ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part4

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についてのPart4です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分 、都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分 、山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産 、丸紅

施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[798: 匿名さん]

田舎者にとってはそれが珍しいんだろう。排他的な生活を営んできた彼等が都心に出てきて水商売云々語るのはわからんでもないがな。

[799: 匿名さん]

>>796
今年はギリギリまでやって…
って何の話ですか。

[800: 匿名さん]

＞＞７９３
ＦＲＢが利上げしたら、日本が追加緩和？

[801: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>797 同じマンションに住んでるんだから、関わりはあるよ。前述した通り、夜中うるさいし色々問題はある。
治安だってそりゃ他と比較したら悪いよ。俺の実家は昔から一晩中、一階の玄関と台所の電気点けてるよ。近くで強盗あったからな。 俺は小学校までは公立だったが、クラスメイトの親は水商売や組関係者が結構いたよ。
790の言う通りだよ。見下すなんておかしいね。
熊野神社や花園神社のお祭りは熱いよ。オカマ、ホスト、組関係者、一般人、ホームレス大集合だから。でもこんな面白い街ないよ。

[802: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

ちなみに変態度は西も東も大差ないよ。 便利度とは東が圧勝。お水も同じ位住んでるな。 タワマンは西新宿多いから
稼ぐやつは西が多いかな。

[803: 匿名]

ビギナーさん今日も朝から必死だね。意地でも買わせたくないんだね。
散々ネガった後でそれでも新宿大好き、って検討者のふりするパターンもう飽きました。

[804: 匿名さん]

治安面では警視庁の犯罪マップという分かりやすい客観的なデータがあるのですからそれで判断した方がいいと思います。
もちろん個々での経験なども参考にしたいとこですが、主観が入る過ぎると物事の本質が見えにくくなりますからね。
この周辺自体は割と安全なエリアだと思いますよ。トラブル皆無とは言いませんけど深刻な問題などはありません。
質が悪いと言われてるコンシェリアを除けば、５丁目駅前タワーやアトラス、パークハウスも管理状態は良好なのでは
ないでしょうか

[805: 匿名さん]

FRBはわかるけど、GFTって何？　全く通じない。
埋立地の人が、埋立地の物件のスレッドと勘違いして書いてるとか？
ここは内陸です

[806: 匿名さん]

>>803
ネガ？
事実そのものじゃないの。
そういう貴方はどんな立場？
地権者っぽいけど。

[807: 匿名さん]

>>805
どちらも再開発地区タワマンですから比較されるのは仕方ないでしょう

[808: 匿名さん]

ここまだ、販売前で契約者いないはずなのにポジステマが尋常じゃないよね。三菱でべがやるとは考えにくい。みつてると半分くらいは検討者と思えないステマばかり。地権者ななにかでしょうか。検討者がネガ情報で話し合うのは当たり前なのでステマポジやめてもらうとありがたい。何があろうと買うときは買うしその逆もしかり。ステマポジはわかりやすぎてうんざりです。

[809: 匿名さん]

ろくなネガ情報がなくて同じネタの繰り返しにウンザリです

[810: 購入検討中さん]

何でもネガで片付けるのは良くないのでは？
確かにビギナーさんは、やや不安を煽りすぎなところはあると思いますが、
新宿という土地柄色々な人がいるのは事実ですし、いざ入居してから
こんなはずじゃなかったと騒がれても困ります。

この程度の話で不安を覚える人は、他を検討した方がいいですよ。

[811: 匿名さん]

検討者を装ってバイアスで悪い方に印象操作しようという算段でしょうかね

[812: 匿名さん]

年の瀬に工作活動なんて気の毒だな
可哀想に。

[813: 匿名さん]

実際問題として、こういう荒れてるスレはプラスもマイナスも極端すぎて役に立つ情報は全く無いから、現地に行って実際に見てみるしかなくなる。
こうして、現地は集客が増えると言う皮肉な結果に(笑)

[814: 匿名さん]

