ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？ Part8

[匿名さん]

ザパークハウス晴海タワーズティアロレジデンスのPart8となりました。
引き続きいろいろ情報交換しましょう。

本物件の、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518079/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[641: ティアロ契約済みさん]

ベイズとの比較で「価格は変わらない」というコメントは何度か見かけていましたが、どの程度のものか具体的な比較をしたことがなかったので改めて見てみましたが、 >636 さんご指摘の通り多少は差がありました。
データ元はのらえもん氏のブログ。

ティアロレジデンスの29Fとベイズの30Fでの比較なので完全にapple to appleではありませんが、条件も色々と異なるので誤差の範囲ということで。
フロア全体での坪単価を見ますと、
ティアロレジデンス：294.3万円
ベイズ：282.6万円
と坪12万円ほどの差ですかね。4%程度。

これを差がないとするか、差があるとするかは個人の感覚なのでしょうが、60m2および75m2の物件での価格差は、
60m2:213万円
75m2:267万円
ですか。
「差が無い」というほど小さいとも思いませんけど。

[642: ティアロ契約済みさん]

>638 さんがご自身の比較結果について記載されていますが、中でも「仕様」については大差ないとい意見も見かけたので以前比較可能な部分を整理したものがあるので再掲。
この他に天井高なんかもあるのでしょうけど「仕上表」の内容だけを比較したものです。

微妙な差と言ってしまえばそうですが、ティアロレジデンスは標準プランにおいてはちょっと抜けてる感は無きにしも非ずです。

[643: ティアロ契約済みさん]

ちなみに、廊下を天然石にするとか洗面室の床をタイルにするとか、ティアロレジデンスでは各々15万円くらいのオプションですので、坪単価にして75m2でも1万円ちょっとくらいの話なので気にするまでも無いと言えばその通りという話ですね。

天カセとか全熱交換式の換気システムとかの方が意味のある話ですね。

[644: 匿名さん]

>>641
BAYZはほぼ売り切れているのにこの期に及んで他のマンションの掲示板でまでさらにすぐバレる嘘をつくのはやめたらどうですか？

それとも本来なら高倍率がつく筈の最終期までBAYZは苦戦しているのですか？

前スレ640には他の低中層のデータがあってほぼ同じ(厳密にはティアロの方が少し安い)事がしっかり書かれているのですが、唯一少し異なるBAYZ最上階付近のデータだけ抽出するのはミスリードにも程があるりますよ。

[645: ティアロ契約済みさん]

>644

ではご自身で低層階のデータを比較したらよいでしょう。
嘘でもなんでもなく価格表のデータ比較ですから。
私は親切なので15Fのデータも集計しましたので参照してください。
15Fではむしろ坪単価差は20万円近くまで開いてます。

反論するならご自身で集計した具体的なデータを出したらいかがでしょう？
私は坪単価は変わらないということを確認すべく、データ元として示されていたのらえもん氏のブログから集計しただけですから。

あと集計しているとわかりますが、のらえもん氏の坪単価はたまに誤植もあるようなので、坪単価だけ見ていたら間違います。
例）ベイズ北向き15Fの55An
1LDK／54.98m2／3,668万円／坪単価278.3万円

これどう計算しても坪単価278.3万円にはなりません。

[646: ティアロ契約済みさん]

>645 のデータは1LDKの広さが54.98m2ではなく、44.98m2の可能性が高いので修正してみましたが、大勢に影響はないです。

[647: ティアロ契約済みさん]

私の集計にも誤植があり得るでしょうから、気になる方は自分の手で集計してみると良いのではないでしょうか。
ちょろっといくつかの間取りを比較した程度のデータをまともに受けるには、数千万円の買い物は高すぎますから。

投資の世界でも、数件しかないサンプルからマクロを語るレポートが溢れていますが、データ元の信ぴょう性にも疑問を持つというのは大事なことではないでしょうか。

[648: 匿名さん]

>>638
詳細で実にリアルな感想ですね！

[649: 匿名さん]

>>641
>>636ですが、精緻にありがとうございます。私はもっとざくっとした感覚で書いてしまってたのですが価格差はなくはないだろうと。ただこの価格差が中央区と江東区差くらいかな、と。アドレス価格差をそれほど考慮されてないかと。

