ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part4

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についてのPart4です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分 、都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分 、山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産 、丸紅

施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[936: 匿名さん]

新宿区の地盤データみる限りとっても固い地盤のようですね

[937: 匿名さん]

新宿にわざわざ住んで電車で通勤しないだろう

[938: 匿名さん]

>>937
じゃあ毎日エントランスから20分以上かけて改札まで歩くんかい。高層だったら部屋でてからエントランスまで時間かかるしな。

ラッシュは大変だが10分以内で行ける新宿五丁目から電車乗って通勤するわ。

[939: 匿名さん]

>938
新宿5丁目からどこまで通勤するの？

ここ新宿だよ

[940: 匿名さん]

>>939
汐留。

てかここは住所、新宿じゃなくて西新宿五丁目だよね。最寄り駅でもないし、歩く距離でもないし。

[941: 匿名さん]

＞940
汐留みたいに便利なとこに職場があるならもっと便利なとこ探したら？
駅なら汐留と新橋両方使えるわけだし…

新橋までシャトルバスでてる物件とかいいんじゃない？

多分このマンション買う人は
マンションから徒歩や自転車やタクシーなどの車で勤務先に行くような人がターゲットだよ！
新宿駅から東京駅や大手町まで電車で通勤する人はもっと電車通勤が楽なとこ探すでしょ

[942: 匿名さん]

＞940

住所間違えてました。すみません

[943: 匿名さん]

>>941
ズバリ中央区の湾岸がピッタリ！
誰か掲示板ご案内して～。

[944: 匿名さん]

新宿は西口と東口では街の性格が全然違うから、新宿を知っている人なら富久と迷ったりはしない。
迷っているのは他県の人でしょう。
新宿区といえども中野坂上に近い感覚です。

[945: 匿名さん]

>>935
朝日新聞の記事か〜

[946: 匿名さん]

>>富久の再来でもなんでもないことが最近わかってきて前評判より評価はかなり下降している。

そうなの？集客順調に増え続けてるみたいだけど。どこの情報ですか
まさか妄想とかじゃないですよね

[947: 匿名さん]

タワーマンションは、朝のエレベーター待ちをある程度許容しないと入居できないのでは。
朝だけのためにエレベーターを大量に設置するわけにもいかないだろう。
そんなことより、小学生くらいの子供にとって、タワーマンション暮らしってどうなんだろうね。
古い住宅地なら町内会の活動とかに小学生が参加するけど。掃除とか祭りとか。

[948: 匿名さん]

集客は物件規模と事前広告，日本最高階数というわかりやすい売りと富久の影響を考えれば普通だと思います。それと申し込むのはまた別ですから。この規模でいけばⅠ期で６００捌ければ成功，５００台でまずまず，４００台で残念不発ってところでしょうね。

富久より立地的な価値が低いにも関わらず坪単価は２０も高いですからね。客観的にみて含み益が期待できる物件ではないので投資的な買いはトミヒサと比較して少ないと思います。

私も期待はしていましたが、実際にＭＲみて現地も行って投資としての価値は少なく、また自宅住居としてはなおありえないと判断して見送ることにしました。

[949: 匿名さん]

>>948
ではなぜここにいる？

[950: 匿名さん]

>>944
感覚も何も
新宿区の端っこ立地で、川の対岸は中野区ですから。
中野坂上に近いのは当たり前です。

[951: 匿名さん]

>>948
今年のマンション購入もあえて見送りですか?

[952: 匿名さん]

今年のマンション分譲がここだけだと思ってる？

[953: 匿名さん]

ネガも盛況だし売れるんじゃないか。大体人気の物件ってそんなもんだよね

[954: 匿名さん]

湾岸の月島直結タワーは
大人気だったがネガは少なかった。
結局、購入層次第か？

[955: 匿名さん]

>>この規模でいけばⅠ期で６００捌ければ成功，５００台でまずまず，４００台で残念不発ってところでしょうね

地権者住戸除けば実際の販売戸数は800以下ですから400売れれば好調なのでは？
600も売れたら2期で終了でしょ。それじゃデベからしたら値付け失敗だよ

[956: 匿名さん]

>>953
晴海のほうで、ネガは盛況なのに売れ行きは…ってのもあるみたい

[957: 匿名さん]

