スカイティアラってどうですか？ その５

[匿名さん]

スカイティアラその５です。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区小豆沢一丁目15番1（イースト）、10番1（ウエスト）（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩8分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
都営三田線 「本蓮沼」駅 徒歩9分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
埼京線 「赤羽」駅 バス5分 「赤羽西六丁目」バス停から 徒歩2分 （ウエスト）、徒歩1分（イースト）
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.46平米～82.10平米
売主：住友不動産

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/535408/

施工会社：株式会社大林組　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

本マンションの資産価値・相場や将来性などについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【スレッド番号を修正しました　2015/03/12 管理担当】

[861: 匿名さん]

>860

先行きはわからないね。
売れ残りが有るうちは中古は高く出せないから、正確な価格にはならない。
売り切った後１０年後ぐらいにどうなってるかでしょ。

個人的には植栽・エントランスホールと言った色あせない売りがあるから、
（当初の価格を差し引いても）近隣の三菱のやつよりはお得な値段で売れるような気がする。

[862: 匿名さん]

>>861
先行きはわかるよ。これまでのたくさんの先例があるわけだから。
結局中古価格から剥離してるここみたいな物件は新築買った人はドボン。
それが過去の結果が示している事実。

[863: 匿名さん]

>>856
そうでした。勘違いしてました。オプションでよくなるだけで、板橋にあってないマンションですね。エントランスとか手入れしっかり続けばいいですね。

[864: 匿名さん]

>862

先行事例があるからその通りになるっていうのは、今日と同じ流れが明日も繰り返されるって読みだよね？
そうなる可能性も十分にあるけど、絶対じゃない。

ましてや、先行事例の研究はここ２０年ぐらいのデフレの時期をベースに調査されている（それ以前はデータがない）から、インフレになったらどうなるかはわかりませんよ。

そもそも先行事例でも、住友不動産の物件は新築価格は高いんだけど、中古の値下がり率は低いんだよね。

[865: 匿名さん]

>>864
値下げが低いのは売れた時期がまだ価格安いときで、中古でも最近の値上げで便乗してるから低く見えるだけでは？
この辺だと、プラウドの志村坂上は中古で初期より値段あげてたし。

[866: 購入検討中さん]

南向き高層階の眺望が抜ける部屋なら5000万台も妥当な気がしますが，たしかにトプコンしか見えない中低層階で5000万台は高い気がしますね。
ただ，物価が上昇しているのは間違いないので，板橋でも5000万出さなきゃ買えない時代になったと考えるのも間違いじゃない気がします。
実際，同じような条件でここよりよさそうな物件は，北赤羽のパークハウスくらいしかうかばないです。（場所は北赤羽より小豆沢のほうがましだと思いますが。）

[867: 匿名さん]

>>864
100％かどうかって考え方がそもそも意味がない。

[868: 匿名さん]

5000以上も出してこの設備だとね。ぼってると言われてもまぁしょうがない。

[869: 匿名さん]

ここは板橋仕様ですね。
文京区、豊島区のすみふだと仕様が上がります。

[870: 匿名さん]

>>869
それはわかってる。わかったうえで酷い価格。

[871: 匿名さん]

スミフ物件では、こんなものじゃないですか？どんなマンションでも、100%満足するものはないでしょうし…

[872: 匿名さん]

>>866
ですね♪

[873: 匿名さん]

北赤羽のパークハウスって浮間舟渡ですよね？あんな地盤最弱なところ設備良くして安くしないと売れないでしょ。どこも良し悪しありますよ。

[874: 匿名さん]

>>873
その通りだと思います。ここはネガティブコメントが多いけど、収納力とか地盤とかを最優先に考えたら、結構いい物件だと思います。

[875: 匿名さん]

>>874
高台はメリットですね。ただ地盤と荒川氾濫って言われるほど、実績も実情も違うのでは？
セブンタウンに行きましたが、帰りは辛い道のりになりそうなんで、生活環境的に見送ろうか迷い中です。

[876: 匿名さん]

>>873
北赤羽ですけどね。ここは売れてもないしそういう言い方は良くないですよ（笑）
スミフ物件っていうブランドだけでホイホイの人にはわからないかもですけど。

[877: 匿名さん]

>>876
スミフも地所もブランド的には変わらないのでは？

[878: 匿名さん]

