グランクロスタワー広島〈契約者・入居予定者専用〉

[契約済みさん]

グランクロスタワー広島についての契約者・入居予定者専用をつくりました。
いろいろ情報交換しましょう。

所在地：広島県広島市南区松原町88番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「広島」駅 徒歩4分 、広島電鉄本線 「広島駅」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.84平米～187.34平米
売主：NIPPO　中国開発事務所、ミサワホーム中国　広島支店 、旭化成不動産レジデンス


施工会社：戸田建設株式会社広島支店
管理会社：株式会社NIPPOファシリティーズ、太平ビルサービス株式会社
エムエムエスマンションマネージメントサービス株式会社

[1042: 匿名さん]

賃貸のお金は足りない部分分譲が払ってるんですか？
たしか賃貸の家賃はアイアメニティが
管理をしてますが、
そのお金は地権者の元々の土地の権利の配分で
共有床として、地権者に入っていると記憶しています
そして管理費足りない部分は賃貸に
そね決定権は賃貸管理者のアイアメニティですか
良くできてますね
誉めたいぐらい分譲を食い物にしている
腹立たしい、法律に詳しい方は
これがまかり通るのか教えて欲しい

[1043: 匿名さん]

あまり騒ぐと資産価値が落ちるから、おとなしくしといてババ抜きで逃げ切るのがいいんじゃないかな。

[1044: 匿名さん]

商業部分と賃貸が共存した建物はよくあるが、たいてい管理料修繕に関しては会計が別だ。
計画に森ビルが関与しているので、複合ビルの構成は慣れていると思うのだが。

しかし、NIPPOも高い管理料とってるのだから、会計に詳しい職員を雇えばいいのに。算数出来ないんじゃないかと思うような決算、予算書。それまでケチって、お金は全部上納なんかね。

[1045: 匿名さん]

とにかく最悪な事は管理会社をみはる立場の
住宅部会が
管理会社とつながっている事だ
とりあえず部会委員をしがらみのない人に
変える事だ、特に部会長、
部会長によく分からない人の表があつまるのだから

部会委員を変え、管理会社を変える

[1046: 匿名さん]

その杜撰な管理を含めて、問題意識を持たれた前部会長を、地権者代表の現部会長、アイアメニティ、
NIPPOが総会前に解任し、地権者、アイアメニティ、NIPPOの意のままに動き、地権者でもある現会長
をむりやり部会長にした。
正当化のために、あの議事録を作成した。
極めて分かりやすい、悪智恵の働かせ方。

この件は、販売代理の住友不動産も関知していないらしい。

この一般住民から管理費を搾取するスキームを変えるためには、部会長を交代させることと、
委員を変えるにしても、来年の総会だと、食い散らかしているだろうし。
中途でというのは？
また、手続きを進めるにあたって、アイアメニティの議決権が多すぎるので、
非常に難しいような気がする。

賃貸と分譲を切り離さないと、とも思うが。

[1047: 匿名さん]

全部会長途中でやめさせたんだから
現部会長やめさせる事も可能だが
可能にするにはアイアメニティの表か厳しい
部会委員としては1表でも
委員自身が関係者の表の方が多い
分譲と分けるか、分譲の表をこの事を各戸に
知らしめて、表を集めて解任するしかないんでは？

[1048: 匿名さん]

>>1046 匿名さん　さん
＞この件は、販売代理の住友不動産も関知していないらしい。

これは知らないという意味？
それとも販売元が知れば何かしてくれるんでしょうか

[1049: 匿名さん]

部会長を替えるのはもちろん大事だけど
この>>1037さんが説明してくれているこの>>1037の管理体制は
どこひどう訴えれば変えられるんだろう

[1050: 匿名さん]

>>1038 匿名さん
それ本当ならむちゃくちゃですね

それでいて
＞「住宅部会」の決定権には賃貸の100軒ほどの票が入るので
＞分譲368軒なのでどう頑張っても規約を変える3/4の票は集めれない。

分譲は368戸しかないから全体の3/4なら反対するには351票集まらないといけないってこと？

でないと分譲で集めた管理費を分譲以外のどこに使っても自由で、誰も止められないということなんでしょうか

これ法律的に違反ではないんですかね
そもそも最初に分譲の100票も合わせるとか、3/4以上って決められてたら
その票のルールを変える決定さえ出来ない

[1051: 匿名さん]

1050書き違い
分譲の100票じゃなくて賃貸しの100票でした

[1052: 匿名さん]

