グランクロスタワー広島〈契約者・入居予定者専用〉

[契約済みさん]

グランクロスタワー広島についての契約者・入居予定者専用をつくりました。
いろいろ情報交換しましょう。

所在地：広島県広島市南区松原町88番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「広島」駅 徒歩4分 、広島電鉄本線 「広島駅」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.84平米～187.34平米
売主：NIPPO　中国開発事務所、ミサワホーム中国　広島支店 、旭化成不動産レジデンス


施工会社：戸田建設株式会社広島支店
管理会社：株式会社NIPPOファシリティーズ、太平ビルサービス株式会社
エムエムエスマンションマネージメントサービス株式会社

[1183: 匿名さん]

反対評が本当に11件しかなかったかどうかはおいといて
このずさんな管理費の扱いの状況を知らない人が多くて反対が少ないのは確かだろうな。

近鉄らのプレゼンも参加者が少なかったからな。
詳細な見積書やサービスのパンフレットも沢山貰えたし、あれ参加してたら絶対変えたくなるよ。

[1184: 匿名さん]

>　そもそも論的な意見の陳述や提案は、別途書面にて委員会へ発案して下さい。

総会では、「論的な意見の陳述や提案」をするなってことか。

[1185: 匿名さん]

管理会社顧客満足度アンケートっていうのは、現会長＋管理会社は無視なのだろうか？

[1186: 匿名さん]

こんなところが問題について、相談できるかもです。

・特定非営利活動法人　広島県マンション管理組合連合会
広島県広島市南区荒神町5-5　ライブタウン荒神町2F
TEL:[phone]　　|　　FAX:[phone]
http://www.hirokanren.org/support.html

・マンション管理士会
http://www.nikkanren.org/

広島
http://www.hiroshima-mankan.com/

[1187: 匿名さん]

>1186

情報ありがとうございます。
上の方は相談料金とるみたいだけど、管理士会の方は無料相談しているのでいいかもです。

7月10日に行ける人がいたら行ってみて下さい。

[1188: 匿名さん]

部会長の解任や総会での言論弾圧。
ここまでするということは、かなり守りたいものがあるということだね。
思っている以上の搾取構造があるに違いない。

[1189: 匿名さん]

総会の議事録の作成は、まだまだ先のようだが、
毎月の引落通知は、不要であるのに、送付されてくる。

郵送料と、作成コストは、管理費から支出されていると思うが…。

無駄なコスト。

他人のお金だから、どうでも良いのだろう。

[1190: 匿名さん]

無料の新聞配達こそして欲しい

[1191: 匿名さん]

一事が万事、自分の懐を豊かにすること以外には、興味がないのでしょう。
マンションの価値を上げるとか、住民のためにとかという気持ちが全くない。
コバンザメですな。
新会長、ニッポー、アイアメニティ＋現組合の役員。

[1192: 匿名さん]

地下のエレベーター前の壁紙も全く直してくれない
少しだが白く傷が付いている。黒いから目立つ

[1193: 匿名さん]

住民が一番の被害者。
それを気づいていない人が多いと思う。

広島の大恥マンションにならないことを祈るが…。

[1194: 匿名さん]

気付いてもNIPPOと現役員たちと手を切る術がねぇ…

[1195: 匿名さん]

総会で、議案を否決すればよいのです。
それは、出来るはずです。

役員案を否決し、予算案、決算案を否決することができます。

組合員がそうするかどうかです。

[1196: 匿名さん]

現管理会社の問題点として、

地権者の言いなり
地権者への集金システムになっている

と、非常に大きな問題があるのだが、
それ以上に日常生活的に、住民の要望をほとんど聞いてくれないのも問題だ。
地権者の言うことはすぐにやるくせに、新聞の宅配、建物の養生、掲示物の美化など、肝心なことは全然しない。

そうそう、一番肝心な「お金の管理」が危ういのがとっても問題だ。
会計できる職員を雇えよ。
会計ソフトくらい導入しろよ。

[1197: 匿名さん]

今回この問題を調べていて感じるのは、「やることが矮小でケチくさい」です。

ゴミ処理は業者委託せず、保管場所いっぱいに溜めて無料の市の回収にだす。大型ゴミ回収は自己負担にする。
業務通知の郵便代すら自己負担にする。
コンシェルジュにマンション業務以外の自社商品の販売をさせる。
委員のOBOG会なるものを作る。

