ザ・パークハウス西新宿タワー60 Part4

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についてのPart4です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ
　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79924/
　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521880/
　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/540145/

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分 、都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分 、山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：ワンルーム～3LDK
面積：33.90平米～156.99平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産 、丸紅

施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[105: 匿名さん]

>>104
新都心も、丸ノ内線まで徒歩１０分ですよ。
ここのマイナス幅が減るのは１分だけ。

[106: 匿名さん]

>>97
10年後の価格がなんで分かるの？適当すぎ(笑)

[107: 匿名さん]

ここはどこの駅にも遠いからなぁ。
駅から遠い上に低地で本来は誰も住みたがらない場所。
だから小さな木造建築なんかが滅茶苦茶に密集するような土地になったわけで。
目を引く宣伝項目を作るために209mの高さにしたものの他には何も秀でる部分はなく…。
やっぱりちゃんと本質を見る人は買わない物件だろうね。

[108: 匿名さん]

分かりやすいネガだなぁ。

[109: 匿名さん]

>>108
別にネガではないんじゃない。妥当な評価かと、現地行った？ここ住む気しますか？って場所だったよ

[110: 匿名さん]

そう？反対側見ればアトラス、コンシェリア、パークハウスや高級賃貸だらけじゃん。
普通に全然住めると思いますけど。

[111: 匿名さん]

実需で買って住みたい人が普通に、なら
賃貸だらけなのは自慢になりませんね。

[112: 匿名さん]

>>107
じゃあ新宿や渋谷の駅近で今後タワマンができると思いますか？どこに土地あります？文句ばっかり言ってないで現実を見つめなきゃ。
今後はどんどん郊外や埋立地に広がるだけ。都心タワマンの価格は今後10年は絶対下がらない。

[113: 匿名さん]

>>111
実需で住んでる方も大量にいるじゃん

[114: 匿名さん]

>>111
言い方悪かったね。
アトラスみたいな分譲物件から
賃貸専用の高級賃貸まであるってこと。
分譲物件は普通に実需で住んでる方が圧倒的だと
思います

[115: 匿名さん]

>>110
感覚的には十二社通り一本挟んだだけなのに随分辺鄙な場所に感じますよね。
十二社通り越えると川沿いの谷底って感じがします。
住所も新宿区より中野区と言われた方がしっくりきます。

[116: 匿名さん]

>>115
買えないネガにとってはね。

[117: 匿名さん]

>>112
>絶対下がらない

湾岸スレのポジじゃないんだから、絶対なんて書いちゃダメですよ。
オリンピック後は建築費が下がるだろうし、
その前後に儲けようと中古が大量に出る予想もされているので
下がらないなんて断言するのは無理です。

川向こうは中野区なのに、ここが「都心タワマン」なのか？って疑問もありますし。

[118: 匿名さん]

だから安くしたんでしょ。安くないとこんなとこ売れないし。
安物にはそんな値段しか付けられない理由があるってこと。

[119: 匿名さん]

西新宿駅近くの三菱タワーの分譲時には
都心五区って言葉をよく使う営業さんがいたけどね。
ここの担当はしていないのかな？

[120: 匿名さん]

>>117
最近は中野の新築物件まで「都心のマンション」として売り出してたりしますよ（笑）
ここの「都心」もそのレベルのものかと思います。
そもそも新宿だって都心を補助する副都心の一つであって、都心ではないですからね。
都心というのはせいぜい四ツ谷辺りまででしょう。池袋、新宿、渋谷なんかは都心の外の街です。

[121: 匿名さん]

安くて、そこそこ便利がここのウリ
まあかなりの人気物件になるのでは？

[122: 匿名さん]

>>117

では逆にどうやったら下がるのですか？私は少なくとも都心５区のタワマンの新築価格が今後10年下がることは無いと思います。理由は以下の通り。因みに私は金持ちでもなく、価格下がってほしいと願う小庶民です。

①地価⇒
現在東京都内の地価は上昇中。特に都心５区は大幅アップ。この土地を今大手デベが買い漁ってる。この土地代に、資材費・建設費・デベの利益が乗って、市場に出るのは約10年後。

