ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part4

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についてのPart4です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分 、都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分 、山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産 、丸紅

施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[718: 匿名さん]

新宿は味覚の能力によるが、コスパが高い飲食が一部ある！
こんなのも楽しく住める。

[719: 匿名さん]

なんかさ、坪300～400の部屋が主力の物件と言うことを忘れたかのような比較のされ方してるよね。やたらに都心駅近と比較してる書き込み多いけど、そんなのと比べたら劣るに決まってる。
むしろ、駅遠、ほぼ中野区物件なのに、そういうのが比較の土俵に上がるだけでも凄いわ。そりゃ人気になるわけだよ。

[720: 匿名さん]

中野区物件とは。目からうろこ

[721: 匿名さん]

西新宿アドレスで多少距離はあっても新宿駅使えて便利、周りも再開発エリアという中々の立地ながら、
この場所だからこの価格で出せるのでしょう。
新宿の駅近だったら@500近く行きそうだし、ここはお得とは言わないけど、
買いやすい価格帯で他の条件も悪くない。モデルルームが人気なのもある意味仕方ないでしょうね。

[722: 匿名さん]

改札まで徒歩２０分で新宿駅使えるってどういう感覚？あくまでタクシーですぐで帰れるよでいいと思う。最寄りでもなんでもない１．６ｋｍ距離のターミナル駅なんて都心物件なら数駅周りにあるし，いちいちそれを売りにするとかあり得ないけどな。実際この物件で毎日新宿駅まで歩いて利用する人は５％いるかなってくらいじゃない？あくまで西新宿５丁目駅のタワーなんだし，そこをほとんどの人が利用するわけだから。大江戸線と丸ノ内線使えるんだよでいいんじゃない？新宿は電車かタクシーなら近いよって物件だよあくまで。

[723: 匿名さん]

たまに利用できるだけでも十分便利なんだからいいじゃない。
いちいちいち他人の感想に突っかかる方がどうかと思うわ。

[724: 匿名さん]

新宿駅も自転車なら7,8分くらいだし充分使えるよな。駅前駐輪場あるし。
ターミナル駅をそういう利用法も検討できるってだけでも有利だよな。

[725: 匿名さん]

＞722
５％もいないよ。無理無理

[726: 匿名さん]

私も何だかんだで新宿駅徒歩圏って色々な使い方できるし便利だと思うけどなぁ。
あ、主観なので絡まないでね　笑

[727: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

どれもベストじゃないけど、ここと
勝どきザタワー、グローバルフロントタワーなら、
どれがいいかな？
不動産デベ勤務の奴によれば、勝どきがマシらしいけど。

[728: 匿名さん]

日常の買い物は周辺のスーパーで事足りるけど、ちょっくら買い物がって時に気軽に新宿行ける環境は魅力的。

[729: 匿名さん]

>>727
何を重視するのが書いてくれないと答えられない。

[730: 匿名さん]

>>727
資産価値なら西新宿が安定してるかな？

[731: 周辺住民さん]

なんか新宿という名前のイメージだけで歌舞伎町を連想して書き込みしてる人が多いな。

西新宿に住んでるけど、治安いいよ。
普通にオフィス街だからね。

このマンションは都庁も近いし。
大手町みたいと言えば言い過ぎかもしれないが、
綺麗に整備されてる。

ホームレスは都内ならどこでも見かけるし珍しくはない。
いるから何？って感じ。

確かにホストやホステスもたまーに見かけるけど、
そういう人と堅気な仕事の人とでは生活の時間帯合わないから気になったこともない。

東新宿と勘違いしてる人がいる？

[732: 匿名さん]

ここは高級賃貸あるし、これからも高層マンション建つよ。新宿まで１駅の立地。悪くないよ。

[733: 物件比較中さん]

スレを読んでは右往左往していますが、
皆さんは、購入されますか？
私は、迷っています。どうしょう～～～。

[734: 購入検討中さん]

>>733
私は価格次第ですね。物件自体は非常に気に入ってます。
皆さん何を優先するかによるんじゃないでしょうか、駅路線、眺望、アドレスなど。
よく名前が挙がる勝どきザ・タワーとグローバルフロントタワーは、立地条件は異なり
ますが、規模・価格帯が近いので比較対象として見に行ったほうが良いと思います。

