楽勝だと思うけど。

[488: 匿名さん]

サーパスの平均面積は、住民板の過去の書き込みから８９平米と言うことなので２７坪ですから
パークハウスの３１坪に換算すると土地代は大体半分くらい。物件価格に占める割合は１７％位。

坪単価１１０万円と言うことなので総額６１億円。営業利益が２割として土地代が９億ぐらいだ
から、建物と付帯設備で７０万円/坪位。

坪当たり１０万円の差をどう感じるかでしょうか。

サーパスの平均価格は、２，９７０万円。対するパークハウスは、同面積換算で４，０５０万円。
約１千万円の差です。

サーパスは、完成前に完売していますから値引きなんて無かったと思います。それでも割安
物件と言うことでした。

感覚ですが、大体２割程度引いてもらえばまずまず、それ以上ならラッキーと言う感じに成るの
ではと思いました。飽くまで平均の話です。

[491: 匿名さん]

>>489

>だけど、このマンションを造った人たちは、努力して少しでも安い物件を提供しようという気持ちが無かったことは確か。

どう言う部分がそう言う風に取れるんですか？

土地代は、しょうがないとしても坪８０万円が割高と言う事ですか？
この建物の仕様なら幾らが妥当なんでしょうか教えてください。

高いって言う人は、どう高いのか説明してくれないと本当に高いのかどうなのか判断できません。判断する知識を
お持ちの様なのは分かりました。できれば、妥当な価格を説明付きで教えてください。

[492: 入居済み住民さん]

茨城物件は、買った値段より高く売れないですよ。
定住するなら、今が買いかもです。
部屋の階数・間取りなんか気にしないのであれば、
あと一年待ちましょう。
年齢や銀行審査のことも考えたほうが良いですよ！

あと、も一つ言わせて下さるなら、ＴＸの駅近い
のは便利です。つくば市は暮らしやすいです。

ＴＸでも、柏の葉からはバカ高い！
やはり、ご自分のライフスタイルと縁がマンション購入には
あるんじゃないかなぁ～。
柏の葉だって、駅とショッピングセンター近いけど、中古で
売るときはかなり安物になる土地ですね。
やっぱり、常磐千葉なんですよね！

柏の葉なら都内。つくばなら研究都市・万博。かな…。

[493: 匿名さん]

↑492さん、大変判りやすい話です。


487さん
＞＞んっ？思う書き込みって沢山有るけどなるほどって思える書き込みって本当に少ないですよね。

貴方はいつも人の書き込みに対して批判ばかりしているけど、そう思うんだったら、自分自身でなるほどっていう話をご自身で探してきて、是非書き込んでください。

人の話に赤線入れるのは誰でも出来る事ですよ。それに、赤線の話は誰のためにもならないし、何の参考にもなりません。あくまでもここは情報交換の場であって、批判をする場所ではありません。

[494: 匿名さん]

買ってはいけない物件

建物竣工時に総戸数の半数以上が、もしくは入居開始から１年経過後も総戸数の１割を越える住戸が未契約の物件。
これはあくまでも目安ですが、結局のところこの目安を超えて売れ残っている物件は、はっきり言って明らかな“不人気物件”です。
いくら不動産不況とはいえ、新規の販売時にこれだけ低迷した販売状況ですと、将来の流通性や資産価値に多大な影響を及ぼす可能性が高いと言えます。
ちなみに何戸売れているかは、販売担当者の言う数字を鵜呑みにしてはいけません。必ず現地を確認しましょう。
バルコニーを見て、エアコンのスリーブが外壁に出ていない住戸や物干し金物に物干し竿がない住戸は入居者がついていない可能性が高いです。
こうした住戸を数え、実際の入居率を割り出しましょう。

これに加え、値引き額が当初の価格から坪単価で４０万円以上に達したら要注意です。
これは例えば７５㎡前後の３LDKなら約９００万円程度の値引に相当します。
買手にとってはこれだけの値引きはかなりの魅力になりますが、
集合住宅であるマンションにおいて、これだけの価格差は、
入居者層の違いによる価値観や経済観念の違いなどの各種弊害を導く可能性があります。
特に建物の修繕や建替えの検討にあたっては、この弊害が顕在化することでしょう。
そのため、購入価額に大きな差が生まれるような販売状況の物件は購入すべきではないでしょう。

[495: 匿名さん]

>493

何かを判断する時、何らかの判断目安とか基準的なものがあるから判断できる
のと違うのでしょうか。

「安く提供する気持ちが無い」と言うなら何故かを示さなきゃ情報としての価値なんて
無いに等しいですよ。そんなのたたの悪口と同じ。

価格の高い安いも同じ。どうして自分が、高いと思うのか安いと思うのかを示さなけれ
ば情報としての価値なんて無い。

485の最後の部分「高いと思いますよね？」なんて「何も判断する材料も無く出鱈目か
いてます」と同じじゃないか。

[496: 匿名さん]

収益価格から見た買ってはいけないマンション
　不動産の価格の見方の１つに、どれだけ対象不動産が収益を生み出すか、という考え方があり、この見方による不動産価格を「収益価格」と言い、収益価格を算定する方式を収益還元法と言います。
　マンションについても、「もし賃貸に出したらいくらで貸せるか」によって収益価格が算出できます。
　最近では不動産価格も右肩上がりの時代ではないので、資産価値重視の観点からこの収益価格がいくらになるかが重要になってきています。つまり、これからのマンションの価値は「賃貸に出したらいくらで貸せるか」で決まる、とも言えます。またローン借入額を収益価格以下に抑えれば、ローン破綻のリスクも避けられます。
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◎ 収益還元法で適正価格を求める
収益価格は
　　　収益価格＝想定年間賃料÷還元利回り
で得られます。
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想定賃料は情報誌・インターネット・地元業者などから対象マンションの妥当な賃料相場から調べます。
還元利回りは表面利回りを採用していますが、５％以上が望ましいと思われます。
例えば、周辺の家賃相場が１５万円の場合、
　　　収益価格＝（１５万円×１２ヶ月）÷０.０６＝２７００万円
となります。
　
この場合分譲価格は２７００万円以上なら高いと言え、下回っていれば安い買いものです。
（不動産鑑定の場合は収益は純収益、還元利回りも償却前と後があります。）

[497: 匿名さん]

パークハウスは管理費等々で4万とすると、
家賃11万管理費4万　総家賃15万

11万×12÷0.06＝2200万　

こんな感じでの試算（収益還元法）もあるんですね。

私達素人が高いか安いかを判断する、一つの基準にもなりそうですね。