京都桂川つむぎの街 グランスクエアってどうですか？ その2

[匿名さん]

京都桂川つむぎの街 グランスクエアその2です。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：京都府京都市南区久世高田町373番（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「桂川」駅 徒歩2分
阪急京都本線 「洛西口」駅 徒歩7分
間取：3LDK～4LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：74.92平米～96.54平米
売主・事業主・販売代理：近鉄不動産
売主・事業主・販売代理：野村不動産　大阪支店
売主・事業主：ジェイアール西日本不動産開発
売主・事業主：近畿菱重興産
売主・事業主：住友商事　関西ブロック
売主・事業主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト　関西支社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/406171/
物件URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/kyoto/katsuragawa/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

[61: 匿名さん]

土地の取得価格と、地価というか路線価は違うけど、どっちなんでしょう。
グランスクエアが府道に面しておらずに路線価が低いなら、固定資産税が安くなるわけで、購入者はラッキーですね。

[62: 匿名さん]

土地には正価が無く、売主と買主の思惑で決まります。それで参考になるのが評価額です。
評価額＝路線価／０．９

以前、住んでいたマンションは１４階建てで、固定資産税の土地部分は２％ぐらいでした。土地の評価は殆ど影響しません。
駐車場、ゲストルームやキッズルーム等の共有施設が持分比率で負担するので、こちらの影響の方が大きいです。

[63: 匿名さん]

二棟目三棟目の共用施設はどんな感じなんでしょう？
共用施設が充実しているのは大規模マンションならではの魅力だと思うので、気になっています。

[64: 匿名さん]

エコポイントが復活するそうですが、こちらの物件は対象なんでしょうか。
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20141217/k10014034741000.html
来年三月までに契約とあるので。

[65: 匿名さん]

どうなんでしょう。パッと見の条件はあっているように思うのですけれど。デベロッパー側に聞いてみないと何とも、ですよね。
けっこうエコに関しては頑張っているようなので、当てはまればいいな～と期待される方も多いのでは？？？
けっこう大きい影響、ありますからね。

[66: 入居予定さん]

営業さんにきいたら、イオンができてから問い合わせが殺到してあっという間に売れたので、次のマンションからは同じ価格帯ですこし狭めの部屋にするみたいですね

[67: 匿名さん]

>>66
まだ売り切れてないですよ
低層階が残っていたと思います。

[68: 匿名さん]

次が最終分譲だって。
残り10戸で全て抽選らしい。

[69: 匿名さん]

>>68
ホームページに先着順て書いてますがな

[70: 匿名さん]

先着順じゃない普通の最終分譲は終わったんですか？
先着順はバークサイド低層階が最後まで残っていた記憶があります

[71: 匿名さん]

マークスクエアも似たような外観ですね

[72: 匿名さん]

>>70
抽選は終了。売れ残った抽選対象もあとは全部先着順になってるって聞きました。
竣工まで9ヶ月あって、400戸超えの物件としては異例の売れ行きだそうです。キャンセル出ないかの問い合わせが来るほどとか。
営業さんの話なので、話半分に聞いてましたが。

[73: 匿名さん]

あと１階部分の数戸だけみたいですね。

[74: 匿名さん]

パーク一階は日当たりも眺望もプライバシーもないからさすがに苦戦するかな

[75: 匿名さん]

イオン遊びに行ってここ知ったんですが、京都勤務の私と大阪勤務の旦那にベストな立地だったのに、出遅れてしまいました。
南向きが欲しかったけどお値段高くてうちには無理で、お安い東が完売でした。
マークスクエアと三棟目のお値段どうなるか聞いた方いますか？駅から離れるぶん安くなるなら南向き買いたいですが。もっと高くなると書いてる人がいて気になっています。

[76: 匿名さん]

>>75
むしろマークのが高くなりますとのこと。円安で建築資材高騰してるのと人手不足で建設費が高騰してるそうです。
東は安いといっても南に比べてという話なので、南買えない人にはどちらにしろ難しいですよ。東より西の方が値段が安いし、まだ空いているので西も検討されてはいかがでしょうか。

[77: 匿名さん]

アベノミクス万歳！ イオンモール万歳！

[78: 匿名さん]

