グランクロスタワー広島〈契約者・入居予定者専用〉

[契約済みさん]

グランクロスタワー広島についての契約者・入居予定者専用をつくりました。
いろいろ情報交換しましょう。

所在地：広島県広島市南区松原町88番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「広島」駅 徒歩4分 、広島電鉄本線 「広島駅」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.84平米～187.34平米
売主：NIPPO　中国開発事務所、ミサワホーム中国　広島支店 、旭化成不動産レジデンス


施工会社：戸田建設株式会社広島支店
管理会社：株式会社NIPPOファシリティーズ、太平ビルサービス株式会社
エムエムエスマンションマネージメントサービス株式会社

[1082: 匿名さん]

そのとうりだと思います
住宅部会の委員のうち関係者は
まず管理会社のアイアメニティ
地権者は共有床として収入を得ているオーナー
これらの委員の票で6割から7割です
色々な決定はこの委員の票で決定するので
これを正すには
一般の分譲の方々がこの事を知る事が必要です

[1083: 匿名さん]

全くです。

分譲だけで分譲部会を独自に作ればいいです。
正式な部会でなく住宅部会に発言権も何もないけど、分譲の意見をまとめるために分譲の部会長に委任状を集めるというやり方がいいと思う。
そうすると過半数は取れる。

[1084: 匿名さん]

こんな不条理も結局このような内訳を知らず
めんどくさがって
目暗委任を出した自分が悪いと言うことなんですね
そんな人がほとんどだと思います
新しい分譲だけの分譲部会、良いと思います
ただ、それを作るにも
分譲の住民の賛成が必要なんでは無いでしょうか？
分譲の住民がこの事を知る事が第一歩だと思います

[1085: 1083]

分譲部会は任意のグループとして賛同者だけ参加してもらえばいいと思います。

趣旨は、住宅部会を地権者だけのものとせず、分譲の意見も取り入れてもらうための活動をすることになります。

この活動を支持してくれる分譲の住民に参加してもらい、分譲部会長に住宅部会総会での委任状を任せる。
賃貸の106票という数の力で好き放題するのを止めるためには、分譲の368のうち賛同してくれる人を総数474の半分237以上集めればいい。

規約は3/4以上ないと変えれないが、議案に反対することはできる。

[1086: 匿名さん]

もし分譲部会が出来て、このスレでグランクロスの現状を知れば
会議に参加までは出来なくても賛同する人は多いと思う。

[1087: 匿名さん]

分譲部会、参加したいです。
宜しくお願いします。

[1088: 匿名さん]

分譲の住民に問題点を理解してもらうために、規約および経理を精査してますが、会計に詳しくないのでわかる人ヘルプお願いします。

[1089: 匿名さん]

どのようなヘルプが必要なんでしょうか？

[1090: 匿名さん]

お金の流れがよくわかりません。
特に住宅部会と分譲部分の関連。

[1091: 匿名さん]

マンション管理に関連する法律に区分所有法というのがあります。


（議決権行使者の指定）
第四十条　専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。


この条文からすると、賃貸部分で部屋数の106の議決権を取るのは違法にならないでしょうか。
法律に詳しい方ヘルプです。

[1092: 匿名さん]

区分所有法のH14年の改正として、以下の情報がありました。

3. 規約の適正化

マンションの管理規約の中には、特定の区分所有者に対して半永久的な専用使用権を認めたり、管理費の負担割合の軽減を定めたものもあるようです。このような状況を受け平成14年の改正で、「規約は、専有部分若しくは共用部分等につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的および利用状況ならびに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」と定め、著しく不公平な規約は無効と判断されることもあります。


http://www.mitsui-kanri.co.jp/mansion/union/ownership/

[1093: 匿名さん]

私は、三井のマンション管理会社の方にお聞きしました。

管理規約に、議決権のことも、一戸1票なのか、専有面積に応じたものなのか等、規定があるはずであると、
言われておりました。
特に、賃貸の議決権がどうなっているか、です。

総会の過半数を持って、議案（よこしまな考え）を退けることが良い、といわれておりました。

マンション適正化云々と言う法律があるとも言われておりました。

管理規約が、極めて重要なもののようです。

[1094: 匿名さん]

全体部会の委員に(株)エディオンが入っていますが、その理由をご存じの方はいませんか？

全体部会の委員は店舗の賃貸者もなれるのでしょうか？
エディオンは賃貸者ではない？

[1095: 匿名さん]

>>1093

規約は皆さんに配布されているのでしっかり読んで下さい。灰色の冊子です。

議決権についてはｐ23あたりだったかな、今手元にないのではっきりしませんが表になっています。

「全体部会」の議決権は面積按分のようです。

なぜか「住宅部会」の議決権は戸数になっています。
賃貸　106戸、分譲368戸で　総数474　です。
議案の採択は、全体の過半数か出席者の過半数かは規約みないとわからないです。

[1096: 匿名さん]

