グランクロスタワー広島〈契約者・入居予定者専用〉

[契約済みさん]

グランクロスタワー広島についての契約者・入居予定者専用をつくりました。
いろいろ情報交換しましょう。

所在地：広島県広島市南区松原町88番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「広島」駅 徒歩4分 、広島電鉄本線 「広島駅」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.84平米～187.34平米
売主：NIPPO　中国開発事務所、ミサワホーム中国　広島支店 、旭化成不動産レジデンス


施工会社：戸田建設株式会社広島支店
管理会社：株式会社NIPPOファシリティーズ、太平ビルサービス株式会社
エムエムエスマンションマネージメントサービス株式会社

[961: 匿名さん]

ノムコムの記事より
http://www.nomu.com/mansion/report/20150609.html

1戸当たり（70m2として換算）の月額管理費　10,150円
1㎡では、145円。

やはり随分割高では。

タワーマンション管理費と修繕積立金、高い？安い？
2015年6月 9日

根強い人気のタワーマンション。「管理費って安いの？高いの？」「積立金が大幅に値上がりするって本当？」と心配する人も多いようです。そこで今回は、タワーマンションの管理費と修繕積立金について考えてみました。

戸数が増えるほど管理費が減る。高層は例外？

マンションの管理費は、総戸数が多いほど「スケールメリット」がはたらき、一戸当たりの負担は安くなると言われています。しかし、全国的な統計を見ると、結果は意外なものでした。国土交通省の「マンション総合調査」の最新版、2013年のデータを見てみましょう。この調査は2013年までに完成した全国の分譲マンションを対象としています。

図1．マンションの管理費。戸数規模別グラフ
図1のグラフは、1戸当たり（70m2として換算）の月額管理費を戸数規模別に示したものです。
20戸以下がもっとも高く、戸数が増えるにつれて徐々に安くなっていますが、500戸を超えると、また高くなっています。75戸以下の中小規模マンションよりは安いものの、100戸以上の大規模マンションより2～3割高いのです。

次の図2は、管理費を建物の階数別に示したものです。「11～19階建て」がもっとも安く、超高層のタワーマンションが該当する「20階建て以上」が一番高額です。

図2．マンションの管理費。階数別グラフ
図1・2を合わせて考えると、総戸数の多いタワーマンションの管理費は一番高い、といえそうです。この結果は、私にとっては意外なものでした。都心部周辺の個々の物件を比べると、共用施設がほとんどない中高層のマンションより、共用施設とサービスの充実したタワーマンションのほうが管理費の負担額が低いことは珍しくないからです。

管理費にスケールメリットがあるのは確かなようですが、500戸を超えるようなマンションに関しては、他の影響がより大きいと考えられます。それは、タワーマンションの「属性」とも言うべきものです。

[962: 匿名さん]

問題なのは、賃貸のアイアメニティ。
賃貸で、エレベータ等も別にもかかわらず、住宅部会で、戸数分議決権をもっているのではないか。

住民とは、利害が一致しない。

[963: 匿名さん]

>>960 匿名さん
それは多分修繕費も足してます。
ここは管理費だけなら㎡あたり298円のはずです。
駐車場の管理費は別だからそれでも格段に高いけど

[964: 匿名さん]

>>963: 匿名さん

駐車場込みで算定しないと比較ができないと思い、

分譲住宅管理費に
１．駐車場の管理費5000円を加算し、

２．全体管理費　1030円
３．住宅管理費　800円を加算しています。


　

[965: 匿名さん]

牛丼ではないが、旨い、安い、早い、がビジネスの基本だと思う。
住宅部会は、誰のための部会になっているのか。

住民のための部会となっているか、無駄な出費をしていないか、
問われることになる。

[966: 匿名さん]

住宅部会は個人利益を生むために私物化されている
自分のための部会でしょう

[967: 匿名さん]

ここの管理組合、分かりづらいです。

分譲住宅の部会がなく、賃貸と一緒で、住宅部会（居住棟）となっている。

分譲オーナーは、人数が多いため管理費の総額が大きい。
その管理を任せる管理会社の選択を住宅部会で決めるのだが、
賃貸会社もその住宅部会の大オーナとしの立場となっている。

そのため、賃貸会社と「なあなあ」地権者の横暴がまかり通っているでは、と思います。


>>876: 匿名さん　
[2018-04-23 15:20:47]
建物の管理構成ですが、皆さんに配布されている管理費修繕積み立ての細目にあるように、大きく３つになります。それぞれの修繕積み立て、管理費が加算されています。