>>1050 匿名さん

351票と言う事は残り17票ですね
地権者[共有床で利益を得ている]当事者が
15階、14階、それに上の階に沢山います
100%関係のない分譲の票を集めても
351票は無理ですね
これは詐欺では無いですか？
住友販売知らないとしても、自身の会社が
詐欺の片棒を担いだと言う事です
自社はきちんとした会社だと
証明するためにも
動いて欲しいですし
私達も訴える事は出来ないですか？

[1053: 匿名さん]

ここに書いてあることは本当に事実なんでしょうか？総会で管理会社や現部会の方達はどのような説明をされたのでしょう？今回の総会でこの事実がわかり、追求がこれからならばこのスレの参加者で意見をまとめて次回の総会でぶつけたいですね。

[1054: 匿名さん]

結局、最初から仕組まれてたって事ね。

[1055: 匿名さん]

分譲のことを決めるのに、賃貸しオーナーのまとめて100票が投票する権利を本当に持ってるのなら
それで全て物事が決まってしまう
まず分譲と賃貸しは、管理：投票の全てを分けないといけないね

[1056: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1057: 匿名さん]

住宅部会と住宅部会・分譲の議決権について、賃貸が住宅部会に入っており、
住宅部会で、管理会社について決めている（分譲部会単独ではない）ということは、
NIPPOが言ってました。（個別に質問したことに対して）
議決案を見ても分かりますが、管理会社への支出（外部委託費）は、
住宅部会の決算のは載っていませんが、議決事項になっています。
つまり、住宅部会で決めるということだと思います。
一方で、その外部委託費は、住宅部会・分譲に載っています。
この帳簿自体が、非常に分かりづらく、また、この問題を具体的に表していると思います。

あと住友の件も、個別に質問しました。（総会ではありません）

ここに書かれていることは、事実だと思います。

総会での議論は、どうだったんですかね。

[1058: 匿名さん]

ここはオープンなので、向こうの方々も見ていることを意識しておくように。

[1059: 匿名さん]

確かに地権者側も見ています。
どこかで、ちゃんと、情報交換できる場がないと、厳しいと思います。

[1060: 匿名さん]

確かに新部会長いい人で
ニッポーも2度目はしませんよなんて
書いていた人いましたね
自身で削除依頼掛けて削除してますが

[1061: 匿名さん]

新部会長はいわゆる昭和な人ですな。日大アメフト部の部長みたい。悪だがわかりやすい悪で人間味はある。しかしその後ろに巧妙に小賢しいことをするのがついてる。

[1062: 匿名さん]

これまで書いてあることは、共有できる情報であり、逆に非常に有用であると思います。
確かに、誰でも見れますが、見れるからこそ、地権者、ニッポ、管理組合が、多少は？緊張感を
もつことになる可能性がある、ということかと思います。
そうでなければ、これまで通りのやりたい放題が続きます。
そもそもは、これら住民不在の管理組合のあり方自体が、大問題です。
これは、ニッポ、地権者、アイアメニティの悪知恵の賜物？です。

住民のための真に有益な情報共有がなされていることは、有難いです。

一方で、悪知恵を働かせる者たちは、日々、情報共有し、部会長を解任したように、
色々企んでくると思いますが・‥。

それに対して、住民のための信頼できる管理組合にするために、このような情報共有により、
悪知恵に悪用されることなく、この管理組合の仕組みを改善できれば、です。

[1063: 匿名さん]

マンション購入が初めてで管理組合がどんなものかわかってない人も多いと思う。これだけの大所帯だと周知も大変だが多くの人に現状を知ってもらわんといけない。

[1064: 匿名さん]

一応、広島商工会議所の何とか、だったらしいけど。
こんな輩が跋扈しているのでは、広島も、残念なこと。

人間味があるかどうかは、この件については、あまり関係はなく。
NIPPO、賃貸会社、管理組合（新部会長）、地権者により、合法的に（？）、管理費が流用されている
ことが問題。それに加担しているのであれば、人間味のありなしは関係なく、
当然のことながら、責任に問われる。
情状酌量の余地はないと思う。

[1065: 匿名さん]

今まで、マンション住まいですが、ここまで、あこぎな管理のしくみは知りません。
管理会社等がこの仕組みを作り上げたんですが、
さすがに購入時にこの悪事に気づき、管理組合のことまで分かっていた人は、
当事者以外はいないのでは、と思います。
この管理会社等の悪事は公衆の目に晒さないと、気づかないところで、いいように
やられてしまいます。（今の住宅部会の仕組み。法外な管理費支払等々、でも明らか。）
それに対抗して、改善していくためには、住民の情報共有が重要です。

