ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？ Part8

[匿名さん]

ザパークハウス晴海タワーズティアロレジデンスのPart8となりました。
引き続きいろいろ情報交換しましょう。

本物件の、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518079/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[451: ティアロ契約済みさん]

>450

妄想と確定情報とを混同させるのはどうかと思いますが、クロノレジデンスが出来る前の晴海二丁目は住民もほとんどいませんから。
現時点では、ティアロレジテンスに加えてパークタワー晴海の建設も確定していて、そこに住むであろう人口もかなりの精度で読めます。

まさか、まだ実現していないこの予測情報をもってすでにスーパーやら商業施設ができていないとおかしいという話をしているとは思えないだけに、ミスリーディングなお話に見えました。

地下が云々については、小規模店ではなく商圏が十分であれば採算の面では問題ないでしょう。
どのスーパーも店舗を所有しているわけではなく賃貸ですから、もっと高値で貸せるとなれば自然と淘汰されますから。
都心部でことごとくスーパーがなくなっているわけではないという事実からも、特に問題があるとは考えにくいです。

[452: 匿名さん]

トリトンってなぜか過小評価されまくりですよね。やや小規模ながらスーパー２つとダイソーあり、飲食店多数、カフェも多数、生活サービス施設もマッサージや鍵修理やマジックミシン、メガネや花屋、本屋など一通りそろっていて、これが徒歩３分であるのは本当に便利だと思うのですが。新豊洲ではスーパー誘致失敗で揉めてましたが、商業利便性で比較すると将来的なポテンシャル含めても晴海２丁目の圧勝だと思います。
※新豊洲は東京ガスの持ってる土地をオフィス含めた大規模再開発しない限りトリトンに匹敵する商業は出来ません。トリトンは２万人のオフィス需要を持つ商圏ですから。

南向き永久眺望の開放的な立地、ちょっとした買い物はトリトン、少し足延ばせば豊洲ららぽやフォレシア、さらにシャトルで銀座まで行けば何でも揃う相当に恵まれた立地だと思います。また今後出来る豊洲駅前の再開発ビルまでも徒歩１５分ほどで行けます。で一応中央区アドレスです＾＾

確かに駅距離は微妙ですが、それ以外の立地条件は本当にバランス良いのに過小評価され過ぎてる感があります。某マンションマニアさんも隣のＰＴ晴海に対し、豊洲と晴海の利便性の良いとこ取りが出来て、湾岸らしい開放感が得られ中央区アドレスが比較的リーズナブルに手に入る立地と評価してましたが、同感です。居住満足度の高い立地だと思います。

※ＫＴＴは駅近ですがここの良い点の多くを満たしていないのが興味深いです。駅近さと環２による都心距離の近さとＢＲＴや周辺の再開発期待が評価軸なのでしょうが、商業利便性ではティアロに劣りますね。将来まで見通しても恐らくららぽやトリトンクラスの商業施設はＫＴＴ近場に出来ないと思います。その点考慮しても、居住満足度の高さはこちらに分があるとみています。

[453: 匿名さん]

>>451
だから447の規模の大きなスーパーってどの程度を想定してんの？
アオキクラス？ギャザリアや東雲イオンクラス？どこに土地があんの？場所は？って話
確定とか妄想とかミスリードとか意味が分からないけど、
447でも可能性って言葉を使用されてるけど、妄想と何が違うんだろ？

[454: 匿名さん]

イトーヨーカドーの過去のプレスリリースを見るとわかりやすいです。
例えば昨年、所沢の小手指に出来た都市型小型スーパー食品館イトーヨーカドー小手指店の商圏設定は、半径1キロ圏内に、3万人、1.3万世帯となっていました。
これに照らし合わせると2丁目はいかがでしょうか。駅前でもなく、周辺住民が車で買い物に来るような土地じゃなし。
うーん、やっぱり商売は甘くないなあというのが感想です。
まいばすけっとの誘致が現実的かも。

[455: 匿名さん]

454です。1丁目に住んでいるので、メインは月島のスーパー、週一でイトヨー、週末は銀座や新宿のデパ地下、買い足しやどこも行きたくない時は隣のトリトンのスーパーで済ます生活パターンです。
トリトンは、近所にあると何かと便利ですよ。

だからこそ、1丁目住民が2丁目に買い物に行くかというと非常に微妙〜となってくるわけです。

[456: ティアロ契約済みさん]

「これから発展する可能性がある」というレベルの話と
、時期を含めた確からしい具体的な人口の予測を同等に扱った議論というのはあまりに稚拙だという話ですよ。
「これから発展する」というだけの話に先行投資する商業施設があるなら見てみたい。
具体的な人口の予測があったとしても、その人口に到達するはるか前から開店するスーパーが生き残れるわけないことは明らかです。

人口1.3万人の佃に何個のスーパーがあるのか考えればもう少し考えられることがあるでしょう。
同規模の月島でも良いですけど。

[457: ティアロ契約済みさん]

