DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？ その23

[匿名さん]

DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？その23です。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分
山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.67平米～123.77平米
売主：住友不動産

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/543115/

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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[555: 購入検討中さん]

護岸整備等で巨額の整備費が東京都が負担することになっているよ。盛り土も東京都負担だしね。

[556: 匿名さん]

都が晴海選手村の土地を格安で譲ったとし、選手村跡地を全て分譲して
　坪単価：200
　平均㎡：60
　戸数：6000
の単価で採算が取れるとすると、売上規模は2200億になる。この場合、有明までの地下鉄敷設の工費が1500億だとしても、そのうち数百億をデベが負担し、それを分譲坪単価に転嫁するスキームは可能だと思う。晴海に地下鉄くれば徒歩2～10分の住宅になり、弱気に見ても坪250の分譲が可能になって事業費は2700億になり、差額の500億くらいならデベ負担が可能。眺望最高だし商業施設も至近で中央区だから、坪300も可能かな。あとの敷設費用の1000億は都が一部支援しつつ、割り増し料金を設定すれば回収可能。もちろん皮算用で、地下鉄敷設まで最低10年かかるから実現するとしても選手村分譲時にどれだけ価格転嫁できるか未知数という点など課題は多いけど。

何れにしろ、この機会に地下鉄誘致したいデベ側は色々策を練ってくるはず。誘致が出来れば、勝どき東や豊海再開発など湾岸でこれから控える大規模開発にも弾みがでるし、有明ガーデンシティを計画するスミフにとってもいいこと尽くめだからね。ただ都として補助がでるか、既存の交通機関との競合など調整が多いので全く楽観は出来ないだろうが。

※ちなみに上記試算で坪200で採算ラインとしたけど建築費高騰を考えれば坪250が採算ラインかもね。であれば全体を50上乗せして考えてもらえば。

[557: 購入検討中さん]

既に工事は始まっているよ。

[558: 匿名さん]

晴海選手村は鉄道錬金術の観点でみると意外と条件が良いと思う。

　・埠頭先端が故の永久眺望＆最高のレインボービュー
　・腐っても中央区
　・現在は駅から遠すぎて地価低い
　・新市場の先客万来など集客施設が近い
　・鉄道できれば都心部まで5分圏内

要は鉄道来れば劇的に化ける立地。デベの協力が無いと計画すすまないオリンピック委員会を味方につけて頑張るのでは。ただ一部は税金投入しないと成り立たなさそうだし、メトロの既存路線との競合、BRTどうするの？など調整は難しいだろうけど。

[559: 匿名さん]

>>554
じゃあロンドンはどうしてたの？
都民にも利用できるよう住宅比率を下げればいいんじゃない？
スポーツ施設や区民館や公園みたいなのを多めにして
許す許さないじゃなく知事が乗り気じゃないだけでしょ
虎ノ門と違って

[560: 匿名さん]

議論したいみたいですが、地下鉄は確定ですよ。中央区は地下鉄敷設の調査を丸１年かけましたし、選手村の中央、街の交流拠点が駅前です。築地→晴海→新豊洲→有明の直結線ですよ。

[561: 匿名さん]

７０００戸に、板状マンション。学校でしょ。

何それ？

早く、千葉にしたら、５０年先取りできるじゃん。

[562: 匿名さん]

560　勝どき駅の真上にマンション建っちゃうエリアに、新駅ができるわけないじゃん。

最初っから、開発構想はない。

[563: 匿名さん]

>>562
以下引用
『区は１４年度、地下鉄新規路線の検討・調査業務の委託先を選定し、対象区間・概略ルート、概算事業費、費用対効果の分析の検討と需要予測調査を行う。当面の検討エリアは銀座・築地地区から勝どき・晴海地区、江東区豊洲・有明地区までを想定する。検討成果を踏まえ、１５年２月の開催といわれる国の交通政策審議会で答申路線への指定を目指すなど関係機関に事業化を働き掛ける。』
年度内に結果が出るかもしれません。

[564: 匿名さん]

>>560
選手村の中央、タワマン下が駅前ということですね。
DTからちょっと距離がありますね。もう少しDTに近いと想像していました。

[565: 匿名さん]

