グランクロスタワー広島〈契約者・入居予定者専用〉

[契約済みさん]

グランクロスタワー広島についての契約者・入居予定者専用をつくりました。
いろいろ情報交換しましょう。

所在地：広島県広島市南区松原町88番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「広島」駅 徒歩4分 、広島電鉄本線 「広島駅」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.84平米～187.34平米
売主：NIPPO　中国開発事務所、ミサワホーム中国　広島支店 、旭化成不動産レジデンス


施工会社：戸田建設株式会社広島支店
管理会社：株式会社NIPPOファシリティーズ、太平ビルサービス株式会社
エムエムエスマンションマネージメントサービス株式会社

[1042: 匿名さん]

賃貸のお金は足りない部分分譲が払ってるんですか？
たしか賃貸の家賃はアイアメニティが
管理をしてますが、
そのお金は地権者の元々の土地の権利の配分で
共有床として、地権者に入っていると記憶しています
そして管理費足りない部分は賃貸に
そね決定権は賃貸管理者のアイアメニティですか
良くできてますね
誉めたいぐらい分譲を食い物にしている
腹立たしい、法律に詳しい方は
これがまかり通るのか教えて欲しい

[1043: 匿名さん]

あまり騒ぐと資産価値が落ちるから、おとなしくしといてババ抜きで逃げ切るのがいいんじゃないかな。

[1044: 匿名さん]

商業部分と賃貸が共存した建物はよくあるが、たいてい管理料修繕に関しては会計が別だ。
計画に森ビルが関与しているので、複合ビルの構成は慣れていると思うのだが。

しかし、NIPPOも高い管理料とってるのだから、会計に詳しい職員を雇えばいいのに。算数出来ないんじゃないかと思うような決算、予算書。それまでケチって、お金は全部上納なんかね。

[1045: 匿名さん]

とにかく最悪な事は管理会社をみはる立場の
住宅部会が
管理会社とつながっている事だ
とりあえず部会委員をしがらみのない人に
変える事だ、特に部会長、
部会長によく分からない人の表があつまるのだから

部会委員を変え、管理会社を変える

[1046: 匿名さん]

その杜撰な管理を含めて、問題意識を持たれた前部会長を、地権者代表の現部会長、アイアメニティ、
NIPPOが総会前に解任し、地権者、アイアメニティ、NIPPOの意のままに動き、地権者でもある現会長
をむりやり部会長にした。
正当化のために、あの議事録を作成した。
極めて分かりやすい、悪智恵の働かせ方。

この件は、販売代理の住友不動産も関知していないらしい。

この一般住民から管理費を搾取するスキームを変えるためには、部会長を交代させることと、
委員を変えるにしても、来年の総会だと、食い散らかしているだろうし。
中途でというのは？
また、手続きを進めるにあたって、アイアメニティの議決権が多すぎるので、
非常に難しいような気がする。

賃貸と分譲を切り離さないと、とも思うが。

[1047: 匿名さん]

全部会長途中でやめさせたんだから
現部会長やめさせる事も可能だが
可能にするにはアイアメニティの表か厳しい
部会委員としては1表でも
委員自身が関係者の表の方が多い
分譲と分けるか、分譲の表をこの事を各戸に
知らしめて、表を集めて解任するしかないんでは？

[1048: 匿名さん]

>>1046 匿名さん　さん
＞この件は、販売代理の住友不動産も関知していないらしい。

これは知らないという意味？
それとも販売元が知れば何かしてくれるんでしょうか

[1049: 匿名さん]

部会長を替えるのはもちろん大事だけど
この>>1037さんが説明してくれているこの>>1037の管理体制は
どこひどう訴えれば変えられるんだろう

[1050: 匿名さん]

>>1038 匿名さん
それ本当ならむちゃくちゃですね

それでいて
＞「住宅部会」の決定権には賃貸の100軒ほどの票が入るので
＞分譲368軒なのでどう頑張っても規約を変える3/4の票は集めれない。

分譲は368戸しかないから全体の3/4なら反対するには351票集まらないといけないってこと？

でないと分譲で集めた管理費を分譲以外のどこに使っても自由で、誰も止められないということなんでしょうか

これ法律的に違反ではないんですかね
そもそも最初に分譲の100票も合わせるとか、3/4以上って決められてたら
その票のルールを変える決定さえ出来ない

[1051: 匿名さん]

