DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？ その23

[匿名さん]

DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？その23です。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分
山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.67平米～123.77平米
売主：住友不動産

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/543115/

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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[515: 契約済みさん]

団地が嫌だとかどんだけクレーマーなんだよwwww

[516: 匿名さん]

海沿いの低層棟は、都有地のまま定期借地で分譲するのではないでしょうか？

[517: 匿名さん]

ゲーテッドシティにして、外国人特区を作るといいと思います。

超有名ボーディングスクールも誘致しよう！

[518: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズだって、俯瞰図をみたら団地以外の何者でもありません。あれも住友、三井、三菱が共同開発したマンションですが、選手村跡地も旧財閥３社の知恵を集約してあんな風になるといいな。

[519: 匿名さん]

>このエリアで5000戸も売れる訳ないから低所得者向け公団住宅になるんじゃ？という予測はちらほらされてたけど、まさか現実化するとは。民間の意見を取り入れたとか言ってるけど、ランドスケープは完全にＵＲ団地。光が丘、八潮団地が晴海に出現し、湾岸のリゾート感台無しにして周辺物件も暴落するね。

厳しい意見です。

[520: 匿名さん]

知事のコメント

選手村自体はIOCの決まりがあって、こういう作りでないといけない、ベッドルームが二つあるのはこうしないといけないというのは基本的に守らないといけないですけれども、例えば壁を取り払うことによって、1LDKが3LDKになるということが可能なようにするとともに、やはり生活の場ですから、例えば選手がいる板状の住宅棟はカップルが住むとか単身者が住むとかいうことで、5、6人の家族が住むようなものにはできません。そうすると、かなり広めの大家族用のものは、2棟の高層タワーを使うということで、この二つがなければ大家族は住めなくなってしまうという危険性があります。
いろいろなディベロッパーに今お話を聞いているところで、皆さんがそう簡単に手を挙げるかというと、むしろ逆だと思っています。ディベロッパーが、今からマンションを作って売って儲けようという時に、いろいろな制約がある所よりも、全く更地で自由にやって良いという所を選ぶに決まっているので、やはり率直なところ、進んで飛び付くということではないだろうと思いますから。むしろ探し出す方が大変だと思って良いと思います。

[521: 匿名さん]

団地化が嫌だとクレームをあげてると、前の東京五輪の代々木選手村のように、
学生のサークルの練習場所として開放されちゃうよ～。
晴海も、外国人留学生の交流の場所にしたいって流れがあったから、それの復活だね。
アジアの学生のたまりば、晴海。
団地(人口増加＆小学校)のほうがまだマシだね。

[522: 匿名]

晴海団地化
おめでとうございます。

[523: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

オリンピック選手村のレガシーとして残るものは団地？タワマンは選手村として使われないからレガシーではないですね。
四丁目の施設が残るのでしょうか？

[524: 匿名さん]

地下鉄来るにしても現状の人口でオリンピック前後に開通させると完全にオーバースペックだから、選手村跡地が順調に人口増えて交通事情が問題になってからだろうね。
やっぱ良くて20〜30年後開通って感じじゃないの。

[525: 匿名さん]

都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩9分、入口で入場待ち15分、なんて事にならなきゃいいのだが。。。

[526: 匿名さん]

まあこの話を受けてスミフが現在のぼったくり価格を改めると良いんだけどね。根拠のない選手村への期待感？から限界まで値段を釣り上げていたバブルがはじけるわけだから。

[527: 匿名さん]

まあ何年先かはわからないけど、環２の下を有明まで地下鉄を通すことになるのは間違いないでしょうね。臨海線と接続すればネットワーク機能が大きく向上しますから誰しも着想するでしょう。
ただ、要はいつできるかが問題。

[528: 匿名さん]

目が覚めた

[529: 匿名さん]

四丁目の仮設エリア、なにができるんですか？

[530: 内覧前さん]

4町目もタワマンでは？

[531: 匿名さん]

仮設エリアはオリンピックレガシーで公園になるようです。

[532: 匿名さん]

じっとしてられず現地に来ちゃったw

[533: 匿名さん]

もうだいぶできたね
地下鉄が通れば眺望関係ない低層階は最高ですな
本土側が有楽町につながれば文句なし
できればその先が渋谷であれば満点かと

[534: 匿名さん]

>>532
かっこいいですね。

[535: 匿名さん]

経験談を。
実家がオリンピック時に選手村として使用したものでした。団地です。築４０年以上ですが強固な作りで今も現役です。ただ購入した層がほぼ同じで、今は半分以上が空き家です。ゴースト化です。もちろん建て替えは無理です。
ここの物件を検討してましたが、やめて正解でした。高い買い物、リスクは取れません。
スミフは、眺望は大丈夫って言ってましたよ。跡地のマンションも晴海、勝どきと一体となるものって。確かに一体ですが。
今、何と言ってますかね。

[536: 契約済みさん]

>>535
実家はどこなんでしょうか？

[537: 匿名さん]