②資材費⇒
黒田・安部の性格上、今の円安基調を途中で変えるとは思えず、資材高は続く。急死でもなければ。最低でも黒田の任期2018年までは。

③建設費⇒
言うまでもなく。この二年で二割アップ。大規模公共工事ですら金額合わず入札不調になる時代。ゼネコンの強気はオリンピック・東北復興完了まで終わらない。ましてや公共工事より利益率低いマンション工事を安く請けるとは思えない。因みにここの工事費は、契約時(二年ほど前？)の単価なので今よりはだいぶ安く契約できていると思う。

④デベの利益⇒
中小なら利益圧縮できるが、大手は最低粗利基準があり、それより低く売ることはできない。

⑤需要⇒
国民全体の実質給与額は上がっていないと言われるが、大手(円安増収で既に大幅アップ)・公務員(来年から15%アップ)・相続贈与組(住宅相続非課税枠15百万に拡大決定) ・外国人など、需要はある。
牛丼屋は、客が減れば価格を下げなければならない。なぜなら牛丼はみんなのものだから。
でも都心タワマンはみんなのもではなく、一部の恵まれた人たちのもの。下げる必要がない。

以上です。長々とすいません。違ってたらご教示下さい。

[123: 匿名さん]

>>115

そりゃ反対側のエリアはすでにかなり昔から再開発してるからな
ここも終われば同等以上の洗練された町並みになるよ

[124: 匿名さん]

しばらく工事だらけで騒がしい住環境になりそうだね、向こう10年くらいは。
投資用にはありかもしれないけど住むのは嫌だね。

[125: 匿名さん]

工事が終わるころには綺麗になって資産価値アップだね
見送る人はどうぞご自由に・・

[126: 匿名さん]

住環境じゃないとか色々言ってる人たちは、早くもっといい高いマンション探せばいいんじゃないですか？なんでずっとここにいるの？

[127: 匿名さん]

>>122
なるほど。オリンピック後地価が下がったとしても、それをデベが買ってタワーマンションが出来て売りに出るのはさらに10年後ってことですね。そこまで待てるかですね。、

[128: 匿名さん]

10年後には再びデフレで資産価値は落ちてるかもよ。
立地が悪いから落ちる時は早い。
さらにその頃には本命のオペラシティ辺りの再開発が動いてるかもしれないわけで、間に合わせで再開発されるこのエリアの立ち位置は不安定だよ。
上手く行けば大化け、下手をすれば大外れの博打物件。
立地の良い場所に建つタワマンと違って手堅い物件じゃない。

[129: 購入検討中さん]

>>128
通常のデフレは不動産には当てはまらない。122がびっくりするくらい正解。

[130: 匿名さん]

このエリアの将来性に価値がある訳で

[131: 匿名]

可能性の話なら、上がるも下がるもあり。でも、ずーっと上がり続けたりすることはないのでは。バブルやプチバブルも、弾けてはじめてバブルと分かるからね。

[132: 匿名さん]

上がるも下がるも有る。それが、緩やかだったり、短期だったり。

[133: 匿名さん]

>>128
オペラシティどころか駅近のビル群が軒並み建て替えになるかもしれない。
そこがマンションになったらここはどうなるか。

[134: 匿名さん]

>>133
一生買えないね。

[135: 匿名さん]

３丁目は高台だけど使える路線は新宿線ですぜ 笑

[136: 匿名さん]

>>134
京王プラザホテルは築40年以上。
その他近辺のビルも同じ位で、いつ建て替えになってもおかしくない状態。

[137: 匿名さん]

>>136
そんな儲かる一等商業地がマンションになるわけないじゃん(笑)

[138: 匿名さん]

>>133

新宿駅周辺のビルは軒並み耐震補強にお金掛けてるので建て替えは当分ないと思いますよ。

[139: 匿名さん]

>>136
京王プラザも大規模な補強したばっかですね。残念でした

[140: 匿名さん]

