パークハウスつくば研究学園 Part6

[匿名さん]

真剣に検討している方たちで引き続き意見交換をしていきましょう。
なるべく物件そのものに関連した情報を、紳士的に書き込むようにしましょう。
エリアねたはまちBBSへどうぞ。
地域比較は関連スレかさもなくばバトル板に自分で立ててください。

■過去スレ
Part 1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part 2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/
Part 3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25131/
Part 4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25070/
Part 5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25031/

■住民板のパークハウスつくば研究学園スレ
Part 1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47022/
Part 2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53559/

■関連スレ
[免震・制振]茨城県の地震に強いマンション[都内勤務]
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25033/
TX沿線茨城区間について
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25030/
つくばのマンション
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25058/
つくば周辺では　一戸建て？　マンション？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25103/


施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[441: 匿名]

最近の若い人は先の事など考えず生活している人が多く、頭金ゼロで買えるなら買っちゃえって言う勢いです。今後どのような生活が待ち受けているのかなんて知るよしもない。

[443: 匿名さん]

通学の距離として、法的にはこう定めれれています。

「通学距離の最大値については、文部科学省が全国一律の基準として小学校おおむね4km以内、中学校おおむね6km以内（『義務教育諸学校施設費国庫負担施行令』による学校の統廃合を行う際の適正な条件）と定めている」

ということは、2キロという範囲は通学可能であろういう判断が有るのではないかと推測できます。


ある学校の先生が現場で感じる話としてはということで、こんなことが書いてありました。（2.4キロ）

●厳しい距離だが、過酷というほどではない。
●お天気や荷物の量（もちろん、体調も）によっては、配慮が必要な距離。
●卒業まで続けると、健康や体力の面ではプラスが多いのではないか。
●通学距離が長いので、安全面の配慮は必要。通学路の危険箇所チェックは絶対に行う。


でも、現実的には通学路が長ければ長いほど心配の時間も長いので、親としても子供の負担としても
近いほうが安心ですよね。

[444: 匿名さん]

研学がつくばのシンボル・・・・
ありえない
ただの商業町です。
勘違いされぬように。
あくまで、つくばがシンボル駅です。
イーアス以外に何があるの？
（市庁舎は抜きね。ただの手続き処だから）
あっ　とりせんかー
確かにつくばにありませんね。

[445: 匿名さん]

＞＞縁のない方たちに売れ行きを心配してもらわなくても、たんたんと売れてることは実感できます。

縁のない方たちとは、具体的に誰の事をおっしゃっているのでしょうか？

売れ行きは最も重要な検討事項です。売れ行きが悪い事いうことは、今後も価格が下げられたり、割引率が大きくなったりする可能性大ですから、買い時のタイミングを見計らう時の一つの判断にもなります。

検討者が危惧しているのは、437さんの身の上の心配じゃなくて、購入時期を見誤らないように心配しているだけなので、余計なお気遣いはなさらなくて結構ですよ。

本来なら、もう既に全戸販売が終了し、計画通りに全ての物事がスタートしてたはずです。
たんたんと売れていることを実感している時ではないですよね。

経済新聞によると、２０１０年度は都内のマンションの販売は上向き傾向（マンション価格が下がり、都内でも買えるマンションが増える為）千葉・埼玉も増加傾向。

逆に千葉郊外（東京近郊以外の千葉）・茨城の販売は3割落ち込むとの予想と出ていました。


パークはより一層厳しい状況になるかもしれませんね。

[446: 匿名さん]

>>研学がつくばのシンボル・・・・
>>ありえない
今はあり得ないでしょう。つくば駅周辺だってあそこまで３０年以上かかってる。
でも今回は、研究学園（葛城）地区を新都心とする事は政策としてのはなしなんですよ。
県も市も今後の施策の中心はつくば駅周辺ではなく研究学園駅周辺。


>>ただの商業町です。
つくば駅周辺こそただの商業町でしょう。

[447: 匿名さん]

コンクリート代は１戸当たり１００万円もしないですよ。鉄もコンクリートもたいしたことないです。だからデベが儲かったわけです。すごく高額な給料もらってましたから。
儲けを度外視しての価格は１戸平均いくらでしょうね？
土地の仕込み代がここは半端じゃないからね。ちなみに隣のガレリアベールは土地代は１戸当たり８００万円ですが。

