グランクロスタワー広島〈契約者・入居予定者専用〉

[契約済みさん]

グランクロスタワー広島についての契約者・入居予定者専用をつくりました。
いろいろ情報交換しましょう。

所在地：広島県広島市南区松原町88番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「広島」駅 徒歩4分 、広島電鉄本線 「広島駅」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.84平米～187.34平米
売主：NIPPO　中国開発事務所、ミサワホーム中国　広島支店 、旭化成不動産レジデンス


施工会社：戸田建設株式会社広島支店
管理会社：株式会社NIPPOファシリティーズ、太平ビルサービス株式会社
エムエムエスマンションマネージメントサービス株式会社

[1162: 匿名さん]

総会での質問を事前届出の一人一問にするという通知は、郵便ポストにポストされていたんですかね？
それとも、14Fの掲示板ですか？

非居住なので、分かりません。

[1163: 匿名さん]

マンション管理組合の相談室は、広島にあります。

管理組合を所轄している役所は、国土交通省。

[1164: 匿名さん]

管理組合関連については、弁護士ドットコムあり。

https://www.bengo4.com/c_3/bbs/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3...

[1165: 匿名さん]

事前申請、なおかつ一人一問、これを勝手に決める
これって民主主義、疑問に対する説明事項に反していませんか？言論の自由を奪っていませんか？
これをやめさせる相談でも駄目でしょうか？
事前申請、一人一問これをなくすだけでも価値はありませんか？
お金の流れを知るためにもこのバカな勝手に決めた一方的なルールはやめさせるべきです。

後、賃貸からのお金の流れを知るためにも、詳しい流れの書面を開示してもらうべきです。
管理費から分譲の管理費の金額を引いた残りで賃貸の管理費適正かどうかわかります。
開示を拒むようならそれも相談案件にはならないでしょうか？

[1166: 匿名さん]

>>1162

ポストされていました。
これまでの議事録などと同じような配布です。


（本筋とはずれる不満）
　いつまで経っても、新聞の戸配されないね。シティータワーでも玄関に配達されるのに。
　いつまで経っても、エレベーターの養生がされないね。1台すっごく傷がついていた。

[1167: 匿名さん]

弁護士どっとこむ

https://c-1012.bengo4.com/c_1110/c_1754/c_1763/b_426662/
引用

Ａという40戸のマンションがあります。そのうち21戸を株式会社Ｂが法人として所有しております。

このマンションの管理組合において理事を３名選出する場合に、２１戸を所有するＢ社は社員３名を理事の候補として立候補させることはできるのでしょうか？
それとも所有している戸数に関わらず１人しか立候補者は出せないのでしょうか？

また議決権の過半数を持っているＢ社は他の住人の意向を無視して、このマンションの管理会社を自社であるＢ社に変更することは可能でしょうか。


答え
管理組合の規約は、どのようになっていますか。複数の個数を所有する者も、議決権は１個と定められていないでしょうか。そうすれば21戸所有者も、1個の議決で多数決による理事の独占はできません。もし、そのように定まっていないときは、規約の改正をもとめる必要があると思います。

-------------------
考察
グランクロスの場合、規約で賃貸の106票は決められており規約の改正は無理です。

しかし、アイアメニティから2名も委員を出しているのは不当にできないものだろうか。

[1168: 匿名さん]

>>1166: 匿名さん　

どうもありがとうございます。

非居住者には知らせない、ということなんですね。
郵送物が来ている気配はないし。

さっさと、法外な？郵送料を毎月徴収しておきながら・‥。
この郵送料の搾取だけは、サッサと始めたくせに。
ポスティングも、全ポストに機械的に投函したのだと思うが…。

ニッポーの濡れ手にあわのぼろもうけ分（去年1千万、今年500万）からすれば、
ゴミ＝誤差の額でしかないが…。

役員の善管注意義務の問題はあるのでは、と思います。
事実に係ることではなく、法解釈になりますので、
悪党どもに手の内を晒すわけにいきませんので、
このあたりにしておりますが…。

[1169: 匿名さん]

事情をよくご存じの前会長、非地権者で前期役員だった方々と、情報共有したいものです。
どこか、クローズドの場で。

[1170: 匿名さん]