＞560
これがデベのステマでないことを祈る

[566: 匿名さん]

>>556
あなた論理的ね。地下鉄は可能性あると思う！
冷静に考えて選手村で使った施設が普通の団地と同じ訳がない。中央区、都心に近い、オリンピックプレミア、眺望がいい。勝どき•豊洲の開発、ここを安く売り出したらあっという間に6000なんてなくなりますよ。例えアンチ湾岸の東京の人が欲しがらなくても、全国的にニュースになるだろうし、沢山募集があると思います。だからそんなに団地団地と危惧しなくてもいいと思う。

[567: 匿名さん]

できるわけないじゃん。時間で不可能になるよ。

毎年、２００万人、電車の利用者が減っている。
そのうち、就業者数は、１００万人減っている。

１０年で、２０００万人減る。これは、

東京、千葉、埼玉、神奈川の全人口が消える計算。

これは確定事項。甘く見たら、大変なことになる。

[568: 匿名さん]

>>566
高級感のある建物にして高く売り出す→高所得層の需要はそこまで無い可能性有
安く仕上げて安く売る→すぐに完売することで商業需要等が見込まれて開発余地が
　　　　　　　　　　　悪い点としては団地化、あとは周辺物件の中古価格に響く
コスト増で高くなったが高級感無し→これが最悪？
　　　　　　　　　　　　　　　　　

[569: 匿名さん]

地下鉄の可能性は50%だと思う。絶対ないとは言い切れない。皆さん心配しなくても、レガシーをただの団地に切り捨てることはありませんよ。何かまだ発表されてないことがあるはずです。

[570: 匿名さん]

前向きに検討する
検討に値する

政治家的な話し方だと確率は何％くらいかな？

実現力がほぼない都知事だが…

[571: 匿名さん]

>>567
地下鉄には懐疑的だけど
都心部人口は就業も住民もむしろ増えると思うよ

[572: 匿名さん]

考えてみたら、選手村ど真ん中に地下鉄が通ったとしても6000戸の住人の乗降だけで駅が溢れるのでは？
働き世代ばかり、共働きや独身者がほとんどになると思われますから。

[573: 匿名さん]

>571 それも一時的、ここみたいにマンション造った分だけ戸数が増える計算だろうけど。

土台が細る中で、新駅は急がないと実現しない。

人口減少は、都心集中にある。安倍政権以降も
地方優遇、活性が急務になるだろうし。

リニアで、１５分で全国を結んで行くでしょう。

無人島に６人が住めば、村ができるのと同じ原理だよ。

[574: 匿名さん]

>>560
どこからの情報ですか。
築地からだと日比谷線の支線になるんですか。

[575: 匿名さん]

>>573
リニア、は
大阪まででも赤字だろうと言われているのに
全国を結ぶのはありえない。

[576: 匿名さん]

選手村建物はコストを抑えないといけないのである程度コストダウンした住戸になるでしょうね。
広さを抑えるのか、借地権にするのか、賃貸にするのか、わからないけど庶民的な賑わいのある街になるならいいのではないでしょうか。いろいろな人が住むようになるのはよいですね。

[577: 匿名さん]

>>573
地方の優遇、活性って具体的にはどうするの？
企業同士が都心にいることを望んでるから東京集中になってると思うんだけど。

まぁ地下鉄は元々期待されてなかったしDTスレとしては問題ない。
問題は団地化による地域イメージの低下、高層タワーによる眺望喪失、大量供給による売価低下、人口増による交通インフラの圧迫の4つでしょ。

高層タワーってラウンジからの眺めもつぶれるの？

[578: 匿名さん]

そんなに焦るな！
DTにも魅力が有る

[579: 匿名さん]

>>577
東京都が今回出した案はまだ、たたき台でしょ？
色んな意見を聞くそうだから、タワーの位置は移動するかもね。

[580: 匿名さん]

ラウンジの場所、変わったりして。
今ならまだ間に合う。
他の位置、階になるか？

[581: 匿名さん]

大韓航空みたいに、派手に厳しくやってもらいたいね。住友の価格設定と、販売実績の告知など。

[582: 匿名さん]

