グランクロスタワー広島〈契約者・入居予定者専用〉

[契約済みさん]

グランクロスタワー広島についての契約者・入居予定者専用をつくりました。
いろいろ情報交換しましょう。

所在地：広島県広島市南区松原町88番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「広島」駅 徒歩4分 、広島電鉄本線 「広島駅」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.84平米～187.34平米
売主：NIPPO　中国開発事務所、ミサワホーム中国　広島支店 、旭化成不動産レジデンス


施工会社：戸田建設株式会社広島支店
管理会社：株式会社NIPPOファシリティーズ、太平ビルサービス株式会社
エムエムエスマンションマネージメントサービス株式会社

[981: 匿名さん]

>>978匿名さん
更新されちゃうんですかねえ
今回逃したら来年のがもっと無理そうな気がする

[982: 匿名さん]

近鉄みたいに管理費の徴収自体を下げれば安心かもな
大金をどっかに回すとそっちでの管理がまた

[983: 匿名さん]

役員を認めるかどうか、と、決算及び予算案を認めるかどうか。

[984: 匿名さん]

目の届かないことをいいことにして、
自分の懐を増やす、輩が多すぎる。

全く良心のかけらもない。極めて残念で腹立たしいが。

別のお財布にしても、そのお財布から、勝手に持ち出される大きなリスクがある。
「資産価値保全」のためには、住民からの管理費を減額するのが住民のため。

結局、委託管理費減らしても、月額管理費を減額することにはなっていない。
また、いつの間にか、勝手に使われるということになる？

今回の減額分はそうするの？
さらに言えば、既に支払分も、払い過ぎということでしょう。

損害賠償にもなりかねないと思う。

[985: 匿名さん]

管理組合を信用できないとなると、このマンション何なの、となる。

[986: 匿名さん]

とりあえず、住宅部会は本来管理会社を見張る？ものだから
分譲と賃貸と分ける（今は賃貸アイアメニティが入っている）
管理会社は住宅部会に関与しない
利害関係にあるものを住宅部会の役員にしない

出来ればこの掲示板に書いてあることを、必要なことを見ない人にも情報共有できるといいのですが

[987: 匿名さん]

仰る通り。

利害関係者のうぞうむぞうが、多すぎですね。

>>986: 匿名さん

賃貸のアイアメニティ、戸数が多いので、現在の、分譲と賃貸が一緒の住宅部会・分譲では、
本来の分譲オーナの意見が適正に反映する仕組みになっていません。

しかも、分譲と賃貸が一緒では、ゲストルーム、ラウンジ等に関して、部外者である賃貸の意見が、票数の関係で
反映されやすくなっているのでは、と思います。
管理組合の決定も、賃貸と分譲、別でも問題ないと思います。

このそもそもの、組合の構成自体が間違っています。
最初から仕組んでいるんでしょうが。

[988: 匿名さん]

東京のタワーで探してもここより高い管理費のタワーがなかなか見つからない

[989: 匿名さん]

ここの管理費に駐車場の管理費を足して他と比べて高いとやってしまうと、他所は駐車場の種類が平面式で違うとか他所は駐車代金を別に取るからとか突っ込まれそう
管理費を比べるときは、管理費だけにして、他マンションは駐車場の管理費も含んでるのに、ここは管理費だけでも遥かに高いという言い方のが分かりやすい。

[990: 匿名さん]

発売中の市内某タワー
206円/平米 駐車場込み 大型ゴミ無料
グランクロス
298円/平米 駐車場は別料金

駐車場を考慮すると㎡あたり100円くらい下がれば世間並みの管理費になりますね

[991: 匿名さん]

要するに、1.5倍以上かかっているということです。

コストパフォーマンス悪すぎというか、ボラれている。

アンケート調査では、4割が管理全般に満足とある。
基礎データに、アイアメニティが入っているかどうかがポイントだが、
信じられん。

[992: 匿名さん]

>>991 匿名さん
管理費が相場と比べて異常に高いことを知らなければ満足感あるかもな

広島だしこれまでタワーに住んだことがある人は少ないだろうし

[993: 匿名さん]

確かにこの掲示板見るまでは
まぁこんなものかと思い、アンケートにもほぼ満足に
してたと思います
なんとか分譲の各家庭にこの実態を知らせたいですね

本来それは住宅部会の役目ですが
利益共有、共犯関係な委員たちだから
それは無理と言うものですね

今度の総会で声をあげ、総会の議事録にあげるしか
ないのかなぁ
曖昧に書くのであれば、それはそれで委員を追求し
利害関係のない委員の良心に訴える?