>>955
実際の販売されるのは７８０戸くらいですからね
３００後半から４００くらい捌ければ上出来でしょうね

[958: 物件比較中さん]

まだ迷っています。
皆さんは、どうでしょうか？

[959: 匿名さん]

売れ行きに興味はあるけど買わない。

[960: 匿名さん]

現在、実質の要望数は200程度。
安い間取りと、狭い部屋に集中するでしょうから、かなり厳しい状況じゃないかな？

70平米越えの部屋は、どのくらい入るのか興味深いですね。

[961: 匿名さん]

迷う余地があるのでしょうか？
買いたい人は買いたいし、買いたくない人は買わない。
好みがはっきり分かれる物件だと思います。

[962: 匿名さん]

都庁北側展望デッキからは、ラトゥールが邪魔して、ここの建設現場が全く見えなかった。
ラトゥールの黒い壁は、予想以上に眺望の障壁になるな。

[963: 匿名さん]

>>現在、実質の要望数は200程度。

もう要望書ってだせるの？
希望住戸アンケートみたいのしか出してないけど。

[964: 匿名さん]

まだだと思います。入り状況なども教えてはくれない段階だと思いますよ。

[965: 匿名さん]

ここは居住にも投資にも中途半端。
あらゆる条件が今一つといった感じです。
６０階建はインパクトあるけど、自分が住まなければ何ら恩恵がある訳でもない。
一番のネックは６０階建の割には眺望がイマイチな所です。特に都心ビューが酷い。
西向きなら尚更６０階建である必要がない。
私は見送りです。
でも、需要が無い訳ではなさそうですね。

[966: 匿名さん]

むしろバランス致命的なネガポイントがないから売れんじゃないだろうかと私は感じてます。

[967: 匿名さん]

>>966
駅から徒歩遠いのが致命的

[968: 匿名さん]

それでも大江戸線も使えるし新宿徒歩圏なら悪くないですね、利便性はいいと思います

[969: 匿名さん]

駅からの距離なら公式でも分かるのに好調に集客出来てるみたいですから
致命的な欠点というほどじゃないんでしょうね。
徒歩圏と言われる新宿駅ですが自転車使えば数分で巨大ターミナル駅ですから考えようによっては悪くないですね。

[970: 匿名さん]

このスレでも度々話題に挙がっていてここより100戸ほど
販売戸数の多いグローバルが１期で380戸販売（しばらくして追加販売などありましたが）
そのくらいで世間では好調と言われる部類
ここなら300くらい売り出せば順調と言えるレベルではないでしょうか。

[971: 匿名さん]

>>970
グローバルは１期で500だったと思います。ここはMRオープンも早かったし少なくとも同じくらい売れなければ、好調とは言われないと思います。

[972: 匿名さん]

それは抽選外れた人向けの追加販売なども兼ねた数ですよね
初期の売り出しは380程度のはずです。

[973: 匿名さん]

夏場から売ってまだ２００以上も残ってるＧＦＴ、あの程度でも世間では人気なんだね

[974: 匿名さん]

ＧＦＴは一期３次までで５００でしょ。

今は２００も残ってないだろ１８０くらい。

つまり半年で７００売れば日本で一番売れたマンションの部類になる。一番売ったのはＫＴＴだからＧＦＴは２番目。ただｋＴＴは１５００規模だからまだ結構ある。

そりゃ高い買い物だから簡単には売れないよ半年で１０００とか売ったら記録的だよ，都心マンションはな。ちなみにここは都心ではないが．．

[975: 匿名さん]

一番日本で売れたのは富久クロスですね。

[976: 匿名]

海沿いの低地よりは都心でしょ。

[977: 匿名さん]

大規模はありがちだけど、１期２次３次とかで追加の販売行うからどこまでが１期か分かりにくいよね。
ここも来場者数からみると400戸程度なら余裕でいくんじゃないかなという予想。

[978: 匿名さん]

ここは１期で330、追加の2次3次で120程度とみる
合計450ならGFTより好調という部類

[980: 匿名さん]

