ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part4

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についてのPart4です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分 、都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分 、山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産 、丸紅

施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[738: 匿名さん]

>>737
勝どきと銀座は違いますが。。

[739: 地方在住]

全国の優良な高層マンションの１〜２LDKを探している
サラリーマンです。

トミヒサクロスの次は、ここか、勝どきなと考えていましたが
資産性を考えると目黒タワーかなと
最近は思いはじめました。

ここの１LDKは目黒ではスタジオタイプしか買えないだろうけれど
土地勘の無い者には山手線の内側って、安心感があります。

[740: 匿名さん]

ここなら西新宿の知名度があるから販売には有利でしょうね。

[741: 匿名さん]

>>737
ＫＴＴは湾岸だからここより立地落ちるけど、結構条件似てるよね。

・再開発　⇒　同点　（ただしこっちのほうが地権者割合は高い）
・最寄り駅：KTT大江戸線６分、ここ大江戸線７分＋丸の内９分　⇒　ここの勝ち(KTTはBRT停留所至近になる可能性あり)
・繁華街：ここ～新宿３丁目1.8km/22分＆西口1.4km/17分、KTT～銀座三越2.2km/27分　⇒　ここの勝ち
・公園：ここ新宿中央公園まで徒歩5分、KTT浜離宮まで徒歩10分　⇒　同点
・地盤：KTT直接基礎/液状化リスクあり、ここ杭基礎/液状化リスク低　⇒　同点
・構造：KTTダブルチューブ＋制震VDコアフレーム＋逆梁順梁併用トライスター＋内廊下＋アスペクト比1/2
　　　　ここラーメン＋制震壁＋鋼材ダンパ＋逆梁＋内廊下＋アスペクト比1/5.5　⇒　アスペクト比良いKTT勝ち
・施工：KTT鹿島、ここフジタ　⇒　KTT勝ち
・店舗：ともに１～２階に地権者店舗　⇒　同点
・価格：KTT坪307、ここ坪350　⇒　周辺中古と同レベルの価格設定という意味で同点
・競合リスク：KTT再開発＋選手村で10000戸、ここ再開発2～3000戸程度？（西新宿３丁目次第）⇒ここの勝ち
・災害リスク：KTT埋め立て地、ここ内陸　⇒　ここの勝ち
・専有部：オール電化＋タンク専有面積含む＋柱室内食い込み　⇒　同点

KTTは環状２号通って汐留/新橋まで一応徒歩圏、虎の門もBRTで直通しそうだから、虎の門/新橋に予定される大規模再開発の恩恵などがあるかもしれないけど、下落リスクと相殺しそう。西新宿は既に街として発展済みで大幅キャピタル望めないけど、今後の新築供給はKTTよりマシで価格も良心的だから下落リスクが低そう。

トータルで西新宿のがリスク低いと思う。新宿か銀座のどちらが好みか＋湾岸の大量供給＋災害リスクで判断すればよいかなあ。

[742: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>741 ありがとう。グローバルフロントタワー も比較してくれ。
住民の年収と学歴は向こうが高そう。

[743: 周辺住民さん]

>>741
ダブルチューブとラーメン、制震VDコアフレームと制振壁はそれぞれどっちが勝ってるの？
というかメリットは？

[744: 匿名さん]

>>741
よくまとまってますね
自分もKTTとこっちでかなり迷った
建物自体はKTTのほうが上だけど、立地はこっちのほうがいいという感じ
今西新宿住んでるからホントはこっちがよかったけど
なかなかモデルルームオープンしないし情報も小出しだし、でKTT買っちゃった

一長一短あるけど、どっちもいい物件だと思うよ
自分なら、一人暮らしなら新宿を、家族がいるなら勝どきをお勧めしますね

[745: 匿名さん]

>>742
あまり高いところに行くと、低いのが目立っちゃうぞw

[746: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>744 勝どき買ったんだね。 オレもモデルルーム行ってきたよ。 駅から歩きやすいと感じた。 西側なら眺望大丈夫そうだし、東は今の相場では激安だったね。 こっちより断然下落リスクは低いよな。新宿から湾岸へ出て行くやつがいると聞くと淋しいな。
オレの場合、実家もこっちだから悩ましいんだよね。

[747: 匿名さん]

資産的な安定性なら断然西新宿だよなぁ。防災面でも安心だし

[748: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>739
トミヒサやベイズは竣工前から値上げされて売りに出てるよ。 宝クジに当たったようなもんだろ。
残念ながら、こことは条件違うよ。 それに今の不動産価格はオーバーシュート気味だからな。

