グランクロスタワー広島〈契約者・入居予定者専用〉

[契約済みさん]

グランクロスタワー広島についての契約者・入居予定者専用をつくりました。
いろいろ情報交換しましょう。

所在地：広島県広島市南区松原町88番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「広島」駅 徒歩4分 、広島電鉄本線 「広島駅」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.84平米～187.34平米
売主：NIPPO　中国開発事務所、ミサワホーム中国　広島支店 、旭化成不動産レジデンス


施工会社：戸田建設株式会社広島支店
管理会社：株式会社NIPPOファシリティーズ、太平ビルサービス株式会社
エムエムエスマンションマネージメントサービス株式会社

[1102: 匿名さん]

非常に複雑なので疑問がたくさんあります。

まず、管理区分と委託業務費について

　管理区分　　　　　　　　　　　　　委託業務費（第１期）

『全体管理組合』・・・・・・・・・・71,010,970
　　「施設部会」・・・・・・・・・・14,286,222
　　「住宅部会」　
　　　（分譲住宅管理運営会）・・・・60,728,868
　　　（分譲駐車場管理運営会）・・・ 9,209,700


住宅部会の委託業務費は支払われていません。
賃貸部分の管理は、施設部会の管轄になっているようです。（おそらくです）

分譲区分所有者は、管理費として「全体」「住宅」「分譲」「駐車場（所有者のみ）」とられています。

　管理委託の区分からして、住宅部会に議決権をもたせ、分譲部分の管理者を管理会社にしているのは不当に思えます。
　法的にはどうでしょうか。

[1103: 匿名さん]

住宅部分と分譲部分の決算について（数値がずれていたら直して見て下さい）

住宅部会　　　　　　第1期通常総会　議案書　p7　第1期実績
分譲住宅管理運営会　第1期通常総会　議案書　p5　第1期実績



『収入』
　　　　　　　　管理費　　分譲住宅管理準備金（初年度のみ）　収入合計
住宅部会　　　7,770,460 　　　　　　　　　　　 10,079,506 　　　　
分譲 91,639,200 7,636,200 　　　　　　　 102,654,618


『支出』
　　　　　　　委託業務費　　　　その他（電気代など）　　　　支出合計
住宅部会　　　　　　　0 11,150,431 　　　　11,150,431　
分譲 60,728,868 19,560,509　　　　　　　 80,289,377


　住宅で初年度のみと思われる支出は、什器・備品費　3,714,648（その他に入っている）
　分譲で初年度のみと思われる支出は、什器・備品費　2,464,707（その他に入っている）

　保険および保険料がよくわかりません。


ざっくりとみて、第１期の委託業務費支払っても、１千万ほど余ったということですかね。

[1104: 匿名さん]

数値ずれまくりましたね。すみません。

『収入』
　　　　　　　　管理費　　分譲住宅管理準備金（初年度のみ）　収入合計
住宅部会　　　7,770,460 　　　　　　　　　　　 　　　　　10,079,506 　　　　
分譲 　　　　91,639,200 　　　7,636,200 　　　　　　　 102,654,618


『支出』
　　　　　　　委託業務費　　　　その他（電気代など）　　　　支出合計
住宅部会　　　　　　　0 　　　　　　11,150,431 　　　　　11,150,431　
分譲 　　　　60,728,868 　　　　　　19,560,509　　　　　 80,289,377


これでどうでしょ

[1105: 匿名さん]

今更な質問だけど賃貸し108軒は管理・修繕費をNIPPOに払ってるの？
それともアイアメニティに払ってるの？
それが全然足りてないって話なの？

[1106: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1107: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[1108: 匿名さん]

もしかしてですが、エキシティ全体の清掃、道路の警備（カープの時など多くなる）など
分譲と同じ派遣会社ですが、さすがに警備は違うと思いますが
清掃の人件費分譲が分譲に乗せているって事はないでしょうか？
同じ方が清掃を分譲の前だけではなく、賃貸の前だけでなく、結構広範囲に清掃されてます

[1109: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1110: 匿名さん]

>>1083 匿名さん
もしそれが本当なら、賃貸し階の清掃とゴミ有料回収と空調は今すぐ止めないといけないですね。

分譲と賃貸しという壁を越えてまで、分譲側が管理修繕費を負担するお金の流れが罷り通るなら
同じ分譲内ならさらに簡単に、20階の人たちは管理修繕費払わなくていいです、30階の人達が負担します、
でも多数決で通るってということですよね。
あり得ないですよね。何故ならそれぞれ持ち主が違う他人同士なんですから。

[1111: 匿名さん]

アイアメニティ（地権者オーナー）賃貸からちゃんと管理費取っています
（結構リーズナブルです4LDK、3LDKともに8000円）
そこで浮いた部分も地権者（派遣会社のオーナー含む）の利益になるんですね

