京都桂川つむぎの街 グランスクエアってどうですか？ その2

[匿名さん]

京都桂川つむぎの街 グランスクエアその2です。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：京都府京都市南区久世高田町373番（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「桂川」駅 徒歩2分
阪急京都本線 「洛西口」駅 徒歩7分
間取：3LDK～4LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：74.92平米～96.54平米
売主・事業主・販売代理：近鉄不動産
売主・事業主・販売代理：野村不動産　大阪支店
売主・事業主：ジェイアール西日本不動産開発
売主・事業主：近畿菱重興産
売主・事業主：住友商事　関西ブロック
売主・事業主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト　関西支社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/406171/
物件URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/kyoto/katsuragawa/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

[751: 匿名さん]

なんだ買えない人のひがみか。
どういう外観のマンションだと満足なんだろうね（笑）

[752: 匿名さん]

ペラボーはつむぎの専売特許ですから！



他と一緒にされては困ります！！

[753: 匿名さん]

ジオノースのバルコニー戸境もボードだけど、
あれはペラボーとは言わないの？

[754: 匿名さん]

ノースはペラボーなの！？
お詳しいですね！！
両方検討した上でつむぎになさって、後悔してキーッってなってるタイプ？

でも避難用脱出壁のみで、上下になにもないのはつむぎの専売特許だよね？
あ、ということは、ペラボーすらないっていう言い方が正しい？
避難用脱出壁オンリーが専売特許！の間違いかも！

隣から匂いや水が流れてきて大変だよね。
ここ見てるとただでさえトラブルが多そうな沸点低い住民多そうだから気を付けて！！
トラブったらペラボーの上から物が飛んでくるかもよ！！
下からはゴミを掃かれるかもよ！！

[755: 匿名さん]

ジオサウスのベランダも、避難用脱出壁のみに見えるけど？

[756: 匿名さん]

なんか色あせてるよね。
ぱっと見、中古ぽい。
周囲に合わしてると思う。

[757: 匿名さん]

うん〇色が一番落ち着くやろｗ

[758: 匿名さん]

あ、ホントだ。
ジオサウスも
上がない代表的ペラボーだ。

[759: 匿名さん]

ジオでも上なしペラボーとは・・・
ノースからサウスの劣化は激しい。
それでもノースと価格は変わらないんだから。
建設費高騰でコストカットしなきゃどうしようもなくなってるっていうのは本当なんだな、と実感。

つむぎ３棟目は時期的にかなりのコストカットマンションになりそうな予感。
シングルガラス、上なしペラボーは間違いないでしょう。

少なくともグラン、マークより設備面でよくなることはないのでは？？
とはいえグラン、マークも最低限の設備だし、これ以上設備を落としようはなさそう。
ということは結局坪単価が上がるんだろうね。
東西に長い敷地だし、南向き住居中心としたらますます坪単価はあがるとみた。

[760: マンション投資家さん]

確かにグラン、マークの設備は、ショボイですねぇ。また、自衛隊敷地の隣、駅から丸見えですよぉ。駅から近ければいい、というものでもないですねぇ。人間が住むのに適正な環境があります。その点、洛西口は西向以外は、程良く距離感がありますね。青田買いつむぎを契約した方、ご愁傷様です。賃貸をお考えの方、イオン前というだけで借りる人もいるでしょうけど、４００戸以上あれば常にどこかで空室がある状態になるでしょう。競争が激しく、条件が悪くなる一方です。新快速が止まらない駅のイオンが近くても、魅力的ではありません。イオンもオープン当時の活気がなくなってきました・・・。以上のことから、投資には向かないし、住居にも向かないと判断しました。

[761: 匿名さん]

食洗機やミストカワックやあれこれオプション化すれば
少しは安くできるかも。

[762: 匿名さん]

あとはT-1サッシまでおとして、魔法瓶浴槽をなくしたらどうでしょう。

[763: 匿名さん]

カワックや食洗機は逆にないと値上げかもなw

[764: 匿名さん]

