ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？ Part8

[匿名さん]

ザパークハウス晴海タワーズティアロレジデンスのPart8となりました。
引き続きいろいろ情報交換しましょう。

本物件の、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518079/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[451: ティアロ契約済みさん]

>450

妄想と確定情報とを混同させるのはどうかと思いますが、クロノレジデンスが出来る前の晴海二丁目は住民もほとんどいませんから。
現時点では、ティアロレジテンスに加えてパークタワー晴海の建設も確定していて、そこに住むであろう人口もかなりの精度で読めます。

まさか、まだ実現していないこの予測情報をもってすでにスーパーやら商業施設ができていないとおかしいという話をしているとは思えないだけに、ミスリーディングなお話に見えました。

地下が云々については、小規模店ではなく商圏が十分であれば採算の面では問題ないでしょう。
どのスーパーも店舗を所有しているわけではなく賃貸ですから、もっと高値で貸せるとなれば自然と淘汰されますから。
都心部でことごとくスーパーがなくなっているわけではないという事実からも、特に問題があるとは考えにくいです。

[452: 匿名さん]

トリトンってなぜか過小評価されまくりですよね。やや小規模ながらスーパー２つとダイソーあり、飲食店多数、カフェも多数、生活サービス施設もマッサージや鍵修理やマジックミシン、メガネや花屋、本屋など一通りそろっていて、これが徒歩３分であるのは本当に便利だと思うのですが。新豊洲ではスーパー誘致失敗で揉めてましたが、商業利便性で比較すると将来的なポテンシャル含めても晴海２丁目の圧勝だと思います。
※新豊洲は東京ガスの持ってる土地をオフィス含めた大規模再開発しない限りトリトンに匹敵する商業は出来ません。トリトンは２万人のオフィス需要を持つ商圏ですから。

南向き永久眺望の開放的な立地、ちょっとした買い物はトリトン、少し足延ばせば豊洲ららぽやフォレシア、さらにシャトルで銀座まで行けば何でも揃う相当に恵まれた立地だと思います。また今後出来る豊洲駅前の再開発ビルまでも徒歩１５分ほどで行けます。で一応中央区アドレスです＾＾

確かに駅距離は微妙ですが、それ以外の立地条件は本当にバランス良いのに過小評価され過ぎてる感があります。某マンションマニアさんも隣のＰＴ晴海に対し、豊洲と晴海の利便性の良いとこ取りが出来て、湾岸らしい開放感が得られ中央区アドレスが比較的リーズナブルに手に入る立地と評価してましたが、同感です。居住満足度の高い立地だと思います。

※ＫＴＴは駅近ですがここの良い点の多くを満たしていないのが興味深いです。駅近さと環２による都心距離の近さとＢＲＴや周辺の再開発期待が評価軸なのでしょうが、商業利便性ではティアロに劣りますね。将来まで見通しても恐らくららぽやトリトンクラスの商業施設はＫＴＴ近場に出来ないと思います。その点考慮しても、居住満足度の高さはこちらに分があるとみています。

[453: 匿名さん]

>>451
だから447の規模の大きなスーパーってどの程度を想定してんの？
アオキクラス？ギャザリアや東雲イオンクラス？どこに土地があんの？場所は？って話
確定とか妄想とかミスリードとか意味が分からないけど、
447でも可能性って言葉を使用されてるけど、妄想と何が違うんだろ？

[454: 匿名さん]

イトーヨーカドーの過去のプレスリリースを見るとわかりやすいです。
例えば昨年、所沢の小手指に出来た都市型小型スーパー食品館イトーヨーカドー小手指店の商圏設定は、半径1キロ圏内に、3万人、1.3万世帯となっていました。
これに照らし合わせると2丁目はいかがでしょうか。駅前でもなく、周辺住民が車で買い物に来るような土地じゃなし。
うーん、やっぱり商売は甘くないなあというのが感想です。
まいばすけっとの誘致が現実的かも。

[455: 匿名さん]

454です。1丁目に住んでいるので、メインは月島のスーパー、週一でイトヨー、週末は銀座や新宿のデパ地下、買い足しやどこも行きたくない時は隣のトリトンのスーパーで済ます生活パターンです。
トリトンは、近所にあると何かと便利ですよ。