含み益が出るマンションはこんな感じじゃないか？
　
富久クロス
ワンダフルプロジェクト
グランドミレーニア池袋
ブリリアタワー池袋
パークタワー西新宿エムズポート
プレシス新宿御苑
パークコート千代田富士見ザ タワー
ザ・神宮前レジデンス
テラス渋谷美竹
パークホームズ南麻布ザレジデンス
サンウッド西麻布
勝どきザタワー
………………………………………………

(微妙)
西新宿 60

(ギャンブル)
グローバルフロントタワー
目黒駅前

[749: 匿名さん]

>>748
妥当な線だね。
あとは含み益がどのくらい出るかだね。
ローン組む場合は諸経費かかるし、売る時には仲介手数料かかるし、3000万控除が使えなければ税金かかるし。

[750: 匿名さん]

>>748
妥当な線だね。
あとは含み益がどのくらい出るかだね。
ローン組む場合は諸経費かかるし、売る時には仲介手数料かかるし、3000万控除が使えなければ税金かかるし。

[751: 匿名さん]

>>748
西新宿60と勝どきタワーは部屋位置によって変わりそう。

[752: 匿名さん]

ここも集客数考慮すると富久と同等かそれ以上の倍率つきそうな勢い。

[753: 匿名さん]

>748
目黒って、ギャンブルなんですか？

[754: 匿名さん]

>>753
パークコート千代田富士見ザタワーは素晴らしいマンションだが投資向きじゃないと思うけど。

[755: 匿名さん]

>>748
ベイズの竣工前売りは勘違い？再開発じゃないから引き渡し前の中古は販売できないよね。キャピタルゲートプレイスの地権者住戸の間違いかな。

勝どきザタワーは東ウィング爆安お買い得で１期でほぼ蒸発、あの方向はキャピタルでそう。ここもお見合い部屋か北向きが狙い目と見た。

[756: 匿名さん]

>>748
これおかしいべ。

近隣に勝どき東、三井晴海と村跡6000戸の供給控えて値崩れリスクがあるKTTが1番ギャンブルだと思う。というか跡地計画発表で晴海が流動的で難しい買い物になった。湾岸で突出して供給が多すぎる地区。万が一、村跡真ん中あたりに地下鉄延伸されたら村跡より利便性が、低いという評価になる。さらに跡地はかなり安く出される可能性があるからそれこそ暴落リスクがある。勝どき内でも将来的には勝どき東とDTより駅から遠い物件になるし、中途半端な存在になるかも。それほど楽観的にはなれないし含み益は正直どうだろね。

スカイズは既に含み益あるが中古価格で劣るベイズはやや残念感はあるが新豊洲は千客万来できたら確実にさらにあがる。十分含み益はでるだろう。

GFTは再開発の一部が完成して環境の改善をわかりやすくみれるので勢いがついて来てるみたいね。まあここも含み益は十分期待できる。

西60は微妙というか上がらないと思う。再開発はタワマン建てるだけの内容で上昇要素に乏しい。タワマン三つ四つ建てたら逆に供給過多のリスクあり、個人的にはここだけの計画ならよりよかった。。また利便性は最低評価に近く、不動産下落展開での強さもあまり期待できない。

[757: 匿名さん]

目黒は資金に余裕がある人が山手線しかも目黒駅1分の奇跡を買う物件。投資とかセコイこと考えるくらいのクラスは買ってはいけない。資産性が高いのはいうまでもないがキャッシュがあるか年収は4000以上くらいが適正。

[758: 匿名さん]

>>756
千客万来施設は新豊洲ではない。新豊洲駅の隣駅駅前であってスカイズやベイズからは遠い。

GFT自体は、東口再開発のエリア内ではない。それと駅から遠い。
更に芝浦は、次から次と新築が出て来過ぎ。

やはり内陸の西新宿かな。

[759: 匿名さん]

Wngnは既に高値掴みだろ
イールド出してんのは昔投資した奴等だよ
タワー６０は昔のwngnの様にはならん

[760: 匿名さん]

>>758
無茶苦茶な返しだな、疲れるわ。

千客万来徒歩数分で使えるんだから価値があるよってこと。千客万来の最寄りが市場前とは別の話。護岸整備で豊洲駅まで11分、唯一無事のスケール、高い仕様、スペシャルな共用施設。夢があるよねワンプロは。完成が楽しみ。スカイズの中古評価は既に、ベイズの坪単価より高い。どう考えても値上がりします。