>>976
西新宿は副都心であって都心じゃないよね。しかもギリギリ西新宿、ほぼ中野の神田川縁に60階のペンシルタワーだよね。2014のベストがKTTは一期で600、GFTは500だからね、まあ最低500は出ないと売れてるとは言わない。富久越えなら800は売らないとね。

[981: 匿名さん]

ここは投資には向かないし、ファミリーにも向かないので、歌舞伎町人需要、シングル、DINKS需要メインになりそうだね。一番安い部屋は最初に売れるだろう。坪単価高いとこは販売苦戦すると思う。

[982: 匿名さん]

新宿駅からも東中野駅からも歩いたら20分くらいの距離だね。

[983: 匿名さん]

実は東中野駅前のタワーマンションの方が電車で新宿駅に行くには近い。
格好良さをとるか実利をとるか。

[984: 匿名さん]

＞相変わらず西新宿ごときが港区中央区より都心と思っている残念な人がいますね。

海沿いの低地よりは都心だろ。

[988: 匿名さん]

>>978

半信半疑でしたが来場者数見る限りはそれくらい平気で売れそうですね。
下手したら500戸いくのではと最近は感じてます

[989: 匿名さん]

>>980
あの、そのご自慢の富久ですら初回450位だったのに、800とかハードルあげすぎ。一期でくくると1期21次とかでも一期だから、普通は初回のみで比較だよ。

[990: 匿名さん]

>>989

あとでこの物件叩くための前ふりでしょうね。800いかないと売れてないとか騒ぎ出しますよ。

[991: 匿名さん]

やけに強気な数字が並んでるね。販売戸数的が少ないから一期一次で380戸完売すれば富久並みの販売比率。富久は費税駆け込みバブル時だったから、いまあれに並ぶだけでもヤバいよ。
完成まで2年半もあるし300戸でも好調、250か成否の分かれ目くらいでしょ。

[992: 匿名さん]

>>980

売り出す住戸が780戸しかないのにどうやって800戸も売るの？
ここなら400売れれば絶好調という感じだよ

[993: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

中央線や郊外居住者にとって、新宿は憧れの街だろうから需要はあると思う。 但し不動産投資に詳しい奴やハイクラス層は買わないから、 「回りが買ってるから」みたいな素人をターゲットにする作戦だろうな。不動産購入では損する奴が概ね6割、利益が出る奴が4割位らしい。
前述した通り、1LDKの狭い部屋でも収益還元方式で計算すると、利益は出ないからね。 抜けてる西側の中層は坪単価350近いし、柱とエコキュートがあるから、実質マイナス5平米位だ。
価格では1000万近く安い、勝どきが圧倒的に有利だよ。
新宿が地元の俺からすれば駅から遠く中野坂上寄りで、この値段はバブルだな。

[994: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

どうせここの入居は消費税増税の駆け込み需要後に来る不動産不況の真っ最中じゃないか。 家賃がもっと取れる駅近くで、資産価値の高い中古を買い叩く方が得だろうな。

[995: 匿名さん]

人気の物件買っとけば資産価値としては問題ないよ。ここは大いにその可能性がある

[996: 匿名さん]

＞＞９９３＆９９４

あなたの主観はともかくここはきっと売れてしまうよ。
相も変わらず一生懸命ひたすらネガってるのに、ごめんね 笑

[997: 匿名さん]

ビギナーさんってずっと同じことしか言ってないからなぁ。
新宿は地元だから好き～と言いつつ湾岸を薦める。

[998: 匿名さん]

どこの関係者か知りませんが、この物件が気になって仕方がないんでしょうね

[999: 匿名さん]

やっぱり新宿買っとけば間違いないね。湾岸はリスク要因多過ぎて。
30年前から栄えてて今も栄えている街は間違いなし！
外人にも知名度高いしこれから新宿はどんどん騰がる気がする。

[1000: 匿名さん]

新宿駅程交通網が潤沢なところも少ないですからね。
今は賛否両論ありますが、売り出せば瞬間蒸発でしょう。

[1001: 検討中の奥さま]

ここで最人気の富久も売り出しの時には歌舞伎町に近いの、新宿２丁目の人が住むんだろうとか御苑の駅まで遠いとか散々言われていましたよね。良いところはスーパー併設ぐらい・・・