住友は、ニッポと組んでマンションをやっているが、
ニッポのこのようなやり方は住友も公認しているのだろうか。
それとも、広島のこの物件だけなのか。
そうでなければ、住友もあまりにも無責任。

[1066: 匿名さん]

前に知り合いの弁護士に聞くと言っていた方がいらっしやいましたが、よろしくおねがいします。

この件は住民の意識が1番大事だとは思いますが、法律の専門家にも聞いた方が良いと思います。

[1067: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1068: 匿名さん]

知り合いの弁護士に聞きました。
結論から言うと「違法なところがない限り、無理」とのことでした。

出来るのは、過半数は取れるので、地権者で固めた部会の提案を否決し、反する動議を出して、地権者たちがこれ以上好き放題しないようにずっと監視する事だ、とのことでした。
他人まかせにせず、常に自分たちの権利を守るように頑張らねばなりません。
皆さん出来ますか？

[1069: 匿名さん]

再開発物件なので、利権が色々と絡んでいるとは思っていましたが、、、
榊淳司さんの著書にも管理組合の様々な問題が書いてありますが、自分の購入物件で直面するとは。

[1070: 匿名さん]

管理会社等は、仕事として、住民の管理をどう自らの利益のために徴収するかを、情報共有しながら、
秘密裏に行っています。その結果が、分譲住宅の管理費の管理と管理組合の意思決定の仕組みです。
そして、その悪企みに待ったをかけようとした前部会長を、徒党を組んで排除し、自らの
意のままに動く、利害の一致した地権者である前副会長を部会長として
都合のいいように替えました。

弁護士さんのコメントを含め、今後のこの管理会社の横暴に対処するには、やはり、常識があり、
問題意識をもった、真の住民サイドに立った人たちの情報交換の場が必要であると、
思います。
この場での情報交換だけでは、今後の戦略も含め、悪だくみに対して、情報を与えてしまうことに
なると思います。
これまでの情報交換は、事実に関するものでしたので、非常に有益なものであったと思います。

そのような場を設けなければ、ビジネスで、この管理組合を私物化している人たちを監視し、
替えていくことは難しいと思います。

[1071: 匿名さん]

ずっと監視も大事だけど、管理会社を変えるの方が楽そう。
もちろん変えるまでは大変だろうけど、一度頑張って変えれば、近鉄ならコンシェルジュも自前で持ってるからその経費で揉める必要もないたろうし
といってもその方法がよくわからないけど。

[1072: 匿名さん]

弁護士さんの変えれない話は管理体制のことであって
分譲の管理費が>>1037さんの書かれてるような使われ方してる事じゃないですよね？
さすがにこれは・・

[1073: 匿名さん]

1037=1068です

この管理体制、一部の人が利益を得るようなシステムに違法性がなければ法的には勝てません。
不公正と違法は違います。

管理会社を変えるのが一番の良策だったのだが、それを試みた元部会長は地権者の力で追い落とされ、さらに、地権者はこれまで以上の防御体制を築いた。

これが現況です。

[1074: 匿名さん]

現実、大変重いですね
でも、逃げててはだめだと思います。

まず、管理会社を変える為に、住宅部会を変えることからはじめませんか？
そのためにはこの現実を他の分譲の方に知ってもらうことから始めませんか？

払えない金額ではないですが、お金の問題ではありません。

皆さん一歩一歩頑張りましょう

[1075: 匿名さん]

［ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当］

[1076: 匿名さん]

置ききれない一部のゴミを除いてゴミは無料の市の回収に出してて駐車場の管理費も別
だから他の管理会社もここの管理に対して安い見積りを出してる
今の高額さの説明がつかない

[1077: 匿名さん]

とにかく闇が深いのはわかりました。一歩一歩改善に向けた努力をしましょう。先ずはこの情報の共有化から。

[1078: 匿名さん]

分譲階
賃貸し階
店舗階
でこの建物は成り立っている

賃貸しと店舗は分譲にとっては等しく無関係の存在

ということは、管理会社と部会が許可すれば、違法ではないということで、分譲の管理·修繕費を店舗の管理·修繕に使うことも自由ということ？

[1079: 匿名さん]

