シティハウス練馬武蔵関【旧称：（仮称）武蔵関計画】ってどうですか？

[物件比較中さん]

シティハウス練馬武蔵関っていかがでしょうか。
周辺は暮らしやすいとこなのか気になっています。
南向きもあって、日当たりがいいかな。

色々情報交換しませんか。

所在地：東京都練馬区関町北四丁目377-1（地番）
交通：西武新宿線 「武蔵関」駅 徒歩7分
間取：3LDK・4LDK
面積：72.30平米～77.27平米
売主：住友不動産
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashiseki/index.html
施工会社：村中建設株式会社東京支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


【タイトルを正式名称へ変更しました　　2014.4.18　管理担当】

[1: 匿名さん]

ここは立地がいいですね。パークハウス上石神井とはちがって駅近で吉祥寺へのバスアクセスもいい。問題はスミフ価格ですね

[2: 匿名さん]

低層階マンション良いですね。高さ制限があるということなんでしょうけど
周辺は住宅街になるんでしょうか？外観からするとバルコニーも広そうですね。
駐車場の台数は50％満たないようですが平置きなら悪くないと思います。
駐輪場の台数はどうなるんでしょうか？一世帯二台位は置けるでしょうかね。

[3: 匿名さん]

狭すぎる！

[4: 匿名さん]

広くはないかもですが、過ぎるほど狭くもないような…
サイクルポートは1区画に何台かはわかりませんが、複数台置けるのではないでしょうか。

[5: 匿名さん]

幾らくらいなんでしょう。
個人的には、外観デザインがとても気に入りました。
オシャレですね。
結構、マンションの外観も大切だと感じます。
あまり、変なデザインだとストレスたまりそう。
友第などを呼ぶにも、そういう面は重要。

[6: 匿名さん]

2棟建てでしょうか。敷地の形と照らし合わせると半分は西向きになっちゃいますね。西向きの方は通りに面してるようですし、日当たりや騒音などの面が少々気になります。
72.3m2～77.27m2の広さだと3LDKならちょうど良い感じ。4LDKだと一部屋の大きさが小さくなりますね。ですがもう少し情報欲しいですね。公式サイトの情報更新いつごろでしょう？

[7: 匿名さん]

まだ公式サイトの更新がないですね。
ただ物件概要の所の特記事項があるので、よく読んでおいた方が良いかも。
北側の隣接地に一戸建てが出来るそうなので、
風の通りに影響が出る、というようなことが書かれています。

販売に関しては7月に売り出す以外は何も決まっていないみたいですね。
期分けするかどうかすらまだ検討中との事。

[8: 匿名さん]

外観デザインがオシャレです。モノトーン調で。
高台だと採光や眺望も期待できると思いますが、坂の勾配などが気になるところですね。
生活環境は、第一種低層住居なので良いでしょうね。
駐車場が平置きなのも良いですが、１００％なんでしょうか？

[9: 匿名さん]

最低5500万かな
小規模すぎてリスクが大きいね

[10: 匿名]

昨日、前を通ったところ建物の覆いが外されていました。
外階段２か所、南向きのベランダの板はスケルトン、
マンション名は「シティハウス　練馬武蔵関」となっていました。

[11: 匿名さん]

低層階マンションでもベランダに透明ガラス採用されるんですね。
二階、三階は視線が少々気になることになりそう。
この辺りは日中は人通り多いですよね、学校・緑地もすぐそばだし。
マンション名が決定されたってことはそろそろ公式サイトも変わりますかね。
価格帯どうでしょうか？

[12: 匿名さん]

ライオンズにも書き込まれた方ですね。明るさをとるかプライバシーか周辺環境や日当たりにもよりますね。

[13: 匿名さん]

モデルルーム見学会予約受付、始まりましたね。
不動産業界の知人は、この物件だと４LDKで
7000万超えるんじゃないかと言ってましたが・・・。

[14: 匿名さん]

外観もおしゃれですし、結構人気がありそうな物件ですよね。
立地も良いみたいですし、住みやすそうです。
機能面が気になるところですね。

[15: 物件比較中さん]

いま見てきました。場所も外観もいいですね。

[16: 匿名さん]

