京都桂川つむぎの街 グランスクエアってどうですか？ その2

[匿名さん]

京都桂川つむぎの街 グランスクエアその2です。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：京都府京都市南区久世高田町373番（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「桂川」駅 徒歩2分
阪急京都本線 「洛西口」駅 徒歩7分
間取：3LDK～4LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：74.92平米～96.54平米
売主・事業主・販売代理：近鉄不動産
売主・事業主・販売代理：野村不動産　大阪支店
売主・事業主：ジェイアール西日本不動産開発
売主・事業主：近畿菱重興産
売主・事業主：住友商事　関西ブロック
売主・事業主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト　関西支社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/406171/
物件URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/kyoto/katsuragawa/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

[41: 匿名さん]

マークスクエアの情報も少し公開されましたね。

[42: 匿名さん]

マークスクエアは葬儀会館が目の前だからなあ
気にしない人もいるのだろうけれども、うちはナシだな

[43: 匿名さん]

>>42
洛西口4分、桂川6分はおどろいた。
両方使う人にはベスト。
あと、イオンのジム棟から南方へ行けるのかな？だとすればかなり便利。
つむぎイースト買えなかって後悔してたけど、ヴェリテ三棟目とジオサウス、マークスクエアの三つもかなりいいね。

[44: 匿名さん]

ものは言いようだね
要は、どちらの駅にも中途半端
公共交通機関使って通勤通学する家なら、JR前のつむぎ一棟目か阪急前のジオノースで決めてるかと
今頃迷ってる人は本気で買う気ないんだろうと思う

[45: 匿名さん]

>>44
徒歩4分と6分は中途半端でなくどちらも駅近だも思うよ。
電車の騒音の心配もないし。
今JRの駅2分のとこに住んでるんだけど電車の音が気になるし。

[46: 匿名さん]

騒音気にする方はこの辺り買えないですよ。幹線道路やら学校やら。騒音と引き換えに利便性を選ぶエリアでしょう。

[47: 匿名さん]

二棟目も値段次第でありだなー
騒音がないの保証されてるだけでありがたい。
イオン想像してたよりでかくて便利だった。
新しい街ってのもいいね。
人増えてどんどん発展していくこと想像すると、この地域のマンションがやっばほしいな。

[48: 匿名さん]

マークスクエアは駅からかなり離れるし、目の前の道路と葬儀場が難点。
グランスクエアよりかなり安くないと、中古で売るとき困りそう。
どのくらいの値付けでくるのでしょうね。
将来性がある面白い街だと思いますけどね。

[49: 匿名さん]

>>48
洛西口4分は魅力的ですよ。
夫JRで妻阪急の場合理想的です。
葬儀場は確かにおっしゃる通りですね、同じ値段なら一棟目買っておけばよかったです。。もう一棟目(グランスクエア)は完売でしょうか？

[50: 匿名さん]

私は葬祭殿なんて気になりませんが、たしかに気にされる人はいるでしょうね。
グランスクエアがかなり売れ行き好調なので、強気の値段設定で来る、と言う話もあります。

>>49
物件ホームページだとまだ残っているようですね。直接確認されてはどうでしょうか？

[51: 匿名さん]

グランスクエアは確か次で最終分譲だと思います。
前のスレッドで全住戸が抽選になったと読みました。
グランスクエアもジオも竣工一年前に飛ぶように売れたので、これから分譲するのは強気でくる気がします。
イオンオープンとＣＭの反響がかなりあったと聞きました。

[52: 匿名さん]

マークもその次も条件的には同等以下の値段が妥当だと思いますが、良くて同じ、下手したら吊り上げてきそうですね。ジオを見ていたらよく分かります。ノースとサウスが同じというのが信じられません。

[53: 匿名さん]

ノースとサウスでは、多分各戸に含まれる土地代が違うんですよ。用途地域が違うので、建蔽率と容積率がかなりサウスの方が厳しいので。阪急にしたら、下げたつもりじゃないですかね、あれでも。マンションの場合、住んでいる分には、土地代なんて関係ないし、売るときもノースの方が売りやすそうですけどね。