[994: 匿名さん]

ここは他社見積りに対して人件費の高さが際立ってるみたいですね。
住人になぜこんなに高いのかと問われたら
派遣会社は見積書の価格に対して、うちはこんなにとってないとのことで。
他の設備メンテの費用は業者が来てなかったからわからないけどそっちでも色々あるんですかね。

[995: 匿名さん]

やめさせられた部会長が他の管理会社に見積をとってくれたのだから、しっかり見て比較して、現在のNIPPOでの管理費が異常に高い理由を探らなければならない。
元部会長の活動を無駄にしてはいけない。

人件費がべらぼうに高いというのは、地権者の派遣会社からの派遣費が高いからだ。

初年度決算でおそらく大量の余剰金がでているはずなので、その経理をどのようにごまかしているかだね。
おそらく、分譲部分以外での費用なども全部まとめて、分譲の管理費を注入していると思う。

税理士の知り合いがいるのでみてもらおう。弁護士の知り合いもいるので法的な問題点もみつけよう。

金曜日の全体会から出席しないといけない。

[996: 匿名さん]

見積もりの価格、こんなに高く取っていないといったとの事
ほんとうであれば派遣会社はNIPPOに問いただして怒るはず
それをしないのはそのとうりではないですか？
NIPPOが派遣会社のいうとうり取っていないなら
これは横領で刑事事件です。NIPPOを切る案件ですね

残念ながら私は出る事ができないので、申し訳ないですが
総会ではきちんとした説明を求めて下さい

[997: 匿名さん]

「①住宅部会」と「②住宅部会・分譲」とがあり、意図的に分かりづらくしている。

>>995: 匿名さん　さんの指摘のうち、A.については、

①の議案に反対しないと（つまり金曜日に出ないと）、
１）ズブズブ管理費の適正化
２）地権者、賃貸会社とつるんでいる役員を監視

ことはできない。


①住宅部会（分譲オーナー＋賃貸のアイアメニティ）で、NIPPO委託費の件が議案となっている。
しかし、予算案にはNIPPO分は入っていない。

②住宅部会・分譲（分譲オーナーで構成）
NIPPO委託分を外部委託費として計上している。


B.については、
NIPPOに委託費の明細を確認するということ、ですか？


>>995: 匿名さん　
A. 金曜日の全体会から出席しないといけない。

B. 初年度決算でおそらく大量の余剰金がでているはずなので、その経理をどのようにごまかしているかだね

[998: 匿名さん]

>>996 匿名さん
いやそういう意味ではなく、高いと言われたことでつい出た言葉みたいで、住民に出す見積り書の価格には、派遣側の出す原価と管理会社の出す売値があるので、そのままの金額であるわけはないんです。
ただ高めにはなってるんじゃないですかね。

[999: 匿名さん]

>>996: 匿名さん　　さん

NIPPO経由で、その派遣会社を使っているということでは？
つまり、まずNIPPOが管理業務を受けて、その一部を派遣会社に出しているということなんでしょう。

[1000: 匿名さん]

NIPPOのショバ代が高いということでしょう。
　
管理会社に関するコンサルが必要なんじゃないかと思います。

[1001: 匿名さん]

分譲階は近鉄が管理、賃貸し階はNIPPOが管理
これが一番良さそうに思える
お互いにお金に対して監視も効くし

[1002: 匿名さん]