戸数多いから；売れないって言われていたのに、蓋を開けてみれば即売！

さてここはどうなるでしょう

[1002: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

富久とは地盤も立地条件も割安感も全然違う。
歌舞伎や二丁目をバカにしてるみたいだが、3丁目付近がどれほど便利か知らない田舎者は嫌だね。
俺は別に湾岸をすすめるわけじゃないが、正月に来期の価格表じっくり研究した。投資対象として見るなら勝どきザタワーが有利って思うだけ。
賃料は変わらないのに1000万も安いんだから。
まあ、あんまりバラしちゃうと三菱に悪いか。

[1003: 匿名さん]

売れるでしょう。
どの駅からも遠いし、ほとんど中野区だけど。
新宿の60階建のタワーマンションというだけで売れる。
みんなブランドに弱いので。

[1004: 匿名さん]

ここに住める人が羨ましいわ

[1005: 匿名さん]

利益期待して博打要素の強い地域を買うのはちょっとね。

再開発エリアとはいえ現状すでに便利な西新宿の方が断然魅力的
開発が完了するまでの間無理して不便な倉庫街に住むという発想は私にはないですね～

まあ考え方の違いなんでしょうけどね。

[1006: 匿名さん]

>1002

別に三菱擁護するわけじゃないけど
これで1期で300～400売れるようならあなたより、三菱の見立てが間違ってなかったってことですし
資産価値的にも勝どきより安泰でしょうね
まあ結果は来月には分かりますね。注視してみましょうか。
あと勝どき買いたいなら止めませんので、どうぞあちらのスレで物件の素晴らしさを叫んでください。

[1007: 匿名さん]

400なんて富久以上なんだからライン高すぎるよ。300戸でもビギナーさん大敗北なレベルじゃないかな。
でも、個人的には2月上旬には販売開始しないんじゃないかな～と思ってる。あと1か月伸ばして2月末～3月上旬じゃないかな。
やっぱり好みの分かれる立地なので、モデルルームの集客の良さに比べると歩留まりはイマイチだと思うので、もう少し集客続けてくるのでは？

[1008: 匿名さん]

資産性上昇は見込めず、不便な立地、川縁に立つアスペクト比を無視したペンシルタワー、仕様は普通、近隣で一番格下の立地と仕様、脆弱な生活環境教育環境は微妙、治安も微妙という弱点があるが日本一の60階、新宿から二駅と副都心へ近め、また日本一の水商売、風俗による嬢とメンズの賃貸需要が堅いのは長所。KTT、DT、ティアロとの大江戸線対決はいかに！

[1009: 匿名さん]

富久はこことは比べ物にならないくらい価値のある立地、中古評価で50近くの差がある。なのにここより坪単価20安かったから爆売れしたのであって、新宿大規模タワマンという似たキャッチフレーズで同じように売れるほど市場は甘くないよ。

とりあえずMR行ったが、富久のような投資として成り立たないと判断して買わない人周りにたくさんいます。富久のときはMR行ったかなりの割合が買うといいだしていましたから、それが大きな違いだし、同じ現象は起こらないことを示唆しているんじゃないかな。皆、冷静に評価してますから。

[1010: 匿名さん]

次スレ立てました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550372/

[1011: 匿名さん]

>>1009
富久がここより50高いとか無いから。御苑前を前提にしちゃダメよ。富久と西新宿の現時点の中古価格比べたら西新宿の方が上。 富久は確かに場所はいいんだけど、バブル以降見捨てられてた土地だから富久の中古評価は新宿徒歩圏の中では最下位クラスだった。
場所が良いから富久クロスを切っ掛けに向上する可能性もあるけど、当時の富久相場から見たら別に割安ではなかった。

[1012: 匿名さん]

トミヒサ以上に集客できてるし、立地も格上普通に売れると思うわ。
トミヒサはタイミング的に恵まれてただけだと個人的には思ってる。
立地も建物自体にも大した価値はないと判断した。

[1013: 匿名さん]

>>俺はこの物件は買わないけど、ガキの頃から新宿住みだから気になるだけだよ。

この人こればっか言ってるね。よっぽど暇なんだな～って感じた。

[1014: 物件比較中さん]

富久よりここが立地格上って大丈夫か？（笑）ありえない

ここのポジって無茶いうよね

[1015: 匿名さん]