更に言うならば、世帯当たりの人口を見ると晴海二丁目は2.2人と中央区の中ではかなり多い方。
月島地区の平均1.9よりも高い。
つまり、ファミリー層が増えているということ。
ティアロレジテンスも同様でしょうから、この流れは加速するのに加えて、パークタワー晴海もファミリー訴求ですから同じ流れでしょう。

スーパー需要があることは明らか。
需要があるところに供給されるという予測に違和感はないです。

[458: 匿名さん]

>>447
前々から言われているように、晴海2丁目の人口程度では、新たにスーパーが出来たらどこかが撤退を余儀なくされる、そういうレベル。
トリトンのマルエツプチですら、半径1㎞に2000戸（約4000人）程度は必要なのがスーパー業界。
トリトンはオフィスもあるから、上積みもあるけど、その分成城石井があるので、結局もう1店舗は、今後の人口増をかんがみてもなかなか大勝負になってしまう。

[459: 匿名さん]

＞４４６

現在、晴海1丁目在住で、ティアロ入居予定です。どうしてスーパーに近くないといけないんでしょうか？子育て中の今はネットスーパーを利用していますが、大変便利です。老後もネットスーパーを利用する予定です。それじゃ、ダメですか？

車は所有しているので、平日には三越銀座、ららぽ、東雲イオン、ビバホームなど駐車場完備の大型商業施設に行きます。どれも5分以内で到着で、駐車場も店内もすいていて買物がしやすいです。それで十分ではないですか？年を取って車が運転できなくなれば、シャトルに乗って高島屋や三越に行けばいいと考えていますが、それではダメですか？

シャトルは土日に運行されないので、土日は徒歩3分のトリトンに行こうと思います。トリトンは平日は人が多すぎてランチもできないので、逆に週末トリトンはいいですよ。まともな本屋があって、カフェがたくさんあって、100円ショップがあって、ドラッグストアがあって、パン屋がある。私には十分です。

[460: ティアロ契約済みさん]

>458

それが好ましい淘汰の形です。
マルエツプチを守りたいという地域住民の強い意向があるならばわかりませんが、そうでないならばより品揃えのよいスーパーの出店によりそちらに客が流れてしますというだけです。

[461: ティアロ契約済みさん]

なんだかくだらない話になってきましたね。

私が主張していたのは、スーパーが来る、来ないことの蓋然性についてではなく、「昔からそんな話があるのに、今そうなっていないではないか。」という話は全くナンセンスであるということですので。

>459 さんのように、そもそもスーパーなんて近くになくて良いという人もいるでしょうし、人それぞれ考え方やスタイルはあるのでしょう。

私は駅もスーパーも近すぎない程度に近くにあるのが理想だとは思いますが、なければないでなんとかなるという程度です。

[462: 匿名さん]

>>457
晴海2丁目の予想人口7000人だと、マルエツプチ２軒分程度の商圏人口。
マルエツプチは、超小型店でまれに1500人程度（日本橋本町店）もあるけど、基本的に4000人～5000人程度のエリアに出店する。
晴海は、トリトンの他にドゥトゥールに出店予定があるので、1丁目側にもう1店舗作れるかどうかが限界だよ。

あなたの言う通り、晴海全域で考えれば選手村なしでも人口的に大規模スーパーの出店余地はある。
ただし、その他のスーパーは全部撤退しないといけない程度の人口でもある。

[463: 匿名さん]

ここまでのやり取りを見ていると、2丁目契約者は、スーパーの優先順位がそれほど高くないということですね。
選手村に商業施設が出来ることは、計画に入っているし、
二丁目はこのままでOKですね〜

[464: 匿名さん]

>>461
大きなスーパーが成立する商圏とか言ってたから、こうなったんじゃない？
晴海全域でようやく大型スーパー維持できるかどうかなので、過去から言われたとかいうレベルじゃなくて、将来においても妄想だよ、って。

[465: ティアロ契約済みさん]

>463

何故そういう総括に。。。

ちなみに、スーパーについては以下のようなレポートがあるので中身を読むとどの程度の規模のスーパーにはどの程度の商圏が必要であるのかということが理解できます。
http://www.super.or.jp/wp-content/uploads/2011/05/H23nenji-tokei.pdf

このレポートの40ページから先の数ページに、
・規模別来客数（平日／週末）
・規模別年間売上高
・規模別売り場面積当たり売上
・規模別客単価
といった指標が記載されていますから、何世帯に対してどの程度の規模のスーパーが成立し得るのかは推測可能です。
私はスーパーや小売の専門家ではありませんが。

1,000～2,000m2未満のスーパーに関して言うと、年間売上20億円未満の割合が54%とマジョリティで、だいたいその程度ということでしょう。
7,000世帯で割ると、世帯当たり714千円／年、つまり月当たり60千円です。
客単価は2,000未満の比率が50%とのことなので、世帯で月間6万円は妥当なラインからやや高いという水準でしょうか。
一丁目の1,800世帯も合算すると3.5万円とやや低いという水準です。