まぁ犯罪などの防犯面で見れば分かりやすい警視庁の指標があるし割合安全という評価は変わらないかな。
個人個人のトラブルの事例はあるかもしれないけど、あくまで参考程度にしかならないね。
もちろん現地は確認した方がいいだろうけど。

[815: 匿名さん]

住不の高級賃貸やその他の高級分譲賃貸のおかげでこの辺の家賃相場は軒並み高めだから
資産価値的にはいいんじゃないのかな

[816: 匿名さん]

>>811
算段って…。
ここのネガは大した事は言ってないですよ。
地権者だから必死なのは分かるけど、事実は受け入れないと検討スレにならないよ。
ネガ情報を踏まえても、それなりに売れるとおもいますよ。

[817: 匿名さん]

どの物件でもあることだけどネガって物件の宣伝に貢献してるよな。

[818: 匿名さん]

向かいのコンシュリアみたいにならなければいいけど・・。

[820: 匿名さん]

西新宿は、すごい便利というわけではないかもしれないけれど、
高層ビルの風景が好きな人には、たまらない場所。
羽田空港エリアのような高さの規制がない。
で、規制がある品川ですが「住みたい街ランキング」スレで品川民が暴れています。

[822: 匿名さん]

放っておいても人気物件になるのは間違いないからネガはスルーしとけばオッケーですね
あとは必要な情報は自ら取捨選択しましょう。

[823: 購入検討中さん]

久しぶりに公式サイト見たら来場者1200組に更新されてましたね。
しかし、ほとんど宣伝してないのに凄い反響ですよね。

[824: 匿名さん]

相当お金掛けて宣伝してるけども？

[825: 購入検討中さん]

>>824
その割に私は全然見かけませんが、どこで広告見ました？

[826: 匿名さん]

>>825
丸ノ内線

[827: 購入検討中さん]

ここの最大の欠点は、新宿の超高層ビル群の眺望が殆ど望めないことなんだけど、その一角にあることを無理やり長所のように言うのはどうかと思う。
ほかにも良いところはあるんだから、冷静に。

[828: 匿名さん]

丸ノ内線利用者にターゲット絞ってるのかな？
いずれにしろ、1200組突破はかなりのハイペースですね。これは人気物件になるかもしれませんね。

[829: 購入検討中さん]

かもしれませんね、丸ノ内線沿線のタワマンは希少性ありますから。

[830: 物件比較中さん]

>>829
意味わからんけどなぜ丸の内線だと？特別評価が高い沿線でもないし。線内じゃない、郊外サイドのタワマンとしては希少性があるかもね。

[831: 匿名さん]

丸ノ内線は通勤に便利だからな。

[832: 匿名さん]

丸ノ内線ならやはり富久クロスが今思えばベストでしたね。新宿御苑前や、四谷三丁目に曙橋が８分圏内でしたから。

[833: 匿名さん]

>>832
間取りはひどいのが多かったがそれを差し引いても、こことは雲泥の差で資産性が高い。

[834: 匿名さん]

トミヒサは地権者住居が２０００万上乗せで実際に売れているよ。

[835: 購入検討中さん]

別に富久の希少性や資産性が低いなんて誰も言ってないのに何を勘違いしてるのかなこの人は。

[836: 匿名さん]

丸ノ内線ではどこの駅かで利便性や資産性が違います

[837: 匿名さん]

ここによく来る人
・トミヒサ契約者
・住みたい街ランキングのスレで新宿をdisってる品川民

それぞれ言い分はあるんでしょうけれどね。
既に発展を遂げた街が一番ですよ。
木造家屋の中にポツンと先駆的にできた富久は、まだまだ不便。
品川新駅は、大崎に追いつくのでさえあと２０年。
新宿,渋谷,池袋は、住んで即便利。知名度も全国区

[838: 匿名さん]

始まってみたらバカ売れと予想。
富久以上も夢じゃない。

[839: 匿名さん]

