ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part4

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についてのPart4です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分 、都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分 、山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産 、丸紅

施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[981: 匿名さん]

ここは投資には向かないし、ファミリーにも向かないので、歌舞伎町人需要、シングル、DINKS需要メインになりそうだね。一番安い部屋は最初に売れるだろう。坪単価高いとこは販売苦戦すると思う。

[982: 匿名さん]

新宿駅からも東中野駅からも歩いたら20分くらいの距離だね。

[983: 匿名さん]

実は東中野駅前のタワーマンションの方が電車で新宿駅に行くには近い。
格好良さをとるか実利をとるか。

[984: 匿名さん]

＞相変わらず西新宿ごときが港区中央区より都心と思っている残念な人がいますね。

海沿いの低地よりは都心だろ。

[988: 匿名さん]

>>978

半信半疑でしたが来場者数見る限りはそれくらい平気で売れそうですね。
下手したら500戸いくのではと最近は感じてます

[989: 匿名さん]

>>980
あの、そのご自慢の富久ですら初回450位だったのに、800とかハードルあげすぎ。一期でくくると1期21次とかでも一期だから、普通は初回のみで比較だよ。

[990: 匿名さん]

>>989

あとでこの物件叩くための前ふりでしょうね。800いかないと売れてないとか騒ぎ出しますよ。

[991: 匿名さん]

やけに強気な数字が並んでるね。販売戸数的が少ないから一期一次で380戸完売すれば富久並みの販売比率。富久は費税駆け込みバブル時だったから、いまあれに並ぶだけでもヤバいよ。
完成まで2年半もあるし300戸でも好調、250か成否の分かれ目くらいでしょ。

[992: 匿名さん]

>>980

売り出す住戸が780戸しかないのにどうやって800戸も売るの？
ここなら400売れれば絶好調という感じだよ

[993: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

中央線や郊外居住者にとって、新宿は憧れの街だろうから需要はあると思う。 但し不動産投資に詳しい奴やハイクラス層は買わないから、 「回りが買ってるから」みたいな素人をターゲットにする作戦だろうな。不動産購入では損する奴が概ね6割、利益が出る奴が4割位らしい。
前述した通り、1LDKの狭い部屋でも収益還元方式で計算すると、利益は出ないからね。 抜けてる西側の中層は坪単価350近いし、柱とエコキュートがあるから、実質マイナス5平米位だ。
価格では1000万近く安い、勝どきが圧倒的に有利だよ。
新宿が地元の俺からすれば駅から遠く中野坂上寄りで、この値段はバブルだな。

[994: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

どうせここの入居は消費税増税の駆け込み需要後に来る不動産不況の真っ最中じゃないか。 家賃がもっと取れる駅近くで、資産価値の高い中古を買い叩く方が得だろうな。

[995: 匿名さん]

人気の物件買っとけば資産価値としては問題ないよ。ここは大いにその可能性がある

[996: 匿名さん]

＞＞９９３＆９９４

あなたの主観はともかくここはきっと売れてしまうよ。
相も変わらず一生懸命ひたすらネガってるのに、ごめんね 笑

[997: 匿名さん]

ビギナーさんってずっと同じことしか言ってないからなぁ。
新宿は地元だから好き～と言いつつ湾岸を薦める。

[998: 匿名さん]

どこの関係者か知りませんが、この物件が気になって仕方がないんでしょうね

[999: 匿名さん]

やっぱり新宿買っとけば間違いないね。湾岸はリスク要因多過ぎて。
30年前から栄えてて今も栄えている街は間違いなし！
外人にも知名度高いしこれから新宿はどんどん騰がる気がする。

[1000: 匿名さん]

新宿駅程交通網が潤沢なところも少ないですからね。
今は賛否両論ありますが、売り出せば瞬間蒸発でしょう。

[1001: 検討中の奥さま]

