パークハウスつくば研究学園 Part6

[匿名さん]

真剣に検討している方たちで引き続き意見交換をしていきましょう。
なるべく物件そのものに関連した情報を、紳士的に書き込むようにしましょう。
エリアねたはまちBBSへどうぞ。
地域比較は関連スレかさもなくばバトル板に自分で立ててください。

■過去スレ
Part 1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part 2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/
Part 3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25131/
Part 4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25070/
Part 5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25031/

■住民板のパークハウスつくば研究学園スレ
Part 1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47022/
Part 2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53559/

■関連スレ
[免震・制振]茨城県の地震に強いマンション[都内勤務]
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25033/
TX沿線茨城区間について
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25030/
つくばのマンション
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25058/
つくば周辺では　一戸建て？　マンション？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25103/


施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[521: 匿名さん]

マナーの問題。ソースを示すだけでいい。環境によっては課金に影響するから長文を読みこまされるのは荒らしと変わらない。

[522: 匿名さん]

適正価格って、ここは既に、超安値で土地を買った穴吹のサーパスと同じ位の坪単価じゃないですか（モデルルーム価格はサーパスよりも安い）
適正価格どころか、地所にとって出血大サービスの大赤字ですよ。
コストパフォーマンスで言うなら賃貸にはかないません。
ここは、免震、高層、地所ブランドの分譲マンション、つまり贅沢品。
ベンツを買うのに軽自動車と比較して、適正価格になっていない！と思うくらいなら軽自動車を買った方がいい。

[523: 匿名さん]

では、地所の１００㎡前後の分譲マンションが２２００～２５００万円で売っているところを教えて下さい。

[525: 匿名さん]

普通の駐車場ですよ　つくばのマンションでは恵まれているほうでしょう

[526: 物件比較中さん]

急激に伸びているけど中身は
>>470
>>488
だと十分安くなってきたみたいだけど
>>496
>>497
だとまだ下がりそうだ

どちらが参考に成るかってことでいいのかな。
後者優勢みたいだね。安いって言う話の方が嬉しいもんね。

[527: 匿名さん]

>後者優勢みたいだね。
積み立てからみた考え方はどこか前に出ていましたが、2000万円台が適正と言っている人たちの理論的な根拠はまだ見かけていない気がします。投資物件とみなすのは無理だという議論は散々既出ですが、どちらを参考にするかは自由です。

[529: 購入検討中さん]

私もコピペでも、パークハウスに関するレスでもっとも有意義に感じました。
一般論だからこそ、他の物件にもあてはめられる、またこの物件があてはまらないとしたらなぜか？、といった見方で考えることができました。
マンション購入の一検討者として。

【テキストの一部を削除しました。管理人】

[530: 匿名さん]

不動産の場合、「騙された」といえるようなケースも
たいていは合法です。
つまり、実質的には「騙している」相手の罪は問えません。

例えば、「このマンションは絶対に値引しません」という
担当者の言葉を信じて、売り出し当初の定価で買ったのに
1年後には3割引で売られていた・・・なんていうのは
いってみれば詐欺みたいなものですね。
中古価格だって、新築に連動するので
購入直後から急激な資産劣化に悩まされます。

でも、こんなこと・・・実は業界ではごく当たり前。
そういう営業トークを信じる方がおバカなのです。

だいたい1年も経てば、販売センターの担当者は、
ほぼ全員が変わっていて、言った本人は退社しているかもしれません。
「アレはあいつが勝手に言ったことで、会社の方針ではありません」
といってしまえば、ほぼ合法。

信じる者は・・・騙されるのです。

大手でも、平気でこういうことをやりますから。
考えてもみてください。
「今後も値引しませんか？」と客に聞かれて
「いいえ、半年後は値引するかも分かりません」
なんて、営業マンが答えられるはずがないでしょ？