[735: 匿名さん]

新宿好きにはいいのでは？
自分は買わないかな。

[736: 匿名さん]

新宿は雑多な駅前と、無機質なオフィス街のバランスが好きだわ。
色々な意味で面白いから飽きないね

[737: 匿名さん]

ここの仕様とか最寄駅の感じからしてＫＴＴが近いイメージだね。
新宿より銀座が断然良いが、勝どきは供給過多が気になるところ。
悩みますね～。

[738: 匿名さん]

>>737
勝どきと銀座は違いますが。。

[739: 地方在住]

全国の優良な高層マンションの１〜２LDKを探している
サラリーマンです。

トミヒサクロスの次は、ここか、勝どきなと考えていましたが
資産性を考えると目黒タワーかなと
最近は思いはじめました。

ここの１LDKは目黒ではスタジオタイプしか買えないだろうけれど
土地勘の無い者には山手線の内側って、安心感があります。

[740: 匿名さん]

ここなら西新宿の知名度があるから販売には有利でしょうね。

[741: 匿名さん]

>>737
ＫＴＴは湾岸だからここより立地落ちるけど、結構条件似てるよね。

・再開発　⇒　同点　（ただしこっちのほうが地権者割合は高い）
・最寄り駅：KTT大江戸線６分、ここ大江戸線７分＋丸の内９分　⇒　ここの勝ち(KTTはBRT停留所至近になる可能性あり)
・繁華街：ここ～新宿３丁目1.8km/22分＆西口1.4km/17分、KTT～銀座三越2.2km/27分　⇒　ここの勝ち
・公園：ここ新宿中央公園まで徒歩5分、KTT浜離宮まで徒歩10分　⇒　同点
・地盤：KTT直接基礎/液状化リスクあり、ここ杭基礎/液状化リスク低　⇒　同点
・構造：KTTダブルチューブ＋制震VDコアフレーム＋逆梁順梁併用トライスター＋内廊下＋アスペクト比1/2
　　　　ここラーメン＋制震壁＋鋼材ダンパ＋逆梁＋内廊下＋アスペクト比1/5.5　⇒　アスペクト比良いKTT勝ち
・施工：KTT鹿島、ここフジタ　⇒　KTT勝ち
・店舗：ともに１～２階に地権者店舗　⇒　同点
・価格：KTT坪307、ここ坪350　⇒　周辺中古と同レベルの価格設定という意味で同点
・競合リスク：KTT再開発＋選手村で10000戸、ここ再開発2～3000戸程度？（西新宿３丁目次第）⇒ここの勝ち
・災害リスク：KTT埋め立て地、ここ内陸　⇒　ここの勝ち
・専有部：オール電化＋タンク専有面積含む＋柱室内食い込み　⇒　同点

KTTは環状２号通って汐留/新橋まで一応徒歩圏、虎の門もBRTで直通しそうだから、虎の門/新橋に予定される大規模再開発の恩恵などがあるかもしれないけど、下落リスクと相殺しそう。西新宿は既に街として発展済みで大幅キャピタル望めないけど、今後の新築供給はKTTよりマシで価格も良心的だから下落リスクが低そう。

トータルで西新宿のがリスク低いと思う。新宿か銀座のどちらが好みか＋湾岸の大量供給＋災害リスクで判断すればよいかなあ。

[742: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>741 ありがとう。グローバルフロントタワー も比較してくれ。
住民の年収と学歴は向こうが高そう。

[743: 周辺住民さん]

>>741
ダブルチューブとラーメン、制震VDコアフレームと制振壁はそれぞれどっちが勝ってるの？
というかメリットは？

[744: 匿名さん]

>>741
よくまとまってますね
自分もKTTとこっちでかなり迷った
建物自体はKTTのほうが上だけど、立地はこっちのほうがいいという感じ
今西新宿住んでるからホントはこっちがよかったけど
なかなかモデルルームオープンしないし情報も小出しだし、でKTT買っちゃった

一長一短あるけど、どっちもいい物件だと思うよ
自分なら、一人暮らしなら新宿を、家族がいるなら勝どきをお勧めしますね

[745: 匿名さん]