1050書き違い
分譲の100票じゃなくて賃貸しの100票でした

[1052: 匿名さん]

>>1050 匿名さん

351票と言う事は残り17票ですね
地権者[共有床で利益を得ている]当事者が
15階、14階、それに上の階に沢山います
100%関係のない分譲の票を集めても
351票は無理ですね
これは詐欺では無いですか？
住友販売知らないとしても、自身の会社が
詐欺の片棒を担いだと言う事です
自社はきちんとした会社だと
証明するためにも
動いて欲しいですし
私達も訴える事は出来ないですか？

[1053: 匿名さん]

ここに書いてあることは本当に事実なんでしょうか？総会で管理会社や現部会の方達はどのような説明をされたのでしょう？今回の総会でこの事実がわかり、追求がこれからならばこのスレの参加者で意見をまとめて次回の総会でぶつけたいですね。

[1054: 匿名さん]

結局、最初から仕組まれてたって事ね。

[1055: 匿名さん]

分譲のことを決めるのに、賃貸しオーナーのまとめて100票が投票する権利を本当に持ってるのなら
それで全て物事が決まってしまう
まず分譲と賃貸しは、管理：投票の全てを分けないといけないね

[1056: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1057: 匿名さん]

住宅部会と住宅部会・分譲の議決権について、賃貸が住宅部会に入っており、
住宅部会で、管理会社について決めている（分譲部会単独ではない）ということは、
NIPPOが言ってました。（個別に質問したことに対して）
議決案を見ても分かりますが、管理会社への支出（外部委託費）は、
住宅部会の決算のは載っていませんが、議決事項になっています。
つまり、住宅部会で決めるということだと思います。
一方で、その外部委託費は、住宅部会・分譲に載っています。
この帳簿自体が、非常に分かりづらく、また、この問題を具体的に表していると思います。

あと住友の件も、個別に質問しました。（総会ではありません）

ここに書かれていることは、事実だと思います。

総会での議論は、どうだったんですかね。

[1058: 匿名さん]

ここはオープンなので、向こうの方々も見ていることを意識しておくように。

[1059: 匿名さん]

確かに地権者側も見ています。
どこかで、ちゃんと、情報交換できる場がないと、厳しいと思います。

[1060: 匿名さん]

確かに新部会長いい人で
ニッポーも2度目はしませんよなんて
書いていた人いましたね
自身で削除依頼掛けて削除してますが

[1061: 匿名さん]

新部会長はいわゆる昭和な人ですな。日大アメフト部の部長みたい。悪だがわかりやすい悪で人間味はある。しかしその後ろに巧妙に小賢しいことをするのがついてる。

[1062: 匿名さん]

これまで書いてあることは、共有できる情報であり、逆に非常に有用であると思います。
確かに、誰でも見れますが、見れるからこそ、地権者、ニッポ、管理組合が、多少は？緊張感を
もつことになる可能性がある、ということかと思います。
そうでなければ、これまで通りのやりたい放題が続きます。
そもそもは、これら住民不在の管理組合のあり方自体が、大問題です。
これは、ニッポ、地権者、アイアメニティの悪知恵の賜物？です。

住民のための真に有益な情報共有がなされていることは、有難いです。

一方で、悪知恵を働かせる者たちは、日々、情報共有し、部会長を解任したように、
色々企んでくると思いますが・‥。

それに対して、住民のための信頼できる管理組合にするために、このような情報共有により、
悪知恵に悪用されることなく、この管理組合の仕組みを改善できれば、です。

[1063: 匿名さん]

マンション購入が初めてで管理組合がどんなものかわかってない人も多いと思う。これだけの大所帯だと周知も大変だが多くの人に現状を知ってもらわんといけない。

[1064: 匿名さん]

一応、広島商工会議所の何とか、だったらしいけど。
こんな輩が跋扈しているのでは、広島も、残念なこと。

人間味があるかどうかは、この件については、あまり関係はなく。
NIPPO、賃貸会社、管理組合（新部会長）、地権者により、合法的に（？）、管理費が流用されている
ことが問題。それに加担しているのであれば、人間味のありなしは関係なく、
当然のことながら、責任に問われる。
情状酌量の余地はないと思う。