[54: 匿名さん]

つむぎでジオの話が出て、ジオでつむぎの話が出てるね
どっちのスレかわからなくなる

[55: 物件比較中さん]

ここと他物件とを比較して、スレに空気悪そうだの書き込む人ってデペの人なの？
現地に行きましたが、明らかこちらのほうが隣の幹線道路の交通量が多くて大変そうなんだけどな。

[56: 匿名さん]

>>55
あなたもその人達と同じことをしていますよ。

[57: 匿名さん]

＞５３さんへ
マンションの場合は、土地代の差なんて階数分の１しか影響されないのから誤差範囲内です。
地価は、洛西口ノース＝洛西口サウス＝つむぎグラン＜つむぎマークです。

[58: 匿名さん]

不等号の向き、間違ってない？

[59: 匿名さん]

前面道路が、府道から分かれて通路のようになっているから評価が下がります。
マークの方は府道なので１割ほど高いです。

[60: 匿名さん]

マークの方がグランより高い値付けになることは間違いなさそうですね

[61: 匿名さん]

土地の取得価格と、地価というか路線価は違うけど、どっちなんでしょう。
グランスクエアが府道に面しておらずに路線価が低いなら、固定資産税が安くなるわけで、購入者はラッキーですね。

[62: 匿名さん]

土地には正価が無く、売主と買主の思惑で決まります。それで参考になるのが評価額です。
評価額＝路線価／０．９

以前、住んでいたマンションは１４階建てで、固定資産税の土地部分は２％ぐらいでした。土地の評価は殆ど影響しません。
駐車場、ゲストルームやキッズルーム等の共有施設が持分比率で負担するので、こちらの影響の方が大きいです。

[63: 匿名さん]

二棟目三棟目の共用施設はどんな感じなんでしょう？
共用施設が充実しているのは大規模マンションならではの魅力だと思うので、気になっています。

[64: 匿名さん]

エコポイントが復活するそうですが、こちらの物件は対象なんでしょうか。
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20141217/k10014034741000.html
来年三月までに契約とあるので。

[65: 匿名さん]

どうなんでしょう。パッと見の条件はあっているように思うのですけれど。デベロッパー側に聞いてみないと何とも、ですよね。
けっこうエコに関しては頑張っているようなので、当てはまればいいな～と期待される方も多いのでは？？？
けっこう大きい影響、ありますからね。

[66: 入居予定さん]

営業さんにきいたら、イオンができてから問い合わせが殺到してあっという間に売れたので、次のマンションからは同じ価格帯ですこし狭めの部屋にするみたいですね

[67: 匿名さん]

>>66
まだ売り切れてないですよ
低層階が残っていたと思います。

[68: 匿名さん]

次が最終分譲だって。
残り10戸で全て抽選らしい。

[69: 匿名さん]

>>68
ホームページに先着順て書いてますがな

[70: 匿名さん]

先着順じゃない普通の最終分譲は終わったんですか？
先着順はバークサイド低層階が最後まで残っていた記憶があります

[71: 匿名さん]

マークスクエアも似たような外観ですね

[72: 匿名さん]

>>70
抽選は終了。売れ残った抽選対象もあとは全部先着順になってるって聞きました。
竣工まで9ヶ月あって、400戸超えの物件としては異例の売れ行きだそうです。キャンセル出ないかの問い合わせが来るほどとか。
営業さんの話なので、話半分に聞いてましたが。

[73: 匿名さん]

あと１階部分の数戸だけみたいですね。

[74: 匿名さん]

パーク一階は日当たりも眺望もプライバシーもないからさすがに苦戦するかな

[75: 匿名さん]

イオン遊びに行ってここ知ったんですが、京都勤務の私と大阪勤務の旦那にベストな立地だったのに、出遅れてしまいました。
南向きが欲しかったけどお値段高くてうちには無理で、お安い東が完売でした。
マークスクエアと三棟目のお値段どうなるか聞いた方いますか？駅から離れるぶん安くなるなら南向き買いたいですが。もっと高くなると書いてる人がいて気になっています。