だからこそ、1丁目住民が2丁目に買い物に行くかというと非常に微妙〜となってくるわけです。

[456: ティアロ契約済みさん]

「これから発展する可能性がある」というレベルの話と
、時期を含めた確からしい具体的な人口の予測を同等に扱った議論というのはあまりに稚拙だという話ですよ。
「これから発展する」というだけの話に先行投資する商業施設があるなら見てみたい。
具体的な人口の予測があったとしても、その人口に到達するはるか前から開店するスーパーが生き残れるわけないことは明らかです。

人口1.3万人の佃に何個のスーパーがあるのか考えればもう少し考えられることがあるでしょう。
同規模の月島でも良いですけど。

[457: ティアロ契約済みさん]

更に言うならば、世帯当たりの人口を見ると晴海二丁目は2.2人と中央区の中ではかなり多い方。
月島地区の平均1.9よりも高い。
つまり、ファミリー層が増えているということ。
ティアロレジテンスも同様でしょうから、この流れは加速するのに加えて、パークタワー晴海もファミリー訴求ですから同じ流れでしょう。

スーパー需要があることは明らか。
需要があるところに供給されるという予測に違和感はないです。

[458: 匿名さん]

>>447
前々から言われているように、晴海2丁目の人口程度では、新たにスーパーが出来たらどこかが撤退を余儀なくされる、そういうレベル。
トリトンのマルエツプチですら、半径1㎞に2000戸（約4000人）程度は必要なのがスーパー業界。
トリトンはオフィスもあるから、上積みもあるけど、その分成城石井があるので、結局もう1店舗は、今後の人口増をかんがみてもなかなか大勝負になってしまう。

[459: 匿名さん]

＞４４６

現在、晴海1丁目在住で、ティアロ入居予定です。どうしてスーパーに近くないといけないんでしょうか？子育て中の今はネットスーパーを利用していますが、大変便利です。老後もネットスーパーを利用する予定です。それじゃ、ダメですか？

車は所有しているので、平日には三越銀座、ららぽ、東雲イオン、ビバホームなど駐車場完備の大型商業施設に行きます。どれも5分以内で到着で、駐車場も店内もすいていて買物がしやすいです。それで十分ではないですか？年を取って車が運転できなくなれば、シャトルに乗って高島屋や三越に行けばいいと考えていますが、それではダメですか？

シャトルは土日に運行されないので、土日は徒歩3分のトリトンに行こうと思います。トリトンは平日は人が多すぎてランチもできないので、逆に週末トリトンはいいですよ。まともな本屋があって、カフェがたくさんあって、100円ショップがあって、ドラッグストアがあって、パン屋がある。私には十分です。

[460: ティアロ契約済みさん]

>458

それが好ましい淘汰の形です。
マルエツプチを守りたいという地域住民の強い意向があるならばわかりませんが、そうでないならばより品揃えのよいスーパーの出店によりそちらに客が流れてしますというだけです。

[461: ティアロ契約済みさん]

なんだかくだらない話になってきましたね。

私が主張していたのは、スーパーが来る、来ないことの蓋然性についてではなく、「昔からそんな話があるのに、今そうなっていないではないか。」という話は全くナンセンスであるということですので。

>459 さんのように、そもそもスーパーなんて近くになくて良いという人もいるでしょうし、人それぞれ考え方やスタイルはあるのでしょう。

私は駅もスーパーも近すぎない程度に近くにあるのが理想だとは思いますが、なければないでなんとかなるという程度です。

[462: 匿名さん]

>>457
晴海2丁目の予想人口7000人だと、マルエツプチ２軒分程度の商圏人口。
マルエツプチは、超小型店でまれに1500人程度（日本橋本町店）もあるけど、基本的に4000人～5000人程度のエリアに出店する。
晴海は、トリトンの他にドゥトゥールに出店予定があるので、1丁目側にもう1店舗作れるかどうかが限界だよ。

あなたの言う通り、晴海全域で考えれば選手村なしでも人口的に大規模スーパーの出店余地はある。
ただし、その他のスーパーは全部撤退しないといけない程度の人口でもある。

[463: 匿名さん]

