グランクロスタワー広島〈契約者・入居予定者専用〉

[契約済みさん]

グランクロスタワー広島についての契約者・入居予定者専用をつくりました。
いろいろ情報交換しましょう。

所在地：広島県広島市南区松原町88番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「広島」駅 徒歩4分 、広島電鉄本線 「広島駅」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.84平米～187.34平米
売主：NIPPO　中国開発事務所、ミサワホーム中国　広島支店 、旭化成不動産レジデンス


施工会社：戸田建設株式会社広島支店
管理会社：株式会社NIPPOファシリティーズ、太平ビルサービス株式会社
エムエムエスマンションマネージメントサービス株式会社

[1122: 匿名さん]

憶測で話を発展させると誤認識が発生しますよ。
規約の承認書は、皆さん引渡しの時に提出させられています。

規約と総会資料の決算から解析します。

まず、管理費から。(修繕積立は修繕計画と合わせて判断を要しますので)

エキシティ の難しさは、施設部(商業施設)、住宅部(分譲、賃貸、駐車場)が混在していて、キッチリと線引きしにくいところにあります。
更に、管理委託を開発初期から関与しているNIPPOが全部引き受けています。

分譲区分所有者は、管理料が全体、住宅、分譲、駐車場で分けて取られています。
管理料の割振りの率は規約にあることをこれまでupしてます(1102)。

まず、ハッキリさせないといけないのは、住宅部会の中の「賃貸管理運営部会」が管理委託料をどれだけ支払っているかです。

さらに、全体、施設、分譲、駐車場での管理委託費用として年間1億5千万円ほどNIPPOに支払われています。
そのうちの半分は分譲と駐車場から取られているのです。それの金額が妥当かどうかです。
少なくとも、近鉄とハウジングの見積もり(分譲部分の管理委託)ではNIPPOより安い契約料と、より良い管理が提示されました。

ここから、予測が入ります。
分譲だけでなく、賃貸部分や施設部分も一緒に管理した方が、単独より安く管理できると思いませんか。
管理人、清掃人も流用できます。

ゴミ回収を業者委託しないほどケチった経営を(地権者たちに)させられているのですから、人件費もケチって派遣業者には高額支払っているのではないかと考えられます。

[1123: 匿名さん]

総会でNIPPOが答えられなかったことに関する返答が配布されました。(みんな ちゃんと読めよ)

相変わらず分かりにくい書き方がされているが、決算での誤振込と預かり金が発生した理由がたどたどしく書かれています。

注目しないといけないのは、最後に今後総会での質問は事前申請にして、1人1問に限ると一方的に発言権を制限する通知をして来たことです。

前々から感じていたのだが、NIPPOは地権者の言いなりです。だから総会でもハッキリとした答弁がその場で出来ない。
全て地権者に指示を受けないといけないシステムが出来ているのだろう。
単に会計が出来ないだけでなく、好き勝手言う地権者に振り回されているのだと思う。

なんてったって、この規模でゴミ回収を市の無料の回収で済ませようとしてたなんて、掃除のパートさん達が可哀想だぜ。
だから、ネズミやゴキが大量発生するんだよ。
友愛ウォークにネズミが出たので駆除機をつけたとか偉そうに書いてたが、原因となるゴミの処理をするのが先決だろう。

[1124: 匿名さん]

総会の質問が、事前届出、一人一とか、オーナーをバカにしすぎ。
予算案、役員案を議論するのであるから、納得いくまで時間を使うべき。
理事会、管理会社の思惑で進めようとしていることが露見している。
住んでいる三井のマンションに聞いてみたが、総会での質問に関する、そんな
規制は、聞いたことがない、と。

相変わらず、ポストへの投函及び郵送なのだろうが、
情報公開の効率化を望む方が、おバカなのかも、と思ってしまう。

[1125: 匿名さん]