>>742
あまり高いところに行くと、低いのが目立っちゃうぞw

[746: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>744 勝どき買ったんだね。 オレもモデルルーム行ってきたよ。 駅から歩きやすいと感じた。 西側なら眺望大丈夫そうだし、東は今の相場では激安だったね。 こっちより断然下落リスクは低いよな。新宿から湾岸へ出て行くやつがいると聞くと淋しいな。
オレの場合、実家もこっちだから悩ましいんだよね。

[747: 匿名さん]

資産的な安定性なら断然西新宿だよなぁ。防災面でも安心だし

[748: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>739
トミヒサやベイズは竣工前から値上げされて売りに出てるよ。 宝クジに当たったようなもんだろ。
残念ながら、こことは条件違うよ。 それに今の不動産価格はオーバーシュート気味だからな。

含み益が出るマンションはこんな感じじゃないか？
　
富久クロス
ワンダフルプロジェクト
グランドミレーニア池袋
ブリリアタワー池袋
パークタワー西新宿エムズポート
プレシス新宿御苑
パークコート千代田富士見ザ タワー
ザ・神宮前レジデンス
テラス渋谷美竹
パークホームズ南麻布ザレジデンス
サンウッド西麻布
勝どきザタワー
………………………………………………

(微妙)
西新宿 60

(ギャンブル)
グローバルフロントタワー
目黒駅前

[749: 匿名さん]

>>748
妥当な線だね。
あとは含み益がどのくらい出るかだね。
ローン組む場合は諸経費かかるし、売る時には仲介手数料かかるし、3000万控除が使えなければ税金かかるし。

[750: 匿名さん]

>>748
妥当な線だね。
あとは含み益がどのくらい出るかだね。
ローン組む場合は諸経費かかるし、売る時には仲介手数料かかるし、3000万控除が使えなければ税金かかるし。

[751: 匿名さん]

>>748
西新宿60と勝どきタワーは部屋位置によって変わりそう。

[752: 匿名さん]

ここも集客数考慮すると富久と同等かそれ以上の倍率つきそうな勢い。

[753: 匿名さん]

>748
目黒って、ギャンブルなんですか？

[754: 匿名さん]

>>753
パークコート千代田富士見ザタワーは素晴らしいマンションだが投資向きじゃないと思うけど。

[755: 匿名さん]

>>748
ベイズの竣工前売りは勘違い？再開発じゃないから引き渡し前の中古は販売できないよね。キャピタルゲートプレイスの地権者住戸の間違いかな。

勝どきザタワーは東ウィング爆安お買い得で１期でほぼ蒸発、あの方向はキャピタルでそう。ここもお見合い部屋か北向きが狙い目と見た。

[756: 匿名さん]

>>748
これおかしいべ。

近隣に勝どき東、三井晴海と村跡6000戸の供給控えて値崩れリスクがあるKTTが1番ギャンブルだと思う。というか跡地計画発表で晴海が流動的で難しい買い物になった。湾岸で突出して供給が多すぎる地区。万が一、村跡真ん中あたりに地下鉄延伸されたら村跡より利便性が、低いという評価になる。さらに跡地はかなり安く出される可能性があるからそれこそ暴落リスクがある。勝どき内でも将来的には勝どき東とDTより駅から遠い物件になるし、中途半端な存在になるかも。それほど楽観的にはなれないし含み益は正直どうだろね。

スカイズは既に含み益あるが中古価格で劣るベイズはやや残念感はあるが新豊洲は千客万来できたら確実にさらにあがる。十分含み益はでるだろう。

GFTは再開発の一部が完成して環境の改善をわかりやすくみれるので勢いがついて来てるみたいね。まあここも含み益は十分期待できる。

西60は微妙というか上がらないと思う。再開発はタワマン建てるだけの内容で上昇要素に乏しい。タワマン三つ四つ建てたら逆に供給過多のリスクあり、個人的にはここだけの計画ならよりよかった。。また利便性は最低評価に近く、不動産下落展開での強さもあまり期待できない。

[757: 匿名さん]