タワー６０は防災能力なんかも付加価値になっていますよね。

[840: 匿名さん]

富久クンて、誕生してから今まで絶え間なくずーっと気色悪いね。

[841: 購入検討中さん]

>>837
ここは「新宿」と一括りに言えるような立地じゃありません。あくまで「西新宿」という、「新宿」とは別の街。新宿の郊外に過ぎません。
過大評価は禁物。

[842: 匿名さん]

まあなそれは分かってるけど新宿勤務ならタクシーですぐ帰れるからメリットはあるよな。新宿歌舞伎町好きな俺にはたまらない物件。

別に値上がりする物件だとはハナから期待してないよ。資産性第一なら都心の物件買った方がどう考えてもいいのは言われなくても分かってる。だれもステマのいうことは本気にはしてない。

[843: 匿名さん]

人気次第でリセールも期待出来そう

[844: 購入検討中さん]

都心物件のような値段でなければ・・・

[845: 匿名さん]

富久と比べるとどうしても郊外物件だよね、このあたりで歩いて買物に行ける範囲にデパートとかスーパーってなにかある？

[846: 匿名さん]

>>845
スーパーは
マルエツプチ西新宿六丁目
ライフ中野坂上
もとまちユニオン新宿

デパートは
京王百貨店
小田急百貨店

歩くならこの辺り迄かな。

高島屋、伊勢丹までは歩けなく無いけど地下鉄になるでしょうね。

[847: 購入検討中さん]

徒歩圏内にスーパーが複数あるのは、生鮮品の質・価格の面でメリット大きいですね。
1軒のみだと競争しない分、値段も高めで質・サービスとも悪くなる傾向あり。
京王、小田急のデパ地下は庶民的な価格ですし、ライフは中野区だから新宿より安くて助かりそう。

[848: 匿名さん]

輸入食材ならもとまちユニオンが充実していますね。マルエツも同じく欧米人が多い。西新宿が暮らし易いって事、本当に知られて無いんですよ。

[849: 購入検討中さん]

西新宿5丁目は、新宿の利便性とブランドを享受しつつ、
郊外の街と変わらないくらいの暮らし易さも有しているのが魅力ですよね、
適度なバランスで都心と郊外を良いとこ取りしてる感じ。

そう言う意味では、上の方で書かれている「新宿の郊外」という表現は、
ネガっぽく見えて実は一番的を射ているのかもしれません。

[850: 匿名さん]

>>849
京王と小田急百貨店を徒歩圏とは（笑）

その感覚ならなんでもありだね。その距離どう考えてもタクシーで行くけどな。

[851: 購入検討中さん]

せっかく、振っていただいたので富久周辺のスーパーも調べさせてもらったら、
最寄の新宿御苑前駅行く途中の新宿2丁目にもスーパーあるんですね！さすが。
2丁目界隈にお住まいの方も逆に富久のヨーカドーよく利用されるでしょうから
賑やかそうで羨ましい限りです。こっちは何せ郊外ですから、えぇ。

[852: 匿名さん]

西新宿は歩道が広くてきれいで歩きやすいわ。混雑していて狭い歩道に自転車が放置されてたりしたら狭いし歩き難い、それならタクシーって感じかな。まあ歩く歩かないは人それぞれよね。

[853: 匿名さん]

個人的に思う含み益はこんな感じかな？
　
富久クロス
ワンダフルプロジェクト（ベイズはほんの少し)
グランドミレーニア池袋 (1期のみ)
ブリリアタワー池袋
パークタワー西新宿エムズポート
プレシス新宿御苑
テラス渋谷美竹
パークホームズ南麻布ザレジデンス
パークシティ大崎タワー
勝どきザタワー
キャピタルゲートプレイス
西新宿60(部屋位置による)
王子飛鳥山ファーストタワー
………………………………………………

(微妙)
グローバルフロントタワー

(ギャンブル)
目黒駅前

[854: マンション投資家さん [男性 30代]]