事前申請、一人一問、それも一法的に通知
ばかにするにもほどがある。
それでよいと管理会社に文句を言わないのであれば
住宅部会がオーナーの側ではないとはっきりとした証拠ではないですか？
住宅部会の委員の解任要求になりませんか？

[1126: 匿名さん]

分譲の管理会社を変えるには、まず住宅部会の委員を変えないと無理なのかな。
このとんでも状態をこれ以上続けてはだめですよね。

[1127: 匿名さん]

住宅部会の委員のほとんどが地権者と賃貸管理会社のアイアメニティなのです。

1期住宅部会には地権者以外の委員が半数弱いて、そのうちの1人が辞めさせられた部会長でした。
住宅部会委員の任期をいつのまにか2年にして、半数ずつ交代することにしたと言う理由で、地権者ではない委員のほとんどは1年で追い出されました。

ですから、2期の住宅部会の委員はほとんど地権者とアイアメニティです！

管理会社は地権者のいいなりです。

[1128: 匿名さん]

アイアメニティは賃貸のオーナーである地権者の代行者
だから、地権者の意見です
管理会社に人材を派遣しているのも地権者の会社です
前に言ってた方がいますが
任意の分譲会を立ち上げないと駄目だと思います
思いますが
私は小心者なので私が真っ先に
声をあげることができません
どなたか声をあげてください、作って下さい
他人任せですみません、
よろしくお願いいたします。

[1129: 匿名さん]

＞最後に今後総会での質問は事前申請にして
＞1人1問に限ると一方的に発言権を制限する通知をして来たことです。

＞住んでいる三井のマンションに聞いてみたが、
＞総会での質問に関する、そんな
＞規制は、聞いたことがない、と

これ管理会社として、してはいけないことですよね？
お金の流れにしても不可解だし
NIPPO本社はこのことを知ってるんですかね。

中四国九州一くらい高い管理費とってるのに、エレベーターが欠けてるのも放置されてるし
お金は何に使われて無くなってるんでしょうか

[1130: 匿名さん]

中四国九州どころか関西でもここまで高い管理費はないかもしれない

本当なら管理で西日本一快適なサービスを受けるはずが····

[1131: 匿名さん]

＞NIPPO本社はこのことを知ってるんですかね。

管理組合理事長名義で配達証明付きの質問状でも送付したらどうですか？
公式ＨＰの問合せ画面に、窮状を書き込んで回答を求め、それをキッカケにして本社の責任者を
交渉の場に（物理的にでは無く、状況として）引きずり出せばよい。
広島の担当フロントが本社の監督の目が緩いのをイイコトに、
運用面などで本社ポリシーとは異なるやりたい放題の運用を行っている可能性もあります。

詰め将棋同様に、うまくたち振る舞い、一手一手を決めていけば、完璧に詰められますよ。
当然、逆もあります。

[1132: 匿名さん]

国土交通省から 30日間の営業停止処分を受けたんですね。

https://www.nippo-c.co.jp/index.html

[1133: 匿名さん]

近鉄が適正価格で管理費の見積りを出してくれているのに変えられないというジレンマ。

住民を押さえつけて発言も許さないような管理会社にこれからも付き合うしかないのか。
管理資金の流れも気になる。

[1134: 匿名さん]

管理費さえまともなら生活しやすい最高のマンションなんですがね

[1135: 匿名さん]

通常総会でも、書き込んでるような熱量とトーンで発言して欲しいです。

[1136: 匿名さん]

耳が痛いです。本当にそのとうりだと思います。
ただ、総会はあの日程では（日程を変えない限り）仕事の都合で行けません、
また行けても
書き込みは考えて書くこと（ゆっくり）できますが
総会で果たしてうまく人が納得いく意見が言えるのか、反対意見を言われてとっさに言い返せるか、
自信がありません。そのような方も多いのではないでしょうか

ただ、発言は出来ませんが、このことを知り、委任はせずにいいえと書いて出す事は出来ました。
委任をせず、NOと出す票を増やす事も必要だと思います。

[1137: 匿名さん]