でも、
これだけマンションが林立してるのに、
高級住戸ってひとつもないんですよね。
世の中にはこの界隈のマンションが安っぽすぎて買う気にならない人も多いはず。
8千万ぐらいなら売れそうなもんだと思うんですが。
いえ、私は買えませんが。

[765: 匿名さん]

久世には住まんやろ

[766: 匿名さん]

朝から晩まで必死だな

[767: 匿名さん]

そういえば、桂川も洛西口も、高級路線のマンションが一つもありませんね
一つくらいは、駅近に高級マンションがあっても、差別化が図れて面白かったかもしれませんね
プレミアム住戸が抽選になるくらいなので、40戸程度の小規模マンションであれば、売り切れたと思います
ところで、三棟目より南の戸建ては、どの位の坪単価で売られていたのでしょうか？

[768: 匿名さん]

久しい世界→一般から離れた場所→久世
江戸時代はどんな場所だったんだろうか。

[769: 匿名さん]

＞767さん

3棟目の南の戸建ては、あれはバリオ・レシェンテ東向日でいいんですよね？それでしたら、北野住宅の（ファイルナンバーから見ておそらく24年3月10日のチラシ）で、中古で3780万円で出てましたよ。土地92.81㎡建述92.74㎡平成16年8月建築ですから、高いですよね。
http://www.kitano-j.jp/topics/up-images/240310.pdf

最近も売り物件のチラシが入っていて3千万円台後半でしたね。ちょっとそのデータは見つけられませんでしたが。

[770: 匿名さん]

>>769さん
ありがとうございます
築11年にしては、安くはないですね
でも、もし、これから分譲開始であれば、三棟目よりは、戸建て群の方が魅力感じます
マンションは、利便性を買うものだと思うので、駅から遠いなら、戸建ても選択肢に入ります
ただ、かなり中古なので、比べるのは難しいですね

[771: 匿名さん]

ノースの優先案内会の時に営業さんに
「最上階角住戸で6000万超えます？」
と聞いたら
「そんなに高くなりませんよ。
6000出せばあのへんの一戸建てが買えるじゃないですか。」
って言ってました。
あのあたりのマンションに高級さが欠けるのは、
南側の新築一戸建て群も売り出し中だったという
理由もあるかもしれませんね。
マンションに大金出すぐらいなら一戸建てにしようと思う人は
多そうですし。

[772: 匿名さん]

モデルルーム南の戸建ては最近分譲されたのですか？おいくらだったのでしょう？

[773: 匿名さん]

>>772
すみません。
土地だけで3000万台という高価格に
すぐあきらめてしまったため
詳しいことは記憶していません。

代わりといってはなんですが、
こんなものを見つけました。
四辻の分譲です。

http://www.yotsutsuzi.com/info/rakusaiguti/

[774: 匿名さん]

>>773
セット価格5600万円から、って北向き住居でもこの価格ですか。
南向きなら7000万近くしそうですね。
洛西口から徒歩5分と表記ありますが、1番近いところでしょうし、1番安いところなら、10分程度にはなりますね。

[775: 匿名さん]

一応南向きのようですね。
でも、セット価格5600万と言っても
なんやかやであっさり6000超えるんでしょうね。

[776: 匿名さん]

6000万出すなら駅前マンション4LDKか１０分離れた戸建かは悩みますね。
私なら３棟目のプレミアム住戸に6000万は無いなあ。

[777: 匿名さん]

＞772

エガオノイエの南東角（5号地）はまだ建築されていませんが、最近売れました。建物込だと8000万円強、土地が5000万円強で出てましたよ。エガオノイエはサイディングじゃなく煉瓦なので、特に高いのですが、土地の坪単価が122万円だったと記憶しています。

http://c21bunjyou.com/egao/index.html

多分、建売でも7000万円超えていたはずです。

[778: 匿名さん]

777です。

買えないけど凄いなぁ…と思ってメモに残してました(笑)。土地、は5703万6000円でした157.15平米（47.53坪）、坪単価120万ですね。家屋119.24平米を付けると8041万円です。