↑新宿はエリア自体が今後微妙かと。。

[855: 匿名さん]

「部屋位置による」はズバリ西向き低層と見た。
資産価値の上昇と言うより眺望を確保できる安い部屋が投資としては狙い目。
他は条件が悪い。

[856: 匿名さん]

南西向き角部屋もほぼ確定眺望だろうね。

北向き角部屋は東京電力跡が不安要素。恐らく向かい合わせに。

北西向き中住戸は確定眺望だけど間取り次第？

[857: 匿名さん]

角部屋はどうしても高くなるから投資には向かない。
値段なりの買い物ですね。
ちなみに東側は向いの高層ビルが見えるが良い眺望は望めない。
割り切って東側の低層の安いところを狙ってもいいかな。

[858: 匿名さん]

>>857
同感。利回り重視で賃料収入得るならアリですね。

[859: 匿名さん]

考える事は皆同じですね

[860: 匿名さん]

新宿は賃料相場高いし、いざという時も家賃は
かなり取れますね

[861: 匿名さん]

当たり前かもですが投資には狭い部屋の方がいいですよね？西新宿エリアはDINKS需要が強いですか？

[862: 匿名さん]

国勢調査のデータ見ればわかる通り基本的に単身～2人世帯が多い。ただ、最近はじりじりと子連れが増えているかな。

[863: 匿名さん]

>>862
なるほど。2Lか3Lで悩んでます。

[864: 匿名さん]

投資の対象になりうるかあらためて周辺の中古相場みてみたが，アトラスタワー，コンシェリア，ラテュールの３つ．

まず３つすべて６０よりも駅より近く，コンシェリアとラテュールに至っては徒歩５分．特にラテュールは外観のとおり高級マンションで仕様も高く，中央公園の借景ビューが素晴らしい（若干セントラルパーク風）で近隣で突出した好条件のマンションでここは正直比較対象にならない．コンシェリアもスパやプールがついており，駅５分ということもありここよりも６０が中古価格で上回ることはまずない．するとアトラスタワーが直接比較として一番適している．ただ駅徒歩はアトラスタワーの方が近いのと仕様もやや高いかもしれない．普通の部屋の成約単価は２７０から２９０の模様（築８年に突入）．西６０のこの５丁目川べりの地区は西新宿で一番利便性や眺望条件が悪い地区ではある（だから今まで手がつけられなかったわけですが）．

以上から２０２０前からの不動産相場下落を考えると６０で含み益が出ることはまずない（不動産屋も皆そう言ってますからおわかりかと思いますが）．たとえばここが含み益を望むならラテュールと同等以上の中古評価がが必要になりますが，言うまでもなくまず無理な話になります．

都内の相場は上がり調子ですが現在のこのあたりがほぼピークと言われています．既に購入者がついていけない相場になっているし，中華系の購入も一時より勢いが衰えてきておりこのまま２０１８くらいまでキープする相場と思われ，２０１９あたりからゆっくりと下落してくると予想されます．

今後購入する物件で含み益があるのはマンション単だと大規模な環境開発があるような特殊な地区以外は望めません．中古になれば価値が下がるのはそもそも当たり前の話ですから．

また西６０一帯の再開発はタワマン建設だけですから，そのような再開発で坪単価が上昇するほど相場は甘くありません．すべて大規模タワマンなので供給過多の可能性ももちろんあります．逆に後からでてくるマンションの方が駅近条件だったりしますので，不動産下落市場と一致すれば後の方がお得になる可能性も否定できません．

よって本当にここを便利だと考えて永住目的で購入するか，一番利回りの高い１ＬＤKをキャッシュで買って保有するかの２択が多そうですね．

平均でここは３５０です．恐らく２０２０後に築３－４年でかなり好意的な相場で３２０くらいと予想します（悪い場合は３００切ります）．

待てば待つほど値上がりする相場というのは確実にありえません．このあたりでしばらくキープになります．

[865: 匿名さん]