[448: 匿名さん]

少し安く見積もって、坪単価８０万円で施工したとき１００㎡で２４００万円です。土地台を加えるとガレリアベールだったら３２００万円です。パークハウスの場合はガレリアベールより土地購入代金が高いときいてますが、この場合、最低でも３５００万円で売り出さないと儲けは無い計算になります。
それより安ければお買い得です。
デフレが進んでますがデベに限らす製造メーカーは青色吐息です。可哀相ですよ。

[449: 匿名さん]

デベの地所は平均３５００万では儲け無し。３千万円以下では大赤字ですね。２千万円など論外ですよ！そんなことになったら即買いですが！！

[450: 匿名さん]

今後の動向ですが、パークの売れ残りの部屋が、どこかの賃貸業者に売り出され、賃貸になった場合は問題点が出てきます。

「「区分所有法」「マンション管理適正化法」」という法律で、貸主が所有戸数だけ議決権を持つ事になります。
物事を決める際の決議には50％の票が必要になるとの事なので、賃貸業者の意向如何では、規約等々の変更もあり得るということになります。

まあ、賃貸になるかどうか、私達にはまだまったく判りませんが、その事も含めて、交渉の際に地所に確認した方が無難かもしれませんね。


つくばのシンボルというか、一番便利な街になる事は間違いないですよね。
マンション購入者の60～70％が地元住民であることから考えれば、価格が下がれば売れる事は間違いないと思いますが、現入居者との兼ね合いを考えると、今の販売方法では無理でしょうね。

地所さんも今後あの手この手を考えている事は間違いないので、今後の動向を見ながら良いタイミングで納得いく価格で買いたいと思っています。

[451: 匿名さん]

つくばでは、マンションはこれからはデベが工務店をたたいて建てるだろうし、グレードを落とすかして１５百万円から２千万円台で売り出すだろうね。そうしないと買手が付かないでしょうから。そうなるとハイグレード仕様で建ったパークハウスなどは新古マンションになっても価値はある。
くさってもたいがいい。
マンションは保存が良ければくさらないからね。

[452: 匿名さん]

＞＞大赤字ですね

大丈夫ですよ。地所は大きなバックボーンがあるし、都内では圧倒的な人気のある物件も多数あります。

ここで大きな損害を出したとしても、どこかで必ず取り戻す事が出来ますから、私達が心配する事は無いと思います。2000万を論外なんていわないで、しぶとく交渉して、是非2000万で購入してください。

ちなみに、業者に払い下げる場合の相場は50%だそうです。夢ではないですよね。
半年前の非常識（値下げの話）が、今は常識になってるんですから。
誰もが予想しない事が、起きる可能性がありますよ。

[453: 匿名さん]

パークは賃貸にはならないとおもいます。つくばで月家賃２５万とか付けたら借り手はほとんどいませんから。
３千５００万円のマンションは最低でも２５万円とかで貸さないと儲けはないです。
ここが２５００万円になれば賃貸の可能性は出てきますが。
だからこそ永住する気で買わないと！ここはね。

[454: 匿名さん]

当初定価の３割引きが目安でしょう。さくらなら３５００万円！ここまで下がると即完買でしょ！！

[455: 匿名さん]

書いた本人が言うのも何なんですが、私も賃貸というのは可能性は低いと思います。
だからこそ、何か不気味な感じがしてならないんです。

このまま、一戸一戸地所が売っていくって考えた場合、広告や人件費等々の経費も膨れ上がる一方だし、
管理費等々の経費の負担も相当の経費負担、販売する上での費用対効果を考えると、既に費用対効果が無いことは明らかだから、どういう方法か想像も付かないけど、手放す方向で考えてるんじゃないのかなという気がして成らないんです。

[456: 匿名さん]

ミレニオの山万さんは残り一括で売却したようですね。来春新価格で販売するようですが、地所さんは面子にかけても最後まで責任持つとおもいますね。
天下の三菱地所ですから！

[457: 匿名]

この辺で家具屋さんを見つけられないのですが、入居者の皆さんはどこで揃えましたか？おすすめのインテリアショップや家具屋さんを知っていたら教えて下さい！

[458: 匿名さん]

購入を検討する側としても、三菱地所さんが最後まで責任をもって販売してもらわないとと思いますが、企業というものは利益を追求する集団ですので、今後の動向を注意しながら情報を収集していきましょう。