私がスーパー運営するわけでも無いのでどうでも良い話ですが。

[466: ティアロ契約済みさん]

>464

「大きな」の定義を明確にしないでいたのは申し訳ないですが、「マルエツプチよりも大きな」という程度の意味です。
売り場面積2,000ｍ2超が「大きな店舗」という定義で考えている人もいるでしょうから、そういう意味であればそこまで大きなものを想定していません。
>465 にも記載の通り、1,000～2,000m2程度をイメージしています。

2,000m2超のサイズとなってくると、車で遠方からの来客も想定するレベルであろうと思います。

ちなみに、月島駅にある文化堂って何平米くらいなのでしょう？
あの程度のサイズだとかなり「大きい」イメージです。

[467: ティアロ契約済みさん]

>466 の自己レスですが、月島の文化堂で924m2なので、1,000m2でも十分なサイズ。
人によっては不十分というのでしょうが、月島界隈でこれより大きいスーパーは無いように思います。
TTTのマルエツでも991m2でした。

[468: 匿名さん]

ま、晴海大橋に首都高湾岸線の出入り口ができるので、クルマ利用者にはずいぶんと便利になるね。
スーパーも、大型無くてもそこまで不便と思わないし、近所にパン屋が出来れば嬉しいとは思う。

[469: 匿名さん]

なんかこれまでずっと過疎ってたのに、急に営業さんの書き込みが増えたねぇ。
まあそれはいいんだけど、
ただし、あまりにも良さを多方面から伝えたいがために、文章が長すぎるよー！
長いと読む気がしなくなるから、もう少し短くまとめてね。
営業さんの一生懸命な気持ちはわからなくはないけどね。

[470: 匿名さん]

営業が書き込まないとスレのびないでしょ？
KTTもドトールもPart20超えてんだからさ。
正直、この界隈だとドトールが一番だね。
あとは普通にどこにでもあるタワーマンション。

[471: ティアロ契約済みさん]

書き手が営業さんであれ、検討者であれ、契約者であれ、購入を見送った人であれ、事実または事実に基づく話であれば良いですが、意図した嘘を記載する輩は本当にどうしようもないですね。

ここでも過去何度もそういうの見かけましたけど。

[472: 匿名さん]

>>466
なるほど。それはみんなの誤解を招いても仕方ないよ。
スーパーでは2000平米ってのは、むしろ小さいに該当するんだよね。
例えば、東雲のイオンは遠方からも車でのタイプだと思うけど、あれが1.6万平米。

2000平米前後ってのは、マルエツ（プチなし）、ライフ、サミットなどの、食品スーパーと呼ばれる業態で、食料品＋日用雑貨（鍋や下着等）をギリギリ揃えられるレベル。
この近辺ではフードストアあおき豊洲店がちょうどこのクラスかな。
駐車場は無いか有っても数台ってクラスなので、一般的には大きいとは言わないと思うよ。

[473: 匿名さん]

ちなみに、2000平米前後の食品スーパーが出店を検討する目安が、1次商圏と言われる店舗中心に1㎞の円内に3000戸程度の住戸があり、かつ競合店舗がない事。
もしくは、1次商圏内の競合店舗が設備が古い等で競争優位が保てて、かつ2㎞圏内に競合店舗が1～2店舗なこと。

なので、晴海2だけでは維持できるギリギリラインで、すでに競合店があることを考えるとちょっと厳しい。

[474: ティアロ契約済みさん]

>472

ありがとうございます。
以前にもここで豊洲のビバホームの中の文化堂について言及したところ、「あれは小さい」という指摘を受けた気がしますが、私からするとあれが大きいイメージでした。

改めてビバホームの文化堂がどの程度の広さなのかを調べようと思っていたところ、「ビバホーム」そのものを「スーパー」と呼ぶのだということに気づきました。
豊洲のビバホームで20,000m2超。
あれをイメージして「スーパー」とするならば、1,000m2は超小規模ということは理解しました。

それにしても、ビバホームの中の文化堂ではなく、ビバホーム丸ごとが「スーパー」というのが一般的な認識なんですね。
勉強になりました。

[475: 匿名さん]

ベイズと比べてここが不人気なのはなぜ？ここも、明らかに参加者が少ないですね。

[476: 匿名さん]

>>472
いやいや、ビバホームはスーパーとは呼ばないでしょ。（笑
普通の人が大きいスーパーと言えば、東雲イオンや木場ヨーカドー程度のことを想像すると思うよ。
フードストアあおきが、大きいスーパーって言われても、えっ？！ってなるよ、やっぱり。

[477: ティアロ契約済みさん]