全体管理規約の、53条議決権に記述があり、別表7で、
①全体管理組合の議決権が規定されています。（P24-）
これは専有面積割合の様です。
②住宅部会の議決権は、各戸1個です。

[1097: 匿名さん]

私の記憶では、エディオンは賃貸ではありません
他にも地権者で賃貸では無い方もいたはずです

[1098: 匿名さん]

住宅部会　数を間違えていました。

賃貸　共有者全員　　108個
分譲（非分譲を含む）368個

合計　　　　　　　　476個

[1099: 匿名さん]

アイアメニティは賃貸階の借り手を見つける作業だけでなく、賃貸階の管理もやってるの？
そうなら十分な管理費を賃貸階から徴収してないといけないが

[1100: 匿名さん]

管理費は賃貸から徴収するにしろ、しないにしろ
最終はオーナー（地権者）に入る家賃から払うべきものだと思います。
家賃から管理費を住宅部会に支払い、残りをオーナーに払うべきものだと思います。
それがきちんと入っているのでしょうか？
また、適正な価格でしょうか？

[1101: 匿名さん]

皆さんも、規約と第１期の議案集（会計報告など）よく見て下さい。

[1102: 匿名さん]

非常に複雑なので疑問がたくさんあります。

まず、管理区分と委託業務費について

　管理区分　　　　　　　　　　　　　委託業務費（第１期）

『全体管理組合』・・・・・・・・・・71,010,970
　　「施設部会」・・・・・・・・・・14,286,222
　　「住宅部会」　
　　　（分譲住宅管理運営会）・・・・60,728,868
　　　（分譲駐車場管理運営会）・・・ 9,209,700


住宅部会の委託業務費は支払われていません。
賃貸部分の管理は、施設部会の管轄になっているようです。（おそらくです）

分譲区分所有者は、管理費として「全体」「住宅」「分譲」「駐車場（所有者のみ）」とられています。

　管理委託の区分からして、住宅部会に議決権をもたせ、分譲部分の管理者を管理会社にしているのは不当に思えます。
　法的にはどうでしょうか。

[1103: 匿名さん]

住宅部分と分譲部分の決算について（数値がずれていたら直して見て下さい）

住宅部会　　　　　　第1期通常総会　議案書　p7　第1期実績
分譲住宅管理運営会　第1期通常総会　議案書　p5　第1期実績



『収入』
　　　　　　　　管理費　　分譲住宅管理準備金（初年度のみ）　収入合計
住宅部会　　　7,770,460 　　　　　　　　　　　 10,079,506 　　　　
分譲 91,639,200 7,636,200 　　　　　　　 102,654,618


『支出』
　　　　　　　委託業務費　　　　その他（電気代など）　　　　支出合計
住宅部会　　　　　　　0 11,150,431 　　　　11,150,431　
分譲 60,728,868 19,560,509　　　　　　　 80,289,377


　住宅で初年度のみと思われる支出は、什器・備品費　3,714,648（その他に入っている）
　分譲で初年度のみと思われる支出は、什器・備品費　2,464,707（その他に入っている）

　保険および保険料がよくわかりません。


ざっくりとみて、第１期の委託業務費支払っても、１千万ほど余ったということですかね。

[1104: 匿名さん]

数値ずれまくりましたね。すみません。

『収入』
　　　　　　　　管理費　　分譲住宅管理準備金（初年度のみ）　収入合計
住宅部会　　　7,770,460 　　　　　　　　　　　 　　　　　10,079,506 　　　　
分譲 　　　　91,639,200 　　　7,636,200 　　　　　　　 102,654,618


『支出』
　　　　　　　委託業務費　　　　その他（電気代など）　　　　支出合計
住宅部会　　　　　　　0 　　　　　　11,150,431 　　　　　11,150,431　
分譲 　　　　60,728,868 　　　　　　19,560,509　　　　　 80,289,377


これでどうでしょ

[1105: 匿名さん]

今更な質問だけど賃貸し108軒は管理・修繕費をNIPPOに払ってるの？
それともアイアメニティに払ってるの？
それが全然足りてないって話なの？

[1106: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1107: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[1108: 匿名さん]

もしかしてですが、エキシティ全体の清掃、道路の警備（カープの時など多くなる）など
分譲と同じ派遣会社ですが、さすがに警備は違うと思いますが
清掃の人件費分譲が分譲に乗せているって事はないでしょうか？
同じ方が清掃を分譲の前だけではなく、賃貸の前だけでなく、結構広範囲に清掃されてます

[1109: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1110: 匿名さん]

>>1083 匿名さん
もしそれが本当なら、賃貸し階の清掃とゴミ有料回収と空調は今すぐ止めないといけないですね。

分譲と賃貸しという壁を越えてまで、分譲側が管理修繕費を負担するお金の流れが罷り通るなら
同じ分譲内ならさらに簡単に、20階の人たちは管理修繕費払わなくていいです、30階の人達が負担します、
でも多数決で通るってということですよね。
あり得ないですよね。何故ならそれぞれ持ち主が違う他人同士なんですから。