総会での一人1問の件は、住友の人にも聞いたが、そんな話聞いたことがない、と。

本来、議決を求めるというのは、説明して理解してもらった上での話のはず。
単に手続として表面的に議決を通すためであるなら、総会なんぞは必要ない。

言ってしまえば、今の住宅部会も不要であるということになる。

お役所に相談すべきかも。

[1138: 匿名さん]

ニッポー、いろんなところで、やらかしてそう。

ル・サンク小石川後楽園
完売マンションの建築確認を取り消し
http://en-us.facebook.com/kenplatz.fecebook/posts/960724520668833

[1139: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1140: 匿名さん]

「おぬしも悪よのう」を地で行く、実話。
自分に降りかかってくるとは・‥。

一人一問というのは、いかにも筋悪で、浅はかな愚かな考え。
このNという爺さん＋住宅部会、アイアメニティ、ニッポーのおバカさ加減が分かります。
自分らのやっていることが、どれだけ常識からかけ離れ、不合理であるということを
判っていない。

いくら管理組合員が無関心とはいえ、余りにも横暴で、言葉を失う。
黙らせること＝意見を言わないことが、この悪党どもの目的、

[1141: 匿名さん]

近鉄さんに、この状況を相談してみるのはどうなんですかね？
他のマンション会社でも良いとは思いますが。

[1142: 匿名さん]

一般社団法人　マンション管理業協会
[相談業務・苦情解決制度] 相談業務
こういうのもある。

http://www.kanrikyo.or.jp/complaint/index.html

[1143: 匿名さん]

マンションを買った側から地権者へは、そもそも、マンション購入時に土地代について、
十分に利益を得たはず（地権者として元々の土地代以上のものを受け取っている。）。
その時点で、地権者、マンション購入者は、対等な立場。

購入後も、ショバ代とか言っていること自体が、ナンセンス、と考える。

分譲マンションを買ってもらったおかげで、今の区分所有分を受け取れたということ。
その分、地権者は、マンション購入者に感謝すべき、ともいえる。

[1144: 匿名さん]

ここに書いてあることが事実ならば全て確信犯で「してやったり」と思ってるんだろう。今の規約とかみんな近鉄に見せて相談仰ぐのも一手かも知れませんね。

[1145: 匿名さん]

三井の人も、相談には乗ると、言われてました。

規約、管理組合役員の構成から、盤石と考え、やりたい放題をしているのだろうが、
あんまり、分譲オーナーをなめていると…。

[1146: 匿名さん]

見積り出してるから、近鉄はグランクロスのこと他社の中では一番分かってるだろうし
力になってくれないかな。

無理ならもう近鉄くらいの適正価格ならどこの管理会社でもいいですね。
売り出し中の三井のタワーなんかもここより格段に管理費安いし大手の良さもありそう。

[1147: 匿名さん]

総会で発言するのはハードルが高い人多いだろうけど、管理会社を変えていいですか
っていうネット投票とか書面が回ってくれば、ほとんどの人が「承認します」になるだろうな。

[1148: 匿名さん]

1147さん
ただ「管理会社を変えていいですか？」だけだとほとんどの人が「承認」とはむつかしいかもしれません。
それにそのやり方はニッポーと同じです。
なぜ変える必要があるか簡潔に、できるだけ短く書いて
だから、「変えていいか？」となれば、ほとんどの人は（甘い汁を吸っている関係者以外）は
「承認します」となると思うます。

[1149: 匿名さん]

ネット投票とか、書面、というのをどう進めるか、が問題だと思います。

[1150: 匿名さん]

ネット投票はむつかしいと思います
ネットをうまく使えないお年寄りも？多いと思います
でもネット投票の方がまとめる方も簡単に済むと思いますし、
ネットを使える方にとってもその方が楽ですね

