京都桂川つむぎの街 グランスクエアってどうですか？ その2

[匿名さん]

京都桂川つむぎの街 グランスクエアその2です。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：京都府京都市南区久世高田町373番（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「桂川」駅 徒歩2分
阪急京都本線 「洛西口」駅 徒歩7分
間取：3LDK～4LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：74.92平米～96.54平米
売主・事業主・販売代理：近鉄不動産
売主・事業主・販売代理：野村不動産　大阪支店
売主・事業主：ジェイアール西日本不動産開発
売主・事業主：近畿菱重興産
売主・事業主：住友商事　関西ブロック
売主・事業主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト　関西支社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/406171/
物件URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/kyoto/katsuragawa/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：近鉄住宅管理株式会社

[264: 匿名さん]

特殊な地域は桂川沿い。キリンビール跡地は特殊ではない。
その特殊な地域とは小学校の校区はちがえど、中学校で一緒になります。
あとは自分で考えてくださいね。
不動産屋さんに聞けばいろいろ教えてもらえるかも。

[265: 匿名さん]

校区は、資産価値に割と大きなウェイト占めますよ。

[266: 匿名さん]

校区にこだわる人は南区も向日市も買わないな（笑）。
せめて西京区くらいでないとね。
逆に、もう小学校や中学校から私立に通っていて、校区は関係ないご家庭も多いのでは。
通勤通学でどこに行くにしても便利なロケーションですから。

[267: 周辺住民さん]

特殊な地域の話でしょ？
少なくとも向日市のあのあたりには特殊な地域はないですよ。ちなみに第4向陽小学校は私立中学進学率も高く、落ち着いた環境です。
久世と一緒にする意味がわからない。

寺戸中学校では特殊な地域の方々と同じ中学校にはならないです。
こういう話になると、久世と向日市の学区を同列で言い出す人なんなの？久世の特殊な地域、事実は事実でしょ。

南区の特殊な地域は有名ですから、ネットでいろいろな情報調べてみてください。
なんならストリートビューもどうぞ。

[268: 匿名さん]

>>267
久世西も十分落ち着いた環境です。
特殊な人が中学で何かしていると？本当にそんな風にお考えですか？
中学も普通だからどちらでも学区はたいしたことはない言っていますが、すばらしい中学であれば、申し訳ありません。西京区も聞こえはいいかもしれませんが、桂近辺中学では、うつりたいとは決して思いません。住所はよいかと思います。

[269: 物件比較中さん]

>>268
久世西は落ち着いてるかもしれないけど、何にもしらない　>>263　みたいな人に、

ここの校区だと、久世中学校で特殊な地域の人と学区が一緒になる

っていう事実だけを知らせてる。
ここ検討板ですよね？
このマンションを検討する子持ちの人に、「私立中学校進学も視野に、その経済的な準備も必要。」という客観的なアドバイスをしているだけではないでしょうか。

[270: 物件比較中さん]

ちなみに西京区も学区がとてもよいと取り立てて言えるのは、桂坂だけでしょう。
ほかはどこも似たり寄ったり。
ただ、西京区でも向日市でも、ここみたいに特殊な地域と学区で一緒になるようなことはありません。
ご参考までに。

[271: 匿名さん]

学区のことは重々承知で、気にしない若しくは学区は関係無い方が多いから、竣工一年前にほぼ完売したのでしょう。
売れ行きが全てを物語っています。

[272: 契約済みさん]

そうですね。
ここの購入者は、子どもさんの手が離れた世代か、子どもさんがもう高校生以上、子どもさんが小さくても私立に入れることを視野に考えていらっしゃるんでしょうね。
我が家もまだ子どもは小さいですが、小学校から私立を考えています。
JR通学なら、これ以上安全な通学路はないですよね（笑）
ここのマンションに洛南小学校のお子さんは数名しかいらっしゃらないようですが、他の私立小学校通学の方も多くいらっしゃるでしょうし、いろいろ情報いただけるかもと期待しています。

[273: 匿名さん]

>>269
266の方には特に何も思いませんが、267は事実だけを知らせている以上の書き込みと思われませんでしたので、こちらも中学は近辺と比較して何もないという話しをしております。検討時に、不要とはおもいません。
どんな私立でも入れれば良いとは思っていませんので、公立になった場合の話しではないでしょうか？

[274: 物件比較中さん]