>>533
地下鉄は無理ですよ。都知事のはただのリップサービスで「真剣に検討」して見送りで終わり。

選手村の規模だと敷設コストを全くペイ出来ないから、新市場と有明からの需要が頼みの綱。その新市場は機能からみて車アクセスメインで一部観光客はゆりかもめとBRTで十分、有明は物流拠点となりつつあるし有明ガーデンシティが出来てもりんかい線とゆりかもめ、BRTあれば十分こなせる。

結局、致命的に交通が不便な地域って晴海だけで、地下鉄引くための動機が弱すぎる。万一できても東銀座あたりからの支線が限界で有楽町につながる訳もなく、まして渋谷なんてどんだけ妄想してるのという話

[538: 匿名さん]

>>537
BRTだけでなく、LRTもできるよね。晴海はこれからだよ。今よりは悪くならないじゃない？どこまでよくなるのは未知だけど……

[539: 匿名さん]

都知事がリップサービスする必要などあるの？
晴海に鉄道が通らなかったらおかしいでしょ。
都内各所何kmおきに駅があるか考えたら晴海に駅ができるのは当然の話です。

[540: 匿名さん]

江東区と江戸川区のマップを見てください。

低地の開発は、この１００年間ないです。

銀座ですら、民家が増え続けて消滅するでしょう。

低地は、もう寿命がないんですよ。

地震で消滅するか、海面の下になるか。。

時間の問題です。

[541: 匿名さん]

検討もせずに否定してもうるさく言われ続けるので、検討した結果やらないことに決めるのかもしれませんよ。

[542: 匿名さん]

東北海岸線が地盤沈下し、合計が５６１平方キロに達したと発表。
現在も東京２３区分の面積が海と一体化している。

ただ、面積の減少は市町村への地方交付税の減少につながる。
国土地理院は「今調査すれば、被災した自治体に気の毒だ」として、
当面は地図を更新しない方針だ。

[543: 匿名さん]

>>537
残念ながらLRTもできません。
BRTを一旦導入してそれが地域交通として定着した後、BRTを数年休業してLRTの路線敷設して再開業なんて、住民目線でも事業者目線でもできる訳がありません。専門家もそれが分かってるから、昨年の銀座勉強会などではオリンピックのタイミングを逃すとLRTは二度と導入出来ないと言ってました。BRTに倒れてしまった以上、LRTはほぼ不可能になってしまいました。

中央区がBRTからスタートしていずれLRTにとか言ってるのは実現性を考慮せずただ言っているだけです。都知事の地下鉄も同様。現実を見ていくとどれも厳しいものですよ。

>>539
選手村を引き取ってくれるようデベ向けのリップサービスに決まってるじゃないですか。「晴海に鉄道が通らなかったらおかしい」って、他の都内の地下鉄敷設地域と晴海の立地条件にどれだけ違いがあるか理解できてますか？住宅の他には何もない埠頭埋立地の先端部分ですよ？その住宅もわずか6000戸で埠頭ゆえに後背地無し、延伸先の新市場も住宅ゼロ、有明も既存交通で賄える。以前の都営・メトロが採算気にせずインフラ整備しまくった時代ならいざ知らず、少子化時代にこんな地域に地下鉄引くなんて常識的にありません。かつてのインフラ整備しまくった時代ですら取り残されたのが晴海です。

このスレは異常に楽観的というか現実が見られない方がいますね。以前浜松町からの延伸も期待できて3路線直結になるとか妄想してた方とか。まあ、今の割高DTを前向きに検討するのであれば、そのくらいの胆力が無いとダメなのかもしれませんが。でも冷静に見ないとデベロッパに足元をすくわれますよ。現に選手村に対する期待感が裏切られたわけですから。すみふは高値で中高層を売り切った後だから何とも思ってないでしょうけどね。

[544: 匿名さん]

>>543
選手村は住戸以外に学校や商業施設もできますよ。

[545: 匿名さん]

地方オリンピックだし、湾岸花火も終わったし、カジノもこない、地下鉄もこない、周りが海だから開発もできない、企業もこない、スーパーもこない。。。やられたーー＞＜

[546: 匿名さん]

高収入世帯の需要が晴海にはそこまでないという前提で話すなら対象は中収入世帯
坪単価200レベルの住宅が大量に供給されたら晴海だけじゃなく勝どき月島豊洲にも影響がありそう
BRTってきちんと専用レーン確保してくれるの？
勝どき駅がパンクしそう+地下深いのでBRTには期待したいんだが

[547: 匿名さん]

円安が続けば、中国に行った工場や物流、倉庫が大量に返って来るよ。湾岸に需要はある。。

[548: 匿名さん]

需要は、あります

地下鉄は、あります　　久保方さん風に言えばいい。信じるよ。

[549: 匿名さん]

>>548
小保方、ですね。

[550: 匿名さん]

>>544
学校は地元需要の小中学校、商業施設って東雲イオンの小型版らしき総合スーパーですね。外から人きますか？
選手村が出来た後含め、外部需要があるのは晴海旅客ターミナルのみですが、現状バスでこなせてる程度。
残念ながら地下鉄引くにはあらゆる点で需要が弱すぎます。