一方で、電気代の節約につながる新聞の宅配とか、エレベーター内の養生とか、入口の傘の露払いなど、長期的に建物全体としてメリットになるようなことはできない。

これらを並べてみると、意志決定をしている人物の性格が表れているのが感じ取れる。

おそらくNIPPOは自社の意志で何もできないのだと思う。
再開発の段階から言われる通り言いなりというより、部下の関係にあるのだろう。だから、上が承諾しない限り住民の要望には何も対応できない。

さらに、最も「ケチくさい」を感じるのが、この建物が「制震構造」なことだ。

5年前でも、どうしてこの時代に免震でないのだろうかと不思議に思ったのだが、恐らく建築費の微々たる差（倍も違わんだろ）で制震にしたのではないかと思う。

広島は余り地震が起きないが、絶対はない。
最近の震度２〜３の揺れで、シティータワーの住民は全く揺れを感じなかったと言っていた。大きな地震では、揺れ以上に建物の傷みも激しくでるだろう。
制震棒がないと、内部の間取りもすっきりできたはずだ。

建築費などが安くなった分、分譲価格も安かったのかも知れないが、将来を考えたら免震の建物でないことにより、価格的にもデメリットが発生すると思う。

分譲価格は購入者に加算できるが、下にある賃貸部分の建築費負担が増えるのをケチって、制震にしたのだと思う。おそらく。

また、地下で駅とつなげなかったのも大きな欠失だと思う。
どういう理由があったのか知りたいが、これも金額的なことのような気がする。

さらに言えば、商業部も蔦屋家電以外に何もなく、集客力のある街作りができていない。
地の利を生かし、駅へのアクセスを地下地上でとり、広島の顔となる街が作れただろうに残念だ。

相変わらず多くの人にとって、広島駅は通過地でしかない。
博多駅、名古屋駅のように買い物、食事に行く場所にはなれなかった。これだけ集客力のある場所なのに非常に残念である。

再開発計画段階では、将来的なことにまで考えが及ばず、安く建てて売れやすい価格で販売し、しかし管理費は多く上納させるというそろばん勘定しか考えなかったのだろう。
開発に森ビルとか入っていたが、地権者の要望が優先されたのだろう。
発想が全て「しみったれている」。

[1198: 匿名さん]

シティタワーも揺れるよ
その免震の揺れで大事を回避するんだよ

[1199: 匿名さん]

スカイツリーも制震だけど3·11の時は大丈夫だったみたいだ
そういう変えられないことはおいといて、今からでも変えられるものを考えていきたい

[1200: 匿名さん]

住友のタワーマンション（広島ではない）、管理室に住友不動産XXの人が複数常駐していて、
会計への質問もすごく丁寧だし、それで、管理費はここより安い。

ニッポーは、片手間にアルバイトで対応しているだけだし、
それで、管理費が高く、会計もいいかげん。

マンションは管理を買えというが、このマンション、どうだろうか。

ガチガチの既得権益が、サヤ抜いて、ウハウハだと思っているだろうが、
結局、自分たちの資産を毀損していることを判っていない。

この悪は、別に損をしても自業自得ではあるが、
善良なオーナーが一番の被害者。

[1201: 匿名さん]

なんとか近鉄に変える方法はないものですかね

[1202: 匿名さん]

賃貸部分は、住宅管理費以外も払っているのだろうか。

NIPPOへの業務委託費は「分譲住宅」と「分譲駐車場」から取られていて、住宅部会会計からは支払われていない。つまり、賃貸も見合った業務委託費を払ってないと分譲にただ乗りしていることになる。

[1203: 匿名さん]

帳簿の構成が分かりづらいが、
全体管理、住宅、住宅分譲で、帳簿がそれぞれ別であり、
全体管理は、（商業棟＋分譲住宅＋分譲駐車＋賃貸）の共用部分のPL
住宅は、（分譲住宅＋分譲駐車＋賃貸）の共用部分のPL
分譲住宅は、分譲住宅部分（NIPPOへの管理費含む）のPLとなっている。

ただし、NIPPOとの契約は、分譲住宅との契約、分譲駐車場との契約も、住宅で行うこととなっている。
→ここが分かりづらい。

NIPPOとの外部委託費は、分譲住宅、分譲駐車場にしか出てこない。


（賃貸部分関連）
賃貸部分については、地権者（分譲住宅オーナ）も多く持っているのでは？
賃貸部分の管理契約は、別途NIPPOとの間で結んでいるのでは？

[1204: 住民板ユーザーさん1]