団地で盛り上がってますが、普通に考えて八潮レベルの団地になると思いますか？
ありえないですよ。
世界有数の都市である東京の知事がまさに世界に発信した内容が団地なわけないでしょ。
まだ5年あるのです。小出しにまずは素案から見せてる段階です。
楽しみはここからですよ。

[583: 匿名さん]

>>582
何かご存知のようですね！ちょっとだけ教えてください。

[584: 匿名さん]

マンションは、並んで建てば団地です。観光客なんていませんし。それより、眺望がなくなるのが問題になってるのでは？

[585: 匿名さん]

おせっかいにもここの眺望検討しているわ・・

http://wangantower.com/?p=8600%E2%80%9D

でも、スミフ営業は、確かに眺望大丈夫です！って太鼓判押していた。
50階ー煙突ー50階　と、みごとにならびますな。

[586: 匿名さん]

並んでも気になりません！

[587: 匿名さん]

>>583
すみません
妄想です

[588: 匿名さん]

456
TTTはかなり圧迫感があり、見えるか見えないかといえば、かろうじて見える感じですね。

DTはもともと串刺しだから、串が3本に増えるだけなので、特に問題ないですね。

[589: 購入検討中さん]

選手村は東京都が土地を定借にするか所有権で売却するかが重要。定借の場合、高仕様で建物原価が坪160万円とし、デベの利益15%としても坪180万で市場に出ることになる。現場、選手村の仕様を上げるには所有権ではなく、定借にした方がデベのリスクはなく、仕様も上がる。後、半分ぐらいを賃貸とするといった与件もつくだろうなあ。

[590: 匿名さん]

眺望気にするならDTなんか選んでなかったでしょう。
眺望以外に魅力があったからDT撰んだんでしょ？

選手村後の高層マンションは、東側からクロノを見ているような感じになるんでしょうかね？

ところで富士山は見えるのかな？

[591: 匿名さん]

四丁目に駅が出来る可能性は？

[592: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>503
EASTはレインボー眺望確定？
WESTは？
レインボー先端2本とも見えるのかなー？

[593: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>484
確かにw
でも下に出来るタワー2つがどうなるかにもよるけど。

[594: 匿名さん]

眺望なんざお隣にそびえ立つタワマンも含めて眺望なんでさぁ。向こう数百メートル何にもない土地なんか東京じゃあ佃みたいな川っぺりなくらいですぜ。
それよかご近所が賑やかになるのを皆で楽しみましょうや。

[595: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>448
湾岸花火大会が永久に中止というのは？ソースありますか？

[596: 匿名さん]

>>592
EAST棟もレインボーNGですよ。WESTより若干左寄りにタワーがかかるけど、橋全体にタワーがかかるのは変わらない。44階以下しか分譲住戸ないから抜ける住戸もないし。

[597: 匿名さん]

湾岸花火大会

選手村のかさ上げ工事に入ると、もう湾岸花火大会はできない。

もう来年頃からないんじゃないの。

住宅地に入れないでしょ。大量の人が(笑)

湾岸の長所は、ことごとく無くなると思うよ。

[598: 匿名さん]

ビギナーさんと購入検討中さんふぁいと

[599: 匿名さん]

レインボーねぇ。
夜疲れて帰ってきたら見ないかもなぁ。
南って、レインボーなければつまらない眺望なのかなぁ

[600: 匿名さん]

このままの勢いですと、このスレって「その100」までいきそうですね。ネタが尽きない。

[601: 匿名さん]

何万戸売りに出るの？　完全に暴落フラグじゃ。。

http://wangantower.com/?p=8600”

[602: 匿名さん]

団地タイプ、晴海テラスが、坪１５０ぐらいだったから。

ＴＴＴの坪１５０は安すぎとして。

やはり、坪１３０前後で売りに出るのでは？

[603: 匿名さん]

資産価値は暴落か。
国は、東京から人を地方に誘導するって言ってるから、地下鉄は無理じゃないか。

[604: 匿名さん]

団地内にできるタワーなら、眺望がよさそう。それを買おうかな。だいぶ先だけど。