営業担当者の話を鵜呑みにせず、よく考えてください。

あなたと家族にとって「住まい」を手に入れるのに、
ビギナーズラックなんてまずはありませんよ。
特に今の時代は。

自分のアタマで考える。
それができないのなら、できるようになるまで勉強する。
それが、失敗しないための最善策です。


http://sakakimr2007.blog15.fc2.com/blog-category-3.html

[531: 匿名さん]

５２９さんは、考えた結果何か導き出されたのですか？

コピペの内容は、確認できないような事ばかりだと思うんですが。

[537: 匿名さん]

>>514サーフィンファンさん！
いま、ズーッとあらためてここ２、３日のレスを読まさせて頂きました。そんななかであなたのレスが一番気になりました。
あなたは住民さんとおもいますが、そうだとしたらとても悲しいレスです。分かりますか？
検討者は少しでも安く買おうとします。真剣です。当然ですよね。
あなたのレスみててなんか悲しくなりました。
わかりますか？
ＰＨが早く完売なることをねがってます。

[538: 物件比較中さん]

駅近であることと、割と広々、構造なども悪くないかということで関心をもっています。ただ、研究学園駅は、新市庁舎とショッピングセンター以外に何もないような気がするのですが、他に公共施設や文化施設ができる予定はあるのでしょうか。また、駅の南側の計画はどうなのでしょう。知っている方がいらしたら教えてください。

[539: 匿名さん]

南側と言うのは公園の南側それともサイバーダインの周辺でしょうか？
今の所話は、聞かないです。

そう言う事ならここより↓を覗いているほうがいいですよ。

つくばであれこれ
http://lsupport.tsukuba.ch/

文化施設が、出来るとしたらどう言うものが希望ですか？
図書館とかなら欲しいですが。

[540: 物件比較中さん]

公園も含め、漠然とでした。駅の南に限りませんが、駅周辺地区の開発のコンセプトがあるのかなと思いまして。

図書館は必須ですね。あとはアートスペースやギャラリーのようなものとか、市民サークル活動などで使えるスペースのようなものとか？（まあ、駅近なんだからつくば駅に行けばよいのかもしれませんが。）
もちろん公園や歩行者道路の環境なども関心あります。

以前パークのモデルルーム見学に行ったとき、共用空間に地元の陶芸愛好者が作った作品をギャラリー風に展示するコーナーがあり、好印象でした。マンション自体はかなりポジティブに検討していますが、周辺環境はどうなっていくんだろうかと。

つくばであれこれも、たまに覗いてます。

[541: 匿名さん]

５４０さん
市庁舎の西側に広大なスペース（敷地）が確保されていますので、将来はここに文化?施設やコミュニティ施設ができるのではないでしょうか。

[542: 匿名さん]

＞＞ここの駐車場は何が問題なんですか？

さくらレジデンス前の駐車場は、さくらレジデンスに住む人が使うであろう駐車場です。
そのほとんどが機械式駐車場です。
さくらはパークの中でも5000万以上の物件で、比較的高額所得者がターゲットと思われます。

そこで問題なのは、
「車は趣味趣向や家族構成により様々なニーズがあり、排気量が５ナンバーでもサイズだけ大きくなって３ナンバーとしている車も多く、世の中のニーズと機械式駐車場の規格にギャップが出てきています。
実際、このような理由から近隣の平置き駐車場を借りる人が増えたため、マンションの機械式駐車場は利用者が減っており、便利で高さに余裕がある最上段以外は空いた状態、というところも少なくありません。」

特に高額所得者は車に対しての趣味趣向の度合いが強く（高級車に乗る方が比較的多い）、平置き駐車場を希望する方が多いと予想されます。

今現在、さくらレジデンス前の機械式を希望し、駐車している車は見受けられません。
それは、機械式の不便性を皆が認識し、希望しないからだと思われます。

私もパークを購入した際は希望するつもりはありません。



もう一つの問題は以下の通りです。

ここで、機械式駐車場の修繕に関わる費用を考えてみましょう。建物外壁の修繕や給水管排水管、エレベーターなどの維持保全に費用がかかるように、機械式駐車場にも費用がかかります。

