パークハウスつくば研究学園 Part6

[匿名さん]

真剣に検討している方たちで引き続き意見交換をしていきましょう。
なるべく物件そのものに関連した情報を、紳士的に書き込むようにしましょう。
エリアねたはまちBBSへどうぞ。
地域比較は関連スレかさもなくばバトル板に自分で立ててください。

■過去スレ
Part 1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part 2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/
Part 3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25131/
Part 4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25070/
Part 5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25031/

■住民板のパークハウスつくば研究学園スレ
Part 1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47022/
Part 2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53559/

■関連スレ
[免震・制振]茨城県の地震に強いマンション[都内勤務]
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25033/
TX沿線茨城区間について
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25030/
つくばのマンション
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25058/
つくば周辺では　一戸建て？　マンション？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25103/


施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[301: 入居済み住民さん]

水は循環しています。夜はいい感じなんじゃないでしょうか。

[302: 匿名さん]

ここの建物、ＣＭに映りました？

[303: 匿名さん]

>>302
つ http://www.mec.co.jp/j/company/advertising/cm11.html

[304: 購入検討中さん]

最近購入検討開始しました。
在宅勤務なので、ラウンジ等息抜きの場が魅力なのですが、ラウンジで無線LANとか使えますか？PCが置いてあったのですが、自分のノートPCが使いたいので。

[305: マンコミュファンさん]

イーアスの２Ｆから見る夜のパーク、いいですね。

[306: 入居済み住民さん]

>>304 by 購入検討中さん

ラウンジとゲストルームでは無線LANが使えますよ。
たまにライブラリで仕事をしている方を見かけます。

ご購入お待ちしております。

[307: 購入検討中さん]

>>306さん

お返事ありがとうございます。
現在都心ど真ん中に住んでいるのですが、会社への通勤が無くなったことに加え、3歳の子供の環境を考えて検討を始めました。まだ先週初めて話を聞いたところですが、妻も気に入ったので前向きに検討中です。
またいろいろ質問させて頂くと思いますがよろしくお願いします。

[308: 匿名さん]

共用部分の電気代は管理費ですよね？じゃあ、家使うよりなるべく共用部分の電気使ったほうが特だね！

[309: 匿名さん]

Netzとパン屋の間に何か建設中ですが、何でしょう？

その南はどうやらアルコール系レストランの建設中の様ですが。

[310: 匿名さん]

飲み屋増えるのは歓迎

[311: 匿名]

飲み屋の話しになると入居済み約1名喜ぶ方がいますね。

[312: 入居者Ｘ]

309さんがおっしゃるアルコール系レストランとは、海鮮居酒屋のようですよ。

[313: 匿名さん]

おお！
酒も好きだし、刺身も好きな自分にとってはぴったり。
お姉ちゃんがいればもっといいのだが。
まあ、あまり書くと他住民に怒られるが。

[314: 匿名さん]

カラオケスナックやナイトクラブなどもできると夜の街はますます活気が出てきますね。皆さんはどこまでネオン街を期待してますか？
私は飲食店が増えると風俗とまでは行かなくてもピンク的な店もできてくるのではと少し心配です。

[315: 匿名さん]

>>314さん

まずはつくば市の条例等を確認すると安心できると思いますよ。

[316: 周辺住民さん]

パン屋の隣は東京電力のショールームのようです。

[317: 匿名さん]

久保純が出てる国債のCMに移ってるのってここのマンションに似てない？
っていうかここなのかな？

[318: 匿名さん]

ピンク店はいやだけど、飲み屋が増えるのは大歓迎
っていうかそのぐらいしか楽しみがない俺

[319: 匿名さん]

繁華街にたつマンションはそれしかないかね。

[320: 匿名さん]

マンション“投げ売り”続き破綻相次ぐ　路線価　４年ぶり下落

http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/economy/policy/273009/

全国の新築マンション情報を集めたインターネットサイト「リビリィ」。一昨年５月から、値引きされた「アウトレット物件」の情報を掲載するようになったところ、消費者からのアクセスが急増した。値引率は高いもので３０％。高額物件では１０００～２０００万円が値引きされる例もある。掲載件数は５００件を超える。

　「販売不振で、在庫を抱えた業者がこぞって値引きを始めたのは昨年１１月ごろ。破綻した業者の“倒産流れ物件”も多い」とサイトを運営する永井正喜社長。値引き物件はつくばエクスプレス沿線など郊外に多いといい、「経済悪化がなければ売れていたのでしょうが」と話した。


マンション“投げ売り”続き破綻相次ぐ　路線価　４年ぶり下落

[321: 検討してたさん]