認識の共有から。
　間違っていたら訂正下さい。

Cブロックの管理について

全体部会　の下に　施設部会、住宅部会がある。
　　　住宅部会の下に、分譲部分、駐車場部分、賃貸部分　がある。

施設部分は　(株)エキシティHIRODHIMA　が管理運営する賃貸店舗がほとんどである。
賃貸部分は　(株)アイアメニティ　が管理運営している。
　(株)エキシティHIRODHIMAも(株)アイアメニティ　も地権者団体の会社である。

管理費、修繕積み立ての割合、総会での議決権については、規約p26のあたりに載っている。

[1080: 匿名さん]

それがなんでこんな>>1038->>1037とんでもないことに
もう分譲部会作った方がいいですね。
賃貸しの100票で分譲の管理会社やお金の使い道が決められるとかおかしい

[1081: 匿名さん]

地下の保管場所に収まりきらなくなった資源ゴミだけ業者に出すようになりましたよね。
置き場は何ヵ所もあると思えないし賃貸しからの資源ゴミも保管場所一緒ですよね？

ならその業者への支払いの27%くらいは賃貸し側も払わないといけないですよね。
払ってるのかもしれないけど、そういうチェックをする人達が、賃貸し側のオーナーに等しい住宅部会の人達ということなんでしょうか？

[1082: 匿名さん]

そのとうりだと思います
住宅部会の委員のうち関係者は
まず管理会社のアイアメニティ
地権者は共有床として収入を得ているオーナー
これらの委員の票で6割から7割です
色々な決定はこの委員の票で決定するので
これを正すには
一般の分譲の方々がこの事を知る事が必要です

[1083: 匿名さん]

全くです。

分譲だけで分譲部会を独自に作ればいいです。
正式な部会でなく住宅部会に発言権も何もないけど、分譲の意見をまとめるために分譲の部会長に委任状を集めるというやり方がいいと思う。
そうすると過半数は取れる。

[1084: 匿名さん]

こんな不条理も結局このような内訳を知らず
めんどくさがって
目暗委任を出した自分が悪いと言うことなんですね
そんな人がほとんどだと思います
新しい分譲だけの分譲部会、良いと思います
ただ、それを作るにも
分譲の住民の賛成が必要なんでは無いでしょうか？
分譲の住民がこの事を知る事が第一歩だと思います

[1085: 1083]

分譲部会は任意のグループとして賛同者だけ参加してもらえばいいと思います。

趣旨は、住宅部会を地権者だけのものとせず、分譲の意見も取り入れてもらうための活動をすることになります。

この活動を支持してくれる分譲の住民に参加してもらい、分譲部会長に住宅部会総会での委任状を任せる。
賃貸の106票という数の力で好き放題するのを止めるためには、分譲の368のうち賛同してくれる人を総数474の半分237以上集めればいい。

規約は3/4以上ないと変えれないが、議案に反対することはできる。

[1086: 匿名さん]

もし分譲部会が出来て、このスレでグランクロスの現状を知れば
会議に参加までは出来なくても賛同する人は多いと思う。

[1087: 匿名さん]

分譲部会、参加したいです。
宜しくお願いします。

[1088: 匿名さん]

分譲の住民に問題点を理解してもらうために、規約および経理を精査してますが、会計に詳しくないのでわかる人ヘルプお願いします。

[1089: 匿名さん]

どのようなヘルプが必要なんでしょうか？

[1090: 匿名さん]

お金の流れがよくわかりません。
特に住宅部会と分譲部分の関連。

[1091: 匿名さん]

マンション管理に関連する法律に区分所有法というのがあります。


（議決権行使者の指定）
第四十条　専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。


この条文からすると、賃貸部分で部屋数の106の議決権を取るのは違法にならないでしょうか。
法律に詳しい方ヘルプです。

[1092: 匿名さん]

区分所有法のH14年の改正として、以下の情報がありました。

3. 規約の適正化

マンションの管理規約の中には、特定の区分所有者に対して半永久的な専用使用権を認めたり、管理費の負担割合の軽減を定めたものもあるようです。このような状況を受け平成14年の改正で、「規約は、専有部分若しくは共用部分等につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的および利用状況ならびに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」と定め、著しく不公平な規約は無効と判断されることもあります。


http://www.mitsui-kanri.co.jp/mansion/union/ownership/

[1093: 匿名さん]

私は、三井のマンション管理会社の方にお聞きしました。

管理規約に、議決権のことも、一戸1票なのか、専有面積に応じたものなのか等、規定があるはずであると、
言われておりました。
特に、賃貸の議決権がどうなっているか、です。