[650: ティアロ契約済みさん]

>649

おそらく、価格差が無いという話は、増税前の価格で契約された部屋のことだと思われます。
オリンピックも決まる前で、今よりも更に安かったんですよね。
南東角部屋の価格を見ていくとよくわかりますが、階の上下で価格が逆転していて、しかもかなりの差がついているものがあります。

低層階ほど早いうちに売れている部屋があったので、低層階では価格が変わらないという話になったものかと推察しています。

[651: 匿名さん]

>>644
>>636ですが、
ティアロ契約者さんがベイズのポジをしないでしょう。ベイズは倍率は知りませんが残り35戸で竣工2年前弱で完売しそうです。いいかどうかは別にして無理におすひつようはなにもありませんから。
丁寧なご回答で素晴らしいと思います。

[652: 匿名さん]

不動産繁忙期を直前に控えて、各板盛り上がってるねｗ
ここは既に微妙というか入居1年差を許容できるんだったら、
皆さんPT晴海待ちでしょ？
倍々で上がっていく状況でも売れ行きでもないし、
ここに飛びつく理由もない

[653: 契約済みさん]

ささっと見て。

>>636
間違い、実は20階あたりまでティアロの方が安い。
根拠はのらえもんさんのブログから持ってきた前スレ640

>>641
>>637を読んで前スレくらい確認しましょう。少なくとも>>636では「低層階から」と書いているにもかかわらず価格差が出てくる29階で比較するようでは何らかの意図があると言われても仕方ないと思いますよ(笑)

[654: 契約済みさん]

南側あるなら買いたいけど…

PTはよさげだけど、全熱交換器ついてる？
玄関や洗面所、キッチンは天然石？

[655: ティアロ契約済みさん]

>653

なので15Fも比較しましたが、むしろ単価差は17万円に拡大。
前スレを確認するまでもなく、のらえもんブログのデータを直接見ています。
20Fまでティアロレジテンスが安いというのは間違っているということで良いでしょうか？

[656: 匿名さん]

>>654
（笑）

それ言っちゃうとこっちもフットサルコートないじゃんｗ
そういったのも含めての比較検討なんだけど、
ここは売り易い部屋からダラダラ投入した経緯があるからね
現状で残ってる部屋が今まで以上に売り難くなるのは容易に想像できるし、
帯に短し・・・って部屋も少なくないと思うけど？
もちろん待つのも大いにリスクを含むけどね

こういった露骨な比較検討は売主にとっても避けたいんだろうけど、
（だからライバルとは言っても露骨に価格や販売時期を被せたりはしないよう調整してる）
ここまでの長期化は想定してなかったのかも・・・
もちろん比較物件が多いのは検討者にとっては有難い話

[657: 購入検討中さん]

ナンバープレートの足立区と品川区の違いって、ロシア産とアーガイル産のダイヤモンド程度の違いでしょう。
問題は質でしょ。
フェラーリとタントならこだわるのわかるけどね。
要するに見えでしょ。高級財布持ってるけど中身が常に3000円位しか入れられない方みたいに。

[658: 匿名さん]

>>657
見栄だってことは皆きっと百も承知だよ。見栄と質は別次元の話なんだから、価値観の違いで意見は分かれて当然。
車のナンバー＝財布、質＝中に入ってる金額とするならば、高級財布に3,000円入れるか、安財布に100,000円入れるかって話でしょ。財布にカネかけるなんてくだらないと主張する人もいれば、憧れの財布を持つことに高い満足感を得る人だっている。
んで、高級財布に100,000円持ち歩ける財力のある人は別カテゴリーになるわけで。

[659: 匿名さん]

658だけど、上で出てたティアロとベイズの比較に関してナンバー＝財布、質＝中身として例えるならば、ベイズが名もないブランドに中身30,000円、ティアロがハイブランドの財布に中身36,000円って感じかな。テキトーだけど。

[660: 匿名さん]

中央区、江東区議論はあるにしても大差ないと多くの人が感じている。
価格差は諸説ありますが多少はある。
(坪5～10万なら上のアドレス論でも理解できますが、20万なら75㎡で400万以上違うとなると、うーん…)
というところでしょうか。