[779: 匿名さん]

おお～、8000万ですかあ。

[780: 匿名さん]

>>777
このあたりで洛西口徒歩4分と表記できるものなのですね。
この戸建てが徒歩4分なら、つむぎ3棟目も徒歩5分ですよね。ほんとかなあ？

[781: 匿名さん]

つむぎ三棟目は絶対に五分では無理です。十分はかかります。

[782: 匿名さん]

グランスクエア、キャンセル住戸の案内来ました。キャンセル四戸あるみたいですよ。

[783: 匿名さん]

詳細教えてください。部屋によっては検討したいです

[784: 匿名さん]

>>781
どうなんでしょう？実際歩いた感じというよりは何メートルあるかということが知りたいですね。
80メートル＝1分 ですね。
あの戸建ての広告は虚偽広告？？

[785: 匿名さん]

>>782
本当にキャンセルだったんだ。
先着順が4戸から8戸に急に増えたから、キャンセルか？？とは思っていたけど。

[786: 匿名さん]

キャンセル？どこの部屋ですか？

[787: 匿名さん]

明日半休とって行ってみるわ。

[788: 匿名さん]

良い部屋は早いうちに売れたから、ルーフバルコニー付き、角部屋、最上階、4LDKなど希少性のある部屋なら掘り出し物かもね

[789: 匿名さん]

>>784
踏み切りや信号の待ち時間は計算に入れず
出入り口でなく敷地の端までの距離で測る
と聞いたことがあります。

[790: 匿名さん]

またキャンセルですか・・・。年末にも10戸ほどキャンセルが出たと聞きましたよ！入れ替わり立ち替わりですね。これだけキャンセルができるのも珍しい。どうしてでしょう・・・・・・？理由は予測できますが。後悔先に立たずです

[791: 匿名さん]

キャンセルの手紙を捨ててしまったのでうろ覚えですが、多分ぜんぶ南向きで、一階と八階があったような。価格は3700〜800だったかな。違ったらすいません。

[792: 匿名さん]

最初の頭金みたいの３７０万程度捨てたってこと？
半分くらい戻るん？

[793: 匿名さん]

あの騒音でキャンセル？

[794: 匿名さん]

ローン通らなかったのでは

[795: 匿名さん]

つむぎは、手付金5%でも大丈夫と言われました。
洛西口のほうは10%から下げてくれる感じはなさそうでしたが。
5%なら、捨てても良いと思うかも…

[796: 匿名さん]

10%すらすぐ用意出来ないのにローン組むの無謀すぎ、、

[797: 匿名さん]

用意はできても、少なくて済むなら少ないにこしたことはないですよね。
一応未完成物件に関しては手付金は５％からでOK、
かつ５％から保全措置は取られることになっているので、
ものはためしに聞いてみたら軽くいいですよと言われましたよ。

今回みたいにキャンセルしたくなったときもまだ５％なら捨てられる。

[798: 匿名さん]

>>793
騒音は買う前からわかってたし、確かめられたこと。
実際にイオンができて、マンションも建設始まってみたら、近距離のイオンから丸見えだったのが・・・って感じじゃない？
契約時はイオンもオープンしてなかったし。
さすがにカフェの席が自分のマンションのほう向いてたらいやだよね。
洗濯物干すのにもきちんとした格好で出なきゃならんしね。

まあ、ローンの本審査でアウトだっただけかも。
それにしても年末からだと10件以上も・・・どんだけローンぎりぎりな人たち？
このマンション購入者の属性疑うわ

[799: 匿名さん]

5%しか払えない人だと、ローン通らずにキャンセルが多そうでリスク高そうですね。

[800: 匿名さん]

駅から丸見えが嫌なら洛西口なんて尚更無理だし、
三棟目待つしかないですねえ。

[801: 匿名さん]

洛西口もジオノースの西側とヴェリテ2棟目は駅から丸見え、そこ以外は問題なし。

グランは東は駅から丸見え、南はイオンから丸見えの見世物状態、西向きは築35年マンションでベランダ同士お見合い。
どこもダメ。

[802: 匿名さん]