とりあえず、「三井」「近鉄」がどうすれば良いと言っているか聞いてみたいものです。

[1151: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1152: 匿名さん]

追記、

管理会社との契約は
「全体部会」「施設部会（商業部）」「住宅部会」で個別に行っていたと思います。
「全体部会」「施設部会（商業部）」も地権者の＊＊です。

これを打ち砕くのは不可能に近い。
追い落とされた前の部会長はよく他の管理会社のコンペまでできものだと感心します。

皆さん、複雑な管理方式、少しは分かってきましたか？
この複雑さの中に多くの仕組みが張り巡らせてあるのです。

管理費が最も難しいですが、修繕積立も将来揉める（我々は何も出来ないので揉めようもなく、苦渋を舐めるくらいかな）要素が時限爆弾のように仕組まれています。

[1153: 匿名さん]

でも近鉄住宅管理も日本ハウズも分譲だけの見積書をちゃんと出せてたし
管理会社を変えようとするから前会長が辞めさせられたということは、
分譲だけ別の管理会社に出来ないことはないってことですよね。

近鉄さんが企業の力を貸してくれないもんですかね。

[1154: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1155: 匿名さん]

全体は無理でも、分譲だけNIPPOから離脱するのは分譲住民過半数が望めば可能では？

分譲分のみの管理費を比べただけでも近鉄のが遥かに安かったし

[1156: 匿名さん]

素人があれこれ考えても所詮素人。ここはコンペの近鉄さんに知恵をお借りするのが一番かと。

[1157: 匿名さん]

管理規約で、住宅部会、分譲部会等の構成が決まっているので、これを変更するには、
3/4以上の賛成が必要なのでは？

ということは、分譲部会を切り離すことは実質的に無理。
つまり、「苦渋をなめさせられる」、全ていいなりになる、ということ。

唯一の対抗手段は、総会で、議案をすべて否決していくこと、ではないかと、思います。

プロの意見が必要です。

[1158: 匿名さん]

>>1154

規約などを読んでいると「賃貸管理運営会」というものがあるようです。

もし賃貸が管理会社に費用を払っているとしたら、この決算に記入してあるはずですが、管理会社に要求しないとみることは出来ません。


>>1155
1157さんが書かれているとおり、規約で決められているので、住宅部会総会での3/4の賛成が必要なので不可能です。

単に規定が不公正というだけで、法的な問題点がないのなら訴訟とかでも勝ち目はなさそうです。

[1159: 匿名さん]

専門家に聞けばいくら規約はそうなってても、分譲だけならば抜ける方法はあると思うけどなあ
他業界でも奴隷契約はいくら契約でも無効になったりするじゃないですか

管理会社を変えようとした会長を勝手にやめさせたり、質問を一つしか許さないとか管理会社としてあり得ないことばかりなわけだし

[1160: 匿名さん]

1142さんの言うマンション管理組合の相談室に相談する、
管理会社を管轄する省庁などに相談する（どこが管轄かはわかりませんが）って無理でしょうか？

管理会社の上に位置する省庁があればそこに訴える事が出来るとよいのですが
法的にはさばけなくとも業務停止とかなるんではないですか？
詳しくないので、変な事を言っていたら申し訳ありません

[1161: 匿名さん]

どこに訴えにいくにしても、何を不服としているか説明しないといけない。
単に管理費が他所より高いと言うだけでは、相手にしてもらえない。

　どこに不正があるのか。
　なぜ分譲の管理費が高くて、どこに使われているのか。
　どうして前部会長が住宅部会の委員会で辞めさせられたのか、議事録を精査し不当理由を明らかにする。

相談相手が納得するような理由が必要だ。

そのために、総会の経理報告から金の流れを明らかにしないといけない。
さらに、規約のどこがおかしいのか調べないといけない。

悪いやつはお上が取り締まってくれる世の中ではないことを、財務省などが明らかにしてくれているではないか。
悪いやつが得する世の中なのだから、こちらも相当な覚悟で臨まないといけない。

[1162: 匿名さん]

総会での質問を事前届出の一人一問にするという通知は、郵便ポストにポストされていたんですかね？
それとも、14Fの掲示板ですか？

非居住なので、分かりません。

[1163: 匿名さん]

マンション管理組合の相談室は、広島にあります。

管理組合を所轄している役所は、国土交通省。

[1164: 匿名さん]

管理組合関連については、弁護士ドットコムあり。

https://www.bengo4.com/c_3/bbs/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3...