[1111: 匿名さん]

アイアメニティ（地権者オーナー）賃貸からちゃんと管理費取っています
（結構リーズナブルです4LDK、3LDKともに8000円）
そこで浮いた部分も地権者（派遣会社のオーナー含む）の利益になるんですね

[1112: 匿名さん]

グランクロスの賃貸しの募集を見たら8000円取ってる部屋もあったが、管理費なしの部屋が多い。

でもこの8000円も貸し主が、賃貸し住民から取ってることが分かるだけですよね。
今話題になってるのは、貸し主がそのお金を清掃とかして管理してるNIPPOに払ってるのかどうかって話だよね。
もし別の管理会社から清掃とか来ててそっちに払ってるのならいいけど。

[1113: 匿名さん]

これでも法的に違法ではないのでしょうか？

[1114: 匿名さん]

>>1108 匿名さん

すごい観察眼だ！気づかなかったわ。

[1115: 匿名さん]

管理費をアイアメニティが賃貸に関して取っているかどうかは、問題ないのでは？
賃貸契約の、内訳をどう設定するかの問題だから。
アイアメニティが賃借人からどういう名目で対価を受け取っているかは、契約なので、
賃借人との間で合意しているのなら、関係ないと思います。

それよりも、アイアメニティが、NIPPOへの管理費支払をせずに、
管理業務のサービスを受けているとしたら、それは、不法利得だと思います。
それを分譲オーナが認めているのであれば、問題ありませんが。

[1116: 匿名さん]

1115さん
このようなからくりわからずに、また、するとも思わずに
管理会社、住宅部会を信用して、前回まで眼暗委任をしてました。
もしかして、どこかに簡単に書いてあっても気が付かず、認めたことになってるのかもしれません。
1106さんには悪いんですが
薄っぺらい報告書でさえ読むのも、見るのもおっくうで、
いわんや規約規則書など今まで読もうとも思いませんでした。
私のような方が多いんではないでしょうか

[1117: 匿名さん]

>>1115 匿名さん
そんなとんでもないこと認めてる分譲の住民はいないと思う。

賃貸し階はそのオーナー達が分譲と同じ額の管理費と修繕費を払ってるものだと信じてました。

[1118: 匿名さん]

1117さん
確かにわかってて認める分譲の住民はいないと思います。

でも、今回のことにしても管理会社の変更ということでこの書き込みを見て、わかった方も多いと思いますが
このことがなければ、余ったお金を人件費増やすということで、そのまま決まったのではないでしょうか？

この事も同じでしっかりとした説明もないまま、うやむやのうちに認めた形になっているかもしれません。
このこともきちんとどうなっているか調べないといけませんね？

私は、（賃貸部分のオーナーは個々が払うんではなく共有床としての地権者たちですが）
管理のアイアメニティが一括で払っているが、賃貸のみで同じ管理会社と契約しているものと思っていました。

[1119: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[1120: 匿名さん]

>>1118 匿名さん
でもその余ったお金も修繕に回すという名目で、返ってきたり減額されるわけでなさそう。
管理会社を変えられたらねえ。

[1121: 匿名さん]

>>1120 匿名さん

本当に変えられたらねぇ
変更するためにも一歩一歩頑張りましょう

[1122: 匿名さん]

憶測で話を発展させると誤認識が発生しますよ。
規約の承認書は、皆さん引渡しの時に提出させられています。

規約と総会資料の決算から解析します。

まず、管理費から。(修繕積立は修繕計画と合わせて判断を要しますので)

エキシティ の難しさは、施設部(商業施設)、住宅部(分譲、賃貸、駐車場)が混在していて、キッチリと線引きしにくいところにあります。
更に、管理委託を開発初期から関与しているNIPPOが全部引き受けています。

分譲区分所有者は、管理料が全体、住宅、分譲、駐車場で分けて取られています。
管理料の割振りの率は規約にあることをこれまでupしてます(1102)。

まず、ハッキリさせないといけないのは、住宅部会の中の「賃貸管理運営部会」が管理委託料をどれだけ支払っているかです。

さらに、全体、施設、分譲、駐車場での管理委託費用として年間1億5千万円ほどNIPPOに支払われています。
そのうちの半分は分譲と駐車場から取られているのです。それの金額が妥当かどうかです。
少なくとも、近鉄とハウジングの見積もり(分譲部分の管理委託)ではNIPPOより安い契約料と、より良い管理が提示されました。

ここから、予測が入ります。
分譲だけでなく、賃貸部分や施設部分も一緒に管理した方が、単独より安く管理できると思いませんか。
管理人、清掃人も流用できます。

ゴミ回収を業者委託しないほどケチった経営を(地権者たちに)させられているのですから、人件費もケチって派遣業者には高額支払っているのではないかと考えられます。

[1123: 匿名さん]

総会でNIPPOが答えられなかったことに関する返答が配布されました。(みんな ちゃんと読めよ)