営業電話かかってきた～。いくつか見せてもらったモデルルームで気に入ってた間取り。悩むなあ。
床やドアの色が気に入らないんだけどね。

[322: 匿名さん]

>>321さん

間取りにもよりますが、１５％程度の値引きはされているのでしょうから、
その差額を利用して自分の好きな床とドアにリフォームする。
これで決まりでしょ！

もともとが明るい色調の部屋なら、例えば、パイン材の床にパイン材のドアに変更。
木造建築のような、完全オリジナルの住戸が完成です。

注文住宅のようでけっこう楽しめると思いますけどね。

[324: 匿名さん]

このままデフレが続けば、地価の下落傾向に拍車がかかるでしょうね。

地価は、去年のサブプライム前が、一番高かったという感じでしょうね。



＞＞値引き物件はつくばエクスプレス沿線など郊外に多い・・・・・

TX景気もここまででしょう。

[325: 匿名さん]

＞このままデフレが続けば、地価の下落傾向に拍車がかかるでしょうね
デフレが続いても地価はある程度の水準で下げ止まるよ。

TXは今は手堅い開発だけ進めるべき。景気が上向いてきたら大規模やっても良いけどね。

大丈夫でしょ。夜明け前が一番暗いんだから。

[326: 住民]

弐番館５０７号室3LDK、95.48m2、95-Bタイプ
２,９８０万円

だってさぁ。25％‐30％は下げてるでしょ？

もうさぁ、、、やってられないよ。

確かにモデルルーム以外は下げないって説明はされたよ。

だけど全戸モデルルームにするなんて聞いてないぞ。だったら値下げするまで待ったよ。

分かってたんだろ？下げるつもりだったんだろ？それを知ってて鴨に売ったんだろ？

モデルルーム以外は下げるつもりはないっていってさ。

哀しいよ。地所というブランドを信じたのがさ。

そこまで価値を下げるなら下げるで、既入居者になにかしら手当てをすべきだろ？

５０万の商品券だけだって気持ちが変わるよ。協力しようって気持ちにもなるよ。

なんの説明も無く、どんどん価値を下げられて、販売者の責任があるのならば

定価で買った人間にちゃんと了承を得てくれ。

まったく納得できないよ。

[327: 匿名さん]

「建物完成後の空き住戸は「完成在庫」と言い、完売するまで販売管理費や金利負担が続きます。

放っておけば赤字になるため、ディベロッパーは一刻も早く完売したいのが本音です。

建物完成前と後では、交渉の余地に雲泥の差がでるのはこのためです」

http://www.livily.net/?qanda#negotiable


住人の方の希望的観測もここまでじゃないですか。

現実は、３０％引きが当たり前。

３０％引きは絶対に無いという、住人の過去の書き込みは結局的外れでしたね。

地所もボランティア企業ではない限り、売らなきゃ商売になりませんもんね。


騙した訳じゃないと思いますよ。

皆さん自身も社会人なら判るでしょうけれど、売る口上を鵜呑みにした自分自身に責任があるんです。


今は買い時じゃないという書き込みも多数あったのですから、それを信じなかったんですから仕方ないです。

[328: 匿名]

こんなに売れないなんて思ってなかったから、在庫処分はいくら地所でも当たり前。そうしないと住民増えませんよ。

[329: 購入検討中さん]

11ヵ月で1000万損したようなもの・・・・・　　一日3万　月90万

ベンツＥクラス買えますね。　

何はともあれ、今買わなくて良かったと思う今日この頃です。　

[330: 購入検討中さん]

とにかく決算まで「不良在庫一掃処分」にまっしぐらだろうね。

地価の下落＆一月からは中古物件ということも考慮して、2月以降が狙い目じゃないですか。

今現在30％の割引があるのなら、40～50％も夢じゃないですよ。

[331: 匿名さん]

夜明け前はいちばん暗い
でも夜明けがこなければ暗いまま
この先の景気がどうなるか
日本経済、世界経済がどうなっていくのかは全くよめない昨今です
おそろしいことになったりして
ただいえることは
この２、３年でデフレからインフレになり物価が高騰することはまずないということ
売れ残りマンションを値下げするのは仕方ないでしょ

地所さんを責めるのはお門違いでは！
すべて自己責任ですよね

[332: 332]

しばらく静かだと思ったのに、この手の書き込みにはうれしそうにパタパタと…。
まあ、連日のように（１日１件程度でしょうが）引っ越しがあるのはとりあえず喜ばしいです。
今日もパンダのトラックが。しかし…
いくらで買われても知ったことではない、直接的にいえば住民層の収入の多寡とかはどうでもいいのですが、ルールをきちんと尊重する方たちに買ってほしいというのが自分の本音です。