ここで最人気の富久も売り出しの時には歌舞伎町に近いの、新宿２丁目の人が住むんだろうとか御苑の駅まで遠いとか散々言われていましたよね。良いところはスーパー併設ぐらい・・・

戸数多いから；売れないって言われていたのに、蓋を開けてみれば即売！

さてここはどうなるでしょう

[1002: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

富久とは地盤も立地条件も割安感も全然違う。
歌舞伎や二丁目をバカにしてるみたいだが、3丁目付近がどれほど便利か知らない田舎者は嫌だね。
俺は別に湾岸をすすめるわけじゃないが、正月に来期の価格表じっくり研究した。投資対象として見るなら勝どきザタワーが有利って思うだけ。
賃料は変わらないのに1000万も安いんだから。
まあ、あんまりバラしちゃうと三菱に悪いか。

[1003: 匿名さん]

売れるでしょう。
どの駅からも遠いし、ほとんど中野区だけど。
新宿の60階建のタワーマンションというだけで売れる。
みんなブランドに弱いので。

[1004: 匿名さん]

ここに住める人が羨ましいわ

[1005: 匿名さん]

利益期待して博打要素の強い地域を買うのはちょっとね。

再開発エリアとはいえ現状すでに便利な西新宿の方が断然魅力的
開発が完了するまでの間無理して不便な倉庫街に住むという発想は私にはないですね～

まあ考え方の違いなんでしょうけどね。

[1006: 匿名さん]

>1002

別に三菱擁護するわけじゃないけど
これで1期で300～400売れるようならあなたより、三菱の見立てが間違ってなかったってことですし
資産価値的にも勝どきより安泰でしょうね
まあ結果は来月には分かりますね。注視してみましょうか。
あと勝どき買いたいなら止めませんので、どうぞあちらのスレで物件の素晴らしさを叫んでください。

[1007: 匿名さん]

400なんて富久以上なんだからライン高すぎるよ。300戸でもビギナーさん大敗北なレベルじゃないかな。
でも、個人的には2月上旬には販売開始しないんじゃないかな～と思ってる。あと1か月伸ばして2月末～3月上旬じゃないかな。
やっぱり好みの分かれる立地なので、モデルルームの集客の良さに比べると歩留まりはイマイチだと思うので、もう少し集客続けてくるのでは？

[1008: 匿名さん]

資産性上昇は見込めず、不便な立地、川縁に立つアスペクト比を無視したペンシルタワー、仕様は普通、近隣で一番格下の立地と仕様、脆弱な生活環境教育環境は微妙、治安も微妙という弱点があるが日本一の60階、新宿から二駅と副都心へ近め、また日本一の水商売、風俗による嬢とメンズの賃貸需要が堅いのは長所。KTT、DT、ティアロとの大江戸線対決はいかに！

[1009: 匿名さん]

富久はこことは比べ物にならないくらい価値のある立地、中古評価で50近くの差がある。なのにここより坪単価20安かったから爆売れしたのであって、新宿大規模タワマンという似たキャッチフレーズで同じように売れるほど市場は甘くないよ。

とりあえずMR行ったが、富久のような投資として成り立たないと判断して買わない人周りにたくさんいます。富久のときはMR行ったかなりの割合が買うといいだしていましたから、それが大きな違いだし、同じ現象は起こらないことを示唆しているんじゃないかな。皆、冷静に評価してますから。

[1010: 匿名さん]

次スレ立てました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550372/

[1011: 匿名さん]

>>1009
富久がここより50高いとか無いから。御苑前を前提にしちゃダメよ。富久と西新宿の現時点の中古価格比べたら西新宿の方が上。 富久は確かに場所はいいんだけど、バブル以降見捨てられてた土地だから富久の中古評価は新宿徒歩圏の中では最下位クラスだった。
場所が良いから富久クロスを切っ掛けに向上する可能性もあるけど、当時の富久相場から見たら別に割安ではなかった。

[1012: 匿名さん]

