パークハウスつくば研究学園 Part6

[匿名さん]

真剣に検討している方たちで引き続き意見交換をしていきましょう。
なるべく物件そのものに関連した情報を、紳士的に書き込むようにしましょう。
エリアねたはまちBBSへどうぞ。
地域比較は関連スレかさもなくばバトル板に自分で立ててください。

■過去スレ
Part 1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part 2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/
Part 3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25131/
Part 4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25070/
Part 5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25031/

■住民板のパークハウスつくば研究学園スレ
Part 1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47022/
Part 2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53559/

■関連スレ
[免震・制振]茨城県の地震に強いマンション[都内勤務]
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25033/
TX沿線茨城区間について
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25030/
つくばのマンション
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25058/
つくば周辺では　一戸建て？　マンション？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25103/


施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[322: 匿名さん]

>>321さん

間取りにもよりますが、１５％程度の値引きはされているのでしょうから、
その差額を利用して自分の好きな床とドアにリフォームする。
これで決まりでしょ！

もともとが明るい色調の部屋なら、例えば、パイン材の床にパイン材のドアに変更。
木造建築のような、完全オリジナルの住戸が完成です。

注文住宅のようでけっこう楽しめると思いますけどね。

[324: 匿名さん]

このままデフレが続けば、地価の下落傾向に拍車がかかるでしょうね。

地価は、去年のサブプライム前が、一番高かったという感じでしょうね。



＞＞値引き物件はつくばエクスプレス沿線など郊外に多い・・・・・

TX景気もここまででしょう。

[325: 匿名さん]

＞このままデフレが続けば、地価の下落傾向に拍車がかかるでしょうね
デフレが続いても地価はある程度の水準で下げ止まるよ。

TXは今は手堅い開発だけ進めるべき。景気が上向いてきたら大規模やっても良いけどね。

大丈夫でしょ。夜明け前が一番暗いんだから。

[326: 住民]

弐番館５０７号室3LDK、95.48m2、95-Bタイプ
２,９８０万円

だってさぁ。25％‐30％は下げてるでしょ？

もうさぁ、、、やってられないよ。

確かにモデルルーム以外は下げないって説明はされたよ。

だけど全戸モデルルームにするなんて聞いてないぞ。だったら値下げするまで待ったよ。

分かってたんだろ？下げるつもりだったんだろ？それを知ってて鴨に売ったんだろ？

モデルルーム以外は下げるつもりはないっていってさ。

哀しいよ。地所というブランドを信じたのがさ。

そこまで価値を下げるなら下げるで、既入居者になにかしら手当てをすべきだろ？

５０万の商品券だけだって気持ちが変わるよ。協力しようって気持ちにもなるよ。

なんの説明も無く、どんどん価値を下げられて、販売者の責任があるのならば

定価で買った人間にちゃんと了承を得てくれ。

まったく納得できないよ。

[327: 匿名さん]

「建物完成後の空き住戸は「完成在庫」と言い、完売するまで販売管理費や金利負担が続きます。

放っておけば赤字になるため、ディベロッパーは一刻も早く完売したいのが本音です。

建物完成前と後では、交渉の余地に雲泥の差がでるのはこのためです」

http://www.livily.net/?qanda#negotiable


住人の方の希望的観測もここまでじゃないですか。

現実は、３０％引きが当たり前。

３０％引きは絶対に無いという、住人の過去の書き込みは結局的外れでしたね。

地所もボランティア企業ではない限り、売らなきゃ商売になりませんもんね。


騙した訳じゃないと思いますよ。

皆さん自身も社会人なら判るでしょうけれど、売る口上を鵜呑みにした自分自身に責任があるんです。


今は買い時じゃないという書き込みも多数あったのですから、それを信じなかったんですから仕方ないです。

[328: 匿名]

こんなに売れないなんて思ってなかったから、在庫処分はいくら地所でも当たり前。そうしないと住民増えませんよ。

[329: 購入検討中さん]

11ヵ月で1000万損したようなもの・・・・・　　一日3万　月90万

ベンツＥクラス買えますね。　

何はともあれ、今買わなくて良かったと思う今日この頃です。　

[330: 購入検討中さん]