>>135
初台駅徒歩数分、新宿駅徒歩十数分でしょ。新駅を作る構想もあるし、ここのアクセスの悪さとは比較にならないくらい快適だよ。坂道もないし。
ここはとにかく各駅からのアクセスの悪さが致命的。

[141: 匿名さん]

>>１３５

新駅出来る予定の西参道周辺は地権者がすでに再開発から離脱してます

[142: 匿名さん]

>>140

丸ノ内線と新宿線の差はでかいよ。大江戸線はどっちでも使えるだろうけど
新宿駅までの距離は大差なし。あそこ何も計画まとまってないでしょ。
あと20年くらい待つの？

[143: 匿名さん]

浸水地域に指定されてるけど大丈夫？
4段階の中で2番目に危険が高い地域みたいだけど。
神田川沿いエリアの中でも特に土地が低いのかまさに再開発エリアが一番浸水しやすいという・・。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000141295.pdf

1度でも浸水が起きたら事故以上に価値が下がっちゃうんじゃないの。

[144: 匿名さん]

センタービルや三井ビルも大規模な補強工事で大金使ってますね

[145: 匿名さん]

>>143

浸水ネタは散々やってるから前のスレでも読みなよ
台風時でも半分以下らしいから

[146: 匿名さん]

同じネタ繰り返すしかないんだろネガさんも・・

[147: 匿名さん]

駅前のビルが建て替えになったら～～～ってネタもパート1くらいですでやってた気がします

[148: 匿名さん]

>>142

西新宿3丁目再開発地区：JR新宿駅13分／京王新線・新宿線初台駅3分
西新宿5丁目再開発地区：丸ノ内線西新宿駅9分／大江戸線西新宿五丁目駅7分


ん～～、正直どっちも嫌だｗ
平坦な道を徒歩13分で新宿駅にいける方がどっちかっていうといいかも

[149: 匿名さん]

同じネガネタの繰り返しはもういいよ。結局自分が買えないから、他人にも買わせたくないだけでしょ。

[150: 匿名さん]

>>145
前スレ読んだけどとりあえず今までの台風では浸水したことがないと言われてるってだけの内容だよね。
ここらで一番浸水しやすい青色エリアってことは変わらないわけで・・。
今後浸水する可能性は十分あると考えるのが普通じゃない？
戸建てだったら絶対こんな土地買わないでしょ。

[151: 匿名さん]

>>150

新しい貯水槽できてるんだよね。それ以降は確実に改善されてるうんだわ。今じゃ大雨でも危険水位遥か下
それでも区からしたらリスク管理の意味では指定は外せないんだわな。
現実的な水害の危険度はかなり低い

[152: 匿名さん]

>>148

どっちも嫌なら他行けば？

[153: 匿名さん]

>>151
まあアレやりました、コレやりました、今までは～なんてのは何とでも言えるけど
西新宿一帯で最も浸水の危険が高い低地だっていう地理条件は大規模な盛り土でもしない限り事実なわけで・・。
住宅地としては最悪の環境じゃない？

[154: 匿名さん]

>>153
浸水してないのも事実だけどね

現実的なリスクが低くても、行政もいざという時、言い訳逃れするためにも、
浸水地域から川沿いが外されることはないでしょうね
訴訟でも起こされたら面倒だしね。

まぁここが最悪だと思うなら他で探しなよ。その方が君の為だ。

[155: 匿名さん]

>>154
ハザードマップって行政が言い逃れるために作ってるわけではないでしょ。
今までに無なかった大きな台風がきて浸水したって別に行政は責められない。
火災にしろ浸水にしろハザードマップっていうのは住民を守るために危険を知らせてるものであって
危険域でないところが燃えたり浸水したからといって行政の責任になるものじゃないよ。

今までに無かった大きな台風が来て神田川が氾濫する場合
西新宿一体でまず最初に浸水すると考えられるのはここだってことだよね？

[156: 匿名さん]

>>153

残念ながら今年3丁目の高台方面が浸水してるんだな
ごみが詰まり気味なのもあったみただがが、地下排水の許容量超えてしまったらしいんだわ
向こうの方のマンションみればエントランスに土嚢用意してる
マンション結構いあるから見に行ってみ