[1112: 匿名さん]

グランクロスの賃貸しの募集を見たら8000円取ってる部屋もあったが、管理費なしの部屋が多い。

でもこの8000円も貸し主が、賃貸し住民から取ってることが分かるだけですよね。
今話題になってるのは、貸し主がそのお金を清掃とかして管理してるNIPPOに払ってるのかどうかって話だよね。
もし別の管理会社から清掃とか来ててそっちに払ってるのならいいけど。

[1113: 匿名さん]

これでも法的に違法ではないのでしょうか？

[1114: 匿名さん]

>>1108 匿名さん

すごい観察眼だ！気づかなかったわ。

[1115: 匿名さん]

管理費をアイアメニティが賃貸に関して取っているかどうかは、問題ないのでは？
賃貸契約の、内訳をどう設定するかの問題だから。
アイアメニティが賃借人からどういう名目で対価を受け取っているかは、契約なので、
賃借人との間で合意しているのなら、関係ないと思います。

それよりも、アイアメニティが、NIPPOへの管理費支払をせずに、
管理業務のサービスを受けているとしたら、それは、不法利得だと思います。
それを分譲オーナが認めているのであれば、問題ありませんが。

[1116: 匿名さん]

1115さん
このようなからくりわからずに、また、するとも思わずに
管理会社、住宅部会を信用して、前回まで眼暗委任をしてました。
もしかして、どこかに簡単に書いてあっても気が付かず、認めたことになってるのかもしれません。
1106さんには悪いんですが
薄っぺらい報告書でさえ読むのも、見るのもおっくうで、
いわんや規約規則書など今まで読もうとも思いませんでした。
私のような方が多いんではないでしょうか

[1117: 匿名さん]

>>1115 匿名さん
そんなとんでもないこと認めてる分譲の住民はいないと思う。

賃貸し階はそのオーナー達が分譲と同じ額の管理費と修繕費を払ってるものだと信じてました。

[1118: 匿名さん]

1117さん
確かにわかってて認める分譲の住民はいないと思います。

でも、今回のことにしても管理会社の変更ということでこの書き込みを見て、わかった方も多いと思いますが
このことがなければ、余ったお金を人件費増やすということで、そのまま決まったのではないでしょうか？

この事も同じでしっかりとした説明もないまま、うやむやのうちに認めた形になっているかもしれません。
このこともきちんとどうなっているか調べないといけませんね？

私は、（賃貸部分のオーナーは個々が払うんではなく共有床としての地権者たちですが）
管理のアイアメニティが一括で払っているが、賃貸のみで同じ管理会社と契約しているものと思っていました。

[1119: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[1120: 匿名さん]

>>1118 匿名さん
でもその余ったお金も修繕に回すという名目で、返ってきたり減額されるわけでなさそう。
管理会社を変えられたらねえ。

[1121: 匿名さん]

>>1120 匿名さん

本当に変えられたらねぇ
変更するためにも一歩一歩頑張りましょう

[1122: 匿名さん]

憶測で話を発展させると誤認識が発生しますよ。
規約の承認書は、皆さん引渡しの時に提出させられています。

規約と総会資料の決算から解析します。

まず、管理費から。(修繕積立は修繕計画と合わせて判断を要しますので)

エキシティ の難しさは、施設部(商業施設)、住宅部(分譲、賃貸、駐車場)が混在していて、キッチリと線引きしにくいところにあります。
更に、管理委託を開発初期から関与しているNIPPOが全部引き受けています。

分譲区分所有者は、管理料が全体、住宅、分譲、駐車場で分けて取られています。
管理料の割振りの率は規約にあることをこれまでupしてます(1102)。

まず、ハッキリさせないといけないのは、住宅部会の中の「賃貸管理運営部会」が管理委託料をどれだけ支払っているかです。

さらに、全体、施設、分譲、駐車場での管理委託費用として年間1億5千万円ほどNIPPOに支払われています。
そのうちの半分は分譲と駐車場から取られているのです。それの金額が妥当かどうかです。
少なくとも、近鉄とハウジングの見積もり(分譲部分の管理委託)ではNIPPOより安い契約料と、より良い管理が提示されました。

ここから、予測が入ります。
分譲だけでなく、賃貸部分や施設部分も一緒に管理した方が、単独より安く管理できると思いませんか。
管理人、清掃人も流用できます。

ゴミ回収を業者委託しないほどケチった経営を(地権者たちに)させられているのですから、人件費もケチって派遣業者には高額支払っているのではないかと考えられます。

[1123: 匿名さん]

総会でNIPPOが答えられなかったことに関する返答が配布されました。(みんな ちゃんと読めよ)