派遣会社から来ている人数適正だろうか？
ここもきちんと開示してほしい

[1003: 匿名さん]

996です
ありがとうございます。
少し納得しました、でも管理費高い、派遣会社のトップが委員でなぁなぁ
まだもやもやしています。

[1004: 匿名さん]

私的自治により、契約自由の原則があるとはいえ、
管理組合も組合員（多くは分譲オーナー）の委任を受けて
善管注意義務の基に、役員をやっていると考えます。

あからさまに組合員に不利益な事を続けていると、
この責任に問われることを、考えておいた方が良い。

[1005: 匿名さん]

プレゼンの2社が選ばれた理由は、安さもあるけど、元会長があえて年末に問い合わせて
電話が通じない会社もあるなかちゃんと電話に出て対応してくれたかららしい

[1006: 匿名さん]

ほとんどの住民は議長への委任状になる。すでに委任状で過半数が集まっているはず

その委任状が部会長に集まって管理会社変更になるのを恐れ、総会直前に解任したんだと思う

[1007: 匿名さん]

過半数以上の提出がないと可決出来ないから早く出してくれって紙が、出してない家の
ポストに昨日入ってたみたいですよ。
委任状がまだ過半数以上集まってないんじゃない？

[1008: 匿名さん]

今は会長が変わってるから任せますっていう委任状が集まると
管理会社をそのままで更新するってことですよね。

[1009: 匿名さん]

相見積もりを取ることが、どれほど大変だったことだろうか。
しかも、このように既得権益だらけの状態で。
極めて、建設的で、前向きな進め方だと思う。

一方で、散々議事録で理不尽に個人攻撃しており、管理組合＋管理会社に関しては全く理解できない。

「重大なリスク」「拙速」等々、道理の通じない人たちは、単なる主観的な表現で
さも自らに正当性があるかのように一方的な言葉を羅列している。

世間の常識からかけ離れていることが分かっていない。

[1010: 匿名さん]

委任状は出してはいけません。

必ず、議案に「不承認」としないと。

[1011: 匿名さん]

住宅部会および臨時総会の議事録を最初から全部読み直したら、すごいことがよくわかる。
　日大アメフトや安倍政権と同じ非民主的な独裁だね。

１期の住宅部会委員は地権者関係者とそれ以外の人８名で構成された。（おそらく４対４。）

元部会長（辞めさせられた）は住民側にメリットになるよう公正な運営を目指した。
　それで、町内会費（地権者のぶんどり金）も支払いが選択できた（最高裁判決まで持ち出してくれている）

　さらに、管理会社と地権者の癒着を切り適正な管理をするために、管理会社の変更を企画した。

　派遣会社などで不当な利益を得ている地権者が自分の利益を守るため、部会長追い出しを目的として住宅部会委員を2名増やし（地権者側を増やした）元部会長を追い出した。そして、派遣会社経営の地権者自身が新部会長になった。

　現時点では、新部会長が監査も兼ねていて、泥棒に金庫番させているようなもんだね。

　その後はやりたい放題で、委員の任期を2年２期にして半分を入れ替え（つまり非地権者の委員は全員１期のみで解任）自分の手下ばかりを委員にすることにした。（ゾーンごとの輪番といいながら選んでいるのは委員だし、反地権者が過半数とならないように公募枠というものも作っている）

　さらに、役員をつとめた委員をOBOG委員として相談役にするそうだ。

　つまり、永年の独裁体制を構築しているということ。

2期目からは、もっとすごいことを決めて押しつけてくるだろう。
みんな覚悟しておいた方がいいぜ。

[1012: 匿名さん]

上八丁堀のアーバンビューグランドタワーも295戸で築15年なのに、
ここより管理費も修繕費も遥かに安いんですね。

[1013: 匿名さん]

地権者は、土地と交換で、マンションを取得したことで、貸し借りは終わりのはず。

その後、住民の管理費を、不適切に得ているとしたら、問題だと思う。

[1014: 匿名さん]