[157: 匿名さん]

>>155

想定外でも矛先は誰かに向けられて叩かれるんだよ。それくらい分かろうよ。

[158: 匿名さん]

>>156
随分お詳しいですね。
さすがデベロッパーさん。

[159: 匿名さん]

>>157
だからそこにハザードマップの浸水地区の指定云々は関係しません。
叩かれるとすれば対策を講じていなかった場合。
それくらい分かろうよ。

[160: 匿名さん]

>>159
実際の危険度が低くても、もしもを想定してるから注意喚起という意味でも川沿いは指定からは外せないんだわ
それが対策の一つだよ

[161: 匿名さん]

>>158

ごめんな、デベの人間じゃないんだわ。そういう意味のないレスは遠慮してくれる？

[162: 物件比較中さん]

選挙ステーションの番組の中で、ココが登場しましたね
二人の購入検討者が出てましたが、一人はセカンドハウスか投資用だって！

[163: 匿名さん]

>>160
つまりここは西新宿で浸水の注意喚起が特に必要な場所ってわけね。

[164: 匿名さん]

>>162
選挙番組でどうやって取り上げられたんですか？

[165: 匿名さん]

>>162
こんなとこ自分が何十年も住みたいとは思わないでしょ普通
余った金での投資orセカンドハウス用途で買うのは悪くない

[166: 匿名さん]

>>163

西新宿に限らず川沿いはみんなそうだよ。
実際は毎年対策されて日々安全になってるけど指定は外せない
そういうこと。

[167: 物件比較中さん]

番組のアベノミクスの格差みたいなコーナーで、億ションと250円弁当を対比してました

[168: 匿名さん]

>>165

残念ながら長期間住んでる人もいっぱいいるんだわ。
否定はしないけどそれは所詮君の主観だな。

[169: 匿名さん]

>>167
面白い対比ですね。

[170: 物件比較中さん]

番組ではモデルルームもしっかり写っていて、確か1億7000万とテロップが出てましたナ

あとはアメリカからきた高級ステーキ店も登場してたｗ

[171: 匿名さん]

>>166

>>143を見れば分かるけど浸水の危険度が高いのは必ずしも川沿いではないよ。
神田川沿いだって様々。
中でもこの再開発エリアが特に危険度の高い青色になってるんだよ。
川沿いかどうか以上に低地かどうかが重要ってこと。
川が無くても大雨降れば窪地には水が溜まるからね。
それがここなんでしょ？

[172: 匿名さん]

>>171

よく地図と照らし合わせてみてみなよ。この物件の場所は青色のエリアじゃないからさ

[173: 匿名さん]

川がダメなら今度は窪地だから水が溜まるですか～
発言がブレブレで面白いな

[174: 匿名さん]

>>172
本当だね、青ではなく緑と黄色の浸水危険域。失礼。

>>173
川沿いであり低地であることは最初いくつも前のレスで書いたけどね。
どこがどうブレてると勘違いしちゃったのかな？

[175: 匿名さん]

>>174

よりリスクは軽減されたわけですね。よかったよかった。

[176: 匿名さん]

>>174
川の氾濫ネタはもういいの？窪地だから水が溜まるネタで今度はいくの？って意味

[177: 匿名さん]

>>175
「1階の軒下まで浸かる」から「1階の床上まで　or　1階の床下まで浸かる」程度にだけどね。

[178: 匿名さん]

>>176

・川が近くにある
・低地

なので

神田川の氾濫で浸水
（理由：窪地なので水が集まって溜まる）


ここまで説明しなきゃだめ？

[179: 匿名さん]

>>177

そんな資料に載ってることそのまま書かれてもね・・
気はすみましたか？

[180: 匿名さん]

>>178

神田川の浸水ネタはまた繰り返すの? 笑

[181: 匿名さん]

>>179
大切なことなので書いたんですが
気に障りましたか？

[182: 匿名さん]