>>799
そうでもしないと売れなかったのでは。
まさかキャンセルになるとは・・・青田買いだったから売りやすかったのに。
ここまで建築進むとますます厳しい。
まだキャンセルでるかもわからんし、竣工前完売は難しいだろうな。

[803: 匿名さん]

>>801
ノースとヴェリテって本当に丸見えになるんですか？
高架の完成イメージ図を見ると、ホームはほとんど壁で覆われそうに見えますが。
まあ、どちらにしろグランが丸見えなのには変わりないですねｗ

[804: 匿名さん]

>>803
たしかに
http://www.city.kyoto.lg.jp/kensetu/cmsfiles/contents/0000127/127731/k...

洛西口のほうは駅から覗かれることはないですね。壁で見えない。

桂川駅はホームに一切壁がありませんからね。電車の中はもちろん、ホームで電車を待つ人からも丸見えですね。

[805: 匿名さん]

>>803
駅のホームから完全に丸見えで、思っていた以上の近さに驚きました。
高架になると言っても、ドームのように覆われるわけではないので、ホームより上の高さの窓は駅から丸見えです。
おそらく、駅のアナウンスも全部聞こえると思います。
イオンに行く時に二回見ただけなのでうろ覚えですが、ノースは、北向きにずらりと並ぶ共用廊下まで駅から見えた記憶です。

[806: 匿名さん]

>>805
たしかに。ジオノース、ヴェリテ洛西口駅前はホームとお見合いになる3-4階よりも、その上のほうが駅からの視線を気にしないといけないですね。建つまでわからないものですね。

グランのパンフレットを見直してみましたが、駅やイオンモールがうまくぼかされてありましたね（笑）

[807: 匿名さん]

あの洛西口駅のつくりだと、アナウンスも上階のほうが反響で響くでしょうね。ジオはその騒音も計算して、上階のほうの西窓はT4にしていましたね。

グランは東向きは桂川駅から、1階から15階まで幅広く全部見えますね。

壁がない分、逆にアナウンスなどの音は反響しないから大丈夫なの？
向き関係なく、どこもT2シングルガラスでしたもんね。

[808: 匿名さん]

>>806
既に高架になっている京都方面行で降りた時、ホームの壁に透明な採光窓が取られていて、バスターミナル方向が覗けました。
マンション側の大阪方面行はまだ地上ホームなので分かりませんが、至近距離のマンションを覗きこめないように、すりガラスにするなど配慮してくれるのではないでしょうか。

[809: 匿名さん]

洛西口駅舎は高架になった後、旧駅舎より少し北側に移ります。また、高架とマンションの間には幅14m（車道、歩道）の桂馬場線ができ、今より駅との距離感はかなり変わると思われます。
ホームに壁がなくて、誰でも見えるのと、壁があって、見たい人があえて見るのとでは全く違います。
そもそもジオノースもヴェリテ2棟目もとっくに完売しているので、ここと比べる必要もないですが。

[810: 匿名さん]

西側は同じ場所でもう高架になってるけど、あれは仮設なの？駅の改札も駅前ロータリーも新しく作ったみたいだけど。また取り壊して桂寄りに移動するってこと？

[811: 契約済みさん]

おんなじ阪急グループやしあんじょうしよるやろ。そこは。ただあれだけマンション密集すると音の反響がつかめないですよね。

[812: 匿名さん]

>>810
西側は新駅舎なのでそのままです。東の大阪方面行きの旧駅舎が高架化に伴い、少しだけ桂寄り（西側駅舎の向かい）に移ります。

[813: 匿名さん]

ほんの数メートル北に寄るだけなのですね

[814: 匿名さん]