総会の過半数を持って、議案（よこしまな考え）を退けることが良い、といわれておりました。

マンション適正化云々と言う法律があるとも言われておりました。

管理規約が、極めて重要なもののようです。

[1094: 匿名さん]

全体部会の委員に(株)エディオンが入っていますが、その理由をご存じの方はいませんか？

全体部会の委員は店舗の賃貸者もなれるのでしょうか？
エディオンは賃貸者ではない？

[1095: 匿名さん]

>>1093

規約は皆さんに配布されているのでしっかり読んで下さい。灰色の冊子です。

議決権についてはｐ23あたりだったかな、今手元にないのではっきりしませんが表になっています。

「全体部会」の議決権は面積按分のようです。

なぜか「住宅部会」の議決権は戸数になっています。
賃貸　106戸、分譲368戸で　総数474　です。
議案の採択は、全体の過半数か出席者の過半数かは規約みないとわからないです。

[1096: 匿名さん]

全体管理規約の、53条議決権に記述があり、別表7で、
①全体管理組合の議決権が規定されています。（P24-）
これは専有面積割合の様です。
②住宅部会の議決権は、各戸1個です。

[1097: 匿名さん]

私の記憶では、エディオンは賃貸ではありません
他にも地権者で賃貸では無い方もいたはずです

[1098: 匿名さん]

住宅部会　数を間違えていました。

賃貸　共有者全員　　108個
分譲（非分譲を含む）368個

合計　　　　　　　　476個

[1099: 匿名さん]

アイアメニティは賃貸階の借り手を見つける作業だけでなく、賃貸階の管理もやってるの？
そうなら十分な管理費を賃貸階から徴収してないといけないが

[1100: 匿名さん]

管理費は賃貸から徴収するにしろ、しないにしろ
最終はオーナー（地権者）に入る家賃から払うべきものだと思います。
家賃から管理費を住宅部会に支払い、残りをオーナーに払うべきものだと思います。
それがきちんと入っているのでしょうか？
また、適正な価格でしょうか？

[1101: 匿名さん]

皆さんも、規約と第１期の議案集（会計報告など）よく見て下さい。

[1102: 匿名さん]

非常に複雑なので疑問がたくさんあります。

まず、管理区分と委託業務費について

　管理区分　　　　　　　　　　　　　委託業務費（第１期）

『全体管理組合』・・・・・・・・・・71,010,970
　　「施設部会」・・・・・・・・・・14,286,222
　　「住宅部会」　
　　　（分譲住宅管理運営会）・・・・60,728,868
　　　（分譲駐車場管理運営会）・・・ 9,209,700


住宅部会の委託業務費は支払われていません。
賃貸部分の管理は、施設部会の管轄になっているようです。（おそらくです）

分譲区分所有者は、管理費として「全体」「住宅」「分譲」「駐車場（所有者のみ）」とられています。

　管理委託の区分からして、住宅部会に議決権をもたせ、分譲部分の管理者を管理会社にしているのは不当に思えます。
　法的にはどうでしょうか。

[1103: 匿名さん]

住宅部分と分譲部分の決算について（数値がずれていたら直して見て下さい）

住宅部会　　　　　　第1期通常総会　議案書　p7　第1期実績
分譲住宅管理運営会　第1期通常総会　議案書　p5　第1期実績



『収入』
　　　　　　　　管理費　　分譲住宅管理準備金（初年度のみ）　収入合計
住宅部会　　　7,770,460 　　　　　　　　　　　 10,079,506 　　　　
分譲 91,639,200 7,636,200 　　　　　　　 102,654,618


『支出』
　　　　　　　委託業務費　　　　その他（電気代など）　　　　支出合計
住宅部会　　　　　　　0 11,150,431 　　　　11,150,431　
分譲 60,728,868 19,560,509　　　　　　　 80,289,377


　住宅で初年度のみと思われる支出は、什器・備品費　3,714,648（その他に入っている）
　分譲で初年度のみと思われる支出は、什器・備品費　2,464,707（その他に入っている）

　保険および保険料がよくわかりません。


ざっくりとみて、第１期の委託業務費支払っても、１千万ほど余ったということですかね。

[1104: 匿名さん]

数値ずれまくりましたね。すみません。

『収入』
　　　　　　　　管理費　　分譲住宅管理準備金（初年度のみ）　収入合計
住宅部会　　　7,770,460 　　　　　　　　　　　 　　　　　10,079,506 　　　　
分譲 　　　　91,639,200 　　　7,636,200 　　　　　　　 102,654,618