相変わらず分かりにくい書き方がされているが、決算での誤振込と預かり金が発生した理由がたどたどしく書かれています。

注目しないといけないのは、最後に今後総会での質問は事前申請にして、1人1問に限ると一方的に発言権を制限する通知をして来たことです。

前々から感じていたのだが、NIPPOは地権者の言いなりです。だから総会でもハッキリとした答弁がその場で出来ない。
全て地権者に指示を受けないといけないシステムが出来ているのだろう。
単に会計が出来ないだけでなく、好き勝手言う地権者に振り回されているのだと思う。

なんてったって、この規模でゴミ回収を市の無料の回収で済ませようとしてたなんて、掃除のパートさん達が可哀想だぜ。
だから、ネズミやゴキが大量発生するんだよ。
友愛ウォークにネズミが出たので駆除機をつけたとか偉そうに書いてたが、原因となるゴミの処理をするのが先決だろう。

[1124: 匿名さん]

総会の質問が、事前届出、一人一とか、オーナーをバカにしすぎ。
予算案、役員案を議論するのであるから、納得いくまで時間を使うべき。
理事会、管理会社の思惑で進めようとしていることが露見している。
住んでいる三井のマンションに聞いてみたが、総会での質問に関する、そんな
規制は、聞いたことがない、と。

相変わらず、ポストへの投函及び郵送なのだろうが、
情報公開の効率化を望む方が、おバカなのかも、と思ってしまう。

[1125: 匿名さん]

事前申請、一人一問、それも一法的に通知
ばかにするにもほどがある。
それでよいと管理会社に文句を言わないのであれば
住宅部会がオーナーの側ではないとはっきりとした証拠ではないですか？
住宅部会の委員の解任要求になりませんか？

[1126: 匿名さん]

分譲の管理会社を変えるには、まず住宅部会の委員を変えないと無理なのかな。
このとんでも状態をこれ以上続けてはだめですよね。

[1127: 匿名さん]

住宅部会の委員のほとんどが地権者と賃貸管理会社のアイアメニティなのです。

1期住宅部会には地権者以外の委員が半数弱いて、そのうちの1人が辞めさせられた部会長でした。
住宅部会委員の任期をいつのまにか2年にして、半数ずつ交代することにしたと言う理由で、地権者ではない委員のほとんどは1年で追い出されました。

ですから、2期の住宅部会の委員はほとんど地権者とアイアメニティです！

管理会社は地権者のいいなりです。

[1128: 匿名さん]

アイアメニティは賃貸のオーナーである地権者の代行者
だから、地権者の意見です
管理会社に人材を派遣しているのも地権者の会社です
前に言ってた方がいますが
任意の分譲会を立ち上げないと駄目だと思います
思いますが
私は小心者なので私が真っ先に
声をあげることができません
どなたか声をあげてください、作って下さい
他人任せですみません、
よろしくお願いいたします。

[1129: 匿名さん]

＞最後に今後総会での質問は事前申請にして
＞1人1問に限ると一方的に発言権を制限する通知をして来たことです。

＞住んでいる三井のマンションに聞いてみたが、
＞総会での質問に関する、そんな
＞規制は、聞いたことがない、と

これ管理会社として、してはいけないことですよね？
お金の流れにしても不可解だし
NIPPO本社はこのことを知ってるんですかね。

中四国九州一くらい高い管理費とってるのに、エレベーターが欠けてるのも放置されてるし
お金は何に使われて無くなってるんでしょうか

[1130: 匿名さん]

中四国九州どころか関西でもここまで高い管理費はないかもしれない

本当なら管理で西日本一快適なサービスを受けるはずが····

[1131: 匿名さん]

＞NIPPO本社はこのことを知ってるんですかね。

管理組合理事長名義で配達証明付きの質問状でも送付したらどうですか？
公式ＨＰの問合せ画面に、窮状を書き込んで回答を求め、それをキッカケにして本社の責任者を
交渉の場に（物理的にでは無く、状況として）引きずり出せばよい。
広島の担当フロントが本社の監督の目が緩いのをイイコトに、
運用面などで本社ポリシーとは異なるやりたい放題の運用を行っている可能性もあります。

詰め将棋同様に、うまくたち振る舞い、一手一手を決めていけば、完璧に詰められますよ。
当然、逆もあります。

[1132: 匿名さん]

国土交通省から 30日間の営業停止処分を受けたんですね。

https://www.nippo-c.co.jp/index.html

[1133: 匿名さん]

近鉄が適正価格で管理費の見積りを出してくれているのに変えられないというジレンマ。

住民を押さえつけて発言も許さないような管理会社にこれからも付き合うしかないのか。
管理資金の流れも気になる。

[1134: 匿名さん]

管理費さえまともなら生活しやすい最高のマンションなんですがね

[1135: 匿名さん]

通常総会でも、書き込んでるような熱量とトーンで発言して欲しいです。

[1136: 匿名さん]