15さんへ
そうなんですね。
ここの低層マンションは外観デザインいいですね。
低層でも３階建ては珍しいのでは。
私は、戸建て住まいが長いのでどうも高層マンションには抵抗があるんですよ。
エレベーターがなくても生活に支障がない低層マンションが落ち着きます。

[17: 物件比較中さん]

いくら吉祥寺が近くても西武新宿線武蔵関で6000万は買う気にならないね。

[18: 匿名さん]

17さん
激しく同意。武蔵関で6000万超えるってありえない。ライオンズ関町北のスレでも6300万とあったけど、ちょっと信じられない。まるで高級住宅地って感じです。ちょっと前までは新築物件でも4500～5000万円台半ばまでだったのに。値上がりしたのかな。

[19: 匿名さん]

>>18
武蔵境ならまだね。武蔵関だとね。西武新宿線。急行止まらない。周りの環境も良くない。
6000もあれば40坪の戸建買えちゃうね。

[20: 匿名さん]

>19

4LDKで6000万なら仕様にもよるけど、40坪の戸建てより上質で快適だと思うよ。
東京で戸建てが不人気になってマンションが人気だっていうのは、結局戸建ては値段の割に住んで快適じゃないからだと思う。
（価格勝負しようと思って、値段を下げれば下げるほど見劣りする悪循環になってる）

[21: 匿名さん]

>>20
都心や人気エリアはそのとおりですよ。犬小屋みたいな格安ミニ戸よりマンションが良い。戸建に適したエリアは駅遠で不便だし密集して風通しや日当たりも悪い。接道状況も悪い。

が、ここみたいな郊外は別。ましてや西武新宿線沿線は駅周辺が開発されておらず駅徒歩1分という距離からも第一種低層専用が広がる戸建住宅エリア。武蔵関もまさにこれ。
6000万も出せば戸建としても住居としてもその特性を活かしたものが手に入る。土地が安い分建物も土地もバランスよく配分できる。

東京で戸建てかマンションか？みたいなマクロ的に見てもなんの意味もないよ。全部個別だからね。このエリア、この物件をベースに検討すべき話よ

[22: 購入検討中さん]

18
プラウドのことだろうけど立地が全然違ってこっちは住環境がいいから。

[23: 匿名さん]

>>22
具体化にどう良いの?

[24: 匿名さん]

>21

戸建てが不人気なのは東京なら基本的にはどこでもいっしょ（青梅ぐらいまで下れば別だけど）
全体的な傾向なんですよ。
チョット具体的に考えたら分かる。

例えば、武蔵関の1種低層だと駅徒歩10分ぐらいで土地単価は坪110万前後（国交省の土地総合情報システムで実績が分かる）
すると、40坪で4400万ぐらい。予算6000万だと、外構なし・植栽なしの超節約でも
上モノにかけられるお金は1400万前後。
容積率100%なので、1400÷40＝坪当たり35万。タマホームの最低限レベルの建物しか立たない。
外構なし・植栽なしの裸の土地にタマホームの最低ランクの建物を建てて住むぐらいなら、
住友のマンションのほうがはるかにマシっていうのは同意してくれると思う。

それならばと土地を減らして30坪にした場合。
外構・植栽をしっかりとっても上モノに2100万ぐらいはかけられる。
2100÷30＝坪当たり70万。
これなら建物はかなりいいレベルの戸建てが作れる。

だけど土地が30坪しか無いと、建蔽率50%だから、1階の面積は15坪≒49㎡
ワンフロア50平米未満で、かつ、容積を100%使おうとすると
土地の形や周囲の状況などにもよるけど北側斜線規制などでほぼ3階建になる。
3階建は不便だから容積を少し捨てて2階建てにすると、建物の面積は90㎡ぐらいになる。
そう考えると、80㎡ワンフロアのマンションと、
90㎡2階建ての戸建てを比べてどっちが住みやすいかっていう話になって、
多くの人はマンションのほうが住みやすいと感じる。

と、どっちにしても同じ予算だとマンションのほうが住みやすいと感じる人が多いから、
今の東京ではマンションの方が戸建てよりも人気を集めて値段が上がってる。
都心だけの話じゃなくて、23区外周部とか、23区に隣接する市部でもそうなってるんですよ。

