ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？ Part8

[匿名さん]

ザパークハウス晴海タワーズティアロレジデンスのPart8となりました。
引き続きいろいろ情報交換しましょう。

本物件の、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518079/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


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【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[481: 匿名さん]

参加者二名ですね。大丈夫かな、ここ。

[482: 匿名さん]

>>475
ベイズは駅遠といえど、バスとは違い定刻にくるカモメが目の前だからじゃないの？

でもこういうときは、大丈夫ですよ。ベイズが売り切れたらこちらにながれてくるってことだから。豊洲の新規売り出しはタワー物件がちょうどなくなったかんじです。
欲しい層は、ここか晴海三井にいくしかないよね。

[483: 匿名さん]

東雲イオンと豊洲アオキだと、
豊洲アオキの方が良いです。
スーパーの面積ってあまり関係ないことが
よくわかりました。

[484: 匿名さん]

>>482
三井が来ると大変ですね。ベイズ板は愛憎入り乱れて大変ですが、ここは落ちついてますね～。

[485: 匿名さん]

なんとなくですが、ここに限らずオリンピック期待も落ちついて購入パワーが落ちている気がします。一方で、晴海三井やドトール、ktt、東勝どき計画などいくらなんでも多すぎると思います。箱を作ればいいというものでもないと思うのですが今後どうなるんですかね？

[486: 匿名さん]

>>485
売れなくなったら新規につくられなくなるだけ。
公的機関でなく民間がやってるので儲けられないと判断された段階で開発がとまるだけじゃ？

いまはオリンピックというよりは都心回帰で伸びてる気がするよ。あと、そもそも論でゼネコンがてんてこ舞いになってるから開発計画も延期延期になるかもしれないですね。

[487: 匿名さん]

都心が近いので、ここらへんはいくら増えても需要あるでしょうね。
湾岸に大量供給で困るのは郊外物件だと思います。

[488: 匿名さん]

>>487
ニュータウン系とくに千葉埼玉はかなりまずくなりそうですね。駅前はまだ大丈夫だと思いますが。ニュータウンの駅遠はかなり危険そう。

[489: 匿名さん]

>>486
最終的にはそうですが不動産はそれほど柔軟に対応できず、売るに売れない、値段が下がるのでは？

[490: 匿名さん]

三井不動産が力を入れているスマートシティの柏の葉が、いっこうに完売しないのをみるに、郊外の厳しさを感じるよ。ここより広い部屋が2000万円ぐらい安く買えるのに。

[491: 匿名さん]

色んな意見をまとめると、三井晴海の状況を待ってからが正しい選択ってことですね。

[492: 匿名さん]

引渡し後のクロノはかなり賃貸物件出てたけどティアロは少なそう。ちなみにクロノの賃貸って掃けたのかな

[493: 匿名さん]

>>490
あそこは高すぎるだけでしょ。
ららぽ&駅近かもしれないけど、周辺物件比較で2000万くらいたかいし。
中央区だって、相場よりたかすぎるところは苦戦してるでしょう？

[494: ティアロ契約済みさん]

ティアロレジテンスを検討しつつも、郊外物件までウォッチしている方々もいるのですね。

先日幕張のハーフマラソンに出場した時に、幕張で三井が売り出している物件を見かけましたが、確かに物件価格の絶対値は低いですね。
どの地域にも士業の人というのがいるので、多少高くても売れるものの、購入可能な人の総量は限られますね。
その土地に近いところで仕事があるなら良いですが、都心に通勤するならば条件が同じなら都心に近いところに住みたい人が多いというのは何らい違和感はないですね。

[495: ティアロ契約済みさん]

ファミリー需要という観点では、都内では親が住んでいる地域に近いところに住む人がそれなりにいますね。
とんでもなく職場から遠いところに家買っている人をちらほら見かけますが、たいてい奥さんの実家に近いというパターン。
子供が産まれる前後のタイミングがありがち。

都内で確立した住宅地の根強い需要というのはこういう「家族のつながり」「家族のサポート」というところから生まれていると思うとなかなか深いものを感じます。

[496: ティアロ契約済みさん]