[459: 匿名さん]

>>457さん

この板にリンクが貼られてる契約済み２さんによるまとめのHPに書いてあるので参考になると思いますよ。
あとは、つくば市要にあるStyleShopもけっこうおしゃれな家具が置いてあります。

[460: 匿名さん長文ごめんなさい]

50%で再販に投げ売るのって、回す現金が逼迫している業者さんでしょう？それも、再販がまとめて買ってくれるからこそ単価が50%になるわけでしょう？再販はそれに利益を乗っけるのだから、末端は50%じゃ買えませんよね？個人が三世帯家族で３戸買いますって言ったって、2000万円にはならんでしょう。

三菱地所はグループにメガバンクを持っているんだから、いろいろと融通がきくんじゃないんですか？しかもマンション専業じゃないし。別の財閥系デベは売れ残りがどれだけあっても、竣工後いくら時間が経過しても、平気で値引きなしで売ってるじゃないですか。あれはなぜですか？利益の最大化は微妙かもわからないけど、最適化はまだまだ数年のスパンで調整可能だろうと想像します（根拠はないですよ）。

確かに三菱地所は竣工後在庫を減らす方針と報道されましたね、そして某会員に一部のパークハウスの大幅値引き販売の紹介があったようでしたが、それだって50%には程遠かったでしょう？それに、この物件についてそのメールを受け取った方はいるんですか？

予想が外れたって責任取る必要ないし、勝手に想像を書き散らしたって取捨選択するんだからいいんだけど、都合のよすぎる予想はどうかと思います。機会の利益や期限の利益なんてほんと、人それぞれなんだから。そういったことを踏まえていて、「なるほど」と頷ける書き込みが読みたい。あと、NTT都市開発さんのことも忘れないでね、っと。

[461: 購入検討中さん]

460さんへ

基本的に、ここで得た情報は、どう理解しようが個々の責任においてということが大前提なので、
誰がどうとらえようと、それは情報を得た人間の責任ということで、ご理解願いたいです。

過去を見ても、ネガレスだけではなくてポジネタに関しても、今の現状とは違うことが書かれていました。
ネガティブてきな予想だけを非難するのはどうなのかと思いますよ。

もし非難するのであればポジネタ・ネガネタ双方にするべきです。（割引販売はしないとの情報で、迷惑した人もいるでしょう）


さて、本題ですが。

＞＞50%で再販に投げ売るのって、回す現金が逼迫している業者さんでしょう？

たしかにそれも再販に投げ売る理由の一つだと思いますが、利益という観念で考えるとそれだけではないようです。

売れないということは、販売するための宣伝広告費、インフォメーションセンターなどにかかる人件費や維持費、
そして最も大きいのが、売れていない住戸の管理費や積立金の負担です。

50％で売ったとしても、売らない時よりも損害が少なければ、企業としては当然売りにいくでしょう。




＞＞末端は50%じゃ買えませんよね？個人が三世帯家族で３戸買いますって言ったって、2000万円にはならんでしょう。


もちろん５０％で買える訳がありません。業者の利益がありません。
通常５０％で買い取り２０％付けて売るらしいです。ＴＯＴＡＬ７０％


しかしながら、価格改定と値引きは同じでないということはご存知でしょうか？

価格改定とは仮に4000万の物件があるとします。あまりにも売れないので3000万に価格を改定します。
実質値下げですが、値下げは割引ではなく、価格を4000万から3000万に変えただけ。
つまり4000万のものを3000万で買ったとしても、割引は０ということになります。

今後、パークも価格改定を行ったとすると。
仮に今現在3000万の物件が2500万に価格改定があるとします。
業者がその時点で50％で買い取ります。1250万
それに２０％の利益を乗せると2125万

ここまで来るかどうかは判りませんが、ありえない話ではないと思いますよ。ただの推測ですが。


＞＞三菱地所はグループにメガバンクを持っているんだから

三菱ＵＦＪも三菱地所も個々に独立した企業です。もちろん双方には双方の株主もいます。
よって、地所がメガバンクを“持っている”という表現はいささかおかしな話ですよね？

それに、同系列にメガバンクがあるということは有利ですが、何をしても大丈夫ということではありませんよ。
今のご時世大蔵省の目も厳しくなっているとの話も聞きますし、いい加減な銀行は後がないとも聞きますので、
現時点では地所と銀行は切り離して考えるべきでしょう。


＞＞財閥系デベは売れ残りがどれだけあっても、竣工後いくら時間が経過しても、平気で値引きなしで売ってるじゃないですか


どうやら世間の認識とは違うみたいですね。

http://homepage3.nifty.com/sakakiatusi/index.html_nebikihanbai_furonnt...