相変わらず分かりにくい書き方がされているが、決算での誤振込と預かり金が発生した理由がたどたどしく書かれています。

注目しないといけないのは、最後に今後総会での質問は事前申請にして、1人1問に限ると一方的に発言権を制限する通知をして来たことです。

前々から感じていたのだが、NIPPOは地権者の言いなりです。だから総会でもハッキリとした答弁がその場で出来ない。
全て地権者に指示を受けないといけないシステムが出来ているのだろう。
単に会計が出来ないだけでなく、好き勝手言う地権者に振り回されているのだと思う。

なんてったって、この規模でゴミ回収を市の無料の回収で済ませようとしてたなんて、掃除のパートさん達が可哀想だぜ。
だから、ネズミやゴキが大量発生するんだよ。
友愛ウォークにネズミが出たので駆除機をつけたとか偉そうに書いてたが、原因となるゴミの処理をするのが先決だろう。

[1124: 匿名さん]

総会の質問が、事前届出、一人一とか、オーナーをバカにしすぎ。
予算案、役員案を議論するのであるから、納得いくまで時間を使うべき。
理事会、管理会社の思惑で進めようとしていることが露見している。
住んでいる三井のマンションに聞いてみたが、総会での質問に関する、そんな
規制は、聞いたことがない、と。

相変わらず、ポストへの投函及び郵送なのだろうが、
情報公開の効率化を望む方が、おバカなのかも、と思ってしまう。

[1125: 匿名さん]

事前申請、一人一問、それも一法的に通知
ばかにするにもほどがある。
それでよいと管理会社に文句を言わないのであれば
住宅部会がオーナーの側ではないとはっきりとした証拠ではないですか？
住宅部会の委員の解任要求になりませんか？

[1126: 匿名さん]

分譲の管理会社を変えるには、まず住宅部会の委員を変えないと無理なのかな。
このとんでも状態をこれ以上続けてはだめですよね。

[1127: 匿名さん]

住宅部会の委員のほとんどが地権者と賃貸管理会社のアイアメニティなのです。

1期住宅部会には地権者以外の委員が半数弱いて、そのうちの1人が辞めさせられた部会長でした。
住宅部会委員の任期をいつのまにか2年にして、半数ずつ交代することにしたと言う理由で、地権者ではない委員のほとんどは1年で追い出されました。

ですから、2期の住宅部会の委員はほとんど地権者とアイアメニティです！

管理会社は地権者のいいなりです。

[1128: 匿名さん]

アイアメニティは賃貸のオーナーである地権者の代行者
だから、地権者の意見です
管理会社に人材を派遣しているのも地権者の会社です
前に言ってた方がいますが
任意の分譲会を立ち上げないと駄目だと思います
思いますが
私は小心者なので私が真っ先に
声をあげることができません
どなたか声をあげてください、作って下さい
他人任せですみません、
よろしくお願いいたします。

[1129: 匿名さん]

＞最後に今後総会での質問は事前申請にして
＞1人1問に限ると一方的に発言権を制限する通知をして来たことです。

＞住んでいる三井のマンションに聞いてみたが、
＞総会での質問に関する、そんな
＞規制は、聞いたことがない、と

これ管理会社として、してはいけないことですよね？
お金の流れにしても不可解だし
NIPPO本社はこのことを知ってるんですかね。

中四国九州一くらい高い管理費とってるのに、エレベーターが欠けてるのも放置されてるし
お金は何に使われて無くなってるんでしょうか

[1130: 匿名さん]

中四国九州どころか関西でもここまで高い管理費はないかもしれない

本当なら管理で西日本一快適なサービスを受けるはずが····

[1131: 匿名さん]

＞NIPPO本社はこのことを知ってるんですかね。

管理組合理事長名義で配達証明付きの質問状でも送付したらどうですか？
公式ＨＰの問合せ画面に、窮状を書き込んで回答を求め、それをキッカケにして本社の責任者を
交渉の場に（物理的にでは無く、状況として）引きずり出せばよい。
広島の担当フロントが本社の監督の目が緩いのをイイコトに、
運用面などで本社ポリシーとは異なるやりたい放題の運用を行っている可能性もあります。

詰め将棋同様に、うまくたち振る舞い、一手一手を決めていけば、完璧に詰められますよ。
当然、逆もあります。

[1132: 匿名さん]

国土交通省から 30日間の営業停止処分を受けたんですね。

https://www.nippo-c.co.jp/index.html

[1133: 匿名さん]

近鉄が適正価格で管理費の見積りを出してくれているのに変えられないというジレンマ。

住民を押さえつけて発言も許さないような管理会社にこれからも付き合うしかないのか。
管理資金の流れも気になる。

[1134: 匿名さん]