>>864
長文おつかれさん。
主観が多くて中身が薄いな…

[866: 匿名さん]

>>865
そうか？参考にはなる。

[867: 匿名さん]

西新宿でラテュールってのは初めて聞いたな。

[868: 匿名さん]

864は正しい相場観だと思う。
ここの値上がりはあまり見込めない。
だから、割安を賃貸がベスト。
多少不動産を知ってる人はそう思ってるんじゃないかな？

[869: 匿名さん]

割安を賃貸ってどういう意味？

[870: 匿名さん]

新宿は購入よりも賃貸が向いているエリアかもしれませんね
ここの物件がお買い得かどうかはまた別の話ですが環境が好きならば良いのでは

[871: 匿名さん]

ここの中で比較的割安な部屋を買っておいて、賃貸に出すという意味ですよ。

[872: 匿名さん]

割安部屋の値付け次第やね。

[873: 匿名さん]

新宿は借り手に困らないから資産価値的にもいいね。

[874: 匿名さん]

ただ、賃貸で一定期間定住してくれるかは少し心配ですね。高給取りのサラリーマンというより、調子が出て来たホストが借りるイメージがあります。落ち目になれば直ぐに解約しそう。
ここで実際に賃貸に出したことないので、あくまで想像ですが。
この辺で実際に貸してる人がいれば教えてください。

[875: 匿名さん]

>>874
新宿は入りも出も激しいぽくて、しょっちゅう募集部屋が入れ替わってるイメージがある。
ただ、ラトゥールの賃貸サイト見れば分かるけど、このご時世に3か月の敷金を貫き続けられる程度には賃貸需要は豊富なんだと思われる。まぁ、そうじゃなきゃ、いくら高級路線とは言え60平米程度のくせに賃料30万円にはならないか。

[876: 匿名さん]

>>875
ラトゥールは別格で借人層が別だから比較しても意味ないよ。このあたりではここが一番格下になるから。

[877: 匿名さん]

さすがにラトゥールはちょっとちがいますからね
たしかにビジネスマンは都心3区に集まっている印象ですが、新宿周辺では嬢の部屋にしているという話もしばしば聞きますからある程度のニーズはあるかもしれませんね、人によっては店まで送迎付きだったりするので西新宿でもありでしょうし

[878: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

新年あけましておめでとう。
オレの物件は嬢に貸してるよ。はっきり言って新宿は賃貸は水商売可にしないと厳しい。その代わり一週間から二週間位で賃貸つく。 ちなみにオレの親のアパートなんて、生活保護受給者専用だよ。 新宿区が斡旋してくれるし、取りっぱぐれないから最高だ。

[879: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

不動産はやっぱり立地だよ。
新築マンションは
売り手のデベが価格を決めて、本当の事言わず
無知なエンドユーザーがそれを信じて買ってしまば、
それがその瞬間の「市場価格」だ。
でもさ、それはあくまでも一時的な現象。
10年も経てば、キッチリ市場価格に戻るからな。
高く買ったものは資産価値が下がり、
安く買ったものは高く売れる。
駅に近ければ賃貸もつきやすい。
ここで50平米ちょっとで6000万も出して、儲けるのは厳しいんじゃないかな。

[880: 匿名さん]

>>879
ここの値段ってそんなに高い感じですか。
賃貸も怪しくなってきた。
撤収かな～。

[881: 匿名さん]

>>879
だれも売却益が出ないのは、重々承知してる。ただ、一番安い1LDK買って、水商売可で貸して資産保持はまあわるくないのでは。

[882: 匿名さん]

西新宿で賃貸出すなら水商売やチンピラ風の怪しい人も可にした方がいいのは確かだろう。

ただマナーが悪いやつもいるので家の管理が問題になることはあるがな。場所柄需要は高い。

[883: 匿名さん]

>>882
確かに。
入れ替わりが激しくても、取り敢えずは部屋が埋まれば良い。
安い部屋の値付け次第。

[884: 匿名さん]