>>1168

議事録などを配布したりしている封筒に部屋番号と氏名印刷でポストに入っていました。
総会で答えられなかった質問への回答ということです。
全員に来ていないと言うことは、総会に出席した人だけに配布したということが考えられるかも知れません。皆さんのところに来てますか？

[1172: 匿名さん]

[NO.1171と本レスは、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1173: 匿名さん]

>>1170: 匿名さん

ありがとうございます。
総会で答えられなかった事項への回答ということですが、
どんなことを答えられなかったんですかね？
総会へは出ることができませんでしたが、議決権は、当然「不承認」としています。

総会を含めて。説明責任を果たすことが、役員の責任。
それから逃げ回っているのは、役員としての資格なし。
年間10万単位で、管理費を徴収し、それについての質問に、十分に答えないということは
職務怠慢。
時間配分が、とか、かばち、よ。

総会の議事録も、やる気が無いようで、いつになることやら…。

[1174: 匿名さん]

情報はできるだけ晒してください。
そうしないと、チョロネズミが、跋扈します。
正直者がバカを見る世の中にしてはいけません。
悪いものは悪いと。
不合理なものは不合理であることを、晒し、常識で判断する必要があります。

宜しくお願いします。

[1175: 匿名さん]

6月14日付け
第１期通常総会　質問事項についてのご回答

記

１．住宅部会と分譲住宅管理運営会・分譲駐車場管理運営会の間での錯誤による誤振替分修正の件
２．決算書類　その他預り金の件
３．費用の負担割合の件
４．業務委託契約の件
５．運営負担金の件
６．収支報告書の件
７．重要事項説明書の件
８．住宅部会委員会からの指示とお願い


以上が項目です。

１，２からわかるように、NIPPOさんかなり会計が不得意です。
総会でも指摘されておりましたが、管理会社の一番重要な仕事はお金の管理なんですが、会計の間違い、整理されていない決算書、2期のマイナス予算立てなど、会計の専門家がいないようです。

３．管理費等負担割合について
これは、規約を書き写しただけなので略しますが、

「賃貸住宅が負担すべき住宅管理費等は一旦施設部会の口座へ入金され、当月末日に住宅部会の口座へ振替を実施。」

と、この部分のお金の流れは把握しておいて下さい。

以下、通知を書き写します。

４．業務委託契約について
分譲住宅管理運営会、分譲駐車場管理運営会の業務委託については、規約上、住宅部会が一括して管理業務に係わる契約を締結することになっております。
（分譲住宅管理運営会会則第１２条第２項、分譲駐車場管理運営会会則第18条第２項）
よって、業務委託については住宅部会が契約を締結致しますが、委託費の支払いは各管理運営会が行います。これは、上位組織である住宅部会が総会で選任される　下部組織の運営を監視する考えに基づきます。

（意味不明の説明ですねえ）

[1176: 匿名さん]

続き

５．運営負担金について
運営負担金は全体管理規約２８条全体管理費等の規定に基づき、全体管理組合の運営に要する費用です。
全体管理組合はEKICITY HIROSHIMA全組合員で構成されており、管理運営に要する費用は管理規約（＊全体管理規約26ページ）に基づき、施設部分89％、住宅部分11％（分譲９％、賃貸２％）の負担割合で各部会等が負担することが定められています。これらは管理運営の為の備品等の購入（初年度のみ）、エキシティ広島全体を管理する為の防災センター運営を行うための費用に充当致します。
第１期は事業開始に伴う備品の購入とカープロード対策と合わせて500万円（施設445万円、分譲住宅45万円、賃貸住宅10万円）を計上しましたが、予算に負担金を設けずに毎月の全体管理費を高く設定してしまうと、今後過剰に徴収することを避けるため、設立総会にて各部会からの運営負担金を承認いただきました。

（これは全体管理費の会計に、施設、分譲、賃貸の管理費会計からお金をあげたということですね。こういう適当にお金を都合している会計が散見され、それがさらに会計を複雑にしています。全部お財布一緒という気分で会計してるようにみえます。そのため、1700万もの誤振り込みや預かり金やら、この運営費負担金なるものが会計にでてくるのです）

[1177: 匿名さん]