オープンハウスがマンションに進出している背景もそれ。
戸建ての人気ははっきり凋落気味で、マンション優位が東京では確立しつつ有る。

感覚的には、戸建てがマンションに対して競争力を持つのは更地の坪単価が50万円を切るような地域でないと厳しいと思う。

[26: 買い換え検討中]

マンションに6000だせる予算があるなら、戸建だったら6500だせるのでは？
6500だせば建売でもそこそこのものが買えそうだし。
いずれにせよ、24のマンション優位論は業者臭さが半端ないな、
というか客の説得にいつも使っているものをそのまま書いた感じでしょうか。

[27: 匿名さん]

>>24
これ見るとやはりこのエリアは戸建が適してますね。

[28: ビギナーさん]

9さんのコメントで「小規模マンションだとリスクが大きい」と書いてありました。素人なので意味がわかりません。わかる方、ぜひ教えてください。

[29: 匿名さん]

>>28
大企業か零細企業か、と似たような話です。
大規模であればあるほどスケールメリットを活かしやすくなりますし1世帯当たりに対する重みが減っていくため、例えば数%の住戸が修繕費等を滞納しても致命的な打撃を受けることもありませんし戦う場合も数の利があります。代わりに小回りは効きません。

小規模だとそれが逆になりますね。そう言う事です。一般的には大規模マンションのほうが資産性が保たれやすいのも一部の尖った住民に左右されにくく金銭的にも余力が生まれやすいからです。

[30: ビギナーさん]

２９さん
そうなんですね。よくわかりました。ありがとうございます！そういった意味では、やはり修繕費や管理費なども割高になるんですかね。規模の利益が働かないんだ。。。

[31: 匿名さん]

>>30
そこはそうとも言い切れないです。ってのは大規模になればなるほど管理費修繕範囲も増えるんですコストも上がりますから。

[32: ビギナーさん]

３１さん
なるほどですね。本当に勉強になりました！サンクスです。

[33: 匿名さん]

>26

なんで戸建てだと予算が増えるのでしょうか？
戸建てに6500万出せるならマンションでも同じぐらい出せると思いますが・・・

この辺りだとマンションで6500万円はないでしょうが、もっと都心近くに住めると思います。

絶対この場所に拘る人は予算次第で青天井にグレードアップできる戸建のほうがいいのだとは思いますが・・・

[34: 匿名さん]

>>33
> なんで戸建てだと予算が増えるのでしょうか？

一般的にマンションで5000万なら+1000万〜1500万ぐらいの戸建を買った場合と総ランニングコストが
変わらないから。
修繕費・管理費に関してはマンションは強制的に毎月確実に徴収される。またこれらは共有部のみに適用されるし、
その内容に関しては自分では選べない。さらに駐車場、駐輪場代も必要な人には必要。
固定資産税においてもマンションのほうが圧倒的に高い。なにより、修繕費・管理費は払った瞬間に自分の
資産ではなくなる。

一方の戸建は管理費に相当するものは自分で行うため0になり、修繕費に関しては当然０ではなく必要になるがその
時期、内容、業者等はすべて自分で決定できる。マンションは修繕計画にのっとって淡々と行われるし、大抵の管理組合
は管理会社にすべておまかせなため、まだ修繕するほどでもないのに壁補修や塗装をしたり、しかもその金額が割高
になってる。さらに自分の部屋は別である。これが戸建の場合であれば自身の裁量によって決定できる。
さらに業者の選定も自由であり、修繕費のお金は自分の資産であるためその間自由に運用したりもできる。
あと、そもそも木造戸建の修繕はマンションほどお金がかからない。そして駐車場、駐輪場代がかからず、
固定資産税もマンションと比べて圧倒的に安い。

[35: 匿名さん]

使い潰すつもりで修繕をギリギリまで遅らせれば500万円ぐらいはケチれるっていうことですね。
それならわかりますが、私の趣味じゃないな。

[36: 物件比較中さん]

結局この物件って6000万円前後が中心なの？

[37: 匿名さん]

>>36
もっと安いでしょう。武蔵関ですからね

[38: 匿名さん]

>>35
定期的にメンテナンスしても戸建のほうが断然安い

[39: 物件比較中さん]