>>180

斜めから煽って論点をズラすのは浸水の話題があなたにとって都合が悪いからかな？
>>178以上の説明は必要ないかと。

[183: 匿名さん]

買えない人たちの妬みでいっぱいですね！正直に言いなよ。羨ましいからいつまでも居座ってるんでしょ？仕事頑張ればいつか買える日が来るよ。がんばれー。

[184: 匿名さん]

って言っとかないと売れ残っちゃいますもんね。

[185: 匿名さん]

>>182

神田川も対策を行っている、その効果は顕著に表れている

あとハザードマップに関しては166で述べた通り

[186: 匿名さん]

>>183
うける。その通りだよね。水没するマンションならさっさと諦めて違う所検討するはずなのにね。そんなマンションの掲示板にいつまでも居座るのは、、そーゆーことね。納得。

[187: 匿名さん]

>>185
いくら対策を行っても盛り土でもしない限り水が溜まる低地だってことは変わらないと何度言えば・・ｗ
今までになかった大きな台風や大雨でも来たとしたら浸水して納得のいくエリアだと思うけど。

>>166に対しては>>171で回答済み。

[188: 匿名さん]

ここのエリア一帯最近は浸水はおろか警報すら鳴らないエリアなんだけどな

[189: 匿名さん]

>>186
同じ文体で自作自演してるあなたが一番うけるよｗｗ

[190: 匿名さん]

>>187
水が集まっても氾濫はしないんだわ。それが事実

[191: 匿名さん]

>>189
買えないのに一生懸命書き込んでるあなたが一番ウケる～

[192: 匿名さん]

>>190
デベロッパーはそう言うだろうね。
先のことについて確実なことは言えないから。
もし氾濫したり大雨で浸水したら「想定外」の一言でおしまい。
ここみたいに十分想定できるエリアでもね。

[193: 匿名さん]

>>187

今年の巨大台風でも水位半分以下なんだわ。
今までになかった台風？どの規模まで想定すれば満足なのか知らないけど
そこまで水害リスクをとるなら他さがせば？

[194: 匿名さん]

>>191
このマンションにとって少しでも都合の悪い話題については
自作自演の多数派工作をしてでも煽って潰そうとしてる人間が
常駐してるってことがよく分かりました。

どういう立場の人間なのかは知りませんがね。

[195: 匿名さん]

>>187
最近のあれだけ大きな台風や大雨でも浸水してないんですよね。じゃあ大丈夫じゃん。

[196: 匿名さん]

>>193
そりゃ雨の降り方なんてその時々で違うからね。
今年の台風の雨量を超える台風が来ない保障ってありますか？
むしろもっと大きな台風が今後増える可能性の方が高いでしょ。
だからみんなここの浸水リスクに敏感なんだよ。

[197: 匿名さん]

>>196

現実的に治水がどんどん進化してることも考慮しましょうね

[198: 匿名さん]

>>194
格差社会が思ったより広がってるのがよく分かりました。

[199: 匿名さん]

>>196
空き巣に入られるのを気にして外出しないタイプですね。

[200: 匿名さん]

>>196

今年以上の台風が来ない保障もないけどさ、
仮に相当大きなものが来ても余裕で耐えられそうなレベルなんだわな
リスクマージンは多めにとった方がいいけどさ、過剰すぎる心配は無駄だと思う

[201: 匿名さん]

>>197
そこまで言うならどう進化してるのか具体的に教えてほしいもんだね。
じゃないと相当無責任。
ハザードマップで危険地域に指定されてるのに、川沿いだからお決まりで指定してるだけだの、治水技術の進歩で浸水しないだの・・。

[202: 匿名さん]

>>199-200
浸水危険域に指定を受けてもないのに浸水に怯えてるなら過剰だけど
ここは実際に危険指定を受けてるエリアだからね。
その表現は全く的外れ。

実際に浸水したら、ああやっぱりねと言われるだけ。

[203: 匿名さん]

>>201

東京都の整備計画でも見てくださいね

[204: 匿名さん]

>>202

だから166で言ったじゃん