分譲価格が、一部の部屋を除いて、殆どが激安だったので、管理費がこれくらいでも仕方ないんじゃない。
シティタワーという選択肢があったのにもかかわらず、グランクロスを選んだのだからね。

[1205: 匿名さん]

地権者が、賃貸等のオーナでもあるため、本来別々の組合であるはずの、分譲と賃貸が、同じ組合（＝住宅部会）
となり、しかも、分譲住宅の管理会社の決定について、住宅部会で決めるという極めて不思議な管理組合の
構成になっていたんですね。

つまり、本来は、分譲と賃貸で別々の組合を結成してしかるべきだが、管理規約を作成する段階で、
悪知恵を働かせて、分譲に関する決議も、なぜか、住宅部会で行う、といった仕組みにされている。
つまり、管理組合に興味のない、分譲オーナーが議決権行使をしないことを奇禍として、
賃貸を含めた住宅部会という組合で、分譲住宅のことも決めてしまうという、
あまりにも杜撰な管理組合。

そのため、管理会社との間もユルユルで、管理業務もおざなり、入居者からの管理費を、法外に徴収し、
それをNIPPOに支払うという悪徳商売。
それが見つかったら、何食わぬ顔で年500万を下げて提案してくる。
それを受けて、地権者側は、合理的な考えをお持ちの前理事長を解任する。
解任後、500万下げた価格で、新理事長＝今の理事長＝地権者がNIPPOと契約し、総会に諮る。

考えれば考えるほど、あまりにも、常識外れの管理組合。

[1206: 匿名さん]

管理組合費、高いわりに、サービスの質、サービス時間とも、他と比べて、悪いし短い。

１）帳簿付けがいい加減である上に、分かりづらい。
２）管理会社の業務は、ニッポー支店の業務の片手間（他業務と掛け持ち）で、月金の9時5時。
担当者は、片手間にやっている一人。
土日は休み。

住友さんでは、専任担当者2人体制で。土日も、管理室で業務をしている（2人ともというわけではないが）。
なので、質問事項も、土日に聞けるし、帳簿についての説明も明解。

高い管理費を徴収しておいて、サービスがこれでは、ニッポーの管理業務は、ボロもうけ。

[1207: 匿名さん]

賃貸しと分譲は管理会社を別にするべきてすよね
分譲がどんな意見出そうと、賃貸し側の意見が通って、必要な修繕はないのに法外な派遣使ったり、何でも決めらるのはおかしい
賃貸しは一つの会社なんだから108票ではなく普通は1票になるべきでは？

[1208: 匿名さん]

>>1207: 匿名さん　
当然、そう思いますが、
管理規約で、そのように仕組んであるので、変更するのは極めて難しいと思います。

できることは、総会での否決です。
あとは、動議を出して、臨時総会を開催させ、役員を首にする。

管理組合の構成がこうなっている以上、賃貸も含めてになりますが、
賃貸全体で1票というのは、難しいと思います。
各戸で1票、もしくは、面積に応じて、票数を決めるということは
有りだと思います。
実際に、議決権は、専有面積に応じてになっています。

[1209: 匿名さん]

違う話ですまんが、

B1エレベーターホールに置いてあった飾りものが無くなっている。盗られたんじゃないか。
14階ソファの上に置いてあった四角いお盆も無くなってるし。

[1210: 匿名さん]

>>1206,1208

総会の決算資料に誤振込が入ってるほど経理管理出来てないのは人がいないからか。
経理に関する簡単な質問にも答えれないし、何だろうかと思ってたんだけど。
ゴミと一緒で管理会社もケチられてるってことね。
しかし、そのままの経理資料出してくれたおかげでお金の流れがよく分かった。次からはうまく誤魔化してくるだろう。
結局、管理会社も地権者たちの会社と思っとけばいい訳だ。
新部会長は最初っから管理室辺りをいつもウロついてる。自分の会社みたいなもんだからだろう。

[1211: 匿名さん]

1階にある愛友ウォークのお店の人達はみな賃貸し階の権利持つ地権者さんなんだろうか？

[1212: 匿名さん]

>>1209 匿名さん
B1エレベーター前のとこのならすぐ右横に監視カメラあるし
単に子供が壊したか何かては？

[1213: 匿名さん]