やはり資産価値的には固そうですね。

[885: 匿名さん]

リーマンだけでなく、お水・風俗関係・チンピラ系の賃貸需要はやはり手堅いところがある。これは新宿にしかないメリット。

[886: 匿名さん]

>>884
ここが資産価値的に固そうかは微妙。
高くならない事は言えるが、上がらないって事は経年的に価値が下落すると言う事。
これまでの流れからは価値の下落を止めるような材料はなかった様な。

[887: 匿名さん]

＞８８６

まあそんなにいじめないでくれ

新宿エリアで売り出されるマンションの中では一番良さそうなことは確かだから。

経年的な値下がりは不動産なんだから当たり前だし、含み益なんてさらさら期待していないから。

ただ新宿が好き、歌舞伎町が好き、そこに言葉はいらないし、含み益もいらない。

[888: 匿名さん]

>>887
新宿好きからみて魅力的なのは同意です。ただトミヒサのほうが歌舞伎町や３丁目の繁華街に近いし新宿好きからしたら良いと思うんだけど、見送った理由はなんでしょうか。抽選落ちですか？

[889: 匿名さん]

>>887
新宿で一番なら今はプレシス新宿御苑かと。
ここはその次。

[890: 匿名さん]

>>888
富久のが良かったのは確かだが、あの時は現金が用意できなかった。

今は金があるし成りあがった、そのタイミングでここが売りに出る。まさにおれとってのシャンパンタワー。２部屋買う予定だ。

[891: 匿名さん]

>>887
何か凄くかっこイイ。
最後のくだりとか最高～！
もう比較検討なんかしません。

[892: 匿名さん]

プレシス新宿御苑は完売したよね？しかもタワーじゃないよね、、

[893: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

おいおい、賃貸が強いのは駅から5分以内な。 新築プレミアムが乗ってるうちは良いが、タワーも10年もしたら時代遅れになって、売れっ子の水商売はすぐ新しいとこ住替えちゃうよ。 おまいら、その後どーすんの？駅遠で家賃高くしたら埋まらないよ。
ちなみに店子として嬢はいいぞ。現金たくさん持ってるから滞納ないし、金無くなったら田舎帰るからな。
時々しつけの悪いペットに部屋ボロボロにされる可能性もあるが。
あとくれぐれもホストの寮にされないように、気をつけろよ。マナー最悪だし居住者が数週間から数ヶ月でコロコロ変わるから、もはや大家でも誰が住んでるかわからん。
もちろんチンピラや組関係者への名義貸しもある。
ここは多摩地域の安サラリーマンが、背伸びして買うと色々大変だと思うけどな。

[894: 匿名さん]

>>890
なるほど、タイミングの問題でしたか。
自分も新宿好きですが富久逃して未練たらたらです。西新宿６０の希望部屋を狙うかトミヒサの値上がり中古狙うか悩み中です。890さんみたいにスパッと決められたなあ。充実した共用施設や立地・希少性など、諸条件はどうみても富久が良く、こっちが勝ってるのは間取りのみな気がするので。。

[895: 匿名さん]

>>890
ちなみにどちら向きの何階辺りをご検討で？
いや、単なる興味です。
もう貴方には難癖つけません。

[896: 匿名さん]

まあ素人が賃貸回しで保持するにはちょっとまずいというか、場所柄いろいろ面倒なこともあるかもしれん。住むならあくまで三菱との関係だけだから問題ないがな。

たしかに嬢は取っぱぐれが少ないのはいいが、ステイタスシンボルだか頭の悪そうな犬を必ず連れてくるからな。犬にボロボロにされたことはあるから。動物は禁にした方がいいかもしれないが、嬢の需要をとりきれなくなるから悩ましい。

[897: 匿名さん]

>>892
889さんではないが、新宿一丁目に建ててる１８階建てプレシスの事ではないかな？
嘘か本当か＠３８０とかスレに書かれている。