とにかく決算まで「不良在庫一掃処分」にまっしぐらだろうね。

地価の下落＆一月からは中古物件ということも考慮して、2月以降が狙い目じゃないですか。

今現在30％の割引があるのなら、40～50％も夢じゃないですよ。

[331: 匿名さん]

夜明け前はいちばん暗い
でも夜明けがこなければ暗いまま
この先の景気がどうなるか
日本経済、世界経済がどうなっていくのかは全くよめない昨今です
おそろしいことになったりして
ただいえることは
この２、３年でデフレからインフレになり物価が高騰することはまずないということ
売れ残りマンションを値下げするのは仕方ないでしょ

地所さんを責めるのはお門違いでは！
すべて自己責任ですよね

[332: 332]

しばらく静かだと思ったのに、この手の書き込みにはうれしそうにパタパタと…。
まあ、連日のように（１日１件程度でしょうが）引っ越しがあるのはとりあえず喜ばしいです。
今日もパンダのトラックが。しかし…
いくらで買われても知ったことではない、直接的にいえば住民層の収入の多寡とかはどうでもいいのですが、ルールをきちんと尊重する方たちに買ってほしいというのが自分の本音です。

[333: 匿名]

物価急落で衣食も今までにない安さ。そんな時代に突入しているのに毎月の管理費がこんなに高いといくら値引いても無理じゃない？

[336: 本当の住民]

>>326

住民じゃないのに住民と称してウソを書くのはやめよう。
弐番館５０７号室。仮に２９９０万円であったとしても２０％も引いていない。これが真実。
もっと正しく書いておこうか。その部屋は当初３６５０万円で売っていた部屋。
さて、大人ならこのくらいの計算は簡単ですね。
現在においてこの程度の値引きなら気になるはずもありません。
それより気になるのは、326やそれに飛びついてレスをする嘘つきの方々ですね。

そして、３２６のレスに買う気もないのに面白く飛びついてる327〜331、333、334。
どこの営業なのか、昼間から仕事も無くひまで何よりです。
他人の物件の事より、自分たちの将来を考えてください。
お気の毒さま。

[337: いつか買いたいさん]

２０％は引いてないにしても１８％は値引きしてるって事ですね。

>>326は錯誤があったかもですが、
そんな事より、

>>モデルルーム以外は下げるつもりはないっていってさ。
>>哀しいよ。地所というブランドを信じたのがさ。

この事について腹を立ててるのではないですか？
このまま待っていれば、
>>330が書いてるような事が現実に起こるなら、
投資用に１部屋買うのも悪くないなって思ってます。
来年の２月、お世話になる事になったら
よろしくお願いします。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[338: 匿名さん]

パークの強気な販売戦略がアダとなったね。

守谷のブランズあたりは早めに新価格を公表したから、少なかった先住民に差額を
補填して対応できたらしいけど、パークは今となっては難しいだろうね。
出た当初に買った人は良い部屋を選べたと思うしかない。

住民同士で変ないざこざがうまれなければいいけど。。

[339: 匿名さん]

ここは月々の諸経費が固定資産税や駐車場２台分なども含めると総額５万円を超えますよね。
この５万円はローン返済の他に住んでいるがぎりどこまでもついてくるわけで、ボディブローのように効いてくるかと思うと…。
賃貸で我慢して、住宅費を会社から補助してもらいながら貯蓄に励む。しばらく様子見もいいかなと思ってきたです。
戸建ても宅地が下がれば購入可能になるかもしれないし…

[340: 購入検討中さん]

＞＞投資用に一部屋買う。

購入価格が下がれば、当然利回りも良くなる。
ここに限らず大規模マンションは、投機用に買う方がいないと、完売は難しいでしょうね。

ちなみにお隣のサーパスに投機目的で購入している人を知っています。
賃貸でお貸しになっているみたいです。

336の住人さんへ
例え326が嘘を書いているとしても、あなたの書き込みは大人げないです。
住人と名乗ってる以上、他の住人や、投機目的で購入し賃貸で貸そうとする人にとって、
あなたのような乱暴な言い方をする人がいるということだけでイメージダウンになります。

もう少し、大人の対応お願いします。

[341: 匿名さん]

ここは安くすれば売れますがそうなったらブランズは売れなくなるでしょう。資材価格も下がってきていますからバブル後の10年のようにならないように在庫を抱えないようにしないといけません。ますます厳しくなりますね。