＞当月末日に住宅部会の口座へ振替を実施

住宅部会からNIPPOにはいついくら払われるんだろう

派遣会社の関係者なら元会長を辞めさせたいのは分かるけど、それに従う一派の人達のメリットは

[1178: 匿名さん]

>>1175: 匿名さん
>>1176: 匿名さん

どうもありがとうございます。
入力するだけでも、大変だったと思います。
感謝いたします。

１．「管理運営に要する費用は管理規約」
に、費用配分が規定されているんですね。

後で見てみます。

２.「上位組織である住宅部会が総会で選任される　下部組織の運営を監視する考えに基づきます。」
上位下位ということの説明が必要ですね。
なぜそうなっているのか？
監視するとは何なのか？
逆に、住宅部会を、分譲部会が監視する必要があると思います。

３．帳簿の関係が理解できないですね。
住宅部会と分譲部会の帳簿の関係です。

説明もなく、議決してくれ（委任してくれ）ではなく、説明責任がありますね。

貴重な情報ありがとうございました。

[1179: 匿名さん]

>>1177

この振替は、まとめて入金があったのを振り分けているということです。
ややこしい集金するから間違えるのだ。

[1180: 匿名さん]

総会出席の方々のご尽力には感謝です。
（地権者側は除きます。）

このような紙を出してきたのは、総会に参加された方が、要求されたからなんですかね？

つたない文章とはいえ、総会参加者の方へ、説明文書を提示すること自体が、
ニッポーらしくないな、と思いました。

[1181: 匿名さん]

ご回答の続き、最後の問題部分です。

《住宅部会委員会からの提示とお願い》
①　第１回総会時間の短縮のお願い（2時間30分予定が約５時間かかりました。）
　本件、組合員の皆様へご理解を頂きたく以下ご提案致します。
総会の終了時間が予想できない現状では、参加者が減り議決権を行使する機会が妨げられることが危惧されます。多くの方が、総会へ出席していただけるように以下の議事進行に関するルールを提示致します。

【現状と問題点】
・13:00〜18:00分（註：本文そのまま）（5時間）に及んだ今回の総会。（予定時間2時間半）
（全11議案の合計で19件の反対票であったにもかかわらず倍の時間を要しました。）
・数人の方が合計2時間以上に渡り繰り返し質問を行い、他の組合員の質問機会が失われている。
・結果、総会終了時間の予測が不可能な状態で、次回総会も参加者が減ることが危惧されます。
（出席、委任状、議決権行使書の合計が半数を超えないと総会は成立しません。）
・総会が5時間に及び、途中で退席せざるを得ない方が多数おられた。

-----------------(以下囲ってありました)------------------------
【総会の於ける質問のルールついて】（註：本文そのまま）
〜多くの参加者が定時内で議決権を行使できるために〜

・総会議案書配布時点で、スムーズな会議進行の為、事前に質問書を提出するルール。
・当日質問は、1人一議案につき質問件数を１回までとするルール。
・議案に対し、必然性のない質問は行わないルール。すべての議案の決議終了後にお願いします。
・質疑応答の時間は、一議案あたり10分とし、議長は打ち切りを判断しなければならないルール。また事前に出された質問書より優先的に回答するルール。
・その他
　そもそも論的な意見の陳述や提案は、別途書面にて委員会へ発案して下さい。
　→委員会より可能な限り真摯に回答致します。
-----------------------------------------------------------------


（感想）
総会が長時間になったのは、決算・議案に不備や問題となる点が多かったからです。
多く質問された方は、皆さん会計や議案の問題点をついたよい質問をされていました。
しかし、管理会社が返答できず、あとで答えるという宿題を多く残した結果としてこのような書類が一部の人に配布されただけです。

総会出席者には、マンション管理に詳しい方もいて、会計の不備を多く指摘されたのですが、管理会社が適切な回答を返せなく、沈黙の時間も長く、時間が無駄に経過した経緯もあります。

今後、このルールが強制されると、国会の強行採決のような総会になると思われます。

[1182: 匿名さん]

>>1181: 匿名さん

貴重な情報ありがとうございます。
本当に感謝です。
この貴重な情報こそ、マンションのHPに上げるべき情報だと思いますが…。
そんな気持ちはサラサラないのでしょう？