田町再開発内に住居ないから当たり前だろ。GFTは改札まで9分。ＪＲ2線でほぼ待ち時間なし。三田、浅草線、モノレール、ゆりかもめ、おまけ地下鉄大江戸線も全て10分前後。西新宿とは比較にならない利便性。

目黒はいうまでもないスペシャル。

これらと新宿から2駅下った階数が誇りのほぼ中野のタワマンを比べるのは分が悪い。

[761: 匿名さん]

>>748
プレシス新宿御苑はお買い得だったの？

[762: 匿名さん]

目黒タワーはキャピタルゲイン狙いの人は向いてないでしょう。
すでに潤沢な資金力があって、何か安定した形で資産を遺したい人向けだと思います。

渋谷駅近くの定期借地権の新築マンションが中古で坪500くらいだから
目黒タワーは坪550〜600。
本当にアベノミクスでインフレ起きたら坪1000いくかもしれないですが、
そうならない限りは高値掴み。
まあギャンブルですよ。

[763: 匿名さん]

>>756
グローバルフロントタワーは駅から遠いから、
やっぱり新築時よりも高く売れることは無いと思うな。
駅から10分はかなり競争力落ちる。

[764: 匿名さん]

なんでこんなに埋立地の方が多いの？？ここは新宿ですけど。。ここ検討する人は倉庫街っぽいとこ興味ないから。

[765: 匿名さん]

GFTってそんなに値上がりするかな？田町の駅前再開発と言ってもオフィスメインで商業施設はオフィス複合によくある飲食店と小規模雑貨とスーパーだろうし、住環境としてはさほど向上するとは思えないなあ。その程度ならここ周辺の商業＋北側再開発でも同じ規模の商業が入る気がする。あとＧＦＴは西新宿と違って繁華街まで遠いのが痛い。かといって住環境が閑静で落ち着いているかというと周辺を鉄道や高速道路と幹線道路に囲まれて騒がしい。やっぱり値段なりだと思う。

ここは交通利便性は微妙だけど新宿まで何だかんだ徒歩２０分で新宿好きな人には訴求する立地だと思う。そこそこ閑静だし。GFTは交通便利だけど、商業利便性は微妙、住環境も若干微妙、建物構造と設備仕様は良く、値付けは再開発込だけどそれなりに良心的といった印象。

[766: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

オレが挙げた物件に共通してるのは駅近そして希少性
そして相場より割安なんだよ。
神宮前なんてリーマン前なら700万だったけど、ザ神宮前レジデンスは500万切ってたからな。
今、目黒駅前は魚河岸のごとく500万、600万だの威勢のいい掛け声聞こえてるよ。
パークハウス南麻布は定借だが売出し価格は70㎡で5800万だった。坪273万な。 入居後すぐに6800万で転売された。
素人は簡単にデベに騙されやすいから気をつけろ。
不動産屋で西新宿が儲かると思ってる奴はいないから。

[767: 匿名さん]

>>766
プレシス新宿御苑はそんな割安だったかな？弱小デベだし。

[768: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>> 現地行ってみろ。最高の御苑ビュー。一建設の土地の仕入れはなかなか上手い。

[769: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

ここの物件は節税対策か新宿に憧れを持ってる郊外組
で損してもいい奴だけ買うんじゃないかな。
どう考えても儲からないからね。

ちなみにアメリカのバブル崩壊はほぼ１０年周期で発生してて、次は2017年と言われてるよ。
建設需要の波は約10年で景気の波を形成しているからな。

1987年 ブラックマンデー
1990年頃・・・・アメリカの不動産バブル崩壊
1996年 アジア通貨危機
2007年・・・・・リーマンショック (サブプライム)
次 2017年・・・・・

アメリカの商業不動産は２０１７年の底打ち目指して、すでに下落の真っ最中だ。 株高も来年までだ。
ご承知の通り、日本株は日銀の金融緩和追加策とGPIFのポートフォリオ変更で海外からの5兆円の短期資金流入であがっただけ。
建築費高騰が価格に転嫁された、新築マンションも明らかに高値掴みだろ。

2017年には消費税UPと、アメリカの影響をもろに受けていよいよ大不況に突入だ。
最悪のタイミングで、駅遠の眺望お見合い物件に入居して35年ローン組むのは悲惨だよな。
冷静になろうぜ。

[770: 匿名さん]

>>768
へ？最高の学校グランドビューじゃん

[771: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

新宿高校の事か。
あそこは南バルコニーで居間のソファーからでも御苑ビューで半永久的。 新宿駅南口4分、新宿御苑2分

[772: 匿名さん]