商業部分も含めた建物全体、賃貸も含めた居住棟、そして分譲部分。
分譲部分だけなら、１軒１票ですが、居住棟全体のことを審議するとき下の賃貸部分の100軒ほどの票を地権者団体の会社がもっていることになります。

何よりも分譲部分のオーナーさんに、この掲示板の存在を知って貰い、現在の管理費が管理会社と地権者の利権の食い物にされているのを知って欲しいです。

皆さん地権者は15、16階にいると思っていますが、本当にお偉いのは上層にお住まいなんですよ。

[968: 匿名さん]

管理会社の件は、杜撰なドンぶり勘定＋濡れ手にあわぶりが暴露された。
慌てて、仲間うちの部会長に替えたということ。

減額したが、それでも、まだ、割高。
とりあえず一件落着と思っているだろう。

叩けば、色々出てきそう。

[969: 匿名さん]

＞＞８７６匿名さん
Ｎ＊＊派遣会社のトップ

[970: 匿名さん]

12回議事録、すごいですね。
部会長を解任した理由が

「大きなリスクを伴う提案」

一体誰にとっての「大きなリスク」なのか。
当然、この再開発の建物全体から利権を得ている一部地権者にとっての「リスク＝管理会社の変更」だね。

再開発の計画段階から、一部地権者が管理会社を通して利益を得るという計画が出来ていたのだろう。近鉄も経理データを見て、余りの搾取に驚き、穏やかにコンシェルジュ直雇いで倹約などとしたようだが、癒着状況からみて変更は無理だと思っているだろう。

管理人、コンシェルジュは氷山の一角だと思う。おそらく、土地の買収、建築など全てに利権が張り巡らされているだろう。調べたら森友、加計もびっくりのような事実がでてくるかもしれんが、命が惜しいので止めときます。

[971: 匿名さん]

ゴミ回収だが、

「これまで市の回収に出していたが、ゴミが増え置き場がないから業者委託にすることにした。」

これまで無料の市の回収に出していたというのが驚き。
だから、高い管理費取りながらも、大型ゴミは各自に回収を市に依頼させて、運搬の費用も各自に負担させていたってことか。節約分管理費を下げて欲しいものだ。

前のマンション７０戸ほどだったが、自分でゴミ置き場まで持ってはいったが、業者委託で毎日回収だった。大型ゴミも自分で払う必要なかった。

[972: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[973: 匿名さん]

新部会長以下、管理組合も含めて、既得権益仲間で、穏便に事を済ませたいというのは、
分かりやすいが、議案ぐらいHPに上げたらどうだ。
5分もあれば、出来ること。

いつまで経っても、ご案内だけでお茶を濁す。

[974: 匿名さん]

>>971 匿名さん
今でも市の回収に出してるんじゃないですかね。
前にゴミが増えてきたから入りきらない資源ごみだけ月に2回？だか
業者に委託するような文書が来てました。
だからゴミの仕分けにうるさくて紙袋の入れないといけないんだなと。
それは管理費節約になるし別にいいとして
他マンションと違ってそこまで節約してるのになぜこの管理費というのは思う。

[975: 匿名さん]

前のマンションより小さい間取りにしました
前のマンションと比べて1万以上管理費高いです（駐車場代含まず）
タワーマンションだから16階建のマンションに比べて、高くてもこんなもんかと思ってました。
ゴミもまさか今まで無料の市の回収だとは思いもしませんでした。
市の回収から業者に代わって、それでも余分があり人件費に使いたいと言ってたんですね。
どれだけ私たち住民から搾取していたのかとあきれるばかりです。

[976: 匿名さん]

神戸の住友のタワマン75㎡の月額管理費13,000円（駐車場管理分込、フロントサービスあり　管理は住友）
ここ、それよりも小さいが、月額管理費20,000円＋駐車場管理費5,000円つまり、合計25,000円

[977: 匿名さん]

ぼったくっているので、適正にやれば月額86万安くても、十分、利益を上げて、
管理会社としてのマンション管理ができる。

間が悪かったと、しれっとしていると思う。

新部会長以外の、他の役員は何をやっている。

[978: 匿名さん]

タワーマンションの今後の修繕など考えれば節約した管理費を修繕費の積立てに回したいね。タワーマンション住むのは初めてなので金額については「こんなものか？」と思っていたけど色々裏がありそう。とりあえず今回は管理会社はNIPPOで更新されるんだろうけど次回は何としても全うな選び方をしたい。今後も情報共有しましょう。

[979: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[980: 匿名さん]

>>975 匿名さん
元会長のお陰で1年で気付けたのはよかったが、変わらないんじゃ意味ないですな

>>976 匿名さん
その住友だって利益はどってるだろうに、ここはそのほぼ倍って・・

[981: 匿名さん]