管理費さえまともなら生活しやすい最高のマンションなんですがね

[1135: 匿名さん]

通常総会でも、書き込んでるような熱量とトーンで発言して欲しいです。

[1136: 匿名さん]

耳が痛いです。本当にそのとうりだと思います。
ただ、総会はあの日程では（日程を変えない限り）仕事の都合で行けません、
また行けても
書き込みは考えて書くこと（ゆっくり）できますが
総会で果たしてうまく人が納得いく意見が言えるのか、反対意見を言われてとっさに言い返せるか、
自信がありません。そのような方も多いのではないでしょうか

ただ、発言は出来ませんが、このことを知り、委任はせずにいいえと書いて出す事は出来ました。
委任をせず、NOと出す票を増やす事も必要だと思います。

[1137: 匿名さん]

総会での一人1問の件は、住友の人にも聞いたが、そんな話聞いたことがない、と。

本来、議決を求めるというのは、説明して理解してもらった上での話のはず。
単に手続として表面的に議決を通すためであるなら、総会なんぞは必要ない。

言ってしまえば、今の住宅部会も不要であるということになる。

お役所に相談すべきかも。

[1138: 匿名さん]

ニッポー、いろんなところで、やらかしてそう。

ル・サンク小石川後楽園
完売マンションの建築確認を取り消し
http://en-us.facebook.com/kenplatz.fecebook/posts/960724520668833

[1139: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1140: 匿名さん]

「おぬしも悪よのう」を地で行く、実話。
自分に降りかかってくるとは・‥。

一人一問というのは、いかにも筋悪で、浅はかな愚かな考え。
このNという爺さん＋住宅部会、アイアメニティ、ニッポーのおバカさ加減が分かります。
自分らのやっていることが、どれだけ常識からかけ離れ、不合理であるということを
判っていない。

いくら管理組合員が無関心とはいえ、余りにも横暴で、言葉を失う。
黙らせること＝意見を言わないことが、この悪党どもの目的、

[1141: 匿名さん]

近鉄さんに、この状況を相談してみるのはどうなんですかね？
他のマンション会社でも良いとは思いますが。

[1142: 匿名さん]

一般社団法人　マンション管理業協会
[相談業務・苦情解決制度] 相談業務
こういうのもある。

http://www.kanrikyo.or.jp/complaint/index.html

[1143: 匿名さん]

マンションを買った側から地権者へは、そもそも、マンション購入時に土地代について、
十分に利益を得たはず（地権者として元々の土地代以上のものを受け取っている。）。
その時点で、地権者、マンション購入者は、対等な立場。

購入後も、ショバ代とか言っていること自体が、ナンセンス、と考える。

分譲マンションを買ってもらったおかげで、今の区分所有分を受け取れたということ。
その分、地権者は、マンション購入者に感謝すべき、ともいえる。

[1144: 匿名さん]

ここに書いてあることが事実ならば全て確信犯で「してやったり」と思ってるんだろう。今の規約とかみんな近鉄に見せて相談仰ぐのも一手かも知れませんね。

[1145: 匿名さん]

三井の人も、相談には乗ると、言われてました。

規約、管理組合役員の構成から、盤石と考え、やりたい放題をしているのだろうが、
あんまり、分譲オーナーをなめていると…。

[1146: 匿名さん]

見積り出してるから、近鉄はグランクロスのこと他社の中では一番分かってるだろうし
力になってくれないかな。

無理ならもう近鉄くらいの適正価格ならどこの管理会社でもいいですね。
売り出し中の三井のタワーなんかもここより格段に管理費安いし大手の良さもありそう。

[1147: 匿名さん]

総会で発言するのはハードルが高い人多いだろうけど、管理会社を変えていいですか
っていうネット投票とか書面が回ってくれば、ほとんどの人が「承認します」になるだろうな。

[1148: 匿名さん]

1147さん
ただ「管理会社を変えていいですか？」だけだとほとんどの人が「承認」とはむつかしいかもしれません。
それにそのやり方はニッポーと同じです。
なぜ変える必要があるか簡潔に、できるだけ短く書いて
だから、「変えていいか？」となれば、ほとんどの人は（甘い汁を吸っている関係者以外）は
「承認します」となると思うます。

[1149: 匿名さん]

ネット投票とか、書面、というのをどう進めるか、が問題だと思います。

[1150: 匿名さん]

ネット投票はむつかしいと思います
ネットをうまく使えないお年寄りも？多いと思います
でもネット投票の方がまとめる方も簡単に済むと思いますし、
ネットを使える方にとってもその方が楽ですね

とりあえず、「三井」「近鉄」がどうすれば良いと言っているか聞いてみたいものです。

[1151: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]