目黒は資金に余裕がある人が山手線しかも目黒駅1分の奇跡を買う物件。投資とかセコイこと考えるくらいのクラスは買ってはいけない。資産性が高いのはいうまでもないがキャッシュがあるか年収は4000以上くらいが適正。

[758: 匿名さん]

>>756
千客万来施設は新豊洲ではない。新豊洲駅の隣駅駅前であってスカイズやベイズからは遠い。

GFT自体は、東口再開発のエリア内ではない。それと駅から遠い。
更に芝浦は、次から次と新築が出て来過ぎ。

やはり内陸の西新宿かな。

[759: 匿名さん]

Wngnは既に高値掴みだろ
イールド出してんのは昔投資した奴等だよ
タワー６０は昔のwngnの様にはならん

[760: 匿名さん]

>>758
無茶苦茶な返しだな、疲れるわ。

千客万来徒歩数分で使えるんだから価値があるよってこと。千客万来の最寄りが市場前とは別の話。護岸整備で豊洲駅まで11分、唯一無事のスケール、高い仕様、スペシャルな共用施設。夢があるよねワンプロは。完成が楽しみ。スカイズの中古評価は既に、ベイズの坪単価より高い。どう考えても値上がりします。

田町再開発内に住居ないから当たり前だろ。GFTは改札まで9分。ＪＲ2線でほぼ待ち時間なし。三田、浅草線、モノレール、ゆりかもめ、おまけ地下鉄大江戸線も全て10分前後。西新宿とは比較にならない利便性。

目黒はいうまでもないスペシャル。

これらと新宿から2駅下った階数が誇りのほぼ中野のタワマンを比べるのは分が悪い。

[761: 匿名さん]

>>748
プレシス新宿御苑はお買い得だったの？

[762: 匿名さん]

目黒タワーはキャピタルゲイン狙いの人は向いてないでしょう。
すでに潤沢な資金力があって、何か安定した形で資産を遺したい人向けだと思います。

渋谷駅近くの定期借地権の新築マンションが中古で坪500くらいだから
目黒タワーは坪550〜600。
本当にアベノミクスでインフレ起きたら坪1000いくかもしれないですが、
そうならない限りは高値掴み。
まあギャンブルですよ。

[763: 匿名さん]

>>756
グローバルフロントタワーは駅から遠いから、
やっぱり新築時よりも高く売れることは無いと思うな。
駅から10分はかなり競争力落ちる。

[764: 匿名さん]

なんでこんなに埋立地の方が多いの？？ここは新宿ですけど。。ここ検討する人は倉庫街っぽいとこ興味ないから。

[765: 匿名さん]

GFTってそんなに値上がりするかな？田町の駅前再開発と言ってもオフィスメインで商業施設はオフィス複合によくある飲食店と小規模雑貨とスーパーだろうし、住環境としてはさほど向上するとは思えないなあ。その程度ならここ周辺の商業＋北側再開発でも同じ規模の商業が入る気がする。あとＧＦＴは西新宿と違って繁華街まで遠いのが痛い。かといって住環境が閑静で落ち着いているかというと周辺を鉄道や高速道路と幹線道路に囲まれて騒がしい。やっぱり値段なりだと思う。

ここは交通利便性は微妙だけど新宿まで何だかんだ徒歩２０分で新宿好きな人には訴求する立地だと思う。そこそこ閑静だし。GFTは交通便利だけど、商業利便性は微妙、住環境も若干微妙、建物構造と設備仕様は良く、値付けは再開発込だけどそれなりに良心的といった印象。

[766: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

オレが挙げた物件に共通してるのは駅近そして希少性
そして相場より割安なんだよ。
神宮前なんてリーマン前なら700万だったけど、ザ神宮前レジデンスは500万切ってたからな。
今、目黒駅前は魚河岸のごとく500万、600万だの威勢のいい掛け声聞こえてるよ。
パークハウス南麻布は定借だが売出し価格は70㎡で5800万だった。坪273万な。 入居後すぐに6800万で転売された。
素人は簡単にデベに騙されやすいから気をつけろ。
不動産屋で西新宿が儲かると思ってる奴はいないから。

[767: 匿名さん]

>>766
プレシス新宿御苑はそんな割安だったかな？弱小デベだし。