[342: 匿名さん]

ここを賃貸にまわしたらいくらで貸すことになるのかな。たとえば３千万で購入し、利回り年８％を見込んで貸すとなると、月２０万円の家賃となりますよね。この家賃で果たしてつくばに借りる人がどれだけいるだろ？ほとんどいないでしょう。
投資で買うのはまず無理です。

[343: いつか買いたいさん]

2500万円購入なら、現実味はあるのでは？
そう言う意味でも２月まで価格の推移を見守ります。

[344: 匿名さん]

2500万円ですか。年8%の利回りで貸すとすると月々167000円です。8万円住宅補助を受けとる家庭ではプラス87000円ですから可能性はあるでしょうね。

[345: 匿名さん]

+管理費ですよ

この人たち大丈夫かなぁ

[346: 匿名さん]

新市庁舎へのアプローチ道路は超広いんだね。この2/3は歩道。桜の頃が待ち遠しいな。

[347: 匿名さん]

＞３３９さん
正確に言えば、その５万円は数年ごとに上がっていきます。
そう、積立金は５年程度で段階的に（ものすごく）上がっていきます。

[348: 匿名さん]

ものすごくって５年でどの位あがるもの何ですか？
５年ごとに倍額とかになっちゃうんですか？

[349: 匿名さん]

中古マンションの「積み立て」を見ると分かります。例えば
管理費　８０００円
積立金　２４０００円
駐車場　４０００円

これは築１５年くらいの状態（もちろん部屋の広さに比例します。）

新築１２０００円→５年後１５０００円→１０年後２００００円→１５年後２５０００円
で、２０年目に溜まった資金で大型修繕。
２０年目１５０００円→２５年目２００００円
っていうのがセオリーです。
中堅～大手はどこもそうでしょう。
むしろ階段状にしていない場合（デベ倒産など）は２０年目に１戸あたり大きな修繕費は見積もられます。
しかし、往々にして払えない住民が出てきて、「未修繕」→「ゴーストマンション」と化していきます。　

[350: 匿名さん]

↑マンションの規模にもよるよね。
小規模は必然的に各戸の負担は大きくなるし、大規模だったら頭割が効く。
そこが大規模のメリットの1つとして挙げられている所でもあるね。

[351: 匿名さん]

↑大規模マンションなのにいつまでも完売しないと
頭割りで負担が大きくなります。
そこが今、完売出来ないマンションのデメリットだと思います。

[359: 匿名さん]

毎年、膨大な数の新築マンションが販売され、中には売れ残ってしまう物件も出てきます。その際の管理費などは誰が負担するのでしょうか？



■しわ寄せは管理組合へ

建物が完成して引渡しを受けると、その時点から管理の必要性が生じます。掃除やゴミだしなど、特に引越しが集中すると業務も増えるものです。

その際、売れ残り住戸がある場合は本来は分譲会社が管理費や修繕積立金を負担しなければなりません。長期修繕計画は全住戸に入居者がはいっていることを前提に策定されておりますので、未入居があると毎月、その住戸の管理費分が不足してきます。

短期間であったり、戸数が１～２戸であれば、まだ、被害も少なくて済みますが、それ以上だと最終的には既入居者にすべてのしわ寄せが来てしまいます。

　

ところが、現実問題として、分譲会社は売れ残り住戸の負担をしないこともあり、最悪のケースでは代わりに管理組合で補填することもあります。管理会社が分譲会社の系列であることが多々あるためで、管理会社としても強く出られず、こういう結果となってしまうのかも知れません。

新規マンションを購入する際のチェックポイントとして、未入居住戸の管理費負担の所在などがはっきりしているかを見ることも大切なことです。

http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_47.htm

[360: 匿名さん]

入居済みの方、念の為要確認ですよ。

毎月支払う管理費や修繕積立金は“全住戸”から不過足なく収納できて成立するよう金額が算出されている。

マンションには様々な共用施設があり、また、24時間有人管理やコンシェルジュサービスなどが充実しているだけに、３カ月分の未収金が発生すると、その不足分はすべて管理組合（既契約者）にツケ回されることになる。