竣工1年前にほぼ完売は少し言いすぎでは？
マンションは売れにくい方角、階層の部屋をいかに売り切るかが問題で、竣工前完売がマンションの評価につながります。
大規模マンションの場合、売れやすい部屋がたくさんあるので、そこがすぐに売れるのは当たり前。今年に入ってから4戸しか売れてないようですし、後に売れ残った部屋ほど売れにくくなるので、少し心配しています。
今のままのペースでいくと仮定したら、5月に完売となりますが…竣工が8月なのでどうなるか。
早く完売したらいいですね。

[275: 匿名さん]

竣工後も売れ残って一千万引きで売るようなマンションがある中で、こちらはかなり良いペースでしょう。
JR至近のオンリーワンのマンションですから、資産価値も高いと思います。
不動産屋に勤める知人も投資用に一部屋購入したと聞いていますよ。

[276: 契約済みさん]

あと6戸が、竣工前に売り切れるかどうか、で価値も変わりますね。
これだけの好立地でまだ完売じゃないんですよね。
営業さんがんばってほしいです。

[277: 匿名さん]

マーク売り出してからはもうグラン専属の営業マンいないのでは？

[278: 周辺住民さん]

>>273
266の方より267の方の認識の方がこの周辺地域の一般てきな認識だと思います。。そんな向きにならなくてもいいじゃないですか。

[279: 契約済みさん]

いいマンションだな。少なくとも差別主義者は来ない

[280: 物件比較中さん]

京都市外から来られた方ばかりかな？と予想。
地元の不動産関係者はまず手を出さない。

[281: 匿名さん]

ローンに追われて子供は公立に行かせなければならないような世帯を想定して話を進めるから噛み合わないのでしょう
イオンが出来て再開発が進んで地価が何倍にもなりましたし、もともと周辺に住んでいた方とは感覚が違うのではないかと想像します

[282: 物件比較中さん]

>>281さん
すごく的を射たご意見だと思います。
おそらく、学区とかあまり気にしない世帯の方々が多くいらっしゃるかと。
ここで学区の話をするのは不毛かもしれませんね。

[283: 匿名さん]

ここは仮に住んだ後売却するとして、どの程度で売却できると思われるでしょうか？

[284: 物件比較中さん]

>>283

私もそれが気になって、数件の不動産屋を回って聞いてみました。

やはり、これまでのこの周辺の地価が安すぎたことや、このあたりがあまり「良い地域」ではなかったことからも今の価格が妥当かどうかわからないのでなんともいえないと。
こればかりは経済状況等もありますし簡単には想像つかないですよね。

個人的には、近鉄と京阪の両方が利用できる丹波橋徒歩数分の物件あたりと同じ価値かな、と思っていますが。
だとしたら、今の価格は妥当でそれほど大きく値下がりするとは思っていません。

ただ2線利用可能でどちらも10分以内（片方には3分以内）という物件の戸数だけでも、1000戸近くなっていますよね。
売却する時は、戸数が多い大型マンションではマンション内競合も起こりますし、角部屋や80平米超えなどの特徴がない3LDKなどは売却タイミングによって大きく値下がりするかも、と思います。

自分が住むならともかく、投資には向かない物件だと思います。

[285: 匿名さん]

マンション価格に最も影響するのは、景気ですよ。
身も蓋もない言い方ですが、何回か中古売買をした者の実感です。
このマンションは洛西口周辺のように競合物件が無いので、この一帯では最も安定しているのではないかと思います。

[286: 物件比較中さん]

景気から考えて、今は買い時なのでしょうか。
この低金利で借りなきゃいつ借りるの？という感じはしますが。

京都市内中心部の価格がどんどんつり上っている時期だけに、どこかでバブルがはじけて、ここにも影響が出るんじゃないか、とハラハラして決めきれないでいます。

洛西口のマンション戸数はジオ2棟、ヴェリテ3棟足して、やっとこのマンションの戸数くらいですよね。
戸数から考えるとマンション内競合が起こる確率は一番高いから心配は心配です。

[287: 匿名さん]

このマンションって住所上の表記は「つむぎの街グランスクエア」なんですか？
つむぎの街・・・微妙。

[288: 匿名さん]

>>284
283です。そうですね。私はここの地域から考えてある程度安い物件を想像していたのですが、
実際は700万ぐらい高い印象がありました。私は住居として考えているのですが、仮に、ここから
引っ越した場合の価値も考えないといけないと思います。

[289: 匿名さん]

昨年10月に近鉄不動産が出したニュースリリースには、総住戸の93%が契約済みとなった時点で、50代以上の契約者の割合が42%となっていました。この数字だけから考えても、学区を気にしない人は結構な割合を占めそうな気がします。