『支出』
　　　　　　　委託業務費　　　　その他（電気代など）　　　　支出合計
住宅部会　　　　　　　0 　　　　　　11,150,431 　　　　　11,150,431　
分譲 　　　　60,728,868 　　　　　　19,560,509　　　　　 80,289,377


これでどうでしょ

[1105: 匿名さん]

今更な質問だけど賃貸し108軒は管理・修繕費をNIPPOに払ってるの？
それともアイアメニティに払ってるの？
それが全然足りてないって話なの？

[1106: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1107: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[1108: 匿名さん]

もしかしてですが、エキシティ全体の清掃、道路の警備（カープの時など多くなる）など
分譲と同じ派遣会社ですが、さすがに警備は違うと思いますが
清掃の人件費分譲が分譲に乗せているって事はないでしょうか？
同じ方が清掃を分譲の前だけではなく、賃貸の前だけでなく、結構広範囲に清掃されてます

[1109: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1110: 匿名さん]

>>1083 匿名さん
もしそれが本当なら、賃貸し階の清掃とゴミ有料回収と空調は今すぐ止めないといけないですね。

分譲と賃貸しという壁を越えてまで、分譲側が管理修繕費を負担するお金の流れが罷り通るなら
同じ分譲内ならさらに簡単に、20階の人たちは管理修繕費払わなくていいです、30階の人達が負担します、
でも多数決で通るってということですよね。
あり得ないですよね。何故ならそれぞれ持ち主が違う他人同士なんですから。

[1111: 匿名さん]

アイアメニティ（地権者オーナー）賃貸からちゃんと管理費取っています
（結構リーズナブルです4LDK、3LDKともに8000円）
そこで浮いた部分も地権者（派遣会社のオーナー含む）の利益になるんですね

[1112: 匿名さん]

グランクロスの賃貸しの募集を見たら8000円取ってる部屋もあったが、管理費なしの部屋が多い。

でもこの8000円も貸し主が、賃貸し住民から取ってることが分かるだけですよね。
今話題になってるのは、貸し主がそのお金を清掃とかして管理してるNIPPOに払ってるのかどうかって話だよね。
もし別の管理会社から清掃とか来ててそっちに払ってるのならいいけど。

[1113: 匿名さん]

これでも法的に違法ではないのでしょうか？

[1114: 匿名さん]

>>1108 匿名さん

すごい観察眼だ！気づかなかったわ。

[1115: 匿名さん]

管理費をアイアメニティが賃貸に関して取っているかどうかは、問題ないのでは？
賃貸契約の、内訳をどう設定するかの問題だから。
アイアメニティが賃借人からどういう名目で対価を受け取っているかは、契約なので、
賃借人との間で合意しているのなら、関係ないと思います。

それよりも、アイアメニティが、NIPPOへの管理費支払をせずに、
管理業務のサービスを受けているとしたら、それは、不法利得だと思います。
それを分譲オーナが認めているのであれば、問題ありませんが。

[1116: 匿名さん]

1115さん
このようなからくりわからずに、また、するとも思わずに
管理会社、住宅部会を信用して、前回まで眼暗委任をしてました。
もしかして、どこかに簡単に書いてあっても気が付かず、認めたことになってるのかもしれません。
1106さんには悪いんですが
薄っぺらい報告書でさえ読むのも、見るのもおっくうで、
いわんや規約規則書など今まで読もうとも思いませんでした。
私のような方が多いんではないでしょうか

[1117: 匿名さん]

>>1115 匿名さん
そんなとんでもないこと認めてる分譲の住民はいないと思う。

賃貸し階はそのオーナー達が分譲と同じ額の管理費と修繕費を払ってるものだと信じてました。

[1118: 匿名さん]

1117さん
確かにわかってて認める分譲の住民はいないと思います。

でも、今回のことにしても管理会社の変更ということでこの書き込みを見て、わかった方も多いと思いますが
このことがなければ、余ったお金を人件費増やすということで、そのまま決まったのではないでしょうか？

この事も同じでしっかりとした説明もないまま、うやむやのうちに認めた形になっているかもしれません。
このこともきちんとどうなっているか調べないといけませんね？

私は、（賃貸部分のオーナーは個々が払うんではなく共有床としての地権者たちですが）
管理のアイアメニティが一括で払っているが、賃貸のみで同じ管理会社と契約しているものと思っていました。