[333: 匿名]

物価急落で衣食も今までにない安さ。そんな時代に突入しているのに毎月の管理費がこんなに高いといくら値引いても無理じゃない？

[336: 本当の住民]

>>326

住民じゃないのに住民と称してウソを書くのはやめよう。
弐番館５０７号室。仮に２９９０万円であったとしても２０％も引いていない。これが真実。
もっと正しく書いておこうか。その部屋は当初３６５０万円で売っていた部屋。
さて、大人ならこのくらいの計算は簡単ですね。
現在においてこの程度の値引きなら気になるはずもありません。
それより気になるのは、326やそれに飛びついてレスをする嘘つきの方々ですね。

そして、３２６のレスに買う気もないのに面白く飛びついてる327〜331、333、334。
どこの営業なのか、昼間から仕事も無くひまで何よりです。
他人の物件の事より、自分たちの将来を考えてください。
お気の毒さま。

[337: いつか買いたいさん]

２０％は引いてないにしても１８％は値引きしてるって事ですね。

>>326は錯誤があったかもですが、
そんな事より、

>>モデルルーム以外は下げるつもりはないっていってさ。
>>哀しいよ。地所というブランドを信じたのがさ。

この事について腹を立ててるのではないですか？
このまま待っていれば、
>>330が書いてるような事が現実に起こるなら、
投資用に１部屋買うのも悪くないなって思ってます。
来年の２月、お世話になる事になったら
よろしくお願いします。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[338: 匿名さん]

パークの強気な販売戦略がアダとなったね。

守谷のブランズあたりは早めに新価格を公表したから、少なかった先住民に差額を
補填して対応できたらしいけど、パークは今となっては難しいだろうね。
出た当初に買った人は良い部屋を選べたと思うしかない。

住民同士で変ないざこざがうまれなければいいけど。。

[339: 匿名さん]

ここは月々の諸経費が固定資産税や駐車場２台分なども含めると総額５万円を超えますよね。
この５万円はローン返済の他に住んでいるがぎりどこまでもついてくるわけで、ボディブローのように効いてくるかと思うと…。
賃貸で我慢して、住宅費を会社から補助してもらいながら貯蓄に励む。しばらく様子見もいいかなと思ってきたです。
戸建ても宅地が下がれば購入可能になるかもしれないし…

[340: 購入検討中さん]

＞＞投資用に一部屋買う。

購入価格が下がれば、当然利回りも良くなる。
ここに限らず大規模マンションは、投機用に買う方がいないと、完売は難しいでしょうね。

ちなみにお隣のサーパスに投機目的で購入している人を知っています。
賃貸でお貸しになっているみたいです。

336の住人さんへ
例え326が嘘を書いているとしても、あなたの書き込みは大人げないです。
住人と名乗ってる以上、他の住人や、投機目的で購入し賃貸で貸そうとする人にとって、
あなたのような乱暴な言い方をする人がいるということだけでイメージダウンになります。

もう少し、大人の対応お願いします。

[341: 匿名さん]

ここは安くすれば売れますがそうなったらブランズは売れなくなるでしょう。資材価格も下がってきていますからバブル後の10年のようにならないように在庫を抱えないようにしないといけません。ますます厳しくなりますね。

[342: 匿名さん]

ここを賃貸にまわしたらいくらで貸すことになるのかな。たとえば３千万で購入し、利回り年８％を見込んで貸すとなると、月２０万円の家賃となりますよね。この家賃で果たしてつくばに借りる人がどれだけいるだろ？ほとんどいないでしょう。
投資で買うのはまず無理です。

[343: いつか買いたいさん]

2500万円購入なら、現実味はあるのでは？
そう言う意味でも２月まで価格の推移を見守ります。

[344: 匿名さん]

2500万円ですか。年8%の利回りで貸すとすると月々167000円です。8万円住宅補助を受けとる家庭ではプラス87000円ですから可能性はあるでしょうね。

[345: 匿名さん]

+管理費ですよ

この人たち大丈夫かなぁ

[346: 匿名さん]

新市庁舎へのアプローチ道路は超広いんだね。この2/3は歩道。桜の頃が待ち遠しいな。

[347: 匿名さん]

＞３３９さん
正確に言えば、その５万円は数年ごとに上がっていきます。
そう、積立金は５年程度で段階的に（ものすごく）上がっていきます。

[348: 匿名さん]