>>978匿名さん
更新されちゃうんですかねえ
今回逃したら来年のがもっと無理そうな気がする

[982: 匿名さん]

近鉄みたいに管理費の徴収自体を下げれば安心かもな
大金をどっかに回すとそっちでの管理がまた

[983: 匿名さん]

役員を認めるかどうか、と、決算及び予算案を認めるかどうか。

[984: 匿名さん]

目の届かないことをいいことにして、
自分の懐を増やす、輩が多すぎる。

全く良心のかけらもない。極めて残念で腹立たしいが。

別のお財布にしても、そのお財布から、勝手に持ち出される大きなリスクがある。
「資産価値保全」のためには、住民からの管理費を減額するのが住民のため。

結局、委託管理費減らしても、月額管理費を減額することにはなっていない。
また、いつの間にか、勝手に使われるということになる？

今回の減額分はそうするの？
さらに言えば、既に支払分も、払い過ぎということでしょう。

損害賠償にもなりかねないと思う。

[985: 匿名さん]

管理組合を信用できないとなると、このマンション何なの、となる。

[986: 匿名さん]

とりあえず、住宅部会は本来管理会社を見張る？ものだから
分譲と賃貸と分ける（今は賃貸アイアメニティが入っている）
管理会社は住宅部会に関与しない
利害関係にあるものを住宅部会の役員にしない

出来ればこの掲示板に書いてあることを、必要なことを見ない人にも情報共有できるといいのですが

[987: 匿名さん]

仰る通り。

利害関係者のうぞうむぞうが、多すぎですね。

>>986: 匿名さん

賃貸のアイアメニティ、戸数が多いので、現在の、分譲と賃貸が一緒の住宅部会・分譲では、
本来の分譲オーナの意見が適正に反映する仕組みになっていません。

しかも、分譲と賃貸が一緒では、ゲストルーム、ラウンジ等に関して、部外者である賃貸の意見が、票数の関係で
反映されやすくなっているのでは、と思います。
管理組合の決定も、賃貸と分譲、別でも問題ないと思います。

このそもそもの、組合の構成自体が間違っています。
最初から仕組んでいるんでしょうが。

[988: 匿名さん]

東京のタワーで探してもここより高い管理費のタワーがなかなか見つからない

[989: 匿名さん]

ここの管理費に駐車場の管理費を足して他と比べて高いとやってしまうと、他所は駐車場の種類が平面式で違うとか他所は駐車代金を別に取るからとか突っ込まれそう
管理費を比べるときは、管理費だけにして、他マンションは駐車場の管理費も含んでるのに、ここは管理費だけでも遥かに高いという言い方のが分かりやすい。

[990: 匿名さん]

発売中の市内某タワー
206円/平米 駐車場込み 大型ゴミ無料
グランクロス
298円/平米 駐車場は別料金

駐車場を考慮すると㎡あたり100円くらい下がれば世間並みの管理費になりますね

[991: 匿名さん]

要するに、1.5倍以上かかっているということです。

コストパフォーマンス悪すぎというか、ボラれている。

アンケート調査では、4割が管理全般に満足とある。
基礎データに、アイアメニティが入っているかどうかがポイントだが、
信じられん。

[992: 匿名さん]

>>991 匿名さん
管理費が相場と比べて異常に高いことを知らなければ満足感あるかもな

広島だしこれまでタワーに住んだことがある人は少ないだろうし

[993: 匿名さん]

確かにこの掲示板見るまでは
まぁこんなものかと思い、アンケートにもほぼ満足に
してたと思います
なんとか分譲の各家庭にこの実態を知らせたいですね

本来それは住宅部会の役目ですが
利益共有、共犯関係な委員たちだから
それは無理と言うものですね

今度の総会で声をあげ、総会の議事録にあげるしか
ないのかなぁ
曖昧に書くのであれば、それはそれで委員を追求し
利害関係のない委員の良心に訴える?

[994: 匿名さん]

ここは他社見積りに対して人件費の高さが際立ってるみたいですね。
住人になぜこんなに高いのかと問われたら
派遣会社は見積書の価格に対して、うちはこんなにとってないとのことで。
他の設備メンテの費用は業者が来てなかったからわからないけどそっちでも色々あるんですかね。

[995: 匿名さん]

やめさせられた部会長が他の管理会社に見積をとってくれたのだから、しっかり見て比較して、現在のNIPPOでの管理費が異常に高い理由を探らなければならない。
元部会長の活動を無駄にしてはいけない。