あるマンションでおこなった試算です。

３段式で屋根の無い１５０台の機械式駐車場を持つマンションの長期修繕計画を作成してみると、３０年目までに、

1.塗装に掛かる費用　　　　・・ 49,840,000円

2.部品交換等メンテナンス費用・ 47,970,000円

3.全面的な更新に掛る費用　・・179,400,000円


合計　　　　　　　　　277,210,000円となりました。



277,210,000円÷30（年）÷150（台）÷12（か月）

＝5,134円／月・・・これは常に150台が埋まっている場合の試算です。最上段だけしか入っていなければ、×３倍＝15,402円／月が、月々の駐車料金から積立られなければならないことになります。一度、試算してみてください。


また、月々の駐車料金は規約により、かなりの額が管理費に繰り入れられているマンションが多く、機械式駐車場の維持保全に関わる費用が修繕積立金の足を引っ張っているケースが多いので、早めの検討をお勧めします。


『機械式駐車場の維持保全に関わる費用が修繕積立金の足を引っ張っているケースが多いので』

入居者が積み立てる修繕積立金の足を引っ張る可能性があるという事は問題ではないでしょうか？


＞＞ここの駐車場は何が問題なんですか？

逆にお聞きしたいのですが、色々な試算や資料を見る限り、私は問題ないとは思えないのですが、
524さんの問題ないと思える、紳士的なご意見を是非お聞きしたいです。

よろしくお願い致します。

[543: 匿名さん]

追記

車を買うのに、見た目や趣味趣向より、車幅や重量をまず考えないとならないなんて、嫌じゃないですか？


こんな事例もありますよ。

マンションの管理組合から、車幅が３センチオーバーしているので、契約を解除するか、車を買い替えるように、という通達をもらいました。管理組合としては、駐車機メーカーが示す高さ、幅、長さ、重量をもとに駐車場使用規則を定めており、それをオーバーしている車を認めることはできないということで、全車両について見直しをおこない、規格外の車について、通達を出したようです。契約時には車検証を提出するものの、車を買い替えた時はそのまま契約書に関わるものではないため、徐々に規格外の車が増えてしまったための策でした。

[544: 匿名さん]

やはり機械式駐車場がさくらレジデンスの高級感をスポイルしてますよね。ベンツのＳクラスは到底無理ですから。車好きのひとはけやきレジデンスに行くでしょうね。

[545: 住民さん]

さくらの平面駐車場のことは、実際に足を運んでいれば当然知っていると思いますが・・・。

それにさくらを買ってもけやき前の駐車場を借りてもいいんですよ。

[546: 匿名さん]

すべて機械式ではないこともけやきの駐車場を使えることも知ってますが…。限られてますし…遠いですからやはり不利ですよね。
ま、早いもん勝ちだろうけど。それもなんかなぁと思っちゃいますよね。

[547: 匿名さん]

問題は、何処に停められる停められないじゃなくて、駐車場に空きが出た場合、修繕積立金に影響が出るところです。

修繕積立金に不足が出た場合、不足分を補うのは住人、つまり修繕積立金が増額になるということです。

機械式駐車場は人気がなく、おそらく空きが多数出ると思われます。
さらに、さくらは高額ゆえに人気がなく、人気がないということは、売れるのも最後、ましてや機械式の駐車場しか残っていなければ、なお売れない。

売れなければ、この先の販売計画（バルグセール・賃貸に出る可能性も）にも違いが出てくる可能性が高い。
そうなると、資産価値の急速な下落等々の心配も出てきます。

その辺の事も考慮に入れなければならないと言うことです。
つくばは車社会ゆえ、きっても切り離せない駐車場問題。

どうにか良い方法があれば良いのですが。