都内でトータルコストはマンションが高くなるのは駐車場が高いから。車持たない人にとってはマンションの方が安くなる場合が多い。

[40: 匿名さん]

>>39
計算できない人ですか？違いますよ。駐車場なんかを借りてたらもう戸建とは比較にならないほどの結果になります。
駐車場を抜いて、戸建のほうが支出は圧倒的に少ないことを学ぶべきです。

[41: 物件比較中さん]

あなたこそわかってない。

[42: 匿名さん]

>40

戸建てはスレ違いだけど、一言。

戸外の清掃、日常のメンテナンスなどを自分でやらなきゃいけないから一戸建てだと支出が少なく見えるだけ。
自分の時間より多少のお金のほうが重要な人は確かに一戸建てのほうが向いてる。

また、（例として）毎年一度雨樋・屋根の状態を点検しないならそれはメンテナンス頻度を落としているのと同じ。
多くの一戸建てはマンションレベルのメンテナンスはできていないのも現実。

[43: 匿名さん]

>>42

横だけど毒されてるんですね。マンションの管理なんてぼったくりもいいところですけど。
税金と同じで支払う側は「払わないといけないもの」ってだけで中身を知りもせずいいように
されているのが管理費ですし修繕費も結局管理会社の言いなりですよね。

最近は戸建メインだったデベ・建築会社でさえマンション事業に参入。その理由はわかります？
ただ住宅を打って終わりであれば戸建のほうが利益率が高い。マンションは実はハイリスクローリターン。
しかし戸建と違って打ってからも長く儲かる仕組み。それが管理費であり修繕ですよ。すべてグループで
儲かるからね。縦壊すにしても戸建であればその辺の零細解体業で行けるのに対しマンションは無理ですから。

[44: 匿名さん]

確かに戸建てにして駐車場代の1.5～2万をローンにまわせばいいとこ住めるね。

[45: 匿名さん]

>43

いや、それこそ安物のファイナンシャルプランナーに毒されてるでしょう。

ここの単価がいくらで出てくるかわからないけど、坪単価200万円半ば～後半ぐらいのマンションだと、
住民の年収は1000万前後。
それぐらい稼げる能力がありつつ、各種の専門性を持った人がしっかり監査しているので、
管理で（ボッタクリの）利益を出すのはむしろ難しくなってます。

大手デベロッパーの管理系子会社が必死で合併して規模を追求しているのは
専門性が求められる上に、競争で利益が取れなくなってきているからです。

で、建築の面から言うと、一般的な戸建ては10年～15年後に壁を塗り直して防蟻処理するぐらいしかメンテナンスしないんですが、それだと全然足りていません。
最低でも毎年チェックをしなければいけないんですが、それができていない（戸建ての人で、毎年床下をチェックしてる人ってどのぐらい居ると思いますか？）
築30年のマンションで賃料が取れるけど、築30年の戸建てだと壊すしか無いっていうのはそういう違いから来ているんですよ。

[46: 匿名さん]

戸建ての話はスレ違いだから他でやって欲しいんだけど・・・

この物件と競合する戸建てだとこんな所
http://www.polus.jp/kodate-ms/shakujiikoen3/
（さすがに40坪の注文はムリみたい。30坪の建売なら価格的にいい勝負っぽい）

こっちがいい人はe-戸建てに行ったら？

[47: 匿名さん]

地域と価格でここと競合するのは田無で分譲連発してる三井のファインコートでしょうね。

[48: 匿名さん]

>45
長々書いてるだけでなんの根拠も事実もないのってどうなの？

>各種の専門性を持った人がしっかり監査しているので、

完全に妄想なんですね。

[49: 匿名さん]

販売まであと1か月くらいあるんですねー
情報もあまり出てきていないし…マンションギャラリーに行けば情報は色々と教えて貰える状況にはなっているのかな？
公式サイトではまだどうなっていくのかっていうのはうっすらとしか判らなくて。
オール平置き駐車場だっていうのはわかったんですけれど。

[50: 匿名さん]

マンションの利点は共用部分は常にきれいになっていますから、掃除する場所が自宅のみでＯＫというのは楽ですよね
１Ｆは高い塀で追われていますが、目の前が道路ですからセキュリティ上は危険がありそうですね。