人件費がべらぼうに高いというのは、地権者の派遣会社からの派遣費が高いからだ。

初年度決算でおそらく大量の余剰金がでているはずなので、その経理をどのようにごまかしているかだね。
おそらく、分譲部分以外での費用なども全部まとめて、分譲の管理費を注入していると思う。

税理士の知り合いがいるのでみてもらおう。弁護士の知り合いもいるので法的な問題点もみつけよう。

金曜日の全体会から出席しないといけない。

[996: 匿名さん]

見積もりの価格、こんなに高く取っていないといったとの事
ほんとうであれば派遣会社はNIPPOに問いただして怒るはず
それをしないのはそのとうりではないですか？
NIPPOが派遣会社のいうとうり取っていないなら
これは横領で刑事事件です。NIPPOを切る案件ですね

残念ながら私は出る事ができないので、申し訳ないですが
総会ではきちんとした説明を求めて下さい

[997: 匿名さん]

「①住宅部会」と「②住宅部会・分譲」とがあり、意図的に分かりづらくしている。

>>995: 匿名さん　さんの指摘のうち、A.については、

①の議案に反対しないと（つまり金曜日に出ないと）、
１）ズブズブ管理費の適正化
２）地権者、賃貸会社とつるんでいる役員を監視

ことはできない。


①住宅部会（分譲オーナー＋賃貸のアイアメニティ）で、NIPPO委託費の件が議案となっている。
しかし、予算案にはNIPPO分は入っていない。

②住宅部会・分譲（分譲オーナーで構成）
NIPPO委託分を外部委託費として計上している。


B.については、
NIPPOに委託費の明細を確認するということ、ですか？


>>995: 匿名さん　
A. 金曜日の全体会から出席しないといけない。

B. 初年度決算でおそらく大量の余剰金がでているはずなので、その経理をどのようにごまかしているかだね

[998: 匿名さん]

>>996 匿名さん
いやそういう意味ではなく、高いと言われたことでつい出た言葉みたいで、住民に出す見積り書の価格には、派遣側の出す原価と管理会社の出す売値があるので、そのままの金額であるわけはないんです。
ただ高めにはなってるんじゃないですかね。

[999: 匿名さん]

>>996: 匿名さん　　さん

NIPPO経由で、その派遣会社を使っているということでは？
つまり、まずNIPPOが管理業務を受けて、その一部を派遣会社に出しているということなんでしょう。

[1000: 匿名さん]

NIPPOのショバ代が高いということでしょう。
　
管理会社に関するコンサルが必要なんじゃないかと思います。

[1001: 匿名さん]

分譲階は近鉄が管理、賃貸し階はNIPPOが管理
これが一番良さそうに思える
お互いにお金に対して監視も効くし

[1002: 匿名さん]

派遣会社から来ている人数適正だろうか？
ここもきちんと開示してほしい

[1003: 匿名さん]

996です
ありがとうございます。
少し納得しました、でも管理費高い、派遣会社のトップが委員でなぁなぁ
まだもやもやしています。

[1004: 匿名さん]

私的自治により、契約自由の原則があるとはいえ、
管理組合も組合員（多くは分譲オーナー）の委任を受けて
善管注意義務の基に、役員をやっていると考えます。

あからさまに組合員に不利益な事を続けていると、
この責任に問われることを、考えておいた方が良い。

[1005: 匿名さん]

プレゼンの2社が選ばれた理由は、安さもあるけど、元会長があえて年末に問い合わせて
電話が通じない会社もあるなかちゃんと電話に出て対応してくれたかららしい

[1006: 匿名さん]

ほとんどの住民は議長への委任状になる。すでに委任状で過半数が集まっているはず

その委任状が部会長に集まって管理会社変更になるのを恐れ、総会直前に解任したんだと思う

[1007: 匿名さん]

過半数以上の提出がないと可決出来ないから早く出してくれって紙が、出してない家の
ポストに昨日入ってたみたいですよ。
委任状がまだ過半数以上集まってないんじゃない？

[1008: 匿名さん]

今は会長が変わってるから任せますっていう委任状が集まると
管理会社をそのままで更新するってことですよね。

[1009: 匿名さん]

相見積もりを取ることが、どれほど大変だったことだろうか。
しかも、このように既得権益だらけの状態で。
極めて、建設的で、前向きな進め方だと思う。

一方で、散々議事録で理不尽に個人攻撃しており、管理組合＋管理会社に関しては全く理解できない。

「重大なリスク」「拙速」等々、道理の通じない人たちは、単なる主観的な表現で
さも自らに正当性があるかのように一方的な言葉を羅列している。

世間の常識からかけ離れていることが分かっていない。

[1010: 匿名さん]

委任状は出してはいけません。

必ず、議案に「不承認」としないと。