「全11議案の合計で19件の反対票」みたいだが。
私だけでも、少なくとも4件の反対票を入れたと思うんですが、（管理の500万削減、役員改選等）
集計合っているか、疑問です。
（帳簿づけと同じで、数字に弱そう。）

「総会は成立しません。」→総会を成立させるために、質問時間を減らすっていうのは、本末転倒で、
分かりやすく説明すべきです。それが組合の責任です。そのうえで、議決すべきであり、
十分な説明もなく議決するというのは、とりあえずハンコ教えくれっていうの同じで、
無責任ですね。

[1183: 匿名さん]

反対評が本当に11件しかなかったかどうかはおいといて
このずさんな管理費の扱いの状況を知らない人が多くて反対が少ないのは確かだろうな。

近鉄らのプレゼンも参加者が少なかったからな。
詳細な見積書やサービスのパンフレットも沢山貰えたし、あれ参加してたら絶対変えたくなるよ。

[1184: 匿名さん]

>　そもそも論的な意見の陳述や提案は、別途書面にて委員会へ発案して下さい。

総会では、「論的な意見の陳述や提案」をするなってことか。

[1185: 匿名さん]

管理会社顧客満足度アンケートっていうのは、現会長＋管理会社は無視なのだろうか？

[1186: 匿名さん]

こんなところが問題について、相談できるかもです。

・特定非営利活動法人　広島県マンション管理組合連合会
広島県広島市南区荒神町5-5　ライブタウン荒神町2F
TEL:[phone]　　|　　FAX:[phone]
http://www.hirokanren.org/support.html

・マンション管理士会
http://www.nikkanren.org/

広島
http://www.hiroshima-mankan.com/

[1187: 匿名さん]

>1186

情報ありがとうございます。
上の方は相談料金とるみたいだけど、管理士会の方は無料相談しているのでいいかもです。

7月10日に行ける人がいたら行ってみて下さい。

[1188: 匿名さん]

部会長の解任や総会での言論弾圧。
ここまでするということは、かなり守りたいものがあるということだね。
思っている以上の搾取構造があるに違いない。

[1189: 匿名さん]

総会の議事録の作成は、まだまだ先のようだが、
毎月の引落通知は、不要であるのに、送付されてくる。

郵送料と、作成コストは、管理費から支出されていると思うが…。

無駄なコスト。

他人のお金だから、どうでも良いのだろう。

[1190: 匿名さん]

無料の新聞配達こそして欲しい

[1191: 匿名さん]

一事が万事、自分の懐を豊かにすること以外には、興味がないのでしょう。
マンションの価値を上げるとか、住民のためにとかという気持ちが全くない。
コバンザメですな。
新会長、ニッポー、アイアメニティ＋現組合の役員。

[1192: 匿名さん]

地下のエレベーター前の壁紙も全く直してくれない
少しだが白く傷が付いている。黒いから目立つ

[1193: 匿名さん]

住民が一番の被害者。
それを気づいていない人が多いと思う。

広島の大恥マンションにならないことを祈るが…。

[1194: 匿名さん]

気付いてもNIPPOと現役員たちと手を切る術がねぇ…

[1195: 匿名さん]

総会で、議案を否決すればよいのです。
それは、出来るはずです。

役員案を否決し、予算案、決算案を否決することができます。

組合員がそうするかどうかです。

[1196: 匿名さん]

現管理会社の問題点として、

地権者の言いなり
地権者への集金システムになっている

と、非常に大きな問題があるのだが、
それ以上に日常生活的に、住民の要望をほとんど聞いてくれないのも問題だ。
地権者の言うことはすぐにやるくせに、新聞の宅配、建物の養生、掲示物の美化など、肝心なことは全然しない。

そうそう、一番肝心な「お金の管理」が危ういのがとっても問題だ。
会計できる職員を雇えよ。
会計ソフトくらい導入しろよ。

[1197: 匿名さん]

今回この問題を調べていて感じるのは、「やることが矮小でケチくさい」です。

ゴミ処理は業者委託せず、保管場所いっぱいに溜めて無料の市の回収にだす。大型ゴミ回収は自己負担にする。
業務通知の郵便代すら自己負担にする。
コンシェルジュにマンション業務以外の自社商品の販売をさせる。
委員のOBOG会なるものを作る。