ここまでのやり取りを見ていると、2丁目契約者は、スーパーの優先順位がそれほど高くないということですね。
選手村に商業施設が出来ることは、計画に入っているし、
二丁目はこのままでOKですね〜

[464: 匿名さん]

>>461
大きなスーパーが成立する商圏とか言ってたから、こうなったんじゃない？
晴海全域でようやく大型スーパー維持できるかどうかなので、過去から言われたとかいうレベルじゃなくて、将来においても妄想だよ、って。

[465: ティアロ契約済みさん]

>463

何故そういう総括に。。。

ちなみに、スーパーについては以下のようなレポートがあるので中身を読むとどの程度の規模のスーパーにはどの程度の商圏が必要であるのかということが理解できます。
http://www.super.or.jp/wp-content/uploads/2011/05/H23nenji-tokei.pdf

このレポートの40ページから先の数ページに、
・規模別来客数（平日／週末）
・規模別年間売上高
・規模別売り場面積当たり売上
・規模別客単価
といった指標が記載されていますから、何世帯に対してどの程度の規模のスーパーが成立し得るのかは推測可能です。
私はスーパーや小売の専門家ではありませんが。

1,000～2,000m2未満のスーパーに関して言うと、年間売上20億円未満の割合が54%とマジョリティで、だいたいその程度ということでしょう。
7,000世帯で割ると、世帯当たり714千円／年、つまり月当たり60千円です。
客単価は2,000未満の比率が50%とのことなので、世帯で月間6万円は妥当なラインからやや高いという水準でしょうか。
一丁目の1,800世帯も合算すると3.5万円とやや低いという水準です。

私がスーパー運営するわけでも無いのでどうでも良い話ですが。

[466: ティアロ契約済みさん]

>464

「大きな」の定義を明確にしないでいたのは申し訳ないですが、「マルエツプチよりも大きな」という程度の意味です。
売り場面積2,000ｍ2超が「大きな店舗」という定義で考えている人もいるでしょうから、そういう意味であればそこまで大きなものを想定していません。
>465 にも記載の通り、1,000～2,000m2程度をイメージしています。

2,000m2超のサイズとなってくると、車で遠方からの来客も想定するレベルであろうと思います。

ちなみに、月島駅にある文化堂って何平米くらいなのでしょう？
あの程度のサイズだとかなり「大きい」イメージです。

[467: ティアロ契約済みさん]

>466 の自己レスですが、月島の文化堂で924m2なので、1,000m2でも十分なサイズ。
人によっては不十分というのでしょうが、月島界隈でこれより大きいスーパーは無いように思います。
TTTのマルエツでも991m2でした。

[468: 匿名さん]

ま、晴海大橋に首都高湾岸線の出入り口ができるので、クルマ利用者にはずいぶんと便利になるね。
スーパーも、大型無くてもそこまで不便と思わないし、近所にパン屋が出来れば嬉しいとは思う。

[469: 匿名さん]

なんかこれまでずっと過疎ってたのに、急に営業さんの書き込みが増えたねぇ。
まあそれはいいんだけど、
ただし、あまりにも良さを多方面から伝えたいがために、文章が長すぎるよー！
長いと読む気がしなくなるから、もう少し短くまとめてね。
営業さんの一生懸命な気持ちはわからなくはないけどね。

[470: 匿名さん]

営業が書き込まないとスレのびないでしょ？
KTTもドトールもPart20超えてんだからさ。
正直、この界隈だとドトールが一番だね。
あとは普通にどこにでもあるタワーマンション。

[471: ティアロ契約済みさん]

書き手が営業さんであれ、検討者であれ、契約者であれ、購入を見送った人であれ、事実または事実に基づく話であれば良いですが、意図した嘘を記載する輩は本当にどうしようもないですね。

ここでも過去何度もそういうの見かけましたけど。

[472: 匿名さん]

>>466
なるほど。それはみんなの誤解を招いても仕方ないよ。
スーパーでは2000平米ってのは、むしろ小さいに該当するんだよね。
例えば、東雲のイオンは遠方からも車でのタイプだと思うけど、あれが1.6万平米。

2000平米前後ってのは、マルエツ（プチなし）、ライフ、サミットなどの、食品スーパーと呼ばれる業態で、食料品＋日用雑貨（鍋や下着等）をギリギリ揃えられるレベル。
この近辺ではフードストアあおき豊洲店がちょうどこのクラスかな。
駐車場は無いか有っても数台ってクラスなので、一般的には大きいとは言わないと思うよ。