耳が痛いです。本当にそのとうりだと思います。
ただ、総会はあの日程では（日程を変えない限り）仕事の都合で行けません、
また行けても
書き込みは考えて書くこと（ゆっくり）できますが
総会で果たしてうまく人が納得いく意見が言えるのか、反対意見を言われてとっさに言い返せるか、
自信がありません。そのような方も多いのではないでしょうか

ただ、発言は出来ませんが、このことを知り、委任はせずにいいえと書いて出す事は出来ました。
委任をせず、NOと出す票を増やす事も必要だと思います。

[1137: 匿名さん]

総会での一人1問の件は、住友の人にも聞いたが、そんな話聞いたことがない、と。

本来、議決を求めるというのは、説明して理解してもらった上での話のはず。
単に手続として表面的に議決を通すためであるなら、総会なんぞは必要ない。

言ってしまえば、今の住宅部会も不要であるということになる。

お役所に相談すべきかも。

[1138: 匿名さん]

ニッポー、いろんなところで、やらかしてそう。

ル・サンク小石川後楽園
完売マンションの建築確認を取り消し
http://en-us.facebook.com/kenplatz.fecebook/posts/960724520668833

[1139: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1140: 匿名さん]

「おぬしも悪よのう」を地で行く、実話。
自分に降りかかってくるとは・‥。

一人一問というのは、いかにも筋悪で、浅はかな愚かな考え。
このNという爺さん＋住宅部会、アイアメニティ、ニッポーのおバカさ加減が分かります。
自分らのやっていることが、どれだけ常識からかけ離れ、不合理であるということを
判っていない。

いくら管理組合員が無関心とはいえ、余りにも横暴で、言葉を失う。
黙らせること＝意見を言わないことが、この悪党どもの目的、

[1141: 匿名さん]

近鉄さんに、この状況を相談してみるのはどうなんですかね？
他のマンション会社でも良いとは思いますが。

[1142: 匿名さん]

一般社団法人　マンション管理業協会
[相談業務・苦情解決制度] 相談業務
こういうのもある。

http://www.kanrikyo.or.jp/complaint/index.html

[1143: 匿名さん]

マンションを買った側から地権者へは、そもそも、マンション購入時に土地代について、
十分に利益を得たはず（地権者として元々の土地代以上のものを受け取っている。）。
その時点で、地権者、マンション購入者は、対等な立場。

購入後も、ショバ代とか言っていること自体が、ナンセンス、と考える。

分譲マンションを買ってもらったおかげで、今の区分所有分を受け取れたということ。
その分、地権者は、マンション購入者に感謝すべき、ともいえる。

[1144: 匿名さん]

ここに書いてあることが事実ならば全て確信犯で「してやったり」と思ってるんだろう。今の規約とかみんな近鉄に見せて相談仰ぐのも一手かも知れませんね。

[1145: 匿名さん]

三井の人も、相談には乗ると、言われてました。

規約、管理組合役員の構成から、盤石と考え、やりたい放題をしているのだろうが、
あんまり、分譲オーナーをなめていると…。

[1146: 匿名さん]

見積り出してるから、近鉄はグランクロスのこと他社の中では一番分かってるだろうし
力になってくれないかな。

無理ならもう近鉄くらいの適正価格ならどこの管理会社でもいいですね。
売り出し中の三井のタワーなんかもここより格段に管理費安いし大手の良さもありそう。

[1147: 匿名さん]

総会で発言するのはハードルが高い人多いだろうけど、管理会社を変えていいですか
っていうネット投票とか書面が回ってくれば、ほとんどの人が「承認します」になるだろうな。

[1148: 匿名さん]

1147さん
ただ「管理会社を変えていいですか？」だけだとほとんどの人が「承認」とはむつかしいかもしれません。
それにそのやり方はニッポーと同じです。
なぜ変える必要があるか簡潔に、できるだけ短く書いて
だから、「変えていいか？」となれば、ほとんどの人は（甘い汁を吸っている関係者以外）は
「承認します」となると思うます。

[1149: 匿名さん]

ネット投票とか、書面、というのをどう進めるか、が問題だと思います。

[1150: 匿名さん]

ネット投票はむつかしいと思います
ネットをうまく使えないお年寄りも？多いと思います
でもネット投票の方がまとめる方も簡単に済むと思いますし、
ネットを使える方にとってもその方が楽ですね

とりあえず、「三井」「近鉄」がどうすれば良いと言っているか聞いてみたいものです。

[1151: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1152: 匿名さん]

追記、

管理会社との契約は
「全体部会」「施設部会（商業部）」「住宅部会」で個別に行っていたと思います。
「全体部会」「施設部会（商業部）」も地権者の＊＊です。

これを打ち砕くのは不可能に近い。
追い落とされた前の部会長はよく他の管理会社のコンペまでできものだと感心します。

皆さん、複雑な管理方式、少しは分かってきましたか？
この複雑さの中に多くの仕組みが張り巡らせてあるのです。

管理費が最も難しいですが、修繕積立も将来揉める（我々は何も出来ないので揉めようもなく、苦渋を舐めるくらいかな）要素が時限爆弾のように仕組まれています。

[1153: 匿名さん]