75ですが、西は考えていません。上層階でも、公園を三方から囲んで建物が建つので、子どもの甲高い声が反響して上がってきそうで嫌なんです。電車や車の音は機械的なので気にならないですが、叫んだり泣いたり不規則な雑音は我慢できないタイプで。一階に託児所も入るそうですし、とにかく騒がしそうで西は考えていません。
東は南より500万ほど安かったみたいで、それだと買えました。
次もっと値上がりするなら無理して南買っておけば良かったですかね。中古だと少しは安くなるでしょうか。

[79: 匿名さん]

＞78さん

＞子どもの甲高い声が反響して上がってきそうで嫌なんです。

それだったら、３棟目も無理では？洛南小学校が東から北東まで占めてますし。インテリの子供ばかりとはいえ、やっぱり小学生ですから、外遊びの時はそれなりの声がしてますよ。

土日は洛南中か洛南高校の生徒さんがグラウンドを使っているみたいですし…。

[80: 匿名さん]

グランスクエア横のアパートは建て替えないのかな？
15階建てマンションにしたら需要ありそう

[81: 匿名さん]

>>78
東は南より500万も安くないですよ。
同じ間取りでせいぜい300万程度。南4LDKと東2LDKとを比較してませんか。
南の低層は3200万台なので東は2700万とかになってしまいますよ。

[82: 匿名さん]

うろ覚えですが南4Lは軒並み五千越えだったような
六千越えのところばかりいくつも抽選になっていてびっくりしました

[83: 匿名さん]

第一期の分譲の時に価格をみましたが東の奥の方の部屋は低層階であっても3400～3600万くらいする部屋、いくらでもありましたよ。
南の6000万越えの部屋は確か10何組かで抽選になっていましたね。
そうなると2期3期の部屋の価格は、かなり押さえられていて購入される側の条件が合えば、お得だったのではないかと思います。

[84: 匿名さん]

二期三期で価格見直ししたんですか？

[85: 契約済みさん]

>>84
同じですよ。一期と。東側同じ部屋の広さで一階で比べても3400万。3000万切るのは一期の2LDKだけでしょ。

[86: 匿名さん]

どちらにせよイーストは、かなり安いみたいな事をおっしゃってた人がいましたが、私からみると、やはりイーストも結構な金額してたんですね。

[87: 物件比較中さん]

西向きの一番安い部屋は70平米超えの3LDKで3000万を切っていたはずです。

手元に資料が残っていないのでうろ覚えですが、南と東の価格差は7%程度で一般的な範囲内。
西は部屋によって差はあるものの、それより更に3%ほど安くなっていて、安めの値付けになっていたと思います。

[88: 契約済みさん]

>>85
>>87
東側の3000万きっているのが、2LDKです。
西側なら2階でも3LDKで3000万きってるものがありましたね。
東側も十分高いのですが、南側やら、ジオノースと比べていたのでちょっと広めでも手を出しやすかったです。一期では、西側の安いお部屋は出されなかったので。

[89: 契約済みさん]

南向きの低層階で3200なんてありませんでしたよ。
一番狭いタイプの中住戸の一階でも3550超えていたはずです。
予算が3500以下のうちは南が候補外だったので間違いありません。
3500で西なら隣のマンションより高い8階以上、東なら中層階が買えたので、その中から選びました。
東は中層階でも向かいに建物ないですし、東か西かは好みでしょうね。

[90: 契約済みさん]

89番は81さん宛てです。

[91: 匿名さん]

そうすると、西か東なら三千五百万出せばそれなりに良い環境の3LDKが買えたということで、なかなか良い値付けだったんじゃないかな。
平均的な共働きサラリーマンや、一軒家を処分した老夫婦の予算がそんな感じでしょうから。

東南角部屋の六千万の部屋もあれば、三千万を切る部屋もある。
幅広い層のニーズに適正な価格設定でこたえたからこそ飛ぶように売れたんでしょうね。

続くシリーズの価格がどうなるか非常に興味深いです。

[92: 匿名さん]

>>86
イーストはそこまで安くないですよ。
3500-3600万前後が多かった気がします。高層や角部屋はもっと高かった気がします。

[93: 匿名さん]

>>92
86です。
イースト、安いどころか結構な金額だと思います。って書かせていただいたつもりなのですが…。
文章がわかりにくかったですかね。
ここのイーストは3LDKでも、あなたがおっしゃるくらいの金額しますもん。

[94: 匿名さん]

東側3500万を安い安いと言っていたのは、ここの東南角や西南角やジオのように5000万ポンと払える人たちなんだろう

[95: 匿名さん]