ものすごくって５年でどの位あがるもの何ですか？
５年ごとに倍額とかになっちゃうんですか？

[349: 匿名さん]

中古マンションの「積み立て」を見ると分かります。例えば
管理費　８０００円
積立金　２４０００円
駐車場　４０００円

これは築１５年くらいの状態（もちろん部屋の広さに比例します。）

新築１２０００円→５年後１５０００円→１０年後２００００円→１５年後２５０００円
で、２０年目に溜まった資金で大型修繕。
２０年目１５０００円→２５年目２００００円
っていうのがセオリーです。
中堅～大手はどこもそうでしょう。
むしろ階段状にしていない場合（デベ倒産など）は２０年目に１戸あたり大きな修繕費は見積もられます。
しかし、往々にして払えない住民が出てきて、「未修繕」→「ゴーストマンション」と化していきます。　

[350: 匿名さん]

↑マンションの規模にもよるよね。
小規模は必然的に各戸の負担は大きくなるし、大規模だったら頭割が効く。
そこが大規模のメリットの1つとして挙げられている所でもあるね。

[351: 匿名さん]

↑大規模マンションなのにいつまでも完売しないと
頭割りで負担が大きくなります。
そこが今、完売出来ないマンションのデメリットだと思います。

[359: 匿名さん]

毎年、膨大な数の新築マンションが販売され、中には売れ残ってしまう物件も出てきます。その際の管理費などは誰が負担するのでしょうか？



■しわ寄せは管理組合へ

建物が完成して引渡しを受けると、その時点から管理の必要性が生じます。掃除やゴミだしなど、特に引越しが集中すると業務も増えるものです。

その際、売れ残り住戸がある場合は本来は分譲会社が管理費や修繕積立金を負担しなければなりません。長期修繕計画は全住戸に入居者がはいっていることを前提に策定されておりますので、未入居があると毎月、その住戸の管理費分が不足してきます。

短期間であったり、戸数が１～２戸であれば、まだ、被害も少なくて済みますが、それ以上だと最終的には既入居者にすべてのしわ寄せが来てしまいます。

　

ところが、現実問題として、分譲会社は売れ残り住戸の負担をしないこともあり、最悪のケースでは代わりに管理組合で補填することもあります。管理会社が分譲会社の系列であることが多々あるためで、管理会社としても強く出られず、こういう結果となってしまうのかも知れません。

新規マンションを購入する際のチェックポイントとして、未入居住戸の管理費負担の所在などがはっきりしているかを見ることも大切なことです。

http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_47.htm

[360: 匿名さん]

入居済みの方、念の為要確認ですよ。

毎月支払う管理費や修繕積立金は“全住戸”から不過足なく収納できて成立するよう金額が算出されている。

マンションには様々な共用施設があり、また、24時間有人管理やコンシェルジュサービスなどが充実しているだけに、３カ月分の未収金が発生すると、その不足分はすべて管理組合（既契約者）にツケ回されることになる。

さらに「相当な期間を経過しても未販売住戸があった場合、売り主は第三者に賃貸することができる」とも記載されており、売り主は“完売できない”というシナリオも事前に想定しているのだ。窮地に立たされている分譲マンション業界の内情が、こうした所からも垣間見られる。


http://house.goo.ne.jp/useful/column/C00533.html

[361: 匿名さん]

売主負担なのでご心配なく。長々とご苦労様でした。

[362: マンション住民さん]

既入居者としてきちんと払っているのだから、こちらにツケが回ってくるわけない。現在、実態として管理がなされているのが何より証明している。

[363: 匿名さん]

半数近く入れ残りが発生した場合、管理費や修繕積立金は事業主（売り主）が負担します。

しかし、駐車場使用料や駐輪場の使用料は負担しないことがありますので、管理費等が不足して予算が立てられない状況に陥ることが良くあります。一般的にマンションは竣工当初は、管理費の営繕費、保守点検費の発生は少ないので一般会計の余剰金を修繕会計に多く繰り入れることが出来ますが、一般会計にこの場合余剰金が発生しませんので、繰り入れが出来ず、修繕積立金の額の額にも影響が出ることも考えられます。

きちんと確認した方がいいですよ。自分の事なんですから。

[364: 匿名さん]

自分では有意義なことを書き込んでいるつもりかもしれませんが、あなたが本当に検討者なら“自分の事なんですから”「自分で」“きちんと確認した方がいいですよ”。それで何かあったら書き込めばいいだけで、何もなければ黙っていればいい。わかったつもりでここに来て、恥をかいているだけです。

[365: 匿名さん]