>>877
ネームバリューとしては野村、地所、三井、スミフはさほどかわらないでしょうね。野村が設備に金を一番かけている気はします。
ただ販売戦略が違うかと。地所は小出し小出しで建てる前に完売狙う。野村は二期までにほとんどですかね。ただ志村三丁目は野村らしくない。三井は地所に近い。スミフは建て終わってからも売り続けて二年くらいかけて売ってる感じでしょうか。値下げもあまりしていない。

[879: 物件比較中さん]

週末から、棟内モデルルームオープンですね。４７８０万、たぶんイースト棟の西向きのお部屋でしょうか。
ウエスト棟の西向きは、低層階は４９８０万あたりで販売されるみたいですよ。

[880: 匿名さん]

ブランド力はプラウドがNo. 1でしょう。でも設備仕様が特別良いというよりは、見せ方と営業の売り方が上手。三井と地所はスタンダードでバランスよくしてる印象。スミフはとにかく見た目重視で営業がやたら強気。

[881: 購入検討中さん]

70平米の部屋ですかね？南向きの中低層階の価格はいくらなんでしょうか？

[882: 匿名さん]

>>881
ハブショ〜

[883: 物件比較中さん]

５２００万円くらいじゃないでしょうか。イーストの低層階と同じくらいでは？

[884: 購入検討中さん]

ウエストの南向きは７４平米なので、中低層でも５２００は超えるのではないかな。上層と同じく５４００万台の強気価格もありうるんじゃない？西向きは、７０平米のところが４９８０万。西向きガーデンビューか南向きトプコン前か…。

[885: 匿名さん]

>873
>北赤羽のパークハウスって浮間舟渡ですよね？

浮間舟渡駅ではなくて北赤羽駅徒歩５分です。
東京湾の埋立地を喜んで買う人がいるくらいだから、埋め立て地ではなく荒川放水路工事で分断させられる前の昔から「埼玉の陸地」だった所の方がまだマシでしょ。

[886: 匿名さん]

>>885
ザパークハウス北赤羽は浮間1丁目にあるから、浮間舟渡と勘違いされる方も多いと思います

[887: 匿名さん]

>>885
マンションなんて利便性が全て。埋立地でも利便性が高いならありよ。あとは価格との兼ね合いざんす

[888: 匿名さん]

>>887
まさしくその通りですね。ここは価格は設備にたいしては強気すぎませんか？利便性はどうですかね？

[889: 匿名さん]

設備仕様も利便性も微妙ですけど、土地を高く仕入れてしまったから仕方ないんでしょうね。施工も大林組なので、その辺の中小ゼネコンより高いでしょうし。あとは、スミフの方針が利益の最大化ですから。

[890: 匿名さん]

上記の皆さんの意見を総合すると・・
利便性
北赤羽のパークハウス＞スカイティアラ
設備仕様
北赤羽のパークハウス＞スカイティアラ
価格が安い
北赤羽のパークハウス＞スカイティアラ
地盤が良い
北赤羽のパークハウス＜スカイティアラ

[891: 購入検討中さん]

とりあえず、良くも悪くも注目物件ですね。

[892: 匿名さん]

>>890
そもそも価格がだいぶ違うので購入層が違うような気がしますが

[893: 匿名さん]

スミフはエントランスとホールだけしか注力して作らないからね。
どこだっけ？別に地盤が悪いわけでもないのに支持層まで杭が到達しなかった
欠陥マンションは。たしかそこもスミフx大手施工会社だったはず。

よく、設備が豪華→骸体が手抜きで見える部分だけ着飾ってる、なんてレッテル貼りたがる人も
いるけど、設備がしょぼい→骸体がしっかりしてるから見える部分を着飾る必要がない、なんて
ことにはならないからね。

結局のところ見えない部分に関しては素人はまったくわからないし青田買いする人にとっては
運しかない。せいぜい何かあった場合にも保証できる体力がある大手デベを選ぶってこと。
よって買う人にとって大事なのは見える部分、つまり立地、利便性、そして設備だと思うけどね。
もちろん、エントランスはマンションの顔だし基本毎日見るわけだしリセール含めて重要な
要素であることは認める。大事。