最初の役員は、7人ですね。（H29/7）
そのうち、新部会長（地権者）＋地権者3名と前部会長＋2名となっています。
新部会長と地権者3名は、再任ということになっています。

新任5人と補欠2人。

これでは、変わりようがないようにも思います。

出ていくしかないんですかね？

[1016: 匿名さん]

[No.1015と本レスは、ご本人様からの依頼、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[1017: 匿名さん]

そうですか。

済みませんが、出席できていないんですが。
結局、議案はどうなったのか、お手数おかけしますが、ご教示いただけないでしょうか？

議案には、役員と管理契約については、不承認にしていました。

予算とか、決算もボロボロなんですね。

[1018: 匿名さん]

>>1015 匿名さん
1年でそれだと何年にも渡る修繕費の貯金とか任せられないですね。
今回の管理費の差額も値下げせずに修繕費に回すとかだと・・
修繕する時に各戸が一括で修繕費を払った方がまだ安全？
でもまたその修繕見積りの金額がおかしいとかで騒動になるのかな。

[1019: 匿名さん]

>1016: 匿名さん　 [2018-05-27 20:06:40]
>>1015 匿名さん
>管理者が管理会社になってるというのはどういう意味ですか？

要するに、本来、管理者＝部会役員（新部会長含む）が責任もって実績管理(お金の管理も含め)すべきなんですが、
できていない、ということなんでしょう。

そのため、NIPPOが、好き放題にお金を使っているということなんでしょう。

1700万円の誤振替というのは、誤送金ということですかね？

[1020: 匿名さん]

前は住人の個人情報も誤送信されてた話ありましたよね

[1021: 住民板ユーザーさん1]

総会に出席しました。新部会長ははっきり言って用無し。
分譲総会の会計監査していますが、メクラ印。
住民の皆さん、このままだと、我々の大事な管理費が
管理会社と地権者の食い物になります。

総会に参加して下さい！

[1022: 匿名さん]

そうですね。

出席したいんですが、広島に住んでいないため、都合をつける必要もあり・‥。
総会の予定を少なくとも、1か月くらい前にはお知らせいただければ、と思います。

ただ、議決権は、郵送で行使しました。

総会で、詰めないとダメであるというのはその通りだと思います。


ネット中継等もできないんですかね？
それであれば、もっとハードルは下がります。

ただ、管理会社、新部会長等は、反対でしょう。

[1023: 住民板ユーザーさん1]

今年の新部会長は地権者かコンシェルジュを派遣している関係者です。
解任させられた部会長は癒着に気づき、皆さんの管理費を下げるため
頑張った方です。結果NIPPOの管理費が月50万も下がったんですよ。

皆さん総会に参加して下さい！

[1024: 匿名さん]

［ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当］

[1025: 匿名さん]

［ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当］

[1026: 匿名さん]

新部会長、地権者で、元々あった、ここの町内会長だと思います。
土地区画整理Cブロック（グランクロス）の親玉？

広島商工会議所の云々っていうのもあった。

[1027: 匿名さん]

総会には参加して、ちゃんと、役員、管理会社の顔と目を見て、議論しないと、と思います。

[1028: 匿名さん]

前部会長の功績は大きいと思います。相見積もりまで、よく行ったと思います。
感謝しています。
あとは、隣近所への口コミ、このHPの存在を知らせること等。

[1029: 匿名さん]

2018は、2017と同じサービスで、年500万下げたということは、2017は、500万円ボっていたということである。
2018についても、管理会社を近鉄にした場合は更に500万円安かった。まだ、叩けば、安くできるというか、
ボっているという話である。
今回、住人から取りすぎている500万円は、管理費を減額せず、修繕費に充てるということだが、
そんなに簡単に変えられるんですか？

[1030: 匿名さん]

>>1023 住民板ユーザーさん1さん

解任された部会長の頑張りは本当にすごいなあ
ところで去年1年間も毎月余ってたらしい50万=年間600万のお金はどうなったんだろう
先月までは今年から管理人をコンシェルジュの時間に重複させて使いきる提案をしてたみたいだけど