いや
恥か？
客観的に見て、そんな事ないでしょう。
有意義な情報提供だと思いますよ。
「いつまでもこんなに住民が入らなくて、いつまで売主が負担し続けるんだろう」と多くの人が
ここを見てます。

[366: 匿名さん]

「こんなに」ってどのくらい住民が入ってないのですか？

[367: 匿名さん]

完売まで負担してくれます。ご心配なく。ご苦労さま。

[368: 匿名さん]

確か、住人の方は「値引き販売＆値下げはあり得ない」と言っていた。
しかし、現実は値引き＆値下げ販売が行われている。

「完売まで負担してくれます」と言っているが、値引きしないと言う話同様に、根拠が示されていない。

心配なくという言葉で、余計心配になるのは私だけでしょうか。

[369: 匿名さん]

そう
あなただけ

[370: 匿名さん]

↑やっぱり根拠の無い話か・・・・・検討者の皆さん、管理費等のことは交渉前に要確認が必要なようです。

[371: 匿名さん]

■　マンション不況の原因は「銀行の貸し渋り」と「販売価格の設定ミス」

■　揺らぎ出す「定価」という概念　価格交渉の余地は買い手にとって最大の魅力


http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20090324d3000d3.html



同じマンション内に「定価で購入した人」と「値引きしてもらった人」が同時に存在することを……。たとえ「モデルルームとして使用していた」という大義名分があっても、定価で購入した人にしてみれば面白くないはずだ。それが証拠に、マンションの値引き販売をめぐり裁判にまで発展したケースも度々ある。衣服や家電製品のバーゲンセールならまだしも、マイホームとなれば値引き幅は百万円単位になる。購入時期の違いだけで、これだけ待遇に差が生じれば、誰しも不愉快になるのは当然だ。その結果、値引き販売が住民間の摩擦を生むことが容易に予見される。「お宅は値引きしてもらっていいわね」と、いやみを言われ続けることに耐えられるだけの精神力がないと、かえって値引きが仇（あだ）になる可能性がある。


　これまでのマンション販売では、相対取引により個別で価格交渉するのが常だった。「一切、口外しないように」と誓約書にサインさせ、当事者だけの秘密として内々で処理してきた。それが、「２割・３割（引き）当たり前」と大々的に宣伝されたら、値引きでの購入者は逃げようがない。一切、他言しないことも忍耐だろうが、他方、あからさまなのも予期せぬ弊害をもたらす。「こうした目に見えない十字架を背負っていけるか」―― その覚悟がない人は、安易に値引き物件に手を出さない方がいいかもしれない。定価での購入者がすべて“よき理解者”とは限らない。この点、心しておいてほしいと思う。

[372: 匿名さん]

階層・間取り・オプション装着等、条件がすべて同じで、しかも数ヶ月の違いで他の方が
自分の購入価格の半値以下で購入したりされたら腹立たしくなるかも知れませんが、
そうじゃなければ（通常はそうじゃないでしょう）あまり気になりませんね。
現在自分が住んでる家が気に入っているなら、例えば、自分は５千万円。他の方は４千万だったとしても
あまり気にはなりませんね。その程度なら価格より住み心地に対する満足度のほうが勝ります。

車だって、外車だって１年足らずで売りに出しても買い取り額ほぼ半値なんてこと普通にりますよね。
せっかく２千万もだして新車買ったのに、売ったら１千万ちょっとかよみたいな。
でも、その位なら所有していた時の満足度の方が上回ってしまうから
それほど気にならないのと一緒ですね。

そもそもマンションだって車だって、その物件の価値と価格を比較考量して
納得して購入する訳ですから。

もちろん、家を投資目的で購入する人は価格に目くじら建てるでしょうけどね。
それが気に入らないなら購入しなければ良いのですから。

[373: マンション住民さん]

　妙なリンクを張って、実態も分からずに高説している人がいるが、現に、入居者は増えていて管理上の問題もないことを知って言っているのであろうか？

[374: 匿名さん]

まあ、自分で確認すらしないような人は買わなければよい話。掲示板という不特定多数が書き込む場所は情報といえど玉石混淆、よほど情報峻別力に長けていない限り、自分で確認した方が身のため。

このカキコミすら真偽の判断ができなければそれまでじゃないでしょうか。

[377: 匿名さん]

Q 売れ残り住戸の駐車場使用料は誰の負担？


A,完成時に駐車場が空いていると、管理組合の会計収支が崩れます

不足分は区分所有者が負担することになります.