>>813
そうですね。でも、その北に数メートル離れることでホームとお見合いにならない部屋もでてくるでしょうし、駅前に桂馬場線ができることによって、駅とも適度に離れるので、かなり感じ方が変わってくると思います。
桂川でも洛西口でも、駅近を選ぶ以上は騒音やホームとのお見合い問題は必ずあるので、大事なのは可能な限りの対策がちゃんととられているかどうか確認し、各マンション検討者がそれをどう判断されるかではないでしょうか。

[815: 匿名さん]

個人的には、駅やイオンから１００メートルほど離れてるグランを丸見えと言うことに違和感を感じます。
あれだけ離れていたら、双眼鏡で覗かないかぎり見えないでしょう。
双眼鏡でずっと覗いていたら、不審者として通報されますよ。

[816: 匿名さん]

>>815
そう思って購入に踏み切った人は多いでしょうね。
私もそう思っていたのですが、実際建ったのを桂川駅からみて、ビックリしました。自衛隊駐屯地を挟んでいてもあれほど近くに見えるものかと。
また、南向きはイオンモールと100mはさすがに離れていないですが、マンションのほうに向いてカフェまであるなんてビックリしましたよ。パンフレットでは、イオンモールのマンション側はいかにも壁って感じでしたから。
マンションの中まではさすがに見えないと思いたいですが、ベランダに出るのは気をつかいそうです。

[817: 匿名さん]

キャンセル住戸のDMきました。
712号S-Bタイプ73.48平米
120号S-Jタイプ82.95平米
830号E-Iタイプ77.32平米
102号P-Bタイプ84.34平米

値段は…書いていいのかな？？

[818: 匿名さん]

>>816
ノースとヴェリテに喧嘩売ってるのかと思った・・・

[819: 匿名さん]

>>818
そういうこと書くと荒れますよ？
完売マンションに喧嘩売る意味あるの？
早期完売したマンションと、1年以上発売中のマンション比較する意味は？

[820: 匿名さん]

>>817
まさか価格下げてる？

[821: 匿名さん]

＞＞811

うん、洛西口はそれが心配。
阪急電車の音があちこちのマンションに当たって跳ね返りを繰り返して
思わぬところで
とんでもない大音量で聞こえたりすることが
あると思う。

グランのパークコートも
３方マンションで囲まれているだけに
思わぬ音が聞こえてくる可能性も。
ただ、音ばかりは住んでみなければわからないんですよね。

[822: 匿名さん]

アホですか？
駅側のマンションなんだからw
高槻のマンションなんかどこでも丸見え。2Fベランダで上半身全裸のおっさんよく見るよ。久世なんだからパンツさえはいてりゃ違和感ないぜ。

[823: 匿名さん]

＞820

712号S-Bタイプ73.48平米3718万
120号S-Jタイプ82.95平米3807万
830号E-Iタイプ77.32平米3648万
102号P-Bタイプ84.34平米3826万
です。

[824: 匿名さん]

ベランダが人目が多い方向を向いているということは、
空き巣がベランダからは入れないということでもあるよね。
その点は安心材料。
ただ、ベランダを観察されれば
家族構成や不在時間がばれてしまうので、
玄関と外廊下に面した窓の戸締りはしっかりと。

[825: 匿名さん]

一円も下がってないですね。残念。

[826: 匿名さん]

洛西口は今のところ、現地に行っても阪急の音はあまり気になりませんでした。ある程度はもちろん聞こえますけど、ジオも10階位まですでに建設されている状況で確認しましたので、反響も安心かと思ってます。逆に、JRの音が意外に洛西口まで届くことにびっくりでした。やっぱり貨物もあるし、騒音が私鉄より大きいのだと思います。

[827: 匿名さん]

洛西口は阪急からの騒音とJRからの騒音があるんですね。大変ですね。

[828: 匿名さん]

>>827
消えろ

[829: 匿名さん]

さすがに道路やJRの騒音を確かめた上で契約してるでしょうから、オプションでインプラスにするか、入居後に内窓つけるでしょう。T2サッシ、シングルガラスのまま住もうとしている猛者はいないでしょうし、駅から見えることだってわかった上。気にしない、上等じゃん、という人しか契約しませんよ。
部外者は黙っててあげましょ（笑）