[76: 匿名さん]

>>75
むしろマークのが高くなりますとのこと。円安で建築資材高騰してるのと人手不足で建設費が高騰してるそうです。
東は安いといっても南に比べてという話なので、南買えない人にはどちらにしろ難しいですよ。東より西の方が値段が安いし、まだ空いているので西も検討されてはいかがでしょうか。

[77: 匿名さん]

アベノミクス万歳！ イオンモール万歳！

[78: 匿名さん]

75ですが、西は考えていません。上層階でも、公園を三方から囲んで建物が建つので、子どもの甲高い声が反響して上がってきそうで嫌なんです。電車や車の音は機械的なので気にならないですが、叫んだり泣いたり不規則な雑音は我慢できないタイプで。一階に託児所も入るそうですし、とにかく騒がしそうで西は考えていません。
東は南より500万ほど安かったみたいで、それだと買えました。
次もっと値上がりするなら無理して南買っておけば良かったですかね。中古だと少しは安くなるでしょうか。

[79: 匿名さん]

＞78さん

＞子どもの甲高い声が反響して上がってきそうで嫌なんです。

それだったら、３棟目も無理では？洛南小学校が東から北東まで占めてますし。インテリの子供ばかりとはいえ、やっぱり小学生ですから、外遊びの時はそれなりの声がしてますよ。

土日は洛南中か洛南高校の生徒さんがグラウンドを使っているみたいですし…。

[80: 匿名さん]

グランスクエア横のアパートは建て替えないのかな？
15階建てマンションにしたら需要ありそう

[81: 匿名さん]

>>78
東は南より500万も安くないですよ。
同じ間取りでせいぜい300万程度。南4LDKと東2LDKとを比較してませんか。
南の低層は3200万台なので東は2700万とかになってしまいますよ。

[82: 匿名さん]

うろ覚えですが南4Lは軒並み五千越えだったような
六千越えのところばかりいくつも抽選になっていてびっくりしました

[83: 匿名さん]

第一期の分譲の時に価格をみましたが東の奥の方の部屋は低層階であっても3400～3600万くらいする部屋、いくらでもありましたよ。
南の6000万越えの部屋は確か10何組かで抽選になっていましたね。
そうなると2期3期の部屋の価格は、かなり押さえられていて購入される側の条件が合えば、お得だったのではないかと思います。

[84: 匿名さん]

二期三期で価格見直ししたんですか？

[85: 契約済みさん]

>>84
同じですよ。一期と。東側同じ部屋の広さで一階で比べても3400万。3000万切るのは一期の2LDKだけでしょ。

[86: 匿名さん]

どちらにせよイーストは、かなり安いみたいな事をおっしゃってた人がいましたが、私からみると、やはりイーストも結構な金額してたんですね。

[87: 物件比較中さん]

西向きの一番安い部屋は70平米超えの3LDKで3000万を切っていたはずです。

手元に資料が残っていないのでうろ覚えですが、南と東の価格差は7%程度で一般的な範囲内。
西は部屋によって差はあるものの、それより更に3%ほど安くなっていて、安めの値付けになっていたと思います。

[88: 契約済みさん]

>>85
>>87
東側の3000万きっているのが、2LDKです。
西側なら2階でも3LDKで3000万きってるものがありましたね。
東側も十分高いのですが、南側やら、ジオノースと比べていたのでちょっと広めでも手を出しやすかったです。一期では、西側の安いお部屋は出されなかったので。

[89: 契約済みさん]

南向きの低層階で3200なんてありませんでしたよ。
一番狭いタイプの中住戸の一階でも3550超えていたはずです。
予算が3500以下のうちは南が候補外だったので間違いありません。
3500で西なら隣のマンションより高い8階以上、東なら中層階が買えたので、その中から選びました。
東は中層階でも向かいに建物ないですし、東か西かは好みでしょうね。

[90: 契約済みさん]

89番は81さん宛てです。