>476

あれっ、そうでしたか。
「ビバホーム」で検索したところ、「スーパービバホーム」というのが出てきたもので。。。
http://www.vivahome.co.jp/tenpo_annai/svh/

よくよく見ると、「ホームセンタースーパービバホーム」というよくわからない名称でした。

[478: 匿名さん]

>>477
あなた面白い人だ！
ホームセンターである、ビバホーム店舗の中でも規模が非常に大きいから、スーパービバホーム、という事であって、スーパーマーケットのスーパーじゃないよ。

多分、イオンとかヨーカード、ホームセンターなんかに縁があまりない、いい意味で浮世離れした人なんだろうね。

[479: 匿名さん]

どうでもいい話、そろそろおわりにしませんか。

[480: 匿名さん]

うん。
迷走してるので、この辺で切り上げよう。

[481: 匿名さん]

参加者二名ですね。大丈夫かな、ここ。

[482: 匿名さん]

>>475
ベイズは駅遠といえど、バスとは違い定刻にくるカモメが目の前だからじゃないの？

でもこういうときは、大丈夫ですよ。ベイズが売り切れたらこちらにながれてくるってことだから。豊洲の新規売り出しはタワー物件がちょうどなくなったかんじです。
欲しい層は、ここか晴海三井にいくしかないよね。

[483: 匿名さん]

東雲イオンと豊洲アオキだと、
豊洲アオキの方が良いです。
スーパーの面積ってあまり関係ないことが
よくわかりました。

[484: 匿名さん]

>>482
三井が来ると大変ですね。ベイズ板は愛憎入り乱れて大変ですが、ここは落ちついてますね～。

[485: 匿名さん]

なんとなくですが、ここに限らずオリンピック期待も落ちついて購入パワーが落ちている気がします。一方で、晴海三井やドトール、ktt、東勝どき計画などいくらなんでも多すぎると思います。箱を作ればいいというものでもないと思うのですが今後どうなるんですかね？

[486: 匿名さん]

>>485
売れなくなったら新規につくられなくなるだけ。
公的機関でなく民間がやってるので儲けられないと判断された段階で開発がとまるだけじゃ？

いまはオリンピックというよりは都心回帰で伸びてる気がするよ。あと、そもそも論でゼネコンがてんてこ舞いになってるから開発計画も延期延期になるかもしれないですね。

[487: 匿名さん]

都心が近いので、ここらへんはいくら増えても需要あるでしょうね。
湾岸に大量供給で困るのは郊外物件だと思います。

[488: 匿名さん]

>>487
ニュータウン系とくに千葉埼玉はかなりまずくなりそうですね。駅前はまだ大丈夫だと思いますが。ニュータウンの駅遠はかなり危険そう。

[489: 匿名さん]

>>486
最終的にはそうですが不動産はそれほど柔軟に対応できず、売るに売れない、値段が下がるのでは？

[490: 匿名さん]

三井不動産が力を入れているスマートシティの柏の葉が、いっこうに完売しないのをみるに、郊外の厳しさを感じるよ。ここより広い部屋が2000万円ぐらい安く買えるのに。

[491: 匿名さん]

色んな意見をまとめると、三井晴海の状況を待ってからが正しい選択ってことですね。

[492: 匿名さん]

引渡し後のクロノはかなり賃貸物件出てたけどティアロは少なそう。ちなみにクロノの賃貸って掃けたのかな

[493: 匿名さん]

>>490
あそこは高すぎるだけでしょ。
ららぽ&駅近かもしれないけど、周辺物件比較で2000万くらいたかいし。
中央区だって、相場よりたかすぎるところは苦戦してるでしょう？

[494: ティアロ契約済みさん]

ティアロレジテンスを検討しつつも、郊外物件までウォッチしている方々もいるのですね。

先日幕張のハーフマラソンに出場した時に、幕張で三井が売り出している物件を見かけましたが、確かに物件価格の絶対値は低いですね。
どの地域にも士業の人というのがいるので、多少高くても売れるものの、購入可能な人の総量は限られますね。
その土地に近いところで仕事があるなら良いですが、都心に通勤するならば条件が同じなら都心に近いところに住みたい人が多いというのは何らい違和感はないですね。

[495: ティアロ契約済みさん]

ファミリー需要という観点では、都内では親が住んでいる地域に近いところに住む人がそれなりにいますね。
とんでもなく職場から遠いところに家買っている人をちらほら見かけますが、たいてい奥さんの実家に近いというパターン。
子供が産まれる前後のタイミングがありがち。

都内で確立した住宅地の根強い需要というのはこういう「家族のつながり」「家族のサポート」というところから生まれていると思うとなかなか深いものを感じます。

[496: ティアロ契約済みさん]

>492

不動産屋さんにお客さんとして行けば教えてくれますよ。
売りに出ていた物件の成約価格なんかも。

ちなみに、私はクロノレジデンスの高層階の南東角部屋を内覧しましたけど、なかなかの開放感でした。

[497: 匿名さん]