トミヒサ以上に集客できてるし、立地も格上普通に売れると思うわ。
トミヒサはタイミング的に恵まれてただけだと個人的には思ってる。
立地も建物自体にも大した価値はないと判断した。

[1013: 匿名さん]

>>俺はこの物件は買わないけど、ガキの頃から新宿住みだから気になるだけだよ。

この人こればっか言ってるね。よっぽど暇なんだな～って感じた。

[1014: 物件比較中さん]

富久よりここが立地格上って大丈夫か？（笑）ありえない

ここのポジって無茶いうよね

[1015: 匿名さん]

購入申込みを予定しております。
少し徒歩９分が気になっております。
池袋のGミレニアがJR徒歩6分で大変迷っています。
あとは駅徒歩でいえば東中野のサンウッドです。
徒歩１分だそうです。

[1016: 匿名さん]

富久ってどこ？ってイメージなんだよな

[1017: 匿名さん]

>>1015
務め先次第だけど、その中の比較だとサンウッドはないなぁ。東中野は良い街だけど東口は寂れてるので、ここやミレーニア検討してる層には全く合わないと思う。
逆にサンウッドで良いならむしろここやミレーニアは明らかにオーバースペックでしょう。

[1018: 匿名さん]

駅まで徒歩9分でも大江戸線ならホームまでさらに最低3分はかかる。ラッシュ時はもっと。

[1019: 匿名さん]

な、なるほどー。みなさま、大変参考になります。
池袋ミレニア、西新宿60はやはりグレード高いですよね。
単純に、これらなら60ヘーベ、
東中野サンウッドなら80ヘーベかな、と迷っておりました。

ちなみになのですが、
富久クロスという55階タワーが、伊勢丹のほうに今年5月に建つようですが、
こちらのキャンセル物件とか、すでに出ている売り物件（おそらく投資目的）
というのは、いかがなもんなんでしょうか？？

妻はもう、西新宿60に決めてるようなんですけど･･

[1020: 匿名さん]

>>1018

丸ノ内線と勘違いしてるね

[1021: 匿名さん]

もちろん富久がいいに決まっている。周囲の店の数が全然違う。

[1022: 匿名さん]

60平米は子供がいるとつらいよ。

[1023: 匿名さん]

富久はゴミゴミ感が嫌だ。

[1024: 匿名さん]

富久クロスの地権者物件はもう売りに出てるようだね。
元が安すぎたせいか、かなり値段が上がっている。

[1025: 匿名さん]

トミヒサから値ごろ感取ったら何も残らないのにね・・

[1026: 匿名さん]

富久クロスとパークハウス60では
どちらがグレードが上なんでしょうか？

[1027: 匿名さん]

富久クロス 鰻
で検索してみるといいですよ。
仕様について非常に詳しく知ることができると思います。

[1028: 匿名さん]

拝見しました。面白いサイトですね。
でも、このサイトの坪単価の計算って、まちがってないですか？？
坪を3.3で割るのだと思うのですが、
全部の物件を3.0で割っていませんか？？
ご教示ください。
0.3ちがうとだいぶ違うんですが。

[1029: 匿名さん]

>>1019
富久は既に何件か売りに出てる。成約価格は不明だけど1割くらい上がってるという噂。
そうなると、未入居とはいえ瑕疵保証なしでここより高いわけで、あの間取りをそんな値段で買う価値ある？と言うのが難点。富久は周辺がかなり微妙だからなぁ。
御苑駅までここより近いし、三丁目の繁華街も良い距離にあるのでそれらを重視するならあり。でも、そういうの重視だったらミレーニアの方が良いんじゃないかな。

三丁目駅は副都心利用の時しか使わないだろうから、実質1キロくらいあってちょいと遠いかな。

[1030: 匿名さん]

山の手線内側の眺望確保の富久クロスと外側の眺望西側だけ確保のここの違いは大きいです。