器物破損等を含めて、当然、管理組合の役員会で報告が上がっているはず
だと思います。
ということは議事録を読めば、経緯であるとか、その後のフォロー等
判ると思います。

最近、役員会も開かれていない可能性があり、おざなりになっているかもしれません。

仲間うちで、良きにはからって…。

[1214: 匿名さん]

NIPPOはいい加減でぼったくり。どうにかして変更したい。

[1215: 匿名さん]

1211匿名さん
愛友ウォークのお店の人たちはほとんどが共有床の賃貸の方だと思います。
賃貸の13階までの共有床と同じです。
元々ここに土地をもってお店などをされてた方が、
お店をやめ、所有している土地を渡す代わりに共有の場所をもらい、
そのような方たちが、もともと持っていた土地の面積に応じて共有床の賃貸の利益をもらっています。
お店、マンションの賃貸ともに共有部分があります。
お店や事務所をされている方もいますし、やめてる方もいます。

[1216: 住民板ユーザーさん4]

14階のソファって何のためにあるの？家が狭い人の救済？
それなら、有料で、エアロバイクやクロストレーナー利用できるようにした方が、有意義ではないかな。

[1217: 住民板ユーザーさん1]

14階のソファーは、子供たちが、たむろするためにあるんじゃないの?

[1218: 匿名さん]

14階に上がってエントランスに出ると
広々としてて華麗な空間が広がってるのは、通りすがりに眺めてるだけでも癒されるけどな。

各種あるソファーを利用したことはないが、他のマンションとかでよく見るような古くささが全くなくて、エントランス全体がおしゃれだし。

ここの全面ガラスのエントランスは上がってきたお客さんもおおーっ！広いですねって感動してた。
どうせジム設備なんか入れても莫大なお金かかるだけで一部の人しか利用しないと思う。

[1219: 住民板ユーザーさん1]

ベランダのガラスを清掃してほしい。

[1220: 匿名さん]

各戸に新聞配達をして欲しい
無料だし新聞とってる家の朝のエレベーターの利用が無くなる
朝、人が廊下に出ることも無くなる
通勤してる人達がより快適になる

[1221: 匿名さん]

そう言えば近鉄さんはベランダガラスの清掃もメニューに入ってた。未だに権利を貪る地権者と、地権者と結託してあぐらかいてるNIPPOをどうにかするためにも、次回の総会には皆さん出席して意見をぶつけましょう。

[1222: 住民板ユーザーさん]

>>1220 匿名さん
部屋まで新聞配達して欲しい人は、宅配のよう、配達員にチャイムを鳴らしてもらい、開けてあげたらいいんじゃないの？

[1223: 匿名さん]

そんな面倒なことしなくても、配達員の代表の方1人が、全社の新聞を配達してくれるっていってるよ

[1224: 匿名さん]

>>1221: 匿名さん

意見をぶつけるのは意味あることだと思いますが、
やはり、数を集め、過半数を取るための活動が必要です。

そのために、オフで相談しないと、建設的なこと（改善に向けた活動）は
難しいのか、と。

[1225: 匿名さん]

>>1223: 匿名さん

未だに、チャイムを鳴らすなどという、非効率的で、他人事のような発言が
残念。

まともなタワマンなら、新聞の各戸への配達は常識。

こんなことすら、進められないのは、管理組合、管理会社の怠慢。　

[1226: 匿名さん]

オフ会での意見交換会。具体的にいいアイデアありますか？

[1227: 匿名さん]

>>1226: 匿名さん　

メールアドレスをアップしますので、まずは、そこで情報のやり取りをするとか、ですかね。

[1228: 匿名さん]

メールアドレスを設定しました。
情報交換をしたいと思いますので、こちらのアドレスにメールいただけたら、
と思います。

miyajima201807$gmail.com

$を@に変更して、お送りください。

[1229: 匿名さん]

B1エレベーターホールのとこ今日見たら、綺麗に飾られてましたね。

[1230: 匿名さん]

管理費はいつから500万分下がるんだろう

[1231: 匿名さん]

総会で、契約更新したので、下がっているのでは？
ただ、支払額自体は変更ありません。

[1232: 匿名さん]

支払い額が下がらないとおかしいですよね。
修繕費に回すなら実質修繕費の値上がりだし。
完璧に貯金しといてくれるならいいですが、大丈夫なんだろうか。
修繕費は管理費以上によく分からないし今度はそっちで法外なことになるのでは。