一方で、電気代の節約につながる新聞の宅配とか、エレベーター内の養生とか、入口の傘の露払いなど、長期的に建物全体としてメリットになるようなことはできない。

これらを並べてみると、意志決定をしている人物の性格が表れているのが感じ取れる。

おそらくNIPPOは自社の意志で何もできないのだと思う。
再開発の段階から言われる通り言いなりというより、部下の関係にあるのだろう。だから、上が承諾しない限り住民の要望には何も対応できない。

さらに、最も「ケチくさい」を感じるのが、この建物が「制震構造」なことだ。

5年前でも、どうしてこの時代に免震でないのだろうかと不思議に思ったのだが、恐らく建築費の微々たる差（倍も違わんだろ）で制震にしたのではないかと思う。

広島は余り地震が起きないが、絶対はない。
最近の震度２〜３の揺れで、シティータワーの住民は全く揺れを感じなかったと言っていた。大きな地震では、揺れ以上に建物の傷みも激しくでるだろう。
制震棒がないと、内部の間取りもすっきりできたはずだ。

建築費などが安くなった分、分譲価格も安かったのかも知れないが、将来を考えたら免震の建物でないことにより、価格的にもデメリットが発生すると思う。

分譲価格は購入者に加算できるが、下にある賃貸部分の建築費負担が増えるのをケチって、制震にしたのだと思う。おそらく。

また、地下で駅とつなげなかったのも大きな欠失だと思う。
どういう理由があったのか知りたいが、これも金額的なことのような気がする。

さらに言えば、商業部も蔦屋家電以外に何もなく、集客力のある街作りができていない。
地の利を生かし、駅へのアクセスを地下地上でとり、広島の顔となる街が作れただろうに残念だ。

相変わらず多くの人にとって、広島駅は通過地でしかない。
博多駅、名古屋駅のように買い物、食事に行く場所にはなれなかった。これだけ集客力のある場所なのに非常に残念である。

再開発計画段階では、将来的なことにまで考えが及ばず、安く建てて売れやすい価格で販売し、しかし管理費は多く上納させるというそろばん勘定しか考えなかったのだろう。
開発に森ビルとか入っていたが、地権者の要望が優先されたのだろう。
発想が全て「しみったれている」。

[1198: 匿名さん]

シティタワーも揺れるよ
その免震の揺れで大事を回避するんだよ

[1199: 匿名さん]

スカイツリーも制震だけど3·11の時は大丈夫だったみたいだ
そういう変えられないことはおいといて、今からでも変えられるものを考えていきたい

[1200: 匿名さん]

住友のタワーマンション（広島ではない）、管理室に住友不動産XXの人が複数常駐していて、
会計への質問もすごく丁寧だし、それで、管理費はここより安い。

ニッポーは、片手間にアルバイトで対応しているだけだし、
それで、管理費が高く、会計もいいかげん。

マンションは管理を買えというが、このマンション、どうだろうか。

ガチガチの既得権益が、サヤ抜いて、ウハウハだと思っているだろうが、
結局、自分たちの資産を毀損していることを判っていない。

この悪は、別に損をしても自業自得ではあるが、
善良なオーナーが一番の被害者。

[1201: 匿名さん]

なんとか近鉄に変える方法はないものですかね

[1202: 匿名さん]

賃貸部分は、住宅管理費以外も払っているのだろうか。

NIPPOへの業務委託費は「分譲住宅」と「分譲駐車場」から取られていて、住宅部会会計からは支払われていない。つまり、賃貸も見合った業務委託費を払ってないと分譲にただ乗りしていることになる。

[1203: 匿名さん]

帳簿の構成が分かりづらいが、
全体管理、住宅、住宅分譲で、帳簿がそれぞれ別であり、
全体管理は、（商業棟＋分譲住宅＋分譲駐車＋賃貸）の共用部分のPL
住宅は、（分譲住宅＋分譲駐車＋賃貸）の共用部分のPL
分譲住宅は、分譲住宅部分（NIPPOへの管理費含む）のPLとなっている。

ただし、NIPPOとの契約は、分譲住宅との契約、分譲駐車場との契約も、住宅で行うこととなっている。
→ここが分かりづらい。

NIPPOとの外部委託費は、分譲住宅、分譲駐車場にしか出てこない。


（賃貸部分関連）
賃貸部分については、地権者（分譲住宅オーナ）も多く持っているのでは？
賃貸部分の管理契約は、別途NIPPOとの間で結んでいるのでは？

[1204: 住民板ユーザーさん1]

