シティハウス練馬武蔵関【旧称：（仮称）武蔵関計画】ってどうですか？

[物件比較中さん]

シティハウス練馬武蔵関っていかがでしょうか。
周辺は暮らしやすいとこなのか気になっています。
南向きもあって、日当たりがいいかな。

色々情報交換しませんか。

所在地：東京都練馬区関町北四丁目377-1（地番）
交通：西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩7分
間取：3LDK・4LDK
面積：72.30平米～77.27平米
売主：住友不動産
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashiseki/index.html
施工会社：村中建設株式会社東京支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


【タイトルを正式名称へ変更しました　　2014.4.18　管理担当】

[21: 匿名さん]

>>20
都心や人気エリアはそのとおりですよ。犬小屋みたいな格安ミニ戸よりマンションが良い。戸建に適したエリアは駅遠で不便だし密集して風通しや日当たりも悪い。接道状況も悪い。

が、ここみたいな郊外は別。ましてや西武新宿線沿線は駅周辺が開発されておらず駅徒歩1分という距離からも第一種低層専用が広がる戸建住宅エリア。武蔵関もまさにこれ。
6000万も出せば戸建としても住居としてもその特性を活かしたものが手に入る。土地が安い分建物も土地もバランスよく配分できる。

東京で戸建てかマンションか？みたいなマクロ的に見てもなんの意味もないよ。全部個別だからね。このエリア、この物件をベースに検討すべき話よ

[22: 購入検討中さん]

18
プラウドのことだろうけど立地が全然違ってこっちは住環境がいいから。

[23: 匿名さん]

>>22
具体化にどう良いの?

[24: 匿名さん]

>21

戸建てが不人気なのは東京なら基本的にはどこでもいっしょ（青梅ぐらいまで下れば別だけど）
全体的な傾向なんですよ。
チョット具体的に考えたら分かる。

例えば、武蔵関の1種低層だと駅徒歩10分ぐらいで土地単価は坪110万前後（国交省の土地総合情報システムで実績が分かる）
すると、40坪で4400万ぐらい。予算6000万だと、外構なし・植栽なしの超節約でも
上モノにかけられるお金は1400万前後。
容積率100%なので、1400÷40＝坪当たり35万。タマホームの最低限レベルの建物しか立たない。
外構なし・植栽なしの裸の土地にタマホームの最低ランクの建物を建てて住むぐらいなら、
住友のマンションのほうがはるかにマシっていうのは同意してくれると思う。

それならばと土地を減らして30坪にした場合。
外構・植栽をしっかりとっても上モノに2100万ぐらいはかけられる。
2100÷30＝坪当たり70万。
これなら建物はかなりいいレベルの戸建てが作れる。

だけど土地が30坪しか無いと、建蔽率50%だから、1階の面積は15坪≒49㎡
ワンフロア50平米未満で、かつ、容積を100%使おうとすると
土地の形や周囲の状況などにもよるけど北側斜線規制などでほぼ3階建になる。
3階建は不便だから容積を少し捨てて2階建てにすると、建物の面積は90㎡ぐらいになる。
そう考えると、80㎡ワンフロアのマンションと、
90㎡2階建ての戸建てを比べてどっちが住みやすいかっていう話になって、
多くの人はマンションのほうが住みやすいと感じる。

と、どっちにしても同じ予算だとマンションのほうが住みやすいと感じる人が多いから、
今の東京ではマンションの方が戸建てよりも人気を集めて値段が上がってる。
都心だけの話じゃなくて、23区外周部とか、23区に隣接する市部でもそうなってるんですよ。

オープンハウスがマンションに進出している背景もそれ。
戸建ての人気ははっきり凋落気味で、マンション優位が東京では確立しつつ有る。

感覚的には、戸建てがマンションに対して競争力を持つのは更地の坪単価が50万円を切るような地域でないと厳しいと思う。

[26: 買い換え検討中]

マンションに6000だせる予算があるなら、戸建だったら6500だせるのでは？
6500だせば建売でもそこそこのものが買えそうだし。
いずれにせよ、24のマンション優位論は業者臭さが半端ないな、
というか客の説得にいつも使っているものをそのまま書いた感じでしょうか。

[27: 匿名さん]

>>24
これ見るとやはりこのエリアは戸建が適してますね。

[28: ビギナーさん]

9さんのコメントで「小規模マンションだとリスクが大きい」と書いてありました。素人なので意味がわかりません。わかる方、ぜひ教えてください。

[29: 匿名さん]