さらに「相当な期間を経過しても未販売住戸があった場合、売り主は第三者に賃貸することができる」とも記載されており、売り主は“完売できない”というシナリオも事前に想定しているのだ。窮地に立たされている分譲マンション業界の内情が、こうした所からも垣間見られる。


http://house.goo.ne.jp/useful/column/C00533.html

[361: 匿名さん]

売主負担なのでご心配なく。長々とご苦労様でした。

[362: マンション住民さん]

既入居者としてきちんと払っているのだから、こちらにツケが回ってくるわけない。現在、実態として管理がなされているのが何より証明している。

[363: 匿名さん]

半数近く入れ残りが発生した場合、管理費や修繕積立金は事業主（売り主）が負担します。

しかし、駐車場使用料や駐輪場の使用料は負担しないことがありますので、管理費等が不足して予算が立てられない状況に陥ることが良くあります。一般的にマンションは竣工当初は、管理費の営繕費、保守点検費の発生は少ないので一般会計の余剰金を修繕会計に多く繰り入れることが出来ますが、一般会計にこの場合余剰金が発生しませんので、繰り入れが出来ず、修繕積立金の額の額にも影響が出ることも考えられます。

きちんと確認した方がいいですよ。自分の事なんですから。

[364: 匿名さん]

自分では有意義なことを書き込んでいるつもりかもしれませんが、あなたが本当に検討者なら“自分の事なんですから”「自分で」“きちんと確認した方がいいですよ”。それで何かあったら書き込めばいいだけで、何もなければ黙っていればいい。わかったつもりでここに来て、恥をかいているだけです。

[365: 匿名さん]

いや
恥か？
客観的に見て、そんな事ないでしょう。
有意義な情報提供だと思いますよ。
「いつまでもこんなに住民が入らなくて、いつまで売主が負担し続けるんだろう」と多くの人が
ここを見てます。

[366: 匿名さん]

「こんなに」ってどのくらい住民が入ってないのですか？

[367: 匿名さん]

完売まで負担してくれます。ご心配なく。ご苦労さま。

[368: 匿名さん]

確か、住人の方は「値引き販売＆値下げはあり得ない」と言っていた。
しかし、現実は値引き＆値下げ販売が行われている。

「完売まで負担してくれます」と言っているが、値引きしないと言う話同様に、根拠が示されていない。

心配なくという言葉で、余計心配になるのは私だけでしょうか。

[369: 匿名さん]

そう
あなただけ

[370: 匿名さん]

↑やっぱり根拠の無い話か・・・・・検討者の皆さん、管理費等のことは交渉前に要確認が必要なようです。

[371: 匿名さん]

■　マンション不況の原因は「銀行の貸し渋り」と「販売価格の設定ミス」

■　揺らぎ出す「定価」という概念　価格交渉の余地は買い手にとって最大の魅力


http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20090324d3000d3.html



同じマンション内に「定価で購入した人」と「値引きしてもらった人」が同時に存在することを……。たとえ「モデルルームとして使用していた」という大義名分があっても、定価で購入した人にしてみれば面白くないはずだ。それが証拠に、マンションの値引き販売をめぐり裁判にまで発展したケースも度々ある。衣服や家電製品のバーゲンセールならまだしも、マイホームとなれば値引き幅は百万円単位になる。購入時期の違いだけで、これだけ待遇に差が生じれば、誰しも不愉快になるのは当然だ。その結果、値引き販売が住民間の摩擦を生むことが容易に予見される。「お宅は値引きしてもらっていいわね」と、いやみを言われ続けることに耐えられるだけの精神力がないと、かえって値引きが仇（あだ）になる可能性がある。


　これまでのマンション販売では、相対取引により個別で価格交渉するのが常だった。「一切、口外しないように」と誓約書にサインさせ、当事者だけの秘密として内々で処理してきた。それが、「２割・３割（引き）当たり前」と大々的に宣伝されたら、値引きでの購入者は逃げようがない。一切、他言しないことも忍耐だろうが、他方、あからさまなのも予期せぬ弊害をもたらす。「こうした目に見えない十字架を背負っていけるか」―― その覚悟がない人は、安易に値引き物件に手を出さない方がいいかもしれない。定価での購入者がすべて“よき理解者”とは限らない。この点、心しておいてほしいと思う。