[1165: 匿名さん]

事前申請、なおかつ一人一問、これを勝手に決める
これって民主主義、疑問に対する説明事項に反していませんか？言論の自由を奪っていませんか？
これをやめさせる相談でも駄目でしょうか？
事前申請、一人一問これをなくすだけでも価値はありませんか？
お金の流れを知るためにもこのバカな勝手に決めた一方的なルールはやめさせるべきです。

後、賃貸からのお金の流れを知るためにも、詳しい流れの書面を開示してもらうべきです。
管理費から分譲の管理費の金額を引いた残りで賃貸の管理費適正かどうかわかります。
開示を拒むようならそれも相談案件にはならないでしょうか？

[1166: 匿名さん]

>>1162

ポストされていました。
これまでの議事録などと同じような配布です。


（本筋とはずれる不満）
　いつまで経っても、新聞の戸配されないね。シティータワーでも玄関に配達されるのに。
　いつまで経っても、エレベーターの養生がされないね。1台すっごく傷がついていた。

[1167: 匿名さん]

弁護士どっとこむ

https://c-1012.bengo4.com/c_1110/c_1754/c_1763/b_426662/
引用

Ａという40戸のマンションがあります。そのうち21戸を株式会社Ｂが法人として所有しております。

このマンションの管理組合において理事を３名選出する場合に、２１戸を所有するＢ社は社員３名を理事の候補として立候補させることはできるのでしょうか？
それとも所有している戸数に関わらず１人しか立候補者は出せないのでしょうか？

また議決権の過半数を持っているＢ社は他の住人の意向を無視して、このマンションの管理会社を自社であるＢ社に変更することは可能でしょうか。


答え
管理組合の規約は、どのようになっていますか。複数の個数を所有する者も、議決権は１個と定められていないでしょうか。そうすれば21戸所有者も、1個の議決で多数決による理事の独占はできません。もし、そのように定まっていないときは、規約の改正をもとめる必要があると思います。

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考察
グランクロスの場合、規約で賃貸の106票は決められており規約の改正は無理です。

しかし、アイアメニティから2名も委員を出しているのは不当にできないものだろうか。

[1168: 匿名さん]

>>1166: 匿名さん　

どうもありがとうございます。

非居住者には知らせない、ということなんですね。
郵送物が来ている気配はないし。

さっさと、法外な？郵送料を毎月徴収しておきながら・‥。
この郵送料の搾取だけは、サッサと始めたくせに。
ポスティングも、全ポストに機械的に投函したのだと思うが…。

ニッポーの濡れ手にあわのぼろもうけ分（去年1千万、今年500万）からすれば、
ゴミ＝誤差の額でしかないが…。

役員の善管注意義務の問題はあるのでは、と思います。
事実に係ることではなく、法解釈になりますので、
悪党どもに手の内を晒すわけにいきませんので、
このあたりにしておりますが…。

[1169: 匿名さん]

事情をよくご存じの前会長、非地権者で前期役員だった方々と、情報共有したいものです。
どこか、クローズドの場で。

[1170: 匿名さん]

>>1168

議事録などを配布したりしている封筒に部屋番号と氏名印刷でポストに入っていました。
総会で答えられなかった質問への回答ということです。
全員に来ていないと言うことは、総会に出席した人だけに配布したということが考えられるかも知れません。皆さんのところに来てますか？