ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？ Part8

[匿名さん]

ザパークハウス晴海タワーズティアロレジデンスのPart8となりました。
引き続きいろいろ情報交換しましょう。

本物件の、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518079/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[399: 匿名さん]

対岸のベイズはもう完売しそうですが、この差はどこにあったのですか？駅遠だが、水辺で環境魅力のなのは同じかと。価格が安いというだけでは整理できない。

[400: 匿名さん]

>>398
今後という意味では豊洲はあまりないかと。逆にこちらは多すぎる。商業施設など組み込まないとマンションだけではマイナスです。

[401: ティアロ契約済みさん]

歩いて豊洲のららぽーと行けますけどね。

[402: ティアロ契約済みさん]

供給過剰はマイナスなことは明らかですが、その前提は
供給>需要
ですよね。
供給量が多いことは明らかなのですが、需要がないことを示している話を聞いたことがありません。

SKYZとBAYZは価格の兼ね合いで結構広域で需要をとれたという話は営業さんから聞きました。
一般的に不動産は近隣住民の需要がメインですが、湾岸エリアは必ずしもそうではないということではないでしょうか。
もともと住民なんてたいして住んでいませんから。
中央区は人口増加率全国でもトップクラスです。
http://www.city.chuo.lg.jp/saiyo/miryoku/live.html

当然ながら、いつまでも価格が上がるなんてこともないわけで、都心に至近でそこそこ安いというメリットが薄れる水準で人の流入は止まるのでしょうね。

[403: 匿名さん]

>>402
おっしゃるとおりですが、供給が明らかに多いなかで需要のバランスは価格の下落で調節されるのでは。需要を高める町作りができないと将来的に不安ですね。永住を前提に考えてる人のみが購入したということで理解ですかね。だから販売速度が遅いと。

[404: 匿名さん]

選手村跡地は、年収３００万から住める皆の団地がコンセプトでＯＫ。
需要があるから大丈夫とは「一応は入居は埋まる」ということだけでいいなら、そうでしょう。
豊洲・東雲のキャナリーゼとは、ちょっと方向が変わってきた・・・晴海。

[405: 匿名さん]

辰巳や枝川のアパート群はウォーターフロントから一歩引いた場所に隔離された感じではあるが、
晴海団地は一番いい所に陣取るわけだから、それより一歩引いた場所に建ったタワマンは下落ｗ

[406: 匿名さん]

>>404
そういうことです。需要は価格を下げればつりあいます。ただ、それが望ましい姿かどうかです。人が増えればいいことばかりではありません。

[407: 匿名さん]

登録になるとスレが活発になりますね。
皆さん希望の部屋が当たるといいですね。

[408: 匿名さん]

販売はかなり厳しそうですね。ベイズはほぼ完売ですが、ここはまだ一年以上かかりそう。入居までにはなんとか完売まで持ち込めればいいですね。

[409: ティアロ契約済みさん]

一番のリスクは金利では？
需要というのは「買える人」の総量で規定されますが、現在は金利が低いから買えるという人がそれなりにいると思います。

また、私もずっと不思議でしたが、誰がこの価格の物件を購入できるのだろうか(量的な意味で)という疑問はどうやらDINKSのペアローンで解決というパターンがあるようで。
共働きであれば、30代でも世帯年収で1500程度は実現している家庭がそこそこあると思いますが、そういう家庭がそこそこの価格の物件を購入していると。

ティアロレジテンスの場合は駅から遠いということで、DINKSやDEWKSの比率が低い分需要の総量が少ないといったことはあるのではと思いましたがどうなのでしょうね。
シャトルバスの使い勝手が良いとか、バスなどの交通利便性が良くなるとまた状況は変わるのですかね。

[410: ティアロ契約済みさん]