「住友不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所、野村不動産も実は、値引き販売を行っている」
ということです。時代の流れなんでしょうか。


＞＞それだって50%には程遠かったでしょう？

何の５０％なんでしょうか？主語がないので理解できませんでした。




まあ、いずれにせよ、買うのは個人個人なので、他人がいくらで買おうが、どの情報を信じようがいいじゃないですか。


なるほどと思えるような情報を、みんな探してるんですから、460さんも他人ばかりに頼るのではなく、自分自身で努力して探してみてください。

[462: 460]

あ、ごめんなさい。私は複数持ってます。見物してるだけなんです。ついでに、おまけ経験者です。
（まだ探してますけどね笑）
ちょっと解せない部分は、値下がるというのは検討者にとってポジネタなのかと思ってたら、そのようにおっしゃっている＞＞さんの投稿を、自分ではネガレスだと思っていらっしゃるらしいところでしょうか。とどのつまりは、購入済みの方を腐していると･･･。
とりあえず、行間もっと詰めてくださいな。

[463: 匿名さん]

>４６１さん

ごもっともです。
自分も不動産業界の端くれですが、
やはり借り入れで事業を行っている限り、一括売却による
資金化やオフバランスはどんな企業にも取り得る選択だと思います。
ただ、バルクセールはさすがに地所はやらないかと思いますが、
価格改定による摩擦やブランド価値の下落を防ぐための一括卸売却の可能性は
選択肢としては考えられそうです。
いずれにしても、このマンションの値付けは、収益還元的な値段ではなく、
コスト積み上げ（素地取得価格がかなり高額）＋プレミアム部分の利益上乗せ
で設定されていますので、つくば市にしては高額で需要価格帯としては、ちょっと
ミスマッチだったのかもしれません。
価格の大幅改訂をしなければ捌けない状況にあるので、後は売り主の判断如何でしょうが。

[464: 匿名さん]

462さん

あの、あくまでもここは情報交換のばなので、人の書き込みにたいしてだけの考察は、別の板でお願いします。

[466: 匿名さん]

>>465

当たり前のことですけど、マンション購入とはコンクリと鉄筋だけ買う訳じゃないですからね・・・

単なる荒らしでしょうから食いついちゃいけないのでしょうが、食いついてみました。

[468: 匿名さん]

そんなことよか、もっと有意義な情報よろしく

[469: 匿名さん]

ハードよりもソフト、原材料費よりも人件費の方が高いでしょ
５００円のラーメンに「原材料費は１００円しないはずじゃないか！」って騒ぎますか？

[470: 匿名さん]

ここの平均が、３１坪/部屋位。壱～参とさくらの坪単価を均せば１５０万位でしょ
うかね。

それが、５５０戸だから２５０億ぐらい。俗に営業利益が２割と言われているから
それを引くと２００億で土地は噂だと６０億ぐらいと言うことだからそれらを引い
て坪単価に直すと建物と付帯設備で８０万円/坪は良いところでしょう。

平均坪単価が、１４０万でも８０万円をちょっと切る程度かな。

[471: 匿名さん]

当たらずも遠からず。
いままでは工務店とデベが儲け過ぎていたことなるね！原価は土地代金をいれるとそんなものだろうと思うよ。

[472: 一見まともなことを言っているように見えても]

ダブルスペース＝過剰な文末感嘆符＞長文まるコピペ＞＞（パークハウスでなく）パークと呼称する
こんな感じでスルーするべき。

[473: 匿名さん]

坪８０万円だとしたら鹿島は儲けましたね。普通にだろうけど。今更、建設コストは値切れないから、地所さんが２割の儲けを捨てるしかないでしょ。
もし取得土地代金が６０億なら、５５０で割ると１戸当たり１千万円越えてるからかなり厳しいよね。

[477: 匿名さん]