[1065: 匿名さん]

今まで、マンション住まいですが、ここまで、あこぎな管理のしくみは知りません。
管理会社等がこの仕組みを作り上げたんですが、
さすがに購入時にこの悪事に気づき、管理組合のことまで分かっていた人は、
当事者以外はいないのでは、と思います。
この管理会社等の悪事は公衆の目に晒さないと、気づかないところで、いいように
やられてしまいます。（今の住宅部会の仕組み。法外な管理費支払等々、でも明らか。）
それに対抗して、改善していくためには、住民の情報共有が重要です。

住友は、ニッポと組んでマンションをやっているが、
ニッポのこのようなやり方は住友も公認しているのだろうか。
それとも、広島のこの物件だけなのか。
そうでなければ、住友もあまりにも無責任。

[1066: 匿名さん]

前に知り合いの弁護士に聞くと言っていた方がいらっしやいましたが、よろしくおねがいします。

この件は住民の意識が1番大事だとは思いますが、法律の専門家にも聞いた方が良いと思います。

[1067: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1068: 匿名さん]

知り合いの弁護士に聞きました。
結論から言うと「違法なところがない限り、無理」とのことでした。

出来るのは、過半数は取れるので、地権者で固めた部会の提案を否決し、反する動議を出して、地権者たちがこれ以上好き放題しないようにずっと監視する事だ、とのことでした。
他人まかせにせず、常に自分たちの権利を守るように頑張らねばなりません。
皆さん出来ますか？

[1069: 匿名さん]

再開発物件なので、利権が色々と絡んでいるとは思っていましたが、、、
榊淳司さんの著書にも管理組合の様々な問題が書いてありますが、自分の購入物件で直面するとは。

[1070: 匿名さん]

管理会社等は、仕事として、住民の管理をどう自らの利益のために徴収するかを、情報共有しながら、
秘密裏に行っています。その結果が、分譲住宅の管理費の管理と管理組合の意思決定の仕組みです。
そして、その悪企みに待ったをかけようとした前部会長を、徒党を組んで排除し、自らの
意のままに動く、利害の一致した地権者である前副会長を部会長として
都合のいいように替えました。

弁護士さんのコメントを含め、今後のこの管理会社の横暴に対処するには、やはり、常識があり、
問題意識をもった、真の住民サイドに立った人たちの情報交換の場が必要であると、
思います。
この場での情報交換だけでは、今後の戦略も含め、悪だくみに対して、情報を与えてしまうことに
なると思います。
これまでの情報交換は、事実に関するものでしたので、非常に有益なものであったと思います。

そのような場を設けなければ、ビジネスで、この管理組合を私物化している人たちを監視し、
替えていくことは難しいと思います。

[1071: 匿名さん]

ずっと監視も大事だけど、管理会社を変えるの方が楽そう。
もちろん変えるまでは大変だろうけど、一度頑張って変えれば、近鉄ならコンシェルジュも自前で持ってるからその経費で揉める必要もないたろうし
といってもその方法がよくわからないけど。

[1072: 匿名さん]

弁護士さんの変えれない話は管理体制のことであって
分譲の管理費が>>1037さんの書かれてるような使われ方してる事じゃないですよね？
さすがにこれは・・

[1073: 匿名さん]

1037=1068です

この管理体制、一部の人が利益を得るようなシステムに違法性がなければ法的には勝てません。
不公正と違法は違います。

管理会社を変えるのが一番の良策だったのだが、それを試みた元部会長は地権者の力で追い落とされ、さらに、地権者はこれまで以上の防御体制を築いた。

これが現況です。

[1074: 匿名さん]

現実、大変重いですね
でも、逃げててはだめだと思います。

まず、管理会社を変える為に、住宅部会を変えることからはじめませんか？
そのためにはこの現実を他の分譲の方に知ってもらうことから始めませんか？

払えない金額ではないですが、お金の問題ではありません。

皆さん一歩一歩頑張りましょう

[1075: 匿名さん]

［ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当］

[1076: 匿名さん]

置ききれない一部のゴミを除いてゴミは無料の市の回収に出してて駐車場の管理費も別
だから他の管理会社もここの管理に対して安い見積りを出してる
今の高額さの説明がつかない

[1077: 匿名さん]