>>93
いえ、よく読まず勘違いしてすみません。
3500-3600万前後でも安くはない金額だと思ってつい書いてしまいました。

[96: 匿名さん]

ここはもう住宅エコポイントの対象にはならないのでしょうか。
来年三月までの契約とのことですが、来年契約者だけが対象ということ？

[97: 契約済みさん]

本日マンションの出来上がり具合を(といってもまだまだてすが汗)見に行ってきました。 ちらっとマンションの外観(ベランダ外壁)が見えているところがあったのですが、正直ちょっと不安になりました。。白のタイルが微妙…。もう少し今時っぽい外観というかお洒落な感じを想像してたのですが、あれ？ダサくない？という印象。。全体ができあがれはわまた違って見えるといいのですが…安っぽい印象でした。なんだか凄く残念。もう契約済なのでどうにもできないですが。どなたか見られた方いますか？？

[98: 匿名さん]

タイルにまだ目地が入ってないとか、そういう事はないんでしょうか？タイルって、目地が入らないと貧乏くさい感じなので…。

[99: 匿名さん]

外観はジオノースの方がスタイリッシュですよね。

[100: 契約済みさん]

まだ見に行っていないですが、マンションは立地や利便性が全てだと思っているので、私は外観は気にならないですね。
外観に拘るなら立地や利便性を諦めて一軒家にします。

[101: 契約済みさん]

トップ画像でも判る通りあまり外観に拘ったマンションでは無いという印象でしたので私もあまり気になりません。正直、期待もしていなかったと言うか・・
そこを気にされるならやはりブランド力を謳ったマンションにされたほうが満足出来るのでは？
それよりまだ見れないロビー内装なども変に中途半端なデザインにせずその分エレベーターや廊下など地味でも共用で毎日使用する部分にしっかりお金をかけて頂きたいです。

[102: 匿名さん]

このマンションの売りは自宅から京都駅まで8分、京都府下最大のイオンモールが目の前という立地でしょうね。
誰も見栄えを求めていないと思います（笑）

[103: 匿名さん]

イオンモール、利益はどうなんでしょう。たまに行くのですが、盛況とは言えない気が。これからマンション族が移入して、もっと盛り上がる事を期待してます。将来潰れちゃったら、土地も値下がりしますもんね。

[104: 匿名さん]

イオン駄目になっても巨大アウトレットモールになったりしたらそれはそれで嬉しいかもw

[105: 匿名さん]

イオンが潰れた時点でアウトレットモールもないでしょう。

[106: 匿名さん]

そうですね。私も外装やエントランスのインテリアに下手にお金かけるよりは実用的な部分で手を抜かないで欲しいです。このマンションを選ぶ人は実用性を第一に考える人が多いと思うので。

[107: 契約済みさん]

ロビーに謎のオブジェとかモニュメントとか玉砂利の石庭とか内覧会で見かけたら引いてしまうかもしれません・・(笑)
とにかく質実剛健を、と願っています。

[108: 匿名さん]

>>106
夫が不動産関係ですが、将来万が一売ることになっても外観や設備は全くもって無価値だそうですよ。
立地や利便性がほとんどです。見に来る数がそもそも違いますし。ここはスーパも駅も徒歩2分内ですので、資産価値は高いそうです。
今はスマホとネットで個人も検索できる時代なのですが、検索条件に駅徒歩何分はあっても外観や設備の条件はほぼないです。こだわる人はそもそも新築買います。

[109: 匿名さん]

それと駅近と駅直結、駅前という区分があるそうです。
徒歩2分は駅前、駅直結であり、JR側は阪急側と比べて駅前にマンションが立つ余地があまりないのもポイントです。
これから高齢化が進み、郊外の一戸建てを売って駅前のマンションに移る方が加速度的に増えるそうなのでJR側はとくに人気が衰えないそうです。上京した子供や遠方の親戚への行き来がやはり増えますしね。宣伝みたいになってしまったのでこの辺りで。

[110: 匿名さん]

不動産屋さんの意見はなるほどと思わされました。

お書きの通り、こちらはリセールでの値下がりリスクは極めて低いでしょうね。
JRを通勤通学で使う家庭はグランスクエア1択でしょうから。
阪急側はマンションが多すぎて、リセールの時に勝ち組とそうでないものにはっきりと二分されそうです。

設備などはジオに軍配が上がると思いますが、設備は十年一昔と言われますし、十年後には差は無くなっていると思います。