駅遠は同じですがどうですか？
豊洲はたしかにららぽあり、あまり使えないカモメありますが、ここも勝どき、月島両方使えます。

[661: 匿名さん]

>>660
福祉などで、大差あると思うけどね。
晴海のほっとぷらざが区民老人無料なのに、東雲の老人施設が区民老人有料みたいに。

駅遠でしかも都営バス停も遠いなあ。ここも新豊洲も。

[662: 匿名さん]

>>661
福祉、渋い観点ですね。そんなに差があるんですか、知りませんでした。

[663: 匿名さん]

ベイズは護岸工事がすめば11分ですね、五十歩百歩ですが。

[664: 購入検討中さん]

足立ナンバーのフェラーリかあ
まあ、気にしない人はいいのでは？（笑）


でも、南側永久眺望はほしい



下手にプールとかスパあると、大規模修繕の時にまとまったお金を請求されるね

[665: 匿名さん]

>>663
ベイズも、一番近い都バス停は
ゆりかもめ駅の西側で遠い。しかも便数がとても少ない。

[666: 購入検討中さん]

ところで3期55戸の販売状況(倍率など)をご存知の方いらっしゃいますか？

[667: 匿名]

売れないとクロノみたいに賃貸の広告が地下鉄の駅に貼られたりしますか。

[668: 契約済みさん]

>>667
それは嫌だなぁ
ゆっくりで良いから、入居の頃までには完売して欲しい
あと1年半、地所の中のひと頑張って！

[669: ティアロ契約済みさん]

ティアロレジデンスとベイズの単価の件ですが、さらに10F、3Fで比較しました。
どちらもやはり坪単価で10万円程度の差でティアロレジデンスの方が高かったです。
何を見たら同じ階の単価が同じとか、ティアロレジデンスの方が安いという話になるのでしょうか。

説明がつくのは、以下2点。

1. 増税前（オリンピック決定前）の価格

ティアロレジデンスの一部の部屋では消費税増税前の時点では今よりも少し安く出ていたので、その部屋をピンポイントで比較すると単価は安くなるということでしょうか。
例）ティアロレジデンス南向き70Kの価格
10F:5808万円（坪単価259万円）
3F:6058万円（坪単価270万円）

2. 1LDKの間取りは単価が高い

一般的に1LDKの間取りは坪単価が高めに設定されていますが、ティアロレジデンスの低層階（10F以下）には1LDKの間取りが無い。
ベイズは北向きおよび西向きに1つずつ1LDKが存在し、単価は高めに設定されています。

――――――――――

単価論争は完全に終止符が打たれたというところでしょうか。
実際の数字を見れば一目瞭然です。

[670: 匿名さん]

>>669
そんなのは一部を除けば分かってた話。
そして、この程度の価格差があると、ティアロは選ばれにくいってだけの事。

[671: 匿名さん]

BSでもうすぐ、外人がマンションを買う話題の番組があるけど
ここは外人の買いは無いのかな？

[672: ティアロ契約済みさん]

>670

私を嘘つき呼ばわりした人がいますからね。
間違っていたんだから間違いを認めるべき話です。
ティアロレジデンスとベイズの単価が変わらない（あるいはベイズの方が高い）というのが意図的に嘘をまき散らしていたということならば、明確にそれは間違っているということを示すことにも意味があります。

[673: 契約済みさん]

>>672
個人的な私怨でスレを荒らすのはやめてくれ
小学生じゃないんだからさ
同じ契約者として恥ずかしい

[674: ティアロ契約済みさん]

>673

荒らしているのは堂々と嘘をまき散らしている人です。
私怨も何も無く、単に間違っている情報を正しているだけです。

[675: 契約済みさん]

残り何戸ぐらいかわかる方いらっしゃいますか。

[676: 匿名]

何か子供の喧嘩だね。どっちでも良いから大人になりなよ。

[677: 契約済みさん]