>>28
大企業か零細企業か、と似たような話です。
大規模であればあるほどスケールメリットを活かしやすくなりますし1世帯当たりに対する重みが減っていくため、例えば数%の住戸が修繕費等を滞納しても致命的な打撃を受けることもありませんし戦う場合も数の利があります。代わりに小回りは効きません。

小規模だとそれが逆になりますね。そう言う事です。一般的には大規模マンションのほうが資産性が保たれやすいのも一部の尖った住民に左右されにくく金銭的にも余力が生まれやすいからです。

[30: ビギナーさん]

２９さん
そうなんですね。よくわかりました。ありがとうございます！そういった意味では、やはり修繕費や管理費なども割高になるんですかね。規模の利益が働かないんだ。。。

[31: 匿名さん]

>>30
そこはそうとも言い切れないです。ってのは大規模になればなるほど管理費修繕範囲も増えるんですコストも上がりますから。

[32: ビギナーさん]

３１さん
なるほどですね。本当に勉強になりました！サンクスです。

[33: 匿名さん]

>26

なんで戸建てだと予算が増えるのでしょうか？
戸建てに6500万出せるならマンションでも同じぐらい出せると思いますが・・・

この辺りだとマンションで6500万円はないでしょうが、もっと都心近くに住めると思います。

絶対この場所に拘る人は予算次第で青天井にグレードアップできる戸建のほうがいいのだとは思いますが・・・

[34: 匿名さん]

>>33
> なんで戸建てだと予算が増えるのでしょうか？

一般的にマンションで5000万なら+1000万〜1500万ぐらいの戸建を買った場合と総ランニングコストが
変わらないから。
修繕費・管理費に関してはマンションは強制的に毎月確実に徴収される。またこれらは共有部のみに適用されるし、
その内容に関しては自分では選べない。さらに駐車場、駐輪場代も必要な人には必要。
固定資産税においてもマンションのほうが圧倒的に高い。なにより、修繕費・管理費は払った瞬間に自分の
資産ではなくなる。

一方の戸建は管理費に相当するものは自分で行うため0になり、修繕費に関しては当然０ではなく必要になるがその
時期、内容、業者等はすべて自分で決定できる。マンションは修繕計画にのっとって淡々と行われるし、大抵の管理組合
は管理会社にすべておまかせなため、まだ修繕するほどでもないのに壁補修や塗装をしたり、しかもその金額が割高
になってる。さらに自分の部屋は別である。これが戸建の場合であれば自身の裁量によって決定できる。
さらに業者の選定も自由であり、修繕費のお金は自分の資産であるためその間自由に運用したりもできる。
あと、そもそも木造戸建の修繕はマンションほどお金がかからない。そして駐車場、駐輪場代がかからず、
固定資産税もマンションと比べて圧倒的に安い。

[35: 匿名さん]

使い潰すつもりで修繕をギリギリまで遅らせれば500万円ぐらいはケチれるっていうことですね。
それならわかりますが、私の趣味じゃないな。

[36: 物件比較中さん]

結局この物件って6000万円前後が中心なの？

[37: 匿名さん]

>>36
もっと安いでしょう。武蔵関ですからね

[38: 匿名さん]

>>35
定期的にメンテナンスしても戸建のほうが断然安い

[39: 物件比較中さん]

都内でトータルコストはマンションが高くなるのは駐車場が高いから。車持たない人にとってはマンションの方が安くなる場合が多い。

[40: 匿名さん]

>>39
計算できない人ですか？違いますよ。駐車場なんかを借りてたらもう戸建とは比較にならないほどの結果になります。
駐車場を抜いて、戸建のほうが支出は圧倒的に少ないことを学ぶべきです。

[41: 物件比較中さん]

あなたこそわかってない。

[42: 匿名さん]

>40

戸建てはスレ違いだけど、一言。

戸外の清掃、日常のメンテナンスなどを自分でやらなきゃいけないから一戸建てだと支出が少なく見えるだけ。
自分の時間より多少のお金のほうが重要な人は確かに一戸建てのほうが向いてる。

また、（例として）毎年一度雨樋・屋根の状態を点検しないならそれはメンテナンス頻度を落としているのと同じ。
多くの一戸建てはマンションレベルのメンテナンスはできていないのも現実。

[43: 匿名さん]

>>42

横だけど毒されてるんですね。マンションの管理なんてぼったくりもいいところですけど。
税金と同じで支払う側は「払わないといけないもの」ってだけで中身を知りもせずいいように
されているのが管理費ですし修繕費も結局管理会社の言いなりですよね。