原材料費が１００円のラーメンを５００円で売っていては店は潰れるよ
残り４００円は人件費＋テナント代＋設備、備品代＋宣伝広告費＋光熱費＋運送費＋税金その他諸々ですよ

原価を計算して何か意味でもあるの？

[478: 匿名さん]

やはり素地取得費が異常に高いと噂を聞いていましたが、
ここまで高かったなんて・・・。

これは売り主の需要見込み違いということでしょう。
仮にリーマンショックが無くても、高すぎて捌けなかったでしょうね。

正直、ブランドは落ちるが、隣のサーパスぐらいの販売価格で完売を
目指すライトな事業スタンスの方が良かったのに、リキを入れすぎたのでしょう。
駅前で空室だらけというわけにはいかないので、大幅価格改訂により、売り切ってしまう方が
いいとは思います。

[479: 匿名さん]

サーパスさんのほうが一等地ですが、仕入れ価格がパークハウスさんよりかなり安かったと聞いてます。土地代の差が価格にかなり影響してますね。パークハウスの高いのは仕方ないよ。

[482: 匿名さん]

原材料費が10円くらいなんじゃない？

[483: 匿名さん]

今は良くて安いものが売れてる。マンションも同じでしょ。新規分譲マンションは当分つくばには出来ませんね。新古マンションが売れ切れないことには何も始まらないでしょ。
いま工事してるのは賃貸マンション、アパートばかりですね。大和ハウス工業さんが駅前とイイアスの脇に７階建ての賃貸マンションを建ててますが、大和ハウス工業さん元気ですね。とくにつくばの研究学園駅界隈では。
年末商戦たけなわで、イイアスも大賑わいで車とめるのがたいへんでした。

[484: 匿名さん]

>>478
>>476

おせぇてください。

マンションなのに土地代が、一千万が異常って言うことですがこの辺りなら
いくらが正常なんですか。駅前商業地で。

サーパースも１戸辺りにすれば4～500万の間ぐらい。取得価格は、パークハ
ウスの３分の１位だったらしいけど。穴吹が、土地を買った頃は駅舎しかない
時だったのでリスクを取った分安く買えたとも読める。だからサーパスと単純
には比較できないと思う。

なら、平米幾らが妥当なんでしょうね。

470が、当たらずしも遠からずなら平均価格の２４％は異常と言うことなので
しょうか？

[486: 匿名さん]

>>485
あなたが書いているように、価値観は人それぞれなんだから、駅前に住みたい人に「馬耳東風」とは失礼な話。
結局自分の価値観を押しつけているだけ。

[487: 匿名さん]

>>485

>茨城なら、駅から少し離れれば土地現物が1000万円台で買えます。で、そこにどんな家を建てようと自由。

1000万と1000万台では、最大で２倍の違いがあるんだけど。

例えば１０００万円で買える土地ってどの辺り？少し離れればってどのくらい？駅ってどこの駅？

>今、四千から五千万だせば都内でも買えるんじゃないですか？

都内と言うのは、どの辺りの範囲？１００平米４ＬＤＫクラスが買えるの？



思うんだけど割高って言う人は、架空の数字を持ち出して意味の無い比較をしてないか？
立地についても駅の近くを必要とする人に離れれば何て言う比較は意味無いよ。

んっ？思う書き込みって沢山有るけどなるほどって思える書き込みって本当に少ないですよね。


それと３０年後に建替えって修繕計画の年数と何かを勘違いしてる？
メンテさえしっかりやれば今時のマンションなら修繕計画２周以上楽勝だと思うけど。

[488: 匿名さん]

サーパスの平均面積は、住民板の過去の書き込みから８９平米と言うことなので２７坪ですから
パークハウスの３１坪に換算すると土地代は大体半分くらい。物件価格に占める割合は１７％位。

坪単価１１０万円と言うことなので総額６１億円。営業利益が２割として土地代が９億ぐらいだ
から、建物と付帯設備で７０万円/坪位。

坪当たり１０万円の差をどう感じるかでしょうか。

サーパスの平均価格は、２，９７０万円。対するパークハウスは、同面積換算で４，０５０万円。
約１千万円の差です。

サーパスは、完成前に完売していますから値引きなんて無かったと思います。それでも割安
物件と言うことでした。

感覚ですが、大体２割程度引いてもらえばまずまず、それ以上ならラッキーと言う感じに成るの
ではと思いました。飽くまで平均の話です。