うめたてっち達は、マンション名をローマ字３文字に略すの？
液状化エリアは興味が無いから、略されたら何が何だかわからんのだが。。。
自己中のあらわれ？

[773: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

郊外の人は徒歩20分が、新宿物件と勘違いしてるみたいだけど。 都心に住んでたら徒歩6分以上歩けば、隣の駅があるからね。

[774: 匿名さん]

>>769
内容が、すっかすかだな。

都心の高台に住む。まずはそれからだ。

[775: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

じゃオマエの展望は？語ってみてくれよ。

[776: 匿名さん]

まぁ西新宿はネームバリューあるしターミナルも使えてかなり便利なことに違いないな。
グローバルは現地見に行くと愕然とするよ。ダンプばっかりの倉庫街。

[777: 購入検討中さん]

>>775
そういう煽りには乗らない方が良いのでは？（横槍ですみません。）
市況に関しては、皆さんそれぞれ考えが違うと思いますが、

> ここの物件は節税対策か新宿に憧れを持ってる郊外組
> で損してもいい奴だけ買うんじゃないかな。
> どう考えても儲からないからね。

このご意見には私は全く同感です。
当物件は「西新宿をHOMETOWNにしよう」がコンセプトですからね。
このキャッチコピーは「定住目的の人に買って欲しい」という意味と、
その裏に「投資目的で買っても儲からないよ」というメッセージも
含んでいると思います。

今のタイミングでここを投機対象で検討されてる方は、
どんな甘い読みをしてるんだろうと不思議に思います。

[778: 匿名さん]

ビギナーさんって同じこと連呼してるだけだよな。そんなにこの物件が気になるのだろうか・・

[779: 匿名さん]

博打向きの湾岸と、安定の西新宿、選ぶならどっち？
って感じでしょうね。

[780: 匿名さん]

ビギナーさんって748書いた人？

ここが富久みたいな値上がりを期待できないのは同意するけど、湾岸の過剰供給リスクをもろにかぶる勝どきザタワーのほうが含み益でると判断しているのは全く同意できない。

その他の物件はよく見ているなと思った。敢えてスミフのミレーニアを挙げてるところとか。富久とクヤクションに隠れてたけど１期で買った人は確実に値上がりしてる。西口の再開発が進めばさらに上昇も見込める。

[781: 匿名さん]

ワンルームからあるくらいだから投資対象での購入も想定されてるんじゃないかしら。

[782: 匿名さん]

>>771
ある意味希少だけど含み益は微妙かな

[783: 匿名さん]

>>774
都心の高台…。
まさかこの物件の事ではないよね。
何なんだろうココの盲信者の自信は。

[784: 匿名さん]

>>765
田町の商業部分はそんなに小さな規模にはならないよ、開発担当に聞いたから間違いない。単なるオフィスタワーつくるなら、初めての三菱三井連合なんて組まない。

港区複合公共施設とブランド愛育病院が徒歩1、2分にオープン。商業ビルへも5、6分。

ここは二十分で使えない西口。便利な伊勢丹やショッピング街があるのは東口と3丁目。2km近くなるから絶対歩かない。タクシーか自転車なる。

GFTは新商業ビルはすぐだが、20分圏内なら山手線新駅、麻布十番、あたりまでいけてまうわな。ミッドタウン、虎ノ門ヒルズ、新橋、六本木ヒルズ、有楽町銀座、東京駅もタクシーや電車ですぐ。腐っても港区、比べるべくもない。

そもそも新宿は汚いし、変な人多い、ガキが多い、歩きづらい、オシャレのかけらもない。食べ物屋もあれだけあるのに美味しい店少なすぎ。行こうと思えば大江戸線ですぐだがまず行かない。都心3区住みには全く街として魅力ない。古い街だよね。椎名林檎輩出したのは偉いがな。

[785: 匿名さん]

>>784

だから倉庫街に興味ないってば。

[786: 匿名さん]

>>784
やめときな。
ココ好きな人には全く響かない。
結局は好みの問題かと。
港区に住んでる私には分かるけど、多摩地区在住の人には一切理解不能。

[787: 匿名さん]

まぁ主観だけど倉庫街にさっぱり魅力は感じないんだよな。
西新宿や新宿の方が面白いわ。ここは新宿の掲示板だし他の物件がいいならそっちにどうぞ。
何も無理にここ買うこと強要されてるわけじゃないでしょうし。