[551: 匿名さん]

>>550
総合スーパーなのですか？それは知らなかった。デパートに近い施設かと思いました。例えばアトレなど。
外部需要が必要なのですか？学校ができるということは、そこに勤める教職員やそこに通う地元父母の通勤手段が必要になる。

[552: 匿名さん]

>>550
選手村に鉄道をひかなきゃデべは引き受けないじゃないかな？実際、タワーを建つこともデベの意見を取り入れたから。ちなみに、ロンドンの選手村では地下鉄も電車もバスもある。

[553: 匿名さん]

>>552
確かにロンドンのようにまともな選手村跡にするなら同じようにやるべきだよね・・・
民間がやらないなら税金使ってでもいいんじゃないかな
もちろん住宅一辺倒でなく公共の施設を充実させて

[554: 匿名さん]

>>553
東京都がここに税金を投入することはないでしょ。都民が許さない。

[555: 購入検討中さん]

護岸整備等で巨額の整備費が東京都が負担することになっているよ。盛り土も東京都負担だしね。

[556: 匿名さん]

都が晴海選手村の土地を格安で譲ったとし、選手村跡地を全て分譲して
　坪単価：200
　平均㎡：60
　戸数：6000
の単価で採算が取れるとすると、売上規模は2200億になる。この場合、有明までの地下鉄敷設の工費が1500億だとしても、そのうち数百億をデベが負担し、それを分譲坪単価に転嫁するスキームは可能だと思う。晴海に地下鉄くれば徒歩2～10分の住宅になり、弱気に見ても坪250の分譲が可能になって事業費は2700億になり、差額の500億くらいならデベ負担が可能。眺望最高だし商業施設も至近で中央区だから、坪300も可能かな。あとの敷設費用の1000億は都が一部支援しつつ、割り増し料金を設定すれば回収可能。もちろん皮算用で、地下鉄敷設まで最低10年かかるから実現するとしても選手村分譲時にどれだけ価格転嫁できるか未知数という点など課題は多いけど。

何れにしろ、この機会に地下鉄誘致したいデベ側は色々策を練ってくるはず。誘致が出来れば、勝どき東や豊海再開発など湾岸でこれから控える大規模開発にも弾みがでるし、有明ガーデンシティを計画するスミフにとってもいいこと尽くめだからね。ただ都として補助がでるか、既存の交通機関との競合など調整が多いので全く楽観は出来ないだろうが。

※ちなみに上記試算で坪200で採算ラインとしたけど建築費高騰を考えれば坪250が採算ラインかもね。であれば全体を50上乗せして考えてもらえば。

[557: 購入検討中さん]

既に工事は始まっているよ。

[558: 匿名さん]

晴海選手村は鉄道錬金術の観点でみると意外と条件が良いと思う。

　・埠頭先端が故の永久眺望＆最高のレインボービュー
　・腐っても中央区
　・現在は駅から遠すぎて地価低い
　・新市場の先客万来など集客施設が近い
　・鉄道できれば都心部まで5分圏内

要は鉄道来れば劇的に化ける立地。デベの協力が無いと計画すすまないオリンピック委員会を味方につけて頑張るのでは。ただ一部は税金投入しないと成り立たなさそうだし、メトロの既存路線との競合、BRTどうするの？など調整は難しいだろうけど。

[559: 匿名さん]

>>554
じゃあロンドンはどうしてたの？
都民にも利用できるよう住宅比率を下げればいいんじゃない？
スポーツ施設や区民館や公園みたいなのを多めにして
許す許さないじゃなく知事が乗り気じゃないだけでしょ
虎ノ門と違って

[560: 匿名さん]

議論したいみたいですが、地下鉄は確定ですよ。中央区は地下鉄敷設の調査を丸１年かけましたし、選手村の中央、街の交流拠点が駅前です。築地→晴海→新豊洲→有明の直結線ですよ。

[561: 匿名さん]

７０００戸に、板状マンション。学校でしょ。

何それ？

早く、千葉にしたら、５０年先取りできるじゃん。

[562: 匿名さん]

560　勝どき駅の真上にマンション建っちゃうエリアに、新駅ができるわけないじゃん。

最初っから、開発構想はない。

[563: 匿名さん]

>>562
以下引用
『区は１４年度、地下鉄新規路線の検討・調査業務の委託先を選定し、対象区間・概略ルート、概算事業費、費用対効果の分析の検討と需要予測調査を行う。当面の検討エリアは銀座・築地地区から勝どき・晴海地区、江東区豊洲・有明地区までを想定する。検討成果を踏まえ、１５年２月の開催といわれる国の交通政策審議会で答申路線への指定を目指すなど関係機関に事業化を働き掛ける。』
年度内に結果が出るかもしれません。

[564: 匿名さん]

>>560
選手村の中央、タワマン下が駅前ということですね。
DTからちょっと距離がありますね。もう少しDTに近いと想像していました。