最近は戸建メインだったデベ・建築会社でさえマンション事業に参入。その理由はわかります？
ただ住宅を打って終わりであれば戸建のほうが利益率が高い。マンションは実はハイリスクローリターン。
しかし戸建と違って打ってからも長く儲かる仕組み。それが管理費であり修繕ですよ。すべてグループで
儲かるからね。縦壊すにしても戸建であればその辺の零細解体業で行けるのに対しマンションは無理ですから。

[44: 匿名さん]

確かに戸建てにして駐車場代の1.5～2万をローンにまわせばいいとこ住めるね。

[45: 匿名さん]

>43

いや、それこそ安物のファイナンシャルプランナーに毒されてるでしょう。

ここの単価がいくらで出てくるかわからないけど、坪単価200万円半ば～後半ぐらいのマンションだと、
住民の年収は1000万前後。
それぐらい稼げる能力がありつつ、各種の専門性を持った人がしっかり監査しているので、
管理で（ボッタクリの）利益を出すのはむしろ難しくなってます。

大手デベロッパーの管理系子会社が必死で合併して規模を追求しているのは
専門性が求められる上に、競争で利益が取れなくなってきているからです。

で、建築の面から言うと、一般的な戸建ては10年～15年後に壁を塗り直して防蟻処理するぐらいしかメンテナンスしないんですが、それだと全然足りていません。
最低でも毎年チェックをしなければいけないんですが、それができていない（戸建ての人で、毎年床下をチェックしてる人ってどのぐらい居ると思いますか？）
築30年のマンションで賃料が取れるけど、築30年の戸建てだと壊すしか無いっていうのはそういう違いから来ているんですよ。

[46: 匿名さん]

戸建ての話はスレ違いだから他でやって欲しいんだけど・・・

この物件と競合する戸建てだとこんな所
http://www.polus.jp/kodate-ms/shakujiikoen3/
（さすがに40坪の注文はムリみたい。30坪の建売なら価格的にいい勝負っぽい）

こっちがいい人はe-戸建てに行ったら？

[47: 匿名さん]

地域と価格でここと競合するのは田無で分譲連発してる三井のファインコートでしょうね。

[48: 匿名さん]

>45
長々書いてるだけでなんの根拠も事実もないのってどうなの？

>各種の専門性を持った人がしっかり監査しているので、

完全に妄想なんですね。

[49: 匿名さん]

販売まであと1か月くらいあるんですねー
情報もあまり出てきていないし…マンションギャラリーに行けば情報は色々と教えて貰える状況にはなっているのかな？
公式サイトではまだどうなっていくのかっていうのはうっすらとしか判らなくて。
オール平置き駐車場だっていうのはわかったんですけれど。

[50: 匿名さん]

マンションの利点は共用部分は常にきれいになっていますから、掃除する場所が自宅のみでＯＫというのは楽ですよね
１Ｆは高い塀で追われていますが、目の前が道路ですからセキュリティ上は危険がありそうですね。

[51: 匿名さん]

>>50
自宅?自室の間違いでしょうね。それに戸建の場合そんなにマンションで言う共用部なんてありませんから

[52: 買い換え検討中]

外壁や屋根のことでは。

[53: 匿名さん]

>>52
外壁や屋根の保守にそんなにお金はかかりません。マンションでは購入時に一括積立金で100万円近く払った上に毎月一万程度払います。10年で200万を超えます。これと専有部は別に払うわけです。アホです

[54: 匿名さん]

実際の積立金はその半分くらいで済む。

[55: 匿名さん]

>>54
は? 済むわけ無いじゃん（笑）強制徴収されるのに。

[56: 匿名さん]

一括百万って(笑)

[57: 匿名さん]

>>56
大体60-90万でしょうね。高いことに変わりないし売却しても戻ってこない

[58: 匿名さん]

掃除する場所が自室のみって、戸建では敷地内（庭や駐車場など）を全部自分で掃除しないといけないからって事なのかな？
確かにそうなのですが、自分でお金をかけずに掃除をするか、お金を払ってきれいにしてもらうかの違いはあるかも？

[59: 匿名さん]

>>58
その費用対効果だよね。時間や労力を金に換算した場合になっとくかどうか。

[60: 匿名さん]

営業さんから3LDKで5000万台〜と聞きました

[61: 匿名さん]

どういう計算か知らないけど、FPにマイホーム購入の予算を相談したら、マンションの場合の予算は「戸建の予算」マイナス1000万だった。

[62: 匿名さん]