でも近鉄住宅管理も日本ハウズも分譲だけの見積書をちゃんと出せてたし
管理会社を変えようとするから前会長が辞めさせられたということは、
分譲だけ別の管理会社に出来ないことはないってことですよね。

近鉄さんが企業の力を貸してくれないもんですかね。

[1154: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1155: 匿名さん]

全体は無理でも、分譲だけNIPPOから離脱するのは分譲住民過半数が望めば可能では？

分譲分のみの管理費を比べただけでも近鉄のが遥かに安かったし

[1156: 匿名さん]

素人があれこれ考えても所詮素人。ここはコンペの近鉄さんに知恵をお借りするのが一番かと。

[1157: 匿名さん]

管理規約で、住宅部会、分譲部会等の構成が決まっているので、これを変更するには、
3/4以上の賛成が必要なのでは？

ということは、分譲部会を切り離すことは実質的に無理。
つまり、「苦渋をなめさせられる」、全ていいなりになる、ということ。

唯一の対抗手段は、総会で、議案をすべて否決していくこと、ではないかと、思います。

プロの意見が必要です。

[1158: 匿名さん]

>>1154

規約などを読んでいると「賃貸管理運営会」というものがあるようです。

もし賃貸が管理会社に費用を払っているとしたら、この決算に記入してあるはずですが、管理会社に要求しないとみることは出来ません。


>>1155
1157さんが書かれているとおり、規約で決められているので、住宅部会総会での3/4の賛成が必要なので不可能です。

単に規定が不公正というだけで、法的な問題点がないのなら訴訟とかでも勝ち目はなさそうです。

[1159: 匿名さん]

専門家に聞けばいくら規約はそうなってても、分譲だけならば抜ける方法はあると思うけどなあ
他業界でも奴隷契約はいくら契約でも無効になったりするじゃないですか

管理会社を変えようとした会長を勝手にやめさせたり、質問を一つしか許さないとか管理会社としてあり得ないことばかりなわけだし

[1160: 匿名さん]

1142さんの言うマンション管理組合の相談室に相談する、
管理会社を管轄する省庁などに相談する（どこが管轄かはわかりませんが）って無理でしょうか？

管理会社の上に位置する省庁があればそこに訴える事が出来るとよいのですが
法的にはさばけなくとも業務停止とかなるんではないですか？
詳しくないので、変な事を言っていたら申し訳ありません

[1161: 匿名さん]

どこに訴えにいくにしても、何を不服としているか説明しないといけない。
単に管理費が他所より高いと言うだけでは、相手にしてもらえない。

　どこに不正があるのか。
　なぜ分譲の管理費が高くて、どこに使われているのか。
　どうして前部会長が住宅部会の委員会で辞めさせられたのか、議事録を精査し不当理由を明らかにする。

相談相手が納得するような理由が必要だ。

そのために、総会の経理報告から金の流れを明らかにしないといけない。
さらに、規約のどこがおかしいのか調べないといけない。

悪いやつはお上が取り締まってくれる世の中ではないことを、財務省などが明らかにしてくれているではないか。
悪いやつが得する世の中なのだから、こちらも相当な覚悟で臨まないといけない。

[1162: 匿名さん]

総会での質問を事前届出の一人一問にするという通知は、郵便ポストにポストされていたんですかね？
それとも、14Fの掲示板ですか？

非居住なので、分かりません。

[1163: 匿名さん]

マンション管理組合の相談室は、広島にあります。

管理組合を所轄している役所は、国土交通省。

[1164: 匿名さん]

管理組合関連については、弁護士ドットコムあり。

https://www.bengo4.com/c_3/bbs/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3...

[1165: 匿名さん]

事前申請、なおかつ一人一問、これを勝手に決める
これって民主主義、疑問に対する説明事項に反していませんか？言論の自由を奪っていませんか？
これをやめさせる相談でも駄目でしょうか？
事前申請、一人一問これをなくすだけでも価値はありませんか？
お金の流れを知るためにもこのバカな勝手に決めた一方的なルールはやめさせるべきです。

後、賃貸からのお金の流れを知るためにも、詳しい流れの書面を開示してもらうべきです。
管理費から分譲の管理費の金額を引いた残りで賃貸の管理費適正かどうかわかります。
開示を拒むようならそれも相談案件にはならないでしょうか？

[1166: 匿名さん]

>>1162

ポストされていました。
これまでの議事録などと同じような配布です。


（本筋とはずれる不満）
　いつまで経っても、新聞の戸配されないね。シティータワーでも玄関に配達されるのに。
　いつまで経っても、エレベーターの養生がされないね。1台すっごく傷がついていた。

[1167: 匿名さん]