>492

不動産屋さんにお客さんとして行けば教えてくれますよ。
売りに出ていた物件の成約価格なんかも。

ちなみに、私はクロノレジデンスの高層階の南東角部屋を内覧しましたけど、なかなかの開放感でした。

[497: 匿名さん]

ティアロ契約者さんの独壇場だねｗ
まあ彼（彼女？）は既に既得権益者なんだからデベの回し者とまでは言わないけど、
話半分ぐらいで聞いといたほうがいい

語り口こそソフトなんだけどのらりくらりというか、
回りくどくて内容は的を射ないんだよね・・・姜尚中みたいｗ

[498: ティアロ契約済みさん]

>497

私に限らず、この掲示板の情報なんて話半分どころか20%程度で聞くのが妥当でしょうね。

本当に良質な情報をとろうと思うならば一次情報を当たるのが良いですし。
ここでいい加減な情報見て自分で調べることもなく何かを判断するならば、何も見ずに全て自分で調べたほうがマシ。

ドゥトゥールが売れていないという話もよく書かれていますが、契約数なんて確からしい情報をここで見たこともないです。
逆に、住不の物件は高いけど値上がりするとかも、具体的な話はほとんどない。
私も住不の物件を新築で購入したことありますが、周辺の物件と比較すると騰落率は悪かったです。
購入時期によるので住不が良い、悪いという話でもないですが。

[499: 匿名さん]

ドトールの契約数って、契約者でも知らないんじゃないですか？
営業が教えてくれないみたいですよ。

[500: ティアロ契約済みさん]

>499

そう、まさにそれです。
「わからない」のを「売れてない」と勝手に翻訳する人の存在が、ここの情報の質を下げている。
無闇に「売れている」と煽るのもおかしな話です。

いずれにしても、話半分未満ということで良いのではないかと。

[501: 匿名さん]

>>484
愛憎というより、あっちは６社ＪＶだからねぇ
他物件を落とすようなレスも極端に少ないし、
公式サイトのコピペと見紛うようなポジレスのオンパレード
ほんと分かり易いｗ
まあここの過疎っぷりもヤバそうではあるけどさｗ

[502: 匿名さん]

>>501
いやいや、最近は落ち着きましたが昨年の１期２期あたりは中央区湾岸全般のネガオンパレードでしたよ。しつこく同じ内容を何度も。恐らくポジ連投と同一人物でしょうが心を病んでいると思うレベルでした。ベイズモンスターとあだ名がついてましたねｗ

[503: 匿名さん]

まぁ、でも過疎ってるよりネガポジあるほうがいいでしょ。ここはあまりに人気無さすぎ。がんばって欲しい！

[504: 匿名さん]

ここは売れ行き悪いんですか？何が問題なんですか？

[505: ティアロ契約済みさん]

「もし売上が良いのが、1番良いものだというなら、コーヒーは缶コーヒーが1番美味しいコーヒーになってしまう。」

それが問題です。

[506: 匿名さん]

缶コーヒーが一番リーズナブルってことでしょうね。

[507: 匿名さん]

販売数が重要とは思いませんが、売れないことは問題だとは思います。

[508: 匿名さん]

レトリックに惑わされずに、事実を見ることは大切ですよ。

[509: 匿名さん]

売れ行きを気にする人が多いのは、物件を自分で評価する事に自信がない人が多いから。だから、他人が評価するものを良いものと思ってしまう。
一生に何度も購入しないモノだからやむを得ない面もあるが、そこを売り手に上手く利用されてしまうと、結局自分が不利益を被ることになる。

[510: ティアロ契約済みさん]

売れ行きを気にしても気にしなくても良いですが、事実確認をしっかりすることは大事ですね。
売れてるとか売れてないとか、何も言ってない。
具体的な数字以外に意味のある話は無い。
それが重要な情報ならば、モデルルームに行って花の数を数えれば良い。

[511: 匿名さん]

売れ行き悪い物件は中古で買った方がお得。

[512: 匿名さん]

売れ行きがリセール価格に影響するよね？
なんで気にしないのかが、むしろわからない。

[513: ティアロ契約済みさん]