分譲価格が、一部の部屋を除いて、殆どが激安だったので、管理費がこれくらいでも仕方ないんじゃない。
シティタワーという選択肢があったのにもかかわらず、グランクロスを選んだのだからね。

[1205: 匿名さん]

地権者が、賃貸等のオーナでもあるため、本来別々の組合であるはずの、分譲と賃貸が、同じ組合（＝住宅部会）
となり、しかも、分譲住宅の管理会社の決定について、住宅部会で決めるという極めて不思議な管理組合の
構成になっていたんですね。

つまり、本来は、分譲と賃貸で別々の組合を結成してしかるべきだが、管理規約を作成する段階で、
悪知恵を働かせて、分譲に関する決議も、なぜか、住宅部会で行う、といった仕組みにされている。
つまり、管理組合に興味のない、分譲オーナーが議決権行使をしないことを奇禍として、
賃貸を含めた住宅部会という組合で、分譲住宅のことも決めてしまうという、
あまりにも杜撰な管理組合。

そのため、管理会社との間もユルユルで、管理業務もおざなり、入居者からの管理費を、法外に徴収し、
それをNIPPOに支払うという悪徳商売。
それが見つかったら、何食わぬ顔で年500万を下げて提案してくる。
それを受けて、地権者側は、合理的な考えをお持ちの前理事長を解任する。
解任後、500万下げた価格で、新理事長＝今の理事長＝地権者がNIPPOと契約し、総会に諮る。

考えれば考えるほど、あまりにも、常識外れの管理組合。

[1206: 匿名さん]

管理組合費、高いわりに、サービスの質、サービス時間とも、他と比べて、悪いし短い。

１）帳簿付けがいい加減である上に、分かりづらい。
２）管理会社の業務は、ニッポー支店の業務の片手間（他業務と掛け持ち）で、月金の9時5時。
担当者は、片手間にやっている一人。
土日は休み。

住友さんでは、専任担当者2人体制で。土日も、管理室で業務をしている（2人ともというわけではないが）。
なので、質問事項も、土日に聞けるし、帳簿についての説明も明解。

高い管理費を徴収しておいて、サービスがこれでは、ニッポーの管理業務は、ボロもうけ。

[1207: 匿名さん]

賃貸しと分譲は管理会社を別にするべきてすよね
分譲がどんな意見出そうと、賃貸し側の意見が通って、必要な修繕はないのに法外な派遣使ったり、何でも決めらるのはおかしい
賃貸しは一つの会社なんだから108票ではなく普通は1票になるべきでは？

[1208: 匿名さん]

>>1207: 匿名さん　
当然、そう思いますが、
管理規約で、そのように仕組んであるので、変更するのは極めて難しいと思います。

できることは、総会での否決です。
あとは、動議を出して、臨時総会を開催させ、役員を首にする。

管理組合の構成がこうなっている以上、賃貸も含めてになりますが、
賃貸全体で1票というのは、難しいと思います。
各戸で1票、もしくは、面積に応じて、票数を決めるということは
有りだと思います。
実際に、議決権は、専有面積に応じてになっています。

[1209: 匿名さん]

違う話ですまんが、

B1エレベーターホールに置いてあった飾りものが無くなっている。盗られたんじゃないか。
14階ソファの上に置いてあった四角いお盆も無くなってるし。

[1210: 匿名さん]

>>1206,1208

総会の決算資料に誤振込が入ってるほど経理管理出来てないのは人がいないからか。
経理に関する簡単な質問にも答えれないし、何だろうかと思ってたんだけど。
ゴミと一緒で管理会社もケチられてるってことね。
しかし、そのままの経理資料出してくれたおかげでお金の流れがよく分かった。次からはうまく誤魔化してくるだろう。
結局、管理会社も地権者たちの会社と思っとけばいい訳だ。
新部会長は最初っから管理室辺りをいつもウロついてる。自分の会社みたいなもんだからだろう。

[1211: 匿名さん]

1階にある愛友ウォークのお店の人達はみな賃貸し階の権利持つ地権者さんなんだろうか？