弁護士どっとこむ

https://c-1012.bengo4.com/c_1110/c_1754/c_1763/b_426662/
引用

Ａという40戸のマンションがあります。そのうち21戸を株式会社Ｂが法人として所有しております。

このマンションの管理組合において理事を３名選出する場合に、２１戸を所有するＢ社は社員３名を理事の候補として立候補させることはできるのでしょうか？
それとも所有している戸数に関わらず１人しか立候補者は出せないのでしょうか？

また議決権の過半数を持っているＢ社は他の住人の意向を無視して、このマンションの管理会社を自社であるＢ社に変更することは可能でしょうか。


答え
管理組合の規約は、どのようになっていますか。複数の個数を所有する者も、議決権は１個と定められていないでしょうか。そうすれば21戸所有者も、1個の議決で多数決による理事の独占はできません。もし、そのように定まっていないときは、規約の改正をもとめる必要があると思います。

-------------------
考察
グランクロスの場合、規約で賃貸の106票は決められており規約の改正は無理です。

しかし、アイアメニティから2名も委員を出しているのは不当にできないものだろうか。

[1168: 匿名さん]

>>1166: 匿名さん　

どうもありがとうございます。

非居住者には知らせない、ということなんですね。
郵送物が来ている気配はないし。

さっさと、法外な？郵送料を毎月徴収しておきながら・‥。
この郵送料の搾取だけは、サッサと始めたくせに。
ポスティングも、全ポストに機械的に投函したのだと思うが…。

ニッポーの濡れ手にあわのぼろもうけ分（去年1千万、今年500万）からすれば、
ゴミ＝誤差の額でしかないが…。

役員の善管注意義務の問題はあるのでは、と思います。
事実に係ることではなく、法解釈になりますので、
悪党どもに手の内を晒すわけにいきませんので、
このあたりにしておりますが…。

[1169: 匿名さん]

事情をよくご存じの前会長、非地権者で前期役員だった方々と、情報共有したいものです。
どこか、クローズドの場で。

[1170: 匿名さん]

>>1168

議事録などを配布したりしている封筒に部屋番号と氏名印刷でポストに入っていました。
総会で答えられなかった質問への回答ということです。
全員に来ていないと言うことは、総会に出席した人だけに配布したということが考えられるかも知れません。皆さんのところに来てますか？

[1172: 匿名さん]

[NO.1171と本レスは、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1173: 匿名さん]

>>1170: 匿名さん

ありがとうございます。
総会で答えられなかった事項への回答ということですが、
どんなことを答えられなかったんですかね？
総会へは出ることができませんでしたが、議決権は、当然「不承認」としています。

総会を含めて。説明責任を果たすことが、役員の責任。
それから逃げ回っているのは、役員としての資格なし。
年間10万単位で、管理費を徴収し、それについての質問に、十分に答えないということは
職務怠慢。
時間配分が、とか、かばち、よ。

総会の議事録も、やる気が無いようで、いつになることやら…。

[1174: 匿名さん]

情報はできるだけ晒してください。
そうしないと、チョロネズミが、跋扈します。
正直者がバカを見る世の中にしてはいけません。
悪いものは悪いと。
不合理なものは不合理であることを、晒し、常識で判断する必要があります。

宜しくお願いします。

[1175: 匿名さん]

6月14日付け
第１期通常総会　質問事項についてのご回答

記

１．住宅部会と分譲住宅管理運営会・分譲駐車場管理運営会の間での錯誤による誤振替分修正の件
２．決算書類　その他預り金の件
３．費用の負担割合の件
４．業務委託契約の件
５．運営負担金の件
６．収支報告書の件
７．重要事項説明書の件
８．住宅部会委員会からの指示とお願い


以上が項目です。

１，２からわかるように、NIPPOさんかなり会計が不得意です。
総会でも指摘されておりましたが、管理会社の一番重要な仕事はお金の管理なんですが、会計の間違い、整理されていない決算書、2期のマイナス予算立てなど、会計の専門家がいないようです。

３．管理費等負担割合について
これは、規約を書き写しただけなので略しますが、

「賃貸住宅が負担すべき住宅管理費等は一旦施設部会の口座へ入金され、当月末日に住宅部会の口座へ振替を実施。」

と、この部分のお金の流れは把握しておいて下さい。

以下、通知を書き写します。

４．業務委託契約について
分譲住宅管理運営会、分譲駐車場管理運営会の業務委託については、規約上、住宅部会が一括して管理業務に係わる契約を締結することになっております。
（分譲住宅管理運営会会則第１２条第２項、分譲駐車場管理運営会会則第18条第２項）
よって、業務委託については住宅部会が契約を締結致しますが、委託費の支払いは各管理運営会が行います。これは、上位組織である住宅部会が総会で選任される　下部組織の運営を監視する考えに基づきます。

（意味不明の説明ですねえ）

[1176: 匿名さん]