[473: 匿名さん]

ちなみに、2000平米前後の食品スーパーが出店を検討する目安が、1次商圏と言われる店舗中心に1㎞の円内に3000戸程度の住戸があり、かつ競合店舗がない事。
もしくは、1次商圏内の競合店舗が設備が古い等で競争優位が保てて、かつ2㎞圏内に競合店舗が1～2店舗なこと。

なので、晴海2だけでは維持できるギリギリラインで、すでに競合店があることを考えるとちょっと厳しい。

[474: ティアロ契約済みさん]

>472

ありがとうございます。
以前にもここで豊洲のビバホームの中の文化堂について言及したところ、「あれは小さい」という指摘を受けた気がしますが、私からするとあれが大きいイメージでした。

改めてビバホームの文化堂がどの程度の広さなのかを調べようと思っていたところ、「ビバホーム」そのものを「スーパー」と呼ぶのだということに気づきました。
豊洲のビバホームで20,000m2超。
あれをイメージして「スーパー」とするならば、1,000m2は超小規模ということは理解しました。

それにしても、ビバホームの中の文化堂ではなく、ビバホーム丸ごとが「スーパー」というのが一般的な認識なんですね。
勉強になりました。

[475: 匿名さん]

ベイズと比べてここが不人気なのはなぜ？ここも、明らかに参加者が少ないですね。

[476: 匿名さん]

>>472
いやいや、ビバホームはスーパーとは呼ばないでしょ。（笑
普通の人が大きいスーパーと言えば、東雲イオンや木場ヨーカドー程度のことを想像すると思うよ。
フードストアあおきが、大きいスーパーって言われても、えっ？！ってなるよ、やっぱり。

[477: ティアロ契約済みさん]

>476

あれっ、そうでしたか。
「ビバホーム」で検索したところ、「スーパービバホーム」というのが出てきたもので。。。
http://www.vivahome.co.jp/tenpo_annai/svh/

よくよく見ると、「ホームセンタースーパービバホーム」というよくわからない名称でした。

[478: 匿名さん]

>>477
あなた面白い人だ！
ホームセンターである、ビバホーム店舗の中でも規模が非常に大きいから、スーパービバホーム、という事であって、スーパーマーケットのスーパーじゃないよ。

多分、イオンとかヨーカード、ホームセンターなんかに縁があまりない、いい意味で浮世離れした人なんだろうね。

[479: 匿名さん]

どうでもいい話、そろそろおわりにしませんか。

[480: 匿名さん]

うん。
迷走してるので、この辺で切り上げよう。

[481: 匿名さん]

参加者二名ですね。大丈夫かな、ここ。

[482: 匿名さん]

>>475
ベイズは駅遠といえど、バスとは違い定刻にくるカモメが目の前だからじゃないの？

でもこういうときは、大丈夫ですよ。ベイズが売り切れたらこちらにながれてくるってことだから。豊洲の新規売り出しはタワー物件がちょうどなくなったかんじです。
欲しい層は、ここか晴海三井にいくしかないよね。

[483: 匿名さん]

東雲イオンと豊洲アオキだと、
豊洲アオキの方が良いです。
スーパーの面積ってあまり関係ないことが
よくわかりました。

[484: 匿名さん]

>>482
三井が来ると大変ですね。ベイズ板は愛憎入り乱れて大変ですが、ここは落ちついてますね～。

[485: 匿名さん]

なんとなくですが、ここに限らずオリンピック期待も落ちついて購入パワーが落ちている気がします。一方で、晴海三井やドトール、ktt、東勝どき計画などいくらなんでも多すぎると思います。箱を作ればいいというものでもないと思うのですが今後どうなるんですかね？

[486: 匿名さん]

>>485
売れなくなったら新規につくられなくなるだけ。
公的機関でなく民間がやってるので儲けられないと判断された段階で開発がとまるだけじゃ？

いまはオリンピックというよりは都心回帰で伸びてる気がするよ。あと、そもそも論でゼネコンがてんてこ舞いになってるから開発計画も延期延期になるかもしれないですね。

[487: 匿名さん]