ちなみに、会社の後輩にパークタワー晴海およびティアロレジテンスの話をしたら、興味を持って資料請求していました。
駅から遠いのが弱点だ、という話に対しては、
「10分強程度どうってことないですよ」
とのことでした。
私も似たような感覚ですが、歩きが苦痛な人というのも世の中いるもので、そのあたりは重視しているものの優先順位なのでしょう。

後輩は都内の西寄り在住ですが、西側が好きというわけではなく、単に東寄りについては知らないというパターン。

[411: 匿名さん]

>>409
金利をそこまでリスクに感じてる人はまだ一年半以上先の物件を購入しないでしょう。どうなるかわからないものより中古を今の金利で買ったほうがいいです。

[412: ティアロ契約済みさん]

>411

そういう意味ではなく、「買えてしまう」ということです。
ローンの事前審査通ってしまえば契約できますから。

[413: ティアロ契約済みさん]

わかりにくかったですね。
「リスク」というのは需要に関する話です。
金利の高低そのものではなく、金利の変動による需要の増減という意味です。

[414: 匿名さん]

>>410
そうですね。私も個人的には気になりません。むしろ健康には多少の徒歩が必要とも思っています。ただ、資産価値としてはマイナス以外なにものでもありません。リセール考えなければ個人の主観が優先されるべきですね。そのあたりですね、ここの物件の売れ行きは。

[415: 匿名さん]

ここは駅までの距離が致命的な欠点でしょうね。
せっかく都心近くに住んでも駅が遠ければ、
その魅力は半減です。

[416: 匿名さん]

>>413
ここに限らずそれはそうですね。駅遠とDinksが少ない可能性が販売に影を落としているという仮説もあるかも知れませが、同様な物件は湾岸には他にもあるかと。やなり一時期にでも需要よりも供給が上回ってしまっているのですね。

[417: ティアロ契約済みさん]

>415

そんなことないですよ。
いつでもタクシー気軽に使えるし、銀座も歩いて行き来できるし。

駅に近いに越したことはないのは確かですが、近隣物件を見る限りではトレードオフがあるというのも事実であり。
駅に近くてかつ開放感とゆとりがある物件があると良いのですが、それはそれで高そうですね。

[418: ティアロ契約済みさん]

不動産は色々な人が同じ物件を検討していて、それぞれに見方があって面白いですね。

[419: 匿名さん]

>>415
ここと同様に駅から13分のWCTは、駅遠でよくネガられますからねえ。
しかも、あちらはモノレール駅やりんかい線駅ならば近いのに。こことは違い。

[420: 匿名さん]

不動産は立地が８割です。
駅徒歩１０分超えるような物件はアウトでしょ。
マンションに住む意味がない。

[421: 匿名さん]

釣りが張り付いているのかな。
ここはリセールをあまり気にしない人たちに、静かに少しづつ、竣工までに売れていく物件ではなかったっけ。

[422: 匿名さん]

駅遠が致命的と断定すれば、売買は成立せず駅遠物件も存在しません。買う人がいるし、問題ないという人がいるのも事実です。結局は値付けの問題で割高と判断されているのでしょう。

[423: ティアロ契約済みさん]

釣りに反応しても仕方ないですよ。

[424: 匿名さん]

>>422
中古も同様なので、リセールは結局安く値付けすることに…

[425: ティアロ契約済みさん]

向きによってはとっくに完売。
物件丸ごとの議論には意味がないということですかね？

[426: 匿名さん]

>>424
現状ではそうでしょう。加えて更なる供給過剰も懸念。ただ、将来どうなるかはわかりません。開発が上手く行けば割高が、解消されるかめしれません。また、あくまでもリセールの場合であって永住なら関係ありません。

[427: 匿名さん]

向きはありますが、トータルには物件に引っ張られるでしょう。

[428: 匿名さん]

リセール悪いなら、中古で買わないと損。

[429: 匿名さん]

駅遠でも新築ならなんとか売れるよね。
日本人、新築好きなので。
でも、中古になった途端、厳しい現実が待っている。

[430: 匿名さん]