[1119: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[1120: 匿名さん]

>>1118 匿名さん
でもその余ったお金も修繕に回すという名目で、返ってきたり減額されるわけでなさそう。
管理会社を変えられたらねえ。

[1121: 匿名さん]

>>1120 匿名さん

本当に変えられたらねぇ
変更するためにも一歩一歩頑張りましょう

[1122: 匿名さん]

憶測で話を発展させると誤認識が発生しますよ。
規約の承認書は、皆さん引渡しの時に提出させられています。

規約と総会資料の決算から解析します。

まず、管理費から。(修繕積立は修繕計画と合わせて判断を要しますので)

エキシティ の難しさは、施設部(商業施設)、住宅部(分譲、賃貸、駐車場)が混在していて、キッチリと線引きしにくいところにあります。
更に、管理委託を開発初期から関与しているNIPPOが全部引き受けています。

分譲区分所有者は、管理料が全体、住宅、分譲、駐車場で分けて取られています。
管理料の割振りの率は規約にあることをこれまでupしてます(1102)。

まず、ハッキリさせないといけないのは、住宅部会の中の「賃貸管理運営部会」が管理委託料をどれだけ支払っているかです。

さらに、全体、施設、分譲、駐車場での管理委託費用として年間1億5千万円ほどNIPPOに支払われています。
そのうちの半分は分譲と駐車場から取られているのです。それの金額が妥当かどうかです。
少なくとも、近鉄とハウジングの見積もり(分譲部分の管理委託)ではNIPPOより安い契約料と、より良い管理が提示されました。

ここから、予測が入ります。
分譲だけでなく、賃貸部分や施設部分も一緒に管理した方が、単独より安く管理できると思いませんか。
管理人、清掃人も流用できます。

ゴミ回収を業者委託しないほどケチった経営を(地権者たちに)させられているのですから、人件費もケチって派遣業者には高額支払っているのではないかと考えられます。

[1123: 匿名さん]

総会でNIPPOが答えられなかったことに関する返答が配布されました。(みんな ちゃんと読めよ)

相変わらず分かりにくい書き方がされているが、決算での誤振込と預かり金が発生した理由がたどたどしく書かれています。

注目しないといけないのは、最後に今後総会での質問は事前申請にして、1人1問に限ると一方的に発言権を制限する通知をして来たことです。

前々から感じていたのだが、NIPPOは地権者の言いなりです。だから総会でもハッキリとした答弁がその場で出来ない。
全て地権者に指示を受けないといけないシステムが出来ているのだろう。
単に会計が出来ないだけでなく、好き勝手言う地権者に振り回されているのだと思う。

なんてったって、この規模でゴミ回収を市の無料の回収で済ませようとしてたなんて、掃除のパートさん達が可哀想だぜ。
だから、ネズミやゴキが大量発生するんだよ。
友愛ウォークにネズミが出たので駆除機をつけたとか偉そうに書いてたが、原因となるゴミの処理をするのが先決だろう。

[1124: 匿名さん]

総会の質問が、事前届出、一人一とか、オーナーをバカにしすぎ。
予算案、役員案を議論するのであるから、納得いくまで時間を使うべき。
理事会、管理会社の思惑で進めようとしていることが露見している。
住んでいる三井のマンションに聞いてみたが、総会での質問に関する、そんな
規制は、聞いたことがない、と。

相変わらず、ポストへの投函及び郵送なのだろうが、
情報公開の効率化を望む方が、おバカなのかも、と思ってしまう。

[1125: 匿名さん]

事前申請、一人一問、それも一法的に通知
ばかにするにもほどがある。
それでよいと管理会社に文句を言わないのであれば
住宅部会がオーナーの側ではないとはっきりとした証拠ではないですか？
住宅部会の委員の解任要求になりませんか？

[1126: 匿名さん]

分譲の管理会社を変えるには、まず住宅部会の委員を変えないと無理なのかな。
このとんでも状態をこれ以上続けてはだめですよね。

[1127: 匿名さん]

住宅部会の委員のほとんどが地権者と賃貸管理会社のアイアメニティなのです。

1期住宅部会には地権者以外の委員が半数弱いて、そのうちの1人が辞めさせられた部会長でした。
住宅部会委員の任期をいつのまにか2年にして、半数ずつ交代することにしたと言う理由で、地権者ではない委員のほとんどは1年で追い出されました。