>>674
最近の貴方のレスは度が過ぎている。正しい情報を流したいという正義感も分かるが、検討のアプローチはひとつじゃない。むしてや、長文、連投、自己主張の連続は見るに堪えない。
異なる意見も受け入れるスタンスを取っているつもりなんだろうけど、結局自分の主張を貫き通してるだけ。客観的データも大事だけど、ここは貴方の日記帳じゃなく多数の閲覧者がいるんだということに配慮してレスすべき。
自己矛盾してるのはわかっております。

[678: 契約済みさん]

677です。
スレ汚し大変失礼しました。完全に子供の喧嘩ですね。ROMに戻ります。
ちなみに673=677ですが、それ以外の契約済みさんは別の方です。

[679: 匿名さん]

横からすみません。
昨日今日のティアロ契約済みさんの書き込み、ちょっと感情的になってらっしゃる感がありますが、644さんがどぎつい書き方で（しかもBAYZ関係者と勘違いして）非難したのが始まりですから、一方的に非難するのはフェアじゃないと思いました。確かに長文で主張は強めですが常にデータを提示してますし情報精度は高いですよ。

そもそも前スレの640さんの書き込みは、
＞１０Ｆ南向き３ＬＤＫ
＞ＢＡＹＺ：２６２～２７１　ティアロ：２５９～２７４
となってますが、これを見て単純にティアロとBAYZの単価が同じと解釈したのがそもそも早計です。平均単価は対象住戸群の床面積および分譲価格を先に合算してから算出すべきであり、個別住戸の平均単価の最大最少を比較しても意味がありません。

高額の買い物だから仕方ありませんが、全体的に自分にとって都合のよい情報であればそれに誤りがあろうと単純に信じる傾向がある気がします。検討版なのですから情報の精度が最重要と思います。

[680: 匿名さん]

横からは止めてください。

[681: 匿名さん]

他人を演じない

[682: 匿名さん]

>>675
たぶん150ぐらい。
ポジネガ入り混じって荒れ気味だけど、竣工までに完売しそうな感じ。

[683: ティアロ契約済みさん]

>679

なんだかフォローしていただいちゃったみたいですみません。
私はネット掲示板で感情的になるとかありませんが、勘違いさせてしまっているようで。

元々の単価云々という話で、具体的なデータを提示したにも関わらずしつこく「間違い」「嘘」というあたりをみて、真面目な主張ではなくただの煽りと判断しました。
というわけで、少々ふざけて反応したのが「荒らし」と認定されてしまいました。
失礼しました。

>675, >682
現時点ではもう少し進捗していて、120くらいだと思います。
去年契約した人からすると、思いの外進捗しているという感じかと。
証拠出せとか嘘だとか言われそうなのであまり書きたくありませんでしたが、既契約者でもふらっとMRに寄って確認されてはいかがかと。

[684: 匿名さん]

自作自演

[685: 匿名さん]

ベイズとの価格差については決着ですね。こうして一つ一つの事実が明らかにされればいいと思います。
販売状況は実際にＭＲにいかれた方に、教えていただければいいですね。
ベイズが完売したあと、PT販売前にこちらもどこまで売れるかがポイントと思います。下手すればずるずる残りますね。

[686: 匿名さん]

>667

クロノは入居前に完売しています。賃貸物件は売主の三菱が出しているのではなく、購入者が賃貸に出しているのです。

どのマンションにも投資目的の非居住者はいて、短期あるいは長期に賃貸に出すことがあります。

[687: 匿名]

販売数は2014年436戸（出典：東京カンテイ）
よってこれに2013年と今年の分は足せば大方の数字は把握できるかと。

ちなみに現在先着順の１７戸は苦戦してる模様です。

[688: 匿名さん]

>>686
ただ、クロノは一番最後の販売で
部屋を残しましたよね。ティアロ客の内覧用だったのか何だか知りませんが。　

[689: 匿名さん]

そうかな？

私はただの検討者だけど、669が誤った情報を正すというのは別に不思議に思わないし、
むしろありがたいと思うよ。

[690: 匿名さん]

>>686
真実は当事者にしか分からないし、
何がいけないの？って反論されたら返す言葉に詰まるけど、
用意周到なポスター（業者への大量販売？）だったり、
棟内ＭＲ転用問題だったり、すったもんだというか、
モヤモヤっとした感があったのは事実だけどね