購入申込みを予定しております。
少し徒歩９分が気になっております。
池袋のGミレニアがJR徒歩6分で大変迷っています。
あとは駅徒歩でいえば東中野のサンウッドです。
徒歩１分だそうです。

[1016: 匿名さん]

富久ってどこ？ってイメージなんだよな

[1017: 匿名さん]

>>1015
務め先次第だけど、その中の比較だとサンウッドはないなぁ。東中野は良い街だけど東口は寂れてるので、ここやミレーニア検討してる層には全く合わないと思う。
逆にサンウッドで良いならむしろここやミレーニアは明らかにオーバースペックでしょう。

[1018: 匿名さん]

駅まで徒歩9分でも大江戸線ならホームまでさらに最低3分はかかる。ラッシュ時はもっと。

[1019: 匿名さん]

な、なるほどー。みなさま、大変参考になります。
池袋ミレニア、西新宿60はやはりグレード高いですよね。
単純に、これらなら60ヘーベ、
東中野サンウッドなら80ヘーベかな、と迷っておりました。

ちなみになのですが、
富久クロスという55階タワーが、伊勢丹のほうに今年5月に建つようですが、
こちらのキャンセル物件とか、すでに出ている売り物件（おそらく投資目的）
というのは、いかがなもんなんでしょうか？？

妻はもう、西新宿60に決めてるようなんですけど･･

[1020: 匿名さん]

>>1018

丸ノ内線と勘違いしてるね

[1021: 匿名さん]

もちろん富久がいいに決まっている。周囲の店の数が全然違う。

[1022: 匿名さん]

60平米は子供がいるとつらいよ。

[1023: 匿名さん]

富久はゴミゴミ感が嫌だ。

[1024: 匿名さん]

富久クロスの地権者物件はもう売りに出てるようだね。
元が安すぎたせいか、かなり値段が上がっている。

[1025: 匿名さん]

トミヒサから値ごろ感取ったら何も残らないのにね・・

[1026: 匿名さん]

富久クロスとパークハウス60では
どちらがグレードが上なんでしょうか？

[1027: 匿名さん]

富久クロス 鰻
で検索してみるといいですよ。
仕様について非常に詳しく知ることができると思います。

[1028: 匿名さん]

拝見しました。面白いサイトですね。
でも、このサイトの坪単価の計算って、まちがってないですか？？
坪を3.3で割るのだと思うのですが、
全部の物件を3.0で割っていませんか？？
ご教示ください。
0.3ちがうとだいぶ違うんですが。

[1029: 匿名さん]

>>1019
富久は既に何件か売りに出てる。成約価格は不明だけど1割くらい上がってるという噂。
そうなると、未入居とはいえ瑕疵保証なしでここより高いわけで、あの間取りをそんな値段で買う価値ある？と言うのが難点。富久は周辺がかなり微妙だからなぁ。
御苑駅までここより近いし、三丁目の繁華街も良い距離にあるのでそれらを重視するならあり。でも、そういうの重視だったらミレーニアの方が良いんじゃないかな。

三丁目駅は副都心利用の時しか使わないだろうから、実質1キロくらいあってちょいと遠いかな。

[1030: 匿名さん]

山の手線内側の眺望確保の富久クロスと外側の眺望西側だけ確保のここの違いは大きいです。

[1031: 匿名さん]

富久は立地と間取りがダメダメでしょ。買わなくて正解。
売っても諸経費考慮すると大した利益でない。

[1032: 匿名さん]

立地が悪い？新宿三丁目は路線価格が東京で一番値上がりしました。ど2013-3014一番売れたマンションが富久クロス。

[1033: 匿名さん]

地権者がスーパーの店舗上に「屋上ハウス」を建てて君臨するトミヒサって・・・
住民組合が面倒くさそう。
もう一度売りだしても、絶対に選択肢に入ってこない。
だからもうあちこちのスレに宣伝に来ないでほしい。

[1034: 匿名さん]

＞1032
地権者の息子たちがずっと無収入でも暮らせるためにデベが賃貸棟まで建てさせられて、
デベももう二度と関わりたくないと思っているはず。
2013-3014年で一番醜悪なプロジェクトでしょ。

[1035: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。
次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550340/

ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。