ですから、2期の住宅部会の委員はほとんど地権者とアイアメニティです！

管理会社は地権者のいいなりです。

[1128: 匿名さん]

アイアメニティは賃貸のオーナーである地権者の代行者
だから、地権者の意見です
管理会社に人材を派遣しているのも地権者の会社です
前に言ってた方がいますが
任意の分譲会を立ち上げないと駄目だと思います
思いますが
私は小心者なので私が真っ先に
声をあげることができません
どなたか声をあげてください、作って下さい
他人任せですみません、
よろしくお願いいたします。

[1129: 匿名さん]

＞最後に今後総会での質問は事前申請にして
＞1人1問に限ると一方的に発言権を制限する通知をして来たことです。

＞住んでいる三井のマンションに聞いてみたが、
＞総会での質問に関する、そんな
＞規制は、聞いたことがない、と

これ管理会社として、してはいけないことですよね？
お金の流れにしても不可解だし
NIPPO本社はこのことを知ってるんですかね。

中四国九州一くらい高い管理費とってるのに、エレベーターが欠けてるのも放置されてるし
お金は何に使われて無くなってるんでしょうか

[1130: 匿名さん]

中四国九州どころか関西でもここまで高い管理費はないかもしれない

本当なら管理で西日本一快適なサービスを受けるはずが····

[1131: 匿名さん]

＞NIPPO本社はこのことを知ってるんですかね。

管理組合理事長名義で配達証明付きの質問状でも送付したらどうですか？
公式ＨＰの問合せ画面に、窮状を書き込んで回答を求め、それをキッカケにして本社の責任者を
交渉の場に（物理的にでは無く、状況として）引きずり出せばよい。
広島の担当フロントが本社の監督の目が緩いのをイイコトに、
運用面などで本社ポリシーとは異なるやりたい放題の運用を行っている可能性もあります。

詰め将棋同様に、うまくたち振る舞い、一手一手を決めていけば、完璧に詰められますよ。
当然、逆もあります。

[1132: 匿名さん]

国土交通省から 30日間の営業停止処分を受けたんですね。

https://www.nippo-c.co.jp/index.html

[1133: 匿名さん]

近鉄が適正価格で管理費の見積りを出してくれているのに変えられないというジレンマ。

住民を押さえつけて発言も許さないような管理会社にこれからも付き合うしかないのか。
管理資金の流れも気になる。

[1134: 匿名さん]

管理費さえまともなら生活しやすい最高のマンションなんですがね

[1135: 匿名さん]

通常総会でも、書き込んでるような熱量とトーンで発言して欲しいです。

[1136: 匿名さん]

耳が痛いです。本当にそのとうりだと思います。
ただ、総会はあの日程では（日程を変えない限り）仕事の都合で行けません、
また行けても
書き込みは考えて書くこと（ゆっくり）できますが
総会で果たしてうまく人が納得いく意見が言えるのか、反対意見を言われてとっさに言い返せるか、
自信がありません。そのような方も多いのではないでしょうか

ただ、発言は出来ませんが、このことを知り、委任はせずにいいえと書いて出す事は出来ました。
委任をせず、NOと出す票を増やす事も必要だと思います。

[1137: 匿名さん]

総会での一人1問の件は、住友の人にも聞いたが、そんな話聞いたことがない、と。

本来、議決を求めるというのは、説明して理解してもらった上での話のはず。
単に手続として表面的に議決を通すためであるなら、総会なんぞは必要ない。

言ってしまえば、今の住宅部会も不要であるということになる。

お役所に相談すべきかも。

[1138: 匿名さん]

ニッポー、いろんなところで、やらかしてそう。

ル・サンク小石川後楽園
完売マンションの建築確認を取り消し
http://en-us.facebook.com/kenplatz.fecebook/posts/960724520668833

[1139: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1140: 匿名さん]

「おぬしも悪よのう」を地で行く、実話。
自分に降りかかってくるとは・‥。

一人一問というのは、いかにも筋悪で、浅はかな愚かな考え。
このNという爺さん＋住宅部会、アイアメニティ、ニッポーのおバカさ加減が分かります。
自分らのやっていることが、どれだけ常識からかけ離れ、不合理であるということを
判っていない。

いくら管理組合員が無関心とはいえ、余りにも横暴で、言葉を失う。
黙らせること＝意見を言わないことが、この悪党どもの目的、

[1141: 匿名さん]

近鉄さんに、この状況を相談してみるのはどうなんですかね？
他のマンション会社でも良いとは思いますが。