ティアロ契約者さんの独壇場だねｗ
まあ彼（彼女？）は既に既得権益者なんだからデベの回し者とまでは言わないけど、
話半分ぐらいで聞いといたほうがいい

語り口こそソフトなんだけどのらりくらりというか、
回りくどくて内容は的を射ないんだよね・・・姜尚中みたいｗ

[498: ティアロ契約済みさん]

>497

私に限らず、この掲示板の情報なんて話半分どころか20%程度で聞くのが妥当でしょうね。

本当に良質な情報をとろうと思うならば一次情報を当たるのが良いですし。
ここでいい加減な情報見て自分で調べることもなく何かを判断するならば、何も見ずに全て自分で調べたほうがマシ。

ドゥトゥールが売れていないという話もよく書かれていますが、契約数なんて確からしい情報をここで見たこともないです。
逆に、住不の物件は高いけど値上がりするとかも、具体的な話はほとんどない。
私も住不の物件を新築で購入したことありますが、周辺の物件と比較すると騰落率は悪かったです。
購入時期によるので住不が良い、悪いという話でもないですが。

[499: 匿名さん]

ドトールの契約数って、契約者でも知らないんじゃないですか？
営業が教えてくれないみたいですよ。

[500: ティアロ契約済みさん]

>499

そう、まさにそれです。
「わからない」のを「売れてない」と勝手に翻訳する人の存在が、ここの情報の質を下げている。
無闇に「売れている」と煽るのもおかしな話です。

いずれにしても、話半分未満ということで良いのではないかと。

[501: 匿名さん]

>>484
愛憎というより、あっちは６社ＪＶだからねぇ
他物件を落とすようなレスも極端に少ないし、
公式サイトのコピペと見紛うようなポジレスのオンパレード
ほんと分かり易いｗ
まあここの過疎っぷりもヤバそうではあるけどさｗ

[502: 匿名さん]

>>501
いやいや、最近は落ち着きましたが昨年の１期２期あたりは中央区湾岸全般のネガオンパレードでしたよ。しつこく同じ内容を何度も。恐らくポジ連投と同一人物でしょうが心を病んでいると思うレベルでした。ベイズモンスターとあだ名がついてましたねｗ

[503: 匿名さん]

まぁ、でも過疎ってるよりネガポジあるほうがいいでしょ。ここはあまりに人気無さすぎ。がんばって欲しい！

[504: 匿名さん]

ここは売れ行き悪いんですか？何が問題なんですか？

[505: ティアロ契約済みさん]

「もし売上が良いのが、1番良いものだというなら、コーヒーは缶コーヒーが1番美味しいコーヒーになってしまう。」

それが問題です。

[506: 匿名さん]

缶コーヒーが一番リーズナブルってことでしょうね。

[507: 匿名さん]

販売数が重要とは思いませんが、売れないことは問題だとは思います。

[508: 匿名さん]

レトリックに惑わされずに、事実を見ることは大切ですよ。

[509: 匿名さん]

売れ行きを気にする人が多いのは、物件を自分で評価する事に自信がない人が多いから。だから、他人が評価するものを良いものと思ってしまう。
一生に何度も購入しないモノだからやむを得ない面もあるが、そこを売り手に上手く利用されてしまうと、結局自分が不利益を被ることになる。

[510: ティアロ契約済みさん]

売れ行きを気にしても気にしなくても良いですが、事実確認をしっかりすることは大事ですね。
売れてるとか売れてないとか、何も言ってない。
具体的な数字以外に意味のある話は無い。
それが重要な情報ならば、モデルルームに行って花の数を数えれば良い。

[511: 匿名さん]

売れ行き悪い物件は中古で買った方がお得。

[512: 匿名さん]

売れ行きがリセール価格に影響するよね？
なんで気にしないのかが、むしろわからない。

[513: ティアロ契約済みさん]

売れ行きがリセール価格に影響するという根拠が知りたい。
クロノレジデンスもティアロレジテンスも向きによる売れ行きの差があったことは明らかで、物件全体の売れ行きと個別の向き、間取りとは全く関係がないのに、物件全体の売れ行きがリセール価格に影響するという話はどういうロジックで成立するのだろうか？

また、不動産に限らず価格の変動要素で最も影響があるのはタイミング。
つまり相場だが、ある時点での新築の売れ行きが、その後いつかもわからないリセール価格に影響があるならあれだけ売れていないと言われていたクロノレジデンスのリセール価格はどうなのだろうか？
別にクロノレジデンスだからどうこうという話にはなり得ず、現在の相場に合う価格に修正されるだけ。
バブル期に売れた物件の価格が相変わらず高いとでも言うのだろうか。

一体どういう理屈なのか大変興味深い。

[514: 匿名さん]