http://www.m-douyo.jp/mailmagazine/vol163.html

竣工前に完売し、駐車場の区画も全て決まっている場合は問題ありませんが、
中には完成しても売れ残り住戸があるマンションもあります。
その場合、空いている駐車場の使用料や住戸の管理費は誰が負担するのでしょうか？

多くのマンションでは売主が売れ残り住戸の管理費を負担しますが、空いている
駐車場の使用料に関しては、売主は負担しません。
販売時の重要事項説明書に
　「売主は、引渡し開始日以降に未販売の住戸がある場合には、当該住戸を
　　引渡すまでこれらにかかる管理費、修繕積立金、専用使用料については
　　負担するが、修繕積立一時金、駐車場使用料については負担しないもの
　　とする」
と明記されているマンションもあります。

空き駐車場は、売主が売れ残り住戸を販売するために、来場者のクルマを
駐車したり、場合によっては営業マンのクルマを駐車するなど販売活動のために
使用する場合があるにも関わらず、売主は駐車場使用料を負担しないのです。




これは専門家の話です。知識の無い住人の希望的観測とは話が違います。

購入検討者は住人の希望的観測を信じないで、専門家の話を信じましょう。

不動産は大切な自分の財産です。
あらゆる可能性を考え、のちのち後悔しないよう、物件を選んでいきましょう。

[378: 入居済み住民さん]

>>377
ネットで調べた一般論を書いてもしかたがないですね。
ここの物件ではどうかということを調べないと無意味です。

ここの物件は売主が空き駐車場の負担もしてくれていますよ。
ご心配なく。

[379: 匿名さん]

いやいや、貴重な情報ですよ。
ためになりました。

[381: 匿名さん]

>>ネットで調べた一般論

ネットとは便利な物です。「知らなければいけない事」「知っておきたい事」を簡単に検索する事ができます。
まだお使いじゃないようなので、一度お試しになってみてください。




これは一般論ではなく、法的に考えられる事項です。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

　「売主は、引渡し開始日以降に未販売の住戸がある場合には、当該住戸を
　　引渡すまでこれらにかかる管理費、修繕積立金、専用使用料については
　　負担する」

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝


これは普通に考えても当然支払い義務があるということは誰でも判ります。


しかしながら、駐車場問題は法的に見てもこれとは異なります。

なぜならば、住戸とは違い、駐車場はあくまでも借りた人が払うのは当然だが、借りていない人は
払う必要がない。

住人の中でも、借りる人と借りない人が居ます。借りていない人は当然払う必要は無いですよね。

地所も借りていないと主張すれば、法的には払う必要がないのです。

つまり、払うとしてもあくまでも売主としての善意なのです。

だから、やっぱり払わないと言う事で済んでしまう話と言う事です。


ですから、地所が、今後、年間数千万の負担を続けるか否かに関しては、書面で貰うべきでしょう。

地所が払わないと言う事になったとしても、住人の勝ち目はありません。

今後契約をされる方は、その辺の事も十分に理解し、必ず書面で貰う事をお勧めします。


この書き込みは、検討者向けなので、住人の方のコメントはご遠慮下さい。

[382: 匿名さん]

マンションの駐車場は、マンション管理組合と使用契約を結ぶことにより使用でき、その使用料は管理組合に入り修繕積立金に充当されるとされていますので、駐車場の使用料に関しては、売主は負担しません。
国交省では未販売住戸あるときは、売主が負担するのが望ましいと指導していますが、強制力はなく、従わなくても法律違反にはなりません。
また、公序良俗に反せず、重要事項説明書・売買契約書に明記されている場合も多く、未販売住戸の駐車場使用料に関して売主・買主の双方が合意して契約しているのですから有効ということになります。

[383: 匿名さん]

今日、テレビで、確かニュースだと思ったのですが、地所の方が都心の多くのビルの修繕について、ビルに入っている会社に呼び掛けているのを見ましたが見た方いらっしゃいましか？

[384: 匿名さん]

住戸に関して。

区分所有法では「共用部分の負担および利益収取」として、「各共有者は、規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する（第19条）」と定められています。「共用部分の負担」というのは管理費や修繕積立金のことをいいます。また、「各共有者」とは、区分所有権の目的である専有部分の一定割合を有する者を指します。つまり、既契約住戸であれば当該住戸の買い主であり、未契約住戸であれば分譲マンション業者のことを指します。したがって、同法に従うと、売れ残り住戸の管理費等は“売り主”が負担しなければならないということになります。


こちらは安心できますね。

[385: 匿名さん]