[291: 匿名さん]

退職後のことを見据えて、駅近で、買い物便利、個人医院が近くにあるところを選ぶ人が多いと思いますし、
自分もいずれはそうしようと思います。

自動車の運転に不安を感じて、自動車を手放すこともあるし、子供に資産を残す場合も
郊外の一軒家をよりも駅近マンションの方が喜ばれます。

配偶者が亡くなり、もう少し狭いところに引っ越したいとか、老人ホームに入ろうとする時に、
高望みしない限り転売しやすいし、賃貸にも出しやすいとのではないかと。

JRの駅近物件ならなおさら有利と思います。

[292: 匿名さん]

>>291
同感です。
年を取って老人向けの施設なり住宅なりに引っ越すときに
資金捻出のためにマンション売るとしたら、
そうそうのんびり買い手がつくのを待つわけにもいきません。
売りやすい物件を所有しておかなければ。

子どもに売れないマンション相続させて苦労させるのも嫌ですしね。

[293: 匿名さん]

>>288
竣工一年前に9割が完売の物件が700万割高って。あなたのような貧乏人は中古で我慢してください。
世間の常識で考えましょう。

[294: 物件比較中さん]

News Releaseを見ると、竣工1年前に全戸数（431戸）の9割が売れたのではなく、正確には10月までの供給戸数（341戸）の9割が売れたということですね。
紛らわしい書き方ですが。

[295: 匿名さん]

洛西口のテニススクール跡にタワーマンションが出来るという話が出てから、ほぼ完売して検討者も少ないであろうこちらの掲示板を荒らすような投稿が増えたのは偶然でしょうか（笑）

[296: 匿名さん]

言われてみれば、、

[297: 匿名さん]

>>295
中古でしか買えない貧乏な方が少しでも荒らして物件価値を下げようと書き込んでるんでしょう。
心まで貧しい方ですね

[298: 匿名さん]

タワマンの話以前にも、あったと思います。
2月14日まで楽しい話で盛り上がっていたら、18日ぐらいから、突然、地域がどうのこののネガがしつこかったです。

完売近くなると、他業者の書き込みが増えるみたい。
でも、ここは検討者の方のコメントが多く、参考になりました。

立地に勝るものはありません。しかし、入居後の資産価値の維持は、いかに管理していくかにかかっているので、
こればかりは入居者の努力と協力が必要ですね。

[299: 匿名さん]

このマンションを契約された方は合理的で冷静な方が多いようで、好感が持てますね。
逆に、こちらの掲示板を荒らしている方はどちらを契約されたのか、興味深いです。

[300: 匿名さん]

買えなかった人でしょう。

[301: 契約済みさん]

オプション相談会の4月の日程申し込みが来ましたね。
場所はモデルルームではなくですね。

[303: 匿名さん]

また…

[304: 匿名さん]

タワマン情報以降の荒らしっぷりが凄いですね…
よほど焦っているのでしょう

[305: 匿名さん]

>>302
ここは⚪︎⚪︎地域ではないし、小学校の学区も⚪︎⚪︎地域とは別。
ただし中学校で学区が同じになるから、それは覚悟してください。
あとは自己判断で。
この話題ここまでにしてもらってよいですか？

[307: 契約済みさん]

>>306
朝っぱらからネガキャンご苦労様です。
リセールとかまだ先になるであろう事例にまで今から予測的苦言とか、それくらいしか叩く所が無いんですね。
かえって安心しました。

[310: 匿名さん]

>>308
買った人は地域性のことには触れて欲しくないんだから、そっとしておいて。
学区のことを書くと袋叩きにされたあげく、ライバル業者扱いされます。本当のことでも。

まあ、ここなら永住目的しかないし、そのつもりの人ばかりだから大丈夫だと思いますよ。
住み替え時もリセールには出さず賃貸に出すつもりの人ばかりかな。
金銭的に相当余裕がある人しかここは買わないから。

[311: 匿名さん]

>>307
いやいや、立地に問題ってマンションには致命的では…

[312: 契約済みさん]

ほんのちょっと前に同じ話題があったのに、またほぼ同じ書き込み。本当に検討してる人ではなく、また荒れてほしい方で間違いないのでは？
具体的に中学学地域にそこがあるからこんな大変な事があって とか、何か書こうよ。本当の事を知ってると言うなら。同じ話しばかり。

[313: 匿名さん]

洛西口側のマンション買って後悔してる人のネガキャンかなと思って冷ややかに見ています
タワーが出来て痛くも痒くもないのはグランスクエアだけなので