売れ行きがリセールに影響するのは当たり前。
需要と供給の関係でしょ。
寧ろ、リセールに与えないってロジックが知りたい。

[515: 匿名さん]

日本人は新築好きだからね。
新築で販売に苦労するような物件は、
リセール諦めた方が良いよ。
中古になった途端、資産価値激減です。
駅遠だし。

[516: 匿名さん]

人気がないということは少なくともこの時期においては割高と評価されている。
割高は価格下落で調節される。新築は価格固定なので中古になれば。
売却の時期の環境によって当然大きく価格は左右される。
向きはミクロでみれば違いがあるがリセールの場合、選択肢が少ないので新築ほど良くも悪くも差を受けない。

[517: ティアロ契約済みさん]

つまり誰も根拠もわからないことを語っているわけですね。

逆はロジックも何も、クロノレジデンスが良い例。
反証です。
個別銘柄の選定よりもタイミングなんていうのは投資の常識。
理論的な価格がどうこうというのであれば、不動産ですから賃料収入からCFを計算して採算を考えればよいでしょう。
それもクロノレジデンスの賃料事例がやまほどありますから具体的な数字で語れば良いでしょう。

不動産を投資目的で購入する人なんて少数派でしょうけど、この掲示板はやたらとリセールがどうとかいう話が多い。
しかも、素人みたいに定性的な感覚の話ばかり。

[518: 匿名さん]

512と514は浅はかだな…残念

[519: ティアロ契約済みさん]

>516 の内容についてはわかる部分とわからない部分があります。

中古では一定期間売れなければ売れるように値下げしますので価格調整が入る。

そもそも中古の売り出し時の値付けの仕方というのは、周辺物件および当該物件の過去半年の成約事例。
不動産は完全に同一の物件を売買するわけではないので、色々な要素を点数化して売り出す物件の点数を決定。
そこに周辺相場の単価を加味して売り出し価格を決めるという方法。
この時、向きも要素の一つに含まれます。

駅遠、駅近の資産価値云々というのは、この点数化の要素に駅距離も入っていることが関係しているのかわかりませんが、中古の売り出し価格の決定要素の一つであることは確か。

[520: 匿名さん]

株と似てますね。最終的にどうなるかはわかりません。だからと言って考えなくていいわけでもないし、考えることは自由で、購入時点で気になるのは自然なことと思います。
高い買い物ですから、人気があるものを買いたいのも道理でしょう。
定量的な数字て示せれば一番いいですが、そこまで情報がないなかで話すのもこの掲示板ではやむなし。
浅い情報でもどことなく人気のなさを感じて不安になってる人が多い、というのが事実かと思います。

[521: ティアロ契約済みさん]

>520

そうですね。高い買い物なので、こんな掲示板のどうしようもない情報ではなく、現地やモデルルームに足繁く通って、自分自身で情報をとって納得して購入するのが良いと思います。
特に、「人気」というのが何たるかをはっきり自分で考えるべきでしょう。

ものの本を読むと、マンション購入者は平均してモデルルームを3回訪問して契約みたいなことが書いてあり、あまり何回も通うと営業さんの心象が悪くなって云々と馬鹿なこと言ってます。
デベロッパーのポジショントークじゃないかと思いましたが。

不動産は提供できる情報がたくさんあるので、営業さんはかなりかいつまんでしか話さないんですよね。
営業資料もすごい分厚いの持っていても、聞かれた部分だけを説明するというスタイル。
時間に限りがあるので仕方ないですが、モデルルームに
たくさん行くと嫌われちゃいますよ、なんて馬鹿な話があるかと。

以前住不の物件を購入した時の営業さんは、その点全く逆の話をしていました。
「これだけの価格のものを購入するんだから、そりゃ何回も現地に行くでしょう。色々な時間帯で日照がどうなっているか、天気によっても違いがないか、気になるんだから何回だって見ますよ」と。
住不の方針が嫌いという話などちょいちょい聞きますが、完成後の販売だからこそてきることもありますし、何よりも売り急がないからお客さんにもじっくり検討しろという姿勢は好感が持てました。
たまたま担当が良かっただけかもしれませんが。。。
ドゥトゥールの担当は全く違ったのでやはり人による部分は大きかったのだとは思います。

[522: 匿名さん]

>>521
そのとおりです。ただこの掲示板の特徴はそこまでいかない人が多いのが事実です。そのなかでモデルルームにいかないと意味ないと言っても仕方ないことです。逆に言えば多くの浅はかな感覚的な印象を知りたいのです。

[523: 匿名さん]

物件の概要をつかみたければ、モモレジさんやのらえもんさんのブログに詳細に書かれてますよ。いいとこも割高感もね。自説を延々と述べるのは個人的なブログでやって欲しい。価値観はみな違うのだから、それぞれがどう感じたか知りたいだけ。説得するものでもないし、他人の考えかたに踏み込むべきではない。

[524: 匿名さん]

確かに短く書いて欲しいよね。疲れる。

[525: 匿名さん]