都心が近いので、ここらへんはいくら増えても需要あるでしょうね。
湾岸に大量供給で困るのは郊外物件だと思います。

[488: 匿名さん]

>>487
ニュータウン系とくに千葉埼玉はかなりまずくなりそうですね。駅前はまだ大丈夫だと思いますが。ニュータウンの駅遠はかなり危険そう。

[489: 匿名さん]

>>486
最終的にはそうですが不動産はそれほど柔軟に対応できず、売るに売れない、値段が下がるのでは？

[490: 匿名さん]

三井不動産が力を入れているスマートシティの柏の葉が、いっこうに完売しないのをみるに、郊外の厳しさを感じるよ。ここより広い部屋が2000万円ぐらい安く買えるのに。

[491: 匿名さん]

色んな意見をまとめると、三井晴海の状況を待ってからが正しい選択ってことですね。

[492: 匿名さん]

引渡し後のクロノはかなり賃貸物件出てたけどティアロは少なそう。ちなみにクロノの賃貸って掃けたのかな

[493: 匿名さん]

>>490
あそこは高すぎるだけでしょ。
ららぽ&駅近かもしれないけど、周辺物件比較で2000万くらいたかいし。
中央区だって、相場よりたかすぎるところは苦戦してるでしょう？

[494: ティアロ契約済みさん]

ティアロレジテンスを検討しつつも、郊外物件までウォッチしている方々もいるのですね。

先日幕張のハーフマラソンに出場した時に、幕張で三井が売り出している物件を見かけましたが、確かに物件価格の絶対値は低いですね。
どの地域にも士業の人というのがいるので、多少高くても売れるものの、購入可能な人の総量は限られますね。
その土地に近いところで仕事があるなら良いですが、都心に通勤するならば条件が同じなら都心に近いところに住みたい人が多いというのは何らい違和感はないですね。

[495: ティアロ契約済みさん]

ファミリー需要という観点では、都内では親が住んでいる地域に近いところに住む人がそれなりにいますね。
とんでもなく職場から遠いところに家買っている人をちらほら見かけますが、たいてい奥さんの実家に近いというパターン。
子供が産まれる前後のタイミングがありがち。

都内で確立した住宅地の根強い需要というのはこういう「家族のつながり」「家族のサポート」というところから生まれていると思うとなかなか深いものを感じます。

[496: ティアロ契約済みさん]

>492

不動産屋さんにお客さんとして行けば教えてくれますよ。
売りに出ていた物件の成約価格なんかも。

ちなみに、私はクロノレジデンスの高層階の南東角部屋を内覧しましたけど、なかなかの開放感でした。

[497: 匿名さん]

ティアロ契約者さんの独壇場だねｗ
まあ彼（彼女？）は既に既得権益者なんだからデベの回し者とまでは言わないけど、
話半分ぐらいで聞いといたほうがいい

語り口こそソフトなんだけどのらりくらりというか、
回りくどくて内容は的を射ないんだよね・・・姜尚中みたいｗ

[498: ティアロ契約済みさん]

>497

私に限らず、この掲示板の情報なんて話半分どころか20%程度で聞くのが妥当でしょうね。

本当に良質な情報をとろうと思うならば一次情報を当たるのが良いですし。
ここでいい加減な情報見て自分で調べることもなく何かを判断するならば、何も見ずに全て自分で調べたほうがマシ。

ドゥトゥールが売れていないという話もよく書かれていますが、契約数なんて確からしい情報をここで見たこともないです。
逆に、住不の物件は高いけど値上がりするとかも、具体的な話はほとんどない。
私も住不の物件を新築で購入したことありますが、周辺の物件と比較すると騰落率は悪かったです。
購入時期によるので住不が良い、悪いという話でもないですが。

[499: 匿名さん]

ドトールの契約数って、契約者でも知らないんじゃないですか？
営業が教えてくれないみたいですよ。

[500: ティアロ契約済みさん]

>499

そう、まさにそれです。
「わからない」のを「売れてない」と勝手に翻訳する人の存在が、ここの情報の質を下げている。
無闇に「売れている」と煽るのもおかしな話です。

いずれにしても、話半分未満ということで良いのではないかと。