>この書き込みは、検討者向けなので、住人の方のコメントはご遠慮下さい。

住民の方に真意を書かれると困るような言い回しですね。
確かこの物件の駐車場は、空き部分について売主が負担する事を管理組合と書面で交わしているような事を聞きましたよ。
まぁ、永久に売主が負担してくれるかどうかは知りませんが、中小の売主と違って不利な部分はあっさり逃げるような事はないとおもいますよ。
もし真剣に購入を検討しているなら、駐車場に関しての書面での取り交わしを営業さんにでも聞くば簡単に解決するのではないでしょうか。

[386: 匿名さん]

地所は誰に払うのですか？
管理組合にですか？
駐車場の建設費はマンション本体と会計はね違うのですか？
地所が払わない
住民も払わない
誰が困るのですか？
そこのところ良くわからない
誰がが払わないと何故だめなのかわかりません
教えてください。
よろしく！

[387: 匿名さん]

＞＞交わしているような事

どうやら未だ確認していないようですね。
ような事じゃなくて、確認しましたと言う話をお待ちしています。


＞＞不利な部分

不利も不利じゃないもありませんよ。売主は法的には払う必要がないんですから。
払わなければならないのに払わなければ逃げるになりますが、払う必要の無いものを払わないのは当然のことで、逃げる必要はありません。

また、上場会社は株主の物です。払う必要の無いお金を株主が許すかどうかは疑問です。


＞＞駐車場に関しての書面での取り交わしを営業さんにでも聞くば簡単に解決するのではないでしょうか。

書面で貰えと言った本人が言うのも何なんですが、書面で貰うと言う事は、そんな簡単な事ではないと思いますよ。

払う義務の無いことを書面にしてしまえば、どんな状況になろうとも、払わなければならなくなります。
自ら負の足かせをはめる企業は無いと思います。かなりの努力が必要でしょうね。



＞＞住民の方に真意を書かれると困るような言い回しですね。

違いますよ。最初にも書きましたが、確認もしていない事をさも確認したかのように書き込んで、
検討者に間違った情報が伝わる事を恐れているからです。

もちろん、確認していただいたことを書いていただく事を大歓迎です。

[388: 匿名さん]

↑　訂正　「もちろん、確認していただいたことを書いていただく事は大歓迎です。 」

[389: 匿名さん]

386さん

＞＞地所は誰に払うのですか

払うとすれば、マンションの管理組合でしょう。

＞＞駐車場の建設費はマンション本体と会計は違うのですか？

駐車場はマンションの付帯施設だから、住戸とは直接関係無いと思いますよ。
もし仮に関係あるとすれば、借りない人と借りる人とで、おかしなことになりますもんね。

駐車場は買取じゃなくて賃貸ですもんね。所有は管理組合ということになるのかな？
詳しい人が居ればご教授お願いしたいです。

＞＞誰が困るのですか？

管理組合でしょう。でも管理組合が破綻すれば住人が困ります。
だから結局住人が困る事になるのでは。

＞＞誰がが払わないと何故だめなのかわかりません

駐車場の維持管理（人件費・機械式の駐車場ならメインテナンス等々）が掛ります。
また、経年による老朽化の修理保全。
その資金が滞れば、駐車場を安全に使う事ができなくなりますよね。

平置きならどうにかできるかもしれませんが、パークは機械式も有るので、定期的な保守点検が必要なはず。
すぐに困ると思いますよ。

[390: 匿名さん]

売れ残りの分譲マンションはお買い得か？

昨年末にブログでも書いたが、新築分譲マンションが売れない。
今年になってその状況は顕著のようで、新聞や週刊誌などのメディアでも取り上げ始めた。
千葉市内のマンションは、特に販売数が伸びず、どこも在庫を大量に抱えているようだ。
それもそのはずで、一昨年にもマンション建設ラッシュの話を書いた。
供給過剰だと。
http://atelier24blog.blog91.fc2.com/blog-entry-90.html
http://atelier24blog.blog91.fc2.com/blog-entry-56.html
ところがそれからもマンション建設は続いている。
未販売住居数が増えるのも当たり前である。

当然のことであるが、マンション販売会社（売り主）はどこも値下げに走っている。とにかく在庫を減らして少しでも経費を減らしたいのである。
売れ残りのイメージを持たせないよう、また既に購入したお客からクレームを貰わないように、新聞折込広告などには大幅値下げを表示していない。が、販売価格の１割くらい値引くマンションも多いようだ。


ここで、このような売れ残りのマンションがお買い得か？を考えてみたい。
仮に総戸数５０戸の新築分譲マンションで、完成後１年を前に２０％の売れ残りがあったする。
売り主も焦っているので、１０～２０％の値引きが期待できる。