>>521
スミフは物件ごとの収益力を高めるために高くだして、売れなくても売れるまで営業するスタイルです。何度も足を運んで、も一種の営業トークでしょう。それもブランド力があるからできるのであって、完成後に残ると平気で値下げするところもありますよね。

[526: 匿名さん]

＞「人気」というのが何たるかをはっきり自分で考えるべきでしょう

また始まったよ・・・売れてない物件に限って焦点をボカしてくるんだよね・・・
人気ってのは曖昧だから人に拠って受け止め方は異なるし、
みんながみんなＡＫＢを好きな訳でもないんだけど、
業界全体が少なからず完売御礼商法を煽ってきた過去があるんだから、
少なくとも完売御礼じゃない物件は不人気でいいんだよｗ
入居まで残ってたら完全に売れ残りマンションだねｗ
もちろん住不みたいに竣工販売に舵を切るのは自由だけど、
それを人気物件と表現するには無理がある

[527: 匿名さん]

＞５２４
疲れるというか半分も読んでない。

人気がなくても新築なら、なんとか売り切れるでしょう。
日本人は新築好きですから。
中古になった途端、苦しむのは目に見えてるけどね。
中古で自分の隣に越してきた方が、安く買ってたらショックだよね。

ところで、クロノは入居前から、賃貸の広告が地下鉄の駅に出てた。
何で？

[528: 匿名さん]

これから中古で苦しむのは、湾岸物件共通の課題だよ。　デベは売り逃げすれば、それで良いと思っているんだろうけどね。　クロノは人気無いと言われ続けたけど、結局は入居前に完売。　中古市場をみても、北側と西側が時々売りに出されるだけで、南と東はほとんど売り物すら出てないよ。　買っている人も永寿を決め込んでいるんじゃない。

[529: ティアロ契約済みさん]

レインボーブリッジまでぐるりとランニング。
今日は天気が良いです。

そしてその間にまた変な話が蒸し返されていますね。
誰かぎ書いているように、感覚なんて人それぞれなんだから勝手に思っておけばよいことを、いちいち事実かのごとくここに書き散らかしていくのは何なのか。

売れてないとか、具体的な数字も把握していないでよく言いますね。
「売れてない」とか「不人気」なんて単語を使うよりも、具体的な数字を書いた方がよっぽど説得力もあるし破壊力ありますよ。

[530: 匿名さん]

湾岸にたくさん物件ある中で
駅遠は最初に選択肢から落とされる気がします。
新築と違い見る目がシビアになりますから。

[531: 匿名さん]

クロノ、大量に不動産屋に部屋売ったんですか？
入居前に賃貸の広告が地下鉄の駅に貼ってました。
それとも、もともと分譲と賃貸とあるの？
ご存知の方いませんか。

[532: 匿名さん]

売れてない、不人気という印象はたしかにありますよね。だから書き込まれるんだと思います。そうでないと主張したいならその定量的にでも、定性的でも根拠を書くべきですね。人気なんて意味ないと思うのも思わないのも自由です。ただ、気になる人は多いでしょうね。

[533: 匿名さん]

今日は大漁の予感。　エサも換えたし釣れるとよいな～。

[534: 匿名さん]

>>529
仰る通り
契約者として営業と密に連絡を取れる立場にあるみたいだし、
把握されてる残りの戸数を是非教えて欲しい
そうすれば具体的な数字に基づいて話ができると思う

[535: 匿名さん]

「売れてない」は言い過ぎな気がしますが、周辺物件より販売ペースがやや鈍いのは間違いないと思います。（DT除く）
やはりクロノから数えてかれこれ分譲３年目に入って新鮮味やインパクトに欠ける点が大きいんじゃないですかね。
同じ駅遠ながらSKYZ/BAYZのほうが売れるのは共用施設の豪華さが評価されているという事でしょうし。晴海タワーズとTWPは階数揃えると坪単価10～20位しか違わないので値段が決定打とも考えにくいです。

中央区で比較しても、どうしても駅近かつ再開発の恩恵受けそうなKTTや派手なDTに目線が行きますよね。冷静に考えるとティアロは駅遠以外はかなり条件いいと思うんですが。現地で開放感と建物のデザイン、トリトンとららぽの近さ見れば。

[536: 匿名]

共用施設の豪華さじゃなくて安いからでっしょ。ここも新豊洲と同じくらいの値段にすれば売れるんじゃないの。どっちも不便だけど。

[537: 匿名さん]

>>535
冷静かつ客観的なご意見で参考になります！

[538: 匿名さん]

>>536
値付けが若干甘かったということですね。

[539: 匿名さん]