売れ行きがリセール価格に影響するという根拠が知りたい。
クロノレジデンスもティアロレジテンスも向きによる売れ行きの差があったことは明らかで、物件全体の売れ行きと個別の向き、間取りとは全く関係がないのに、物件全体の売れ行きがリセール価格に影響するという話はどういうロジックで成立するのだろうか？

また、不動産に限らず価格の変動要素で最も影響があるのはタイミング。
つまり相場だが、ある時点での新築の売れ行きが、その後いつかもわからないリセール価格に影響があるならあれだけ売れていないと言われていたクロノレジデンスのリセール価格はどうなのだろうか？
別にクロノレジデンスだからどうこうという話にはなり得ず、現在の相場に合う価格に修正されるだけ。
バブル期に売れた物件の価格が相変わらず高いとでも言うのだろうか。

一体どういう理屈なのか大変興味深い。

[514: 匿名さん]

売れ行きがリセールに影響するのは当たり前。
需要と供給の関係でしょ。
寧ろ、リセールに与えないってロジックが知りたい。

[515: 匿名さん]

日本人は新築好きだからね。
新築で販売に苦労するような物件は、
リセール諦めた方が良いよ。
中古になった途端、資産価値激減です。
駅遠だし。

[516: 匿名さん]

人気がないということは少なくともこの時期においては割高と評価されている。
割高は価格下落で調節される。新築は価格固定なので中古になれば。
売却の時期の環境によって当然大きく価格は左右される。
向きはミクロでみれば違いがあるがリセールの場合、選択肢が少ないので新築ほど良くも悪くも差を受けない。

[517: ティアロ契約済みさん]

つまり誰も根拠もわからないことを語っているわけですね。

逆はロジックも何も、クロノレジデンスが良い例。
反証です。
個別銘柄の選定よりもタイミングなんていうのは投資の常識。
理論的な価格がどうこうというのであれば、不動産ですから賃料収入からCFを計算して採算を考えればよいでしょう。
それもクロノレジデンスの賃料事例がやまほどありますから具体的な数字で語れば良いでしょう。

不動産を投資目的で購入する人なんて少数派でしょうけど、この掲示板はやたらとリセールがどうとかいう話が多い。
しかも、素人みたいに定性的な感覚の話ばかり。

[518: 匿名さん]

512と514は浅はかだな…残念

[519: ティアロ契約済みさん]

>516 の内容についてはわかる部分とわからない部分があります。

中古では一定期間売れなければ売れるように値下げしますので価格調整が入る。

そもそも中古の売り出し時の値付けの仕方というのは、周辺物件および当該物件の過去半年の成約事例。
不動産は完全に同一の物件を売買するわけではないので、色々な要素を点数化して売り出す物件の点数を決定。
そこに周辺相場の単価を加味して売り出し価格を決めるという方法。
この時、向きも要素の一つに含まれます。

駅遠、駅近の資産価値云々というのは、この点数化の要素に駅距離も入っていることが関係しているのかわかりませんが、中古の売り出し価格の決定要素の一つであることは確か。

[520: 匿名さん]

株と似てますね。最終的にどうなるかはわかりません。だからと言って考えなくていいわけでもないし、考えることは自由で、購入時点で気になるのは自然なことと思います。
高い買い物ですから、人気があるものを買いたいのも道理でしょう。
定量的な数字て示せれば一番いいですが、そこまで情報がないなかで話すのもこの掲示板ではやむなし。
浅い情報でもどことなく人気のなさを感じて不安になってる人が多い、というのが事実かと思います。

[521: ティアロ契約済みさん]

>520

そうですね。高い買い物なので、こんな掲示板のどうしようもない情報ではなく、現地やモデルルームに足繁く通って、自分自身で情報をとって納得して購入するのが良いと思います。
特に、「人気」というのが何たるかをはっきり自分で考えるべきでしょう。

ものの本を読むと、マンション購入者は平均してモデルルームを3回訪問して契約みたいなことが書いてあり、あまり何回も通うと営業さんの心象が悪くなって云々と馬鹿なこと言ってます。
デベロッパーのポジショントークじゃないかと思いましたが。