>>429
確かに。
しかも、近隣で新築が次々と出てくる街、の駅遠中古ではね。

[431: 匿名]

おおっ！　休日は大漁だぜ。

[432: 匿名さん]

現実が良くわかりました。ありがとー

[433: 匿名さん]

売り物が随分減ってきましたね。

[434: 匿名さん]

全然減ってなさそうです。頑張ってほしい。

[435: 匿名さん]

ちゃんと売れるんでしょうか？

[436: ティアロ契約済みさん]

この前久しぶりにモデルルーム行きましたが、残りはだいぶ減ってました。
そしてお客さんも入ってました。

人気が無いとかいう話はまだ良いですが、明らかな虚偽はいかがなもとかと。

[437: 匿名さん]

残りはどれくらいですか？

[438: 匿名さん]

150戸ぐらいでしょうか。

[439: 匿名さん]

あと一年くらいかかりそうですね。

[440: 契約済みさん]

入居までに完売してくれるなら良し。
懸念されるのはクジラマンションの値付けのみ。

[441: 匿名さん]

>>440
大丈夫だよｗ
周辺に人が逆流するほど高値の訳がないし、
周辺の手付を放棄させるような安値のはずもない
絶妙のところに落としてくると思うよ

ＫＴＴやここの売れ行きを鑑みるに坪300超えは考え難いし、
ティアロと同水準じゃないの？
そうなるとますますティアロは分が悪いというか、
一期で好きな部屋買った人はまだいいけど、
現状で売れ残ってる部屋はますます厳しいんじゃないの？

[442: 匿名さん]

こちらの物件はマイヤーデザインのプレミア込ですので、平均-＠10くらいでしょうね。
KTTの三井の営業さんもまだ決定ではないが、三菱さんよりも高くなることはないとおっしゃってましたしね。

[443: 購入検討中さん]

リセールにこだわる人っていうのは不動産投資を生業としている人たち？
ぶっちゃけ、別に資産価値が下がろうとお金に困ってないから構わないんだけど…

南向きが永久眺望で、中央区アドレスで、357から千葉方面に出やすいココは自分にとって最高！ゴルフもサーフィンもアクセスしやすい！

[444: 匿名さん]

>>443
羨ましいけど、貴方のような方は稀な存在です
ほとんどの方は長期ローンを組み、
売却せざるを得ない状況に陥った場合にローン残がチャラにならなかったら破綻します

また、ＭＳ購入者は戸建てと比較して既に妥協してるとも言えるけど、
だったらせめて流動性っていうＭＳのメリットを最大限に活かしたい

[445: 購入検討中さん]

正直、ここはクロノとかなり似ているので新たな物件というイメージはないのかも。ドトールもパークタワーの方が後発だから、まだ話題性はあるのかもしれない。

ここの売りは何と言っても南向き永久眺望と開放的な水辺の住環境。そして共用施設にプールやスパといった水モノがないこと。典型的な永住向き物件。

なので、中古だと希望の物件は出にくいだろうと考え、新築で購入しました。

[446: 匿名さん]

>>445
永住だと、歳を取ってからのことを考えなければいけませんが、
買物が不便なのは辛かろうと思いますよ。
バス停さえも遠いですし、歳を取ってからチャリで買物は危険ですし。

[447: ティアロ契約済みさん]

買い物はトリトンに行けば良いのですが、常々マルエツプチと成城石井は無視されますね。。。

更に、晴海二丁目の今後の人口増を考えると、もっと規模の大きなスーパーができる可能性はあるとも思います。

[448: 匿名さん]

マルエツプチは日曜日に行くとガラガラ。地元民からも重要視されていないと思いますよ。
成城石井も明らかにトリトン勤務者向きの品揃え。
トリトン前のイオンバス停も乗客はほとんどいないし、みんな何処に買物に？と思います。
イオンバスの乗客の少なさを見れば、イオン系列のスーパーは出店意欲を無くすのでは。