[830: 匿名さん]

駅前いやなら、パークシティ桂買えよw

[831: 匿名さん]

ほんと、誰か買ってあげて！
パークシティ桂

[832: 匿名さん]

JRならメイツブランもまだあるぜよ。
アイトは駅近で静かそうじゃぞw

[833: 匿名さん]

>>823
掘り出し物の部屋はないですね。
P-B1階は、日照時間の少なさを目の当たりにしてのキャンセルなんでしょうか。

[834: 匿名さん]

失礼ですが、ここは割高感ある。洛西口は高級感ある。
キャンセルした方はすごいね。

[835: 匿名さん]

失礼ですが、洛西口含めて、このあたりで高級感のあるマンションは一つも無いと思います。

[836: 匿名さん]

買えない人は黙ってなさい。

[837: 匿名さん]

続々とキャンセルが出てますね。ある筋から「今月中にキャンセルが５件ほどでそう」と聞きました。6月になったら、売れ残りが１４戸になる可能性が高いみたいです。キャンセル案内を出して、カモを狙ってると聞きましたよ。グランの周辺環境をしっかりと調べずに契約する人が絶えず、その事実に気付いた人がキャンセルし始めてるらしいです。ま、最終的にはどっかの業者がすべて買い取って、「完売御礼」にするんじゃないですか。結局売れ残り状態と、入居後にグラン取り巻く環境に気付いた人がキャンセルしし続けるってことです・・・・・・・・・・・・。

[838: 匿名さん]

キャンセルした理由の書き込みがあればして欲しいところ。

[839: 匿名さん]

そっちのほうの理由でしたか。
確かに大阪方面などこの土地のことに疎い契約者の方も多いらしい、ということは聞いていました。

それほど調べもせずにポンと契約できるような人は、それなりに余裕のある方がたでしょうし、手付金放棄したとしても大した痛手ではないのでしょう。

手付金放棄もできず、ここに一生懸命張り付いてむきになって反論しているような痛い契約者とはわけが違う。

[840: 匿名さん]

入居者の質を見て、ダメだったら売りに出すのも手かも。

[841: 匿名さん]

>>840
ここは完成後資産価値暴落やろ。
新築は無職子育て女とガキがたむろってうるさいし、高層階しか住めないよ。

[842: 働くﾏﾏさん]

知ってるマンションの話。
幼稚園バスの時間から2時間くらいはエレベーター前で無職母親軍団が立ち話。下の子たちはロビーで鬼ごっこ。
朝から香水くさいわ、うるさいわ、通行の邪魔だわ。
150戸程度でもこれだから、400戸超えるとどうなるんだか。
自身も子供がいる身だけど、こうはなりたくない。

[843: 匿名さん]

女の足を引っ張るのはいつも女。

[844: 匿名さん]

>>837
さらに5戸キャンセルになるんですか？
竣工3か月前にキャンセル・・・
先着順6戸だって半年たっても売れてないのに。
もう最後はどっかの会社が買い取って賃貸に出す、か新築未入居で価格下げて出すんでしょうね。

[845: 匿名さん]

キャンセルなったら欲しいタイプの部屋あるけど全く出ないなあ

[846: 匿名さん]

私も狙ってる部屋がありますが今のところ動きが無いようで・・。要望だしてみようかな。
色々見て回ったけどやはりJR使いには立地が良いんですよ、ココ。
現地行ったけど駅からマンション側にエスカレーター有るのも便利に感じました。

[847: 匿名さん]

またローンの本審査でキャンセルあるかもね。

[848: 匿名さん]

うちも通勤通学でJRユーザーです。何かと便利ですよね、ここは。しかし中高生の子供が三人もいると、３LDKでは困るんですよ。高槻駅前の中古も探していますが、希望の部屋はほとんど出ません。

[849: 匿名さん]

4LDKもずっと先着順で売れ残ってますよ。夜中に書き込みお疲れ様ww

[850: 匿名さん]

一階ではない南向きですか？