ここみたいに高値で土地を仕入れたところはリスクが大きいね、やはり。
ここが都心部みたいに億超でも余裕で買い手がつくような立地ならそれ向けの物件に仕立てることも
できるだろうけど、ここでは板橋レベルの範疇の域でしか作りようがない。つまり上限値が頭打ちだし
利益率あげようにも土地入札の高値が重くのしかかる。かといってスミフという体質から薄利多売
ってのはビジネス的にミートもしない。

設備がしょぼいってのはそれだけここは設計するときに随分追い込まれてる状況だということが
よくわかる。スカイティアラ、という名称にしたのも苦しかったからワンポイントつけたんだろうね。

[894: 不動産購入勉強中さん]

スーモのフリーペーパー、今週のにエントランス内が出てたね
シンプルだけど吹抜けの天井が高くていいね

[895: 匿名さん]

立地ともともとの建物のレベル（質）は変えられない。専有部設備は変えられるが新築から10年は変えないと思う。やはり室内はもう少し良くして欲しかった。でも、同時期のマンションはほぼ同じ仕様だから仕方がないか。価格と質のバランスがいつも堂々巡りしてしまう。軸が大事ですね。

[896: 匿名さん]

>>895
ほぼ同じ仕様じゃないですよ。他のマンションはここより設備は断然上です。

[897: 匿名さん]

冠二郎マンション

[898: 匿名さん]

>>896
トイレがタンクレスじゃないのと食洗機がついてないくらいで、そんなに設備が悪いとは思わないんですが・・・。他のマンションについてて、ここについていないものって何ですか？

[899: 匿名さん]

>>898
一つ一つの設備のグレードもですけど。例えばグリルですがどこぞのシティテラスは片面水有りらしいですし。

[900: 匿名さん]

>>899
マルチグリラー買えばいいってことで解決してなかったっけ？

[901: 匿名さん]

＞＞899
ここのグリルは、両面・水なしだった気がしますけど。同じスミフでも他の物件のことを言われても・・・

[902: 匿名さん]

＞＞898
単なるスミフ嫌いじゃね

[903: 匿名さん]

スレもその６が見えてきましたね。

[904: 匿名さん]

細かいところで言えばシャンプー置き場がない。図面をよくみると、バルコニーの物干しの長さがバラバラでしたね。私は板橋に対して割高感がして見送ろうかと思ってきました。

[905: 匿名さん]

ウェストの高層は価値アリ。中下層は微妙な感じですね。値段同じですし。

[906: 匿名さん]

細かいですが、コンロ周りの素材がメラミン不燃化粧板ですよね。もっともらしく書いてますけど、最近のマンションでこの価格帯なら最低ホーローにするべきかなと。耐傷性も耐熱性もホーローの方が高いし。ここは明らかにコストダウンを図ってますね。収納関連もソフトクローズ機能ないですよね、確か？（間違ってたらごめんなさい。）
なんというか、機能面などの見えないところでグレード下げてるんですよね。

反面、エントランスが豪華で外観も黒を基調としたオンリーワン感があり、お風呂にミュージックリモコンつけて、S-マルチコアだったりと見栄えのするところは良いという。
だから好き嫌いが分かれるんでしょうね。

賃貸に出す場合は賃料が取れるでしょうけど、永住する場合は・・・。

などなどいかにもスミフらしいなと思いながら、価格が下がれば良いなと願うのであります。

[907: 匿名さん]

>>906
池袋の坪400万円超のマンションもメラミン不燃化粧板ですよ。
半額くらいのマンションに色々と求めるのは無理かと？

[908: 匿名さん]

>>907
その物件がどれなのかは存じませんが、そもそもデベに対する期待というか求めるハードルってあるじゃないですか。みんなメジャー7に対するハードルって高めに持ってませんか？放っておいても間違いがないって安心感があるから、メジャーどころをまず候補に挙げますよね。そういうバックボーンがあってこそのブランド力なんだと。だから、細かいとこまで指摘したくなるし、それをクリアしていて欲しいって思っちゃうんですよね〜。スミフは価格を高めに設定してくるし、値下げしないからなおさらね。

[909: 匿名さん]

>機能面などの見えないところでグレード下げてるんですよね
見えるところでも十分下がってる。
トイレの手洗い場だって狭小住宅用のダサいエントリーモデル。

[910: 匿名さん]

どこかの営業が必死にネガキャンしてるように読めるね。設備ウンヌンよりも現地での存在感とかで検討者が増えてるのは事実でしょう。条件の良い部屋はもうほとんど売れちゃってるし。