>>535
細かいところで詰めが甘い気もする
スペックそのものは悪くないし価格もべらぼーだとは全く思わない
単純にワンダフル比でアドレス分加味すれば決して戦えない数字じゃないのにさ
バスなんか見るからに使い勝手悪そうだったし、
施設も含めて何で二棟共有にしなかったのか未だに理解できない
名前だけ「タワーズ」とか誤解を招くしズルいよねｗ
結局中身は郊外型を得意とした藤和のままなんだろうね
財閥ユーザーを納得させるノウハウが足りてないんだと思う
三井の独走じゃツマんないし野村は毛並みがちょっと違うし、
三菱村ばっかじゃなくて個人向けも頑張って欲しいんだけどね・・・

[540: 匿名さん]

>>539
三菱ってオフィスは強いですが個人は今一つですね。三井のほうが一枚上手。隣のお手並み拝見ですね。

[541: 匿名さん]

>>539
自分もそう思います。ワンダフルとはアドレスで価格差を説明できると思いましたがこんな状況の理由が知りたかったんです。あと、方角や階数の価格差も大きすぎるんですかね。

[542: 匿名さん]

>>539
この規模の案件は流石に旧藤和じゃなくて三菱地所が主導して企画しているんでは？設計も三菱地所設計だし。

派手さを嫌う三菱の姿勢が湾岸のニーズにマッチしていない気がするよね。良くも悪くもここは質実剛健で上品な商品設計。リチャードマイヤーのデザインに三菱地所設計＋鹿島施工と最強タッグで、長期優良住宅、万全の災害対策と品質面は本当にすごいのに、これという分かりやすさというか派手さがない。ザパークハウスグランとかの小規模高級物件ならまだしも、湾岸で1600戸も捌くのなら分かりやすい訴求性が必要なのに、上記の品質面を除くと訴求力あるのは南・東の永久眺望のみで共用部は他の湾岸物件と比較して控えめ、あとは駅遠という強烈なデメリットを抱えてる。

となりのくじらアイランドとかのコンセプト見ると、やっぱり三井の企画力はすごいと思う。不動産は１つでもいいから分かりやすい訴求力が不可欠。

[543: 匿名さん]

>>542
５３９だけど、仰る通りというか、
＞湾岸のニーズにマッチしていない気がするよね
上記を含めて企画ミス≒マーケティング、ノウハウ不足なんじゃないか？ってことを言いたかった
その点三井は別格にしても有明東建や住不はよく分かってると思うｗ
もちろん値段ありきではあるけど駅遠物件を何だかんだで売り切っちゃうんだから凄い

ま、晴海の一発目ってことでＷコンの再来を期待し過ぎちゃったのも悪かったんだけど、
最強スペックの割に平均的なサッシュで開放感いまいちだったり不格好な織り上げ天井とか、
ありきたりでインパクトに欠ける共有施設とか・・・やっぱ細かいところが気になるｗ

[544: 契約済みさん]

クロノ、ティアロが盛り上がりに欠けるのは、価格そのものよりも、企画力を含めた三菱の販売力の弱さによる部分が大きいと思う。自分のような素人が新築を検討するときには、イメージとか勢いも非常に重要な要素だし、本当の販売数なんて関係ない。

でも、それはあくまで新築時の話。中古になった途端、デベの魔法のようなイメージ戦略が消えてしまうんだよね。このマンションは第一期完売してました！！なんて売り方は出来ないし。。隣のクジラマンションも、中古で売るときにクジラをアピールする方はいないと思うよ。

物件の立地と質から、価格の妥当性をしっかり見極めて行きたいよね。
うちはもう買っちゃったけどさ。

[545: 匿名さん]

そういう意味で検討者はシビアにみてるんですね。よくわかりました。

[546: 匿名さん]

>>544
その辺りは住不が上手かったりする
豪華なのはエントランスだけなんだけど、
建物の象徴とも言えるし、一歩足を踏み入れたらやっぱり圧倒されるし、
中古で売る場合はメリットに成り得ると思う
リセールについては弱気だし、
独自の販売手法や価格で叩かれることも少なくないけど、
管理や物件そのものがクソだって話はほとんど聞かないしね

お隣の三井は企画力を前面に押し出して、贅沢な植林や目新しい施設が盛り沢山
反面、管理費に跳ね返るデメリットはあるけど、ゾーニングは流石

ここは何だろう？
リチャードマイヤーの傑作＋質実剛健ってことでいいのかな？

[547: 匿名さん]

三井は確かにイメージ含めた販売力があるけど、それだけではないですね。価格設定やトータルなニーズに答える力があるんですかね。

[548: 匿名さん]

>>546
それもインパクト不足ですね。リチャードってそれこそ一般人には伝わらない。質実剛健ってなに？ですね。でも、自分は嫌いではないですよ。もう少し安く、細部に配慮があればよかったと思います。

[549: 匿名さん]

ここら辺のタワマンの中で一番デザインにインパクトないよ。
普通のマンションを、背を高くしただけに見える。

[550: 匿名さん]

白っぽくてかっこいいと思いますが。汚れそうだけど。