とにかく闇が深いのはわかりました。一歩一歩改善に向けた努力をしましょう。先ずはこの情報の共有化から。

[1078: 匿名さん]

分譲階
賃貸し階
店舗階
でこの建物は成り立っている

賃貸しと店舗は分譲にとっては等しく無関係の存在

ということは、管理会社と部会が許可すれば、違法ではないということで、分譲の管理·修繕費を店舗の管理·修繕に使うことも自由ということ？

[1079: 匿名さん]

認識の共有から。
　間違っていたら訂正下さい。

Cブロックの管理について

全体部会　の下に　施設部会、住宅部会がある。
　　　住宅部会の下に、分譲部分、駐車場部分、賃貸部分　がある。

施設部分は　(株)エキシティHIRODHIMA　が管理運営する賃貸店舗がほとんどである。
賃貸部分は　(株)アイアメニティ　が管理運営している。
　(株)エキシティHIRODHIMAも(株)アイアメニティ　も地権者団体の会社である。

管理費、修繕積み立ての割合、総会での議決権については、規約p26のあたりに載っている。

[1080: 匿名さん]

それがなんでこんな>>1038->>1037とんでもないことに
もう分譲部会作った方がいいですね。
賃貸しの100票で分譲の管理会社やお金の使い道が決められるとかおかしい

[1081: 匿名さん]

地下の保管場所に収まりきらなくなった資源ゴミだけ業者に出すようになりましたよね。
置き場は何ヵ所もあると思えないし賃貸しからの資源ゴミも保管場所一緒ですよね？

ならその業者への支払いの27%くらいは賃貸し側も払わないといけないですよね。
払ってるのかもしれないけど、そういうチェックをする人達が、賃貸し側のオーナーに等しい住宅部会の人達ということなんでしょうか？

[1082: 匿名さん]

そのとうりだと思います
住宅部会の委員のうち関係者は
まず管理会社のアイアメニティ
地権者は共有床として収入を得ているオーナー
これらの委員の票で6割から7割です
色々な決定はこの委員の票で決定するので
これを正すには
一般の分譲の方々がこの事を知る事が必要です

[1083: 匿名さん]

全くです。

分譲だけで分譲部会を独自に作ればいいです。
正式な部会でなく住宅部会に発言権も何もないけど、分譲の意見をまとめるために分譲の部会長に委任状を集めるというやり方がいいと思う。
そうすると過半数は取れる。

[1084: 匿名さん]

こんな不条理も結局このような内訳を知らず
めんどくさがって
目暗委任を出した自分が悪いと言うことなんですね
そんな人がほとんどだと思います
新しい分譲だけの分譲部会、良いと思います
ただ、それを作るにも
分譲の住民の賛成が必要なんでは無いでしょうか？
分譲の住民がこの事を知る事が第一歩だと思います

[1085: 1083]

分譲部会は任意のグループとして賛同者だけ参加してもらえばいいと思います。

趣旨は、住宅部会を地権者だけのものとせず、分譲の意見も取り入れてもらうための活動をすることになります。

この活動を支持してくれる分譲の住民に参加してもらい、分譲部会長に住宅部会総会での委任状を任せる。
賃貸の106票という数の力で好き放題するのを止めるためには、分譲の368のうち賛同してくれる人を総数474の半分237以上集めればいい。

規約は3/4以上ないと変えれないが、議案に反対することはできる。

[1086: 匿名さん]

もし分譲部会が出来て、このスレでグランクロスの現状を知れば
会議に参加までは出来なくても賛同する人は多いと思う。

[1087: 匿名さん]

分譲部会、参加したいです。
宜しくお願いします。

[1088: 匿名さん]

分譲の住民に問題点を理解してもらうために、規約および経理を精査してますが、会計に詳しくないのでわかる人ヘルプお願いします。

[1089: 匿名さん]

どのようなヘルプが必要なんでしょうか？

[1090: 匿名さん]

お金の流れがよくわかりません。
特に住宅部会と分譲部分の関連。

[1091: 匿名さん]

マンション管理に関連する法律に区分所有法というのがあります。


（議決権行使者の指定）
第四十条　専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。


この条文からすると、賃貸部分で部屋数の106の議決権を取るのは違法にならないでしょうか。
法律に詳しい方ヘルプです。