>>61
FPに相談しにいってるんだったらどういう計算か聞けばよかったのに。
ただ、一般的にいってマンションのほうが「強制的に払わないといけないランニングコスト」が戸建と比べて圧倒的に高いためそのFPがいうようにマンションで5000万買えるなら戸建だと6500万ぐらいが買えるということになるよ。で、実際そう。特に駐車場を長く借りるつもりの人はよけいにそう。
マンションでは管理費＋修繕費（最初に一括で払う積立金も含む）だけで平均（３０年ぐらいで）するとざっくり4-5万/月。これに加えて駐車場もいれたら月2万。
駐車場なし、だとしたら月5万x12x30で1800万円。これが、「強制的に」必要。一方の戸建はこれが不要。修繕費は必要になってくるだろうが、最初の10年で100万、次の10年で200万、
次の10年で300万、合計６００万もあれば「十分すぎるぐらい」の補修費用になる。ちなみに、この金額はマンションのように強制的に徴収されないし、修繕内容は選べるわけだから
実際にはもっと安い。マンションは、大して外壁が痛んでなくても、また大して色がわるくなっていなくても「計画通り無駄に修繕する」。しかもその料金は割高で合理的ではない。
でも誰も文句言わない。なぜなら「毎月（まるで税金のように）払ってるから」。まぁ、そういう感じなのでマンションで5000万の予算なら6500万程度の戸建を買っても同程度の
ランニングコストになる。
もう一つが、固定資産税。固定資産税もマンションのほうが圧倒的に高い。よく土地が高い東京のようなところだと戸建のほうが高いと勘違いしてる人がいるがこれは大きな間違い。
土地部分は1/6で軽減されておりしかもこれが通年なのですでに薄まってる。それよりも効いてくるのが家屋部分。いうまでもなくマンションのほうが評価額が高いのでこの部分が
高くなる。しかも減価償却係数が下がらないのでなかなか落ちない。同じようなエリアだったら70m2のマンションと土地30坪90m2の木造戸建だったらマンションのほうが年+4-5万は
高い。これも30年でみたら150万との違いとして現れる。

だからこそ、マンションは「立地がすべて」だと言われる。あらゆるコストが高すぎて、しかも共同生活が強いられるマンションに見合う対価は戸建では絶対になしえない「立地」にある。逆にいえば戸建でも買えるような立地のマンションは正直ゴミでしかない。そういうゴミは住んでる間も無駄に金を絞られ売るときも大幅に削られる。リゾートマンションが今そうなってるのとにた感じである。

[63: 物件比較中さん]

大体理解できるけど経済合理性だけで人はマンションを選ぶわけではないからね。俺の両親もそうだけど、戸建の維持管理とか近所づきあいとか、防犯関係とか戸建なりの面倒くささが沢山あって、子育てが終わって年齢を重ねて体力がなくなってくると、そういったもろもろから解放されたくなってマンションを選ぶ場合もある。そもそもマンション気楽だよ。その気楽さに対価を払っても俺は構わないと思ってるよ。

[64: 匿名さん]

>>63

それはそれでいい。個人の自由なので。
ただマンションに移ったら移ったで新たな問題があるだけの話であっても君が上げた例はマンションにしたら完全に払拭できる話でもないし戸建特有の話でもないからね。騒音トラブルが多いのは隠居老人とファミリーが多いしね。

[65: 物件比較中さん]

5000程度でマンション中心に探し始めたけど、同じ価格帯の戸建はどうにもチープで買う気が失せた。
+500万程度でも同じ。まだ見てないけど+1500万ならまともな戸建てあるのかね。

[66: 匿名さん]

6500万も出せるならそこそこの戸建は買えちゃうねぇ。35坪100m2延床2F建ですね。
狭すぎるマンションにgood bye!

[67: 匿名さん]

3LDKで5千万円からですか。
思ったよりはしたかなという思い。
他の方もそういう感じなのかな、スレッドの流れ的に。

最近、マンションは中古すら上がっていて
新築も凄いことになっているという話は聞きます。

ここだともう少し抑え目だと人気がでるんじゃ？とは思います。

[68: 匿名さん]

武蔵関ってどういう感じの街なんですかね？地元の方いらっしゃったら教えてもらいたいです。
駅おりたって見学してみましたが商店街はもう完全に流行ってるとは言い難い寂しさでしたし
活気はありませんでした。道も狭くてバスがいてちょっとびっくりしました。あと駅周辺は
坂？なんですね。駅が低地？のようです。

[69: 購入検討中さん]

価格が4980万からとホームページに
載っていた！かなり値段下げたね(笑)

[70: 匿名さん]

武蔵関ってなにあるの？