続き

５．運営負担金について
運営負担金は全体管理規約２８条全体管理費等の規定に基づき、全体管理組合の運営に要する費用です。
全体管理組合はEKICITY HIROSHIMA全組合員で構成されており、管理運営に要する費用は管理規約（＊全体管理規約26ページ）に基づき、施設部分89％、住宅部分11％（分譲９％、賃貸２％）の負担割合で各部会等が負担することが定められています。これらは管理運営の為の備品等の購入（初年度のみ）、エキシティ広島全体を管理する為の防災センター運営を行うための費用に充当致します。
第１期は事業開始に伴う備品の購入とカープロード対策と合わせて500万円（施設445万円、分譲住宅45万円、賃貸住宅10万円）を計上しましたが、予算に負担金を設けずに毎月の全体管理費を高く設定してしまうと、今後過剰に徴収することを避けるため、設立総会にて各部会からの運営負担金を承認いただきました。

（これは全体管理費の会計に、施設、分譲、賃貸の管理費会計からお金をあげたということですね。こういう適当にお金を都合している会計が散見され、それがさらに会計を複雑にしています。全部お財布一緒という気分で会計してるようにみえます。そのため、1700万もの誤振り込みや預かり金やら、この運営費負担金なるものが会計にでてくるのです）

[1177: 匿名さん]

＞当月末日に住宅部会の口座へ振替を実施

住宅部会からNIPPOにはいついくら払われるんだろう

派遣会社の関係者なら元会長を辞めさせたいのは分かるけど、それに従う一派の人達のメリットは

[1178: 匿名さん]

>>1175: 匿名さん
>>1176: 匿名さん

どうもありがとうございます。
入力するだけでも、大変だったと思います。
感謝いたします。

１．「管理運営に要する費用は管理規約」
に、費用配分が規定されているんですね。

後で見てみます。

２.「上位組織である住宅部会が総会で選任される　下部組織の運営を監視する考えに基づきます。」
上位下位ということの説明が必要ですね。
なぜそうなっているのか？
監視するとは何なのか？
逆に、住宅部会を、分譲部会が監視する必要があると思います。

３．帳簿の関係が理解できないですね。
住宅部会と分譲部会の帳簿の関係です。

説明もなく、議決してくれ（委任してくれ）ではなく、説明責任がありますね。

貴重な情報ありがとうございました。

[1179: 匿名さん]

>>1177

この振替は、まとめて入金があったのを振り分けているということです。
ややこしい集金するから間違えるのだ。

[1180: 匿名さん]

総会出席の方々のご尽力には感謝です。
（地権者側は除きます。）

このような紙を出してきたのは、総会に参加された方が、要求されたからなんですかね？

つたない文章とはいえ、総会参加者の方へ、説明文書を提示すること自体が、
ニッポーらしくないな、と思いました。

[1181: 匿名さん]

ご回答の続き、最後の問題部分です。

《住宅部会委員会からの提示とお願い》
①　第１回総会時間の短縮のお願い（2時間30分予定が約５時間かかりました。）
　本件、組合員の皆様へご理解を頂きたく以下ご提案致します。
総会の終了時間が予想できない現状では、参加者が減り議決権を行使する機会が妨げられることが危惧されます。多くの方が、総会へ出席していただけるように以下の議事進行に関するルールを提示致します。

【現状と問題点】
・13:00〜18:00分（註：本文そのまま）（5時間）に及んだ今回の総会。（予定時間2時間半）
（全11議案の合計で19件の反対票であったにもかかわらず倍の時間を要しました。）
・数人の方が合計2時間以上に渡り繰り返し質問を行い、他の組合員の質問機会が失われている。
・結果、総会終了時間の予測が不可能な状態で、次回総会も参加者が減ることが危惧されます。
（出席、委任状、議決権行使書の合計が半数を超えないと総会は成立しません。）
・総会が5時間に及び、途中で退席せざるを得ない方が多数おられた。

-----------------(以下囲ってありました)------------------------
【総会の於ける質問のルールついて】（註：本文そのまま）
〜多くの参加者が定時内で議決権を行使できるために〜

・総会議案書配布時点で、スムーズな会議進行の為、事前に質問書を提出するルール。
・当日質問は、1人一議案につき質問件数を１回までとするルール。
・議案に対し、必然性のない質問は行わないルール。すべての議案の決議終了後にお願いします。
・質疑応答の時間は、一議案あたり10分とし、議長は打ち切りを判断しなければならないルール。また事前に出された質問書より優先的に回答するルール。
・その他
　そもそも論的な意見の陳述や提案は、別途書面にて委員会へ発案して下さい。
　→委員会より可能な限り真摯に回答致します。
-----------------------------------------------------------------


（感想）
総会が長時間になったのは、決算・議案に不備や問題となる点が多かったからです。
多く質問された方は、皆さん会計や議案の問題点をついたよい質問をされていました。
しかし、管理会社が返答できず、あとで答えるという宿題を多く残した結果としてこのような書類が一部の人に配布されただけです。

総会出席者には、マンション管理に詳しい方もいて、会計の不備を多く指摘されたのですが、管理会社が適切な回答を返せなく、沈黙の時間も長く、時間が無駄に経過した経緯もあります。

今後、このルールが強制されると、国会の強行採決のような総会になると思われます。