①売り主は既販売分から比較して非常にお得です！と販売に躍起なる。
しかし、この値段はこのマンションの相場なのである。当初の売出価格は比較する対象にならない。厳しい言い方をすれば、先に高い価格で購入した所有者は売り主の価格設定に巧く乗せられたようなもの。
値段には意味がある。周辺の分譲マンションとも比較してみれば、その価格が概ね妥当であることが分かるはずだ。もちろん、築浅でも売却すれば周辺の中古マンションと同様の評価になる。

[391: 匿名さん]

賃貸なら駐車場代も払うのはやぶさかではない。特に駅前なら。
しかし、分譲マンションの場合は納得できない。維持管理費のために１千円というなら納得できるが。
近場の駐車場と同じ５千円から７千円を永久に支払い続けるのは釈然としないなぁ。

[392: 匿名さん]

１０００円では維持管理できませんよ。４０００円～ですね。

[393: 匿名さん]

>390

おおむね同意。でもこれをやらなければ、大きく儲からないのも事実。
いかに高く売りつけるか否かが分譲会社の利益につながってくる。

それをわかって買っているなら、早めに買った購入者は値下げを甘んじて受け入れるべきだが
必ず文句いって訴訟まで起こす奴らがいるからな。

パークは最初興味があったが、
売り出し価格をみて対象から外した・・・・・。

[394: 匿名さん]

駐車場って所有権はどこにあるの？管理組合ですかね！なら住民の共有でしょ？
管理費だけなら１千円あれば足りると思うけど！

[395: 匿名さん]

維持管理費の目安


機械式駐車場の維持管理費は、全体としてどの位掛かるのでしょうか。
(財)東京都道路整備保全公社のＨＰで駐車場の種類と特徴に次のように記載されています。
だだし、維持管理費は、保守・点検費用、保険料（建物、機械）、電力量を想定したものです。

　①自走式立体駐車場　　　　　　　　　　　　1万円/1台・年
　②機械式立体駐車場　(循環式)　　　　　10万円/1台・年
　③機械式立体駐車場　（エレベータ式）　10万円/1台・年
　④機械式立体駐車場　（多段式）　　　　　7万円/1台・年

その他、ピットの排水ポンプ設備、駐車場に必要な消防設備などもあり、
機械式駐車場の維持には相当金が掛かります。

　　　「マンション管理センター通信　２００８年３月号　ｐ２２～ｐ２５」　より一部抜粋　


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さらに・・・・・機械式駐車場の改修工事


　機械式駐車場の修繕周期は、形式により大きく異なります。
駐車装置の機械部分の減価償却資産としての耐用年数は１５年と定められていますが、
一般的には駐車装置は２０～２５年程度で取替え、昇降装置は１０年程度、安全装置は
５年程度で修繕・取替え、排水ポンプは１０年程度で取替えます。

　改良工事は、マンション内の駐車場ニーズにより、機械式駐車場の導入・増設を行うことや、
駐車装置の性能をグレードアップすることが検討事項になります。性能のグレードアップには、
駐車装置を全面的取り換えの際に超静音・超パワフルを実現したタイプやコンパクト設計による
省スペース対応のものなどがあります。また、車高が高い大型車両が駐車可能な駐車装置の作り
変えるを行う事もあります。
　
地下ピット式機械式駐車場の改修工事のコスト（単価）は概ね次のように想定されます。
※コストは地下ピット機械式駐車装置を５０台規模として場合の１台当たりの単価


ａ．新設
　工　法：　平面駐車場を機械式駐車場に変更
　仕　様：　掘削、ピット、駐車装置、ポンプ新設
　コスト ：　１５０～２００万円/台
ｂ．取替え
　工 法： 機械式駐車場の取替え
　仕　様：　既存ピットを再利用
　コスト ：　１００～１５０万円/台
ｃ．取替え
　工 法： 大型機械式駐車場に取替え
　仕　様：　既存ピット撤去、大型ピット駐車装置に変更
　コスト ：　２００～２５０万円/台
ｄ．廃止変更
　工 法： 自走式立体駐車場に変更
　仕　様：　既存ピット、機械式駐車装置撤去
　コスト ：　１８０～２３０万円/台

　参考資料：平成16年6月　国土交通省　改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル　Ｐ８４

[396: 匿名さん]

↑　この物件の機械式駐車場ってほんの一部しかないのにどうしてそんなに機械式について熱く語るの？
つくば市内はすべて機械式のマンションの方が多いのだからそちらでもっと熱く語れば良いのに。
やっぱり単なる自己満レスだから、すこしでも注目度の高い板に書き込みたかっただけ？