不動産は提供できる情報がたくさんあるので、営業さんはかなりかいつまんでしか話さないんですよね。
営業資料もすごい分厚いの持っていても、聞かれた部分だけを説明するというスタイル。
時間に限りがあるので仕方ないですが、モデルルームに
たくさん行くと嫌われちゃいますよ、なんて馬鹿な話があるかと。

以前住不の物件を購入した時の営業さんは、その点全く逆の話をしていました。
「これだけの価格のものを購入するんだから、そりゃ何回も現地に行くでしょう。色々な時間帯で日照がどうなっているか、天気によっても違いがないか、気になるんだから何回だって見ますよ」と。
住不の方針が嫌いという話などちょいちょい聞きますが、完成後の販売だからこそてきることもありますし、何よりも売り急がないからお客さんにもじっくり検討しろという姿勢は好感が持てました。
たまたま担当が良かっただけかもしれませんが。。。
ドゥトゥールの担当は全く違ったのでやはり人による部分は大きかったのだとは思います。

[522: 匿名さん]

>>521
そのとおりです。ただこの掲示板の特徴はそこまでいかない人が多いのが事実です。そのなかでモデルルームにいかないと意味ないと言っても仕方ないことです。逆に言えば多くの浅はかな感覚的な印象を知りたいのです。

[523: 匿名さん]

物件の概要をつかみたければ、モモレジさんやのらえもんさんのブログに詳細に書かれてますよ。いいとこも割高感もね。自説を延々と述べるのは個人的なブログでやって欲しい。価値観はみな違うのだから、それぞれがどう感じたか知りたいだけ。説得するものでもないし、他人の考えかたに踏み込むべきではない。

[524: 匿名さん]

確かに短く書いて欲しいよね。疲れる。

[525: 匿名さん]

>>521
スミフは物件ごとの収益力を高めるために高くだして、売れなくても売れるまで営業するスタイルです。何度も足を運んで、も一種の営業トークでしょう。それもブランド力があるからできるのであって、完成後に残ると平気で値下げするところもありますよね。

[526: 匿名さん]

＞「人気」というのが何たるかをはっきり自分で考えるべきでしょう

また始まったよ・・・売れてない物件に限って焦点をボカしてくるんだよね・・・
人気ってのは曖昧だから人に拠って受け止め方は異なるし、
みんながみんなＡＫＢを好きな訳でもないんだけど、
業界全体が少なからず完売御礼商法を煽ってきた過去があるんだから、
少なくとも完売御礼じゃない物件は不人気でいいんだよｗ
入居まで残ってたら完全に売れ残りマンションだねｗ
もちろん住不みたいに竣工販売に舵を切るのは自由だけど、
それを人気物件と表現するには無理がある

[527: 匿名さん]

＞５２４
疲れるというか半分も読んでない。

人気がなくても新築なら、なんとか売り切れるでしょう。
日本人は新築好きですから。
中古になった途端、苦しむのは目に見えてるけどね。
中古で自分の隣に越してきた方が、安く買ってたらショックだよね。

ところで、クロノは入居前から、賃貸の広告が地下鉄の駅に出てた。
何で？

[528: 匿名さん]

これから中古で苦しむのは、湾岸物件共通の課題だよ。　デベは売り逃げすれば、それで良いと思っているんだろうけどね。　クロノは人気無いと言われ続けたけど、結局は入居前に完売。　中古市場をみても、北側と西側が時々売りに出されるだけで、南と東はほとんど売り物すら出てないよ。　買っている人も永寿を決め込んでいるんじゃない。

[529: ティアロ契約済みさん]

レインボーブリッジまでぐるりとランニング。
今日は天気が良いです。

そしてその間にまた変な話が蒸し返されていますね。
誰かぎ書いているように、感覚なんて人それぞれなんだから勝手に思っておけばよいことを、いちいち事実かのごとくここに書き散らかしていくのは何なのか。

売れてないとか、具体的な数字も把握していないでよく言いますね。
「売れてない」とか「不人気」なんて単語を使うよりも、具体的な数字を書いた方がよっぽど説得力もあるし破壊力ありますよ。

[530: 匿名さん]

湾岸にたくさん物件ある中で
駅遠は最初に選択肢から落とされる気がします。
新築と違い見る目がシビアになりますから。