スカイティアラってどうですか？ その５

[匿名さん]

スカイティアラその５です。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区小豆沢一丁目15番1（イースト）、10番1（ウエスト）（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩8分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
都営三田線 「本蓮沼」駅 徒歩9分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
埼京線 「赤羽」駅 バス5分 「赤羽西六丁目」バス停から 徒歩2分 （ウエスト）、徒歩1分（イースト）
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.46平米～82.10平米
売主：住友不動産

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/535408/

施工会社：株式会社大林組　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

本マンションの資産価値・相場や将来性などについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【スレッド番号を修正しました　2015/03/12 管理担当】

[841: 匿名さん [男性]]

高島平の二の舞にならなきゃ良いですね

[842: 匿名さん]

高島平とは？

[843: 匿名さん]

>>840
ウエストを見たのでは？イーストは四月から入ってますよ。

[844: 匿名さん]

南がまだ余ってる時点で、マンションとして微妙だって事が明らかだなぁ

[845: 匿名さん]

>844

住友で売り切れるほうがびっくりだよ。
ここは住友にしては平常運転。

[846: 匿名さん]

>>844
住友の売り方ではこれが普通だと思いますが？どこと比べてますか？
この投稿はどういう意図で？

[847: 匿名さん]

>>844
ウエストは入居前というか、そもそも竣工前だけど。
それでも微妙だって事は明らかだなぁ、って言いたいんだろうなぁ。

[848: 匿名さん]

スミフは野村みたいに完成前に売り切るのではなく、設定した金額は、そのままでモデルルームと実物見せながら売っていくのがスタイルみたいですよ。だから、基本値下げはしないみたいです。

[849: 購入検討中さん]

ところで、ウエスト南向きの中層階の価格設定はどんな感じですか？

[850: 匿名さん]

>>849
上の階と変わりない金額設定でしたよ。東が売れてるからさほど下げないと強気に言ってましたよ。

[851: 検討中の奥さま [女性 40代]]

周辺環境は、どうでしょうか？マンション隣のブロックは、北区ですよね。老人が多いイメージがあります。最近は変わった？

[852: 購入検討中さん]

>>850
おぉ!!強気ですね。ということは、早めに買った人がこの物件では勝ち組ということですね。
やっぱり、スミフ物件は買う気があったら、さっさと買った方がいいみたいですね。

[853: 匿名さん]

5200位？

[854: 匿名さん]

ここで5000以上出した人はあとから猛省を迫られることになると思います。
中古市場から離れすぎている物件にろくなものはありません。それは歴史が証明していますから。

[855: 匿名さん]

>>854
同感です。小豆沢とは言え板橋ですからわりにはあってないですね。ただリセールではなく一生住むこと考えたら、この辺りの今買えるマンションでは、設備は抜群ですかね。

[856: 匿名さん]

>>855
いや、ここの設備はまったく抜群どころかひどいんだけどｗ
価格帯で考えたらパークハウス北赤羽のほうがよほど抜群ですよ。
今時、タンクレスじゃないとか食洗機標準ではないとかね、もうね。

[857: 匿名さん]

ま、どう考えても高いよね。設備はそこそこかもしれないけど、それでもこの価格設定ならついてて当たり前のものばかり。そのひとつひとつの設備のグレードは落としてるものも散見してる。スミフの特徴として、豪華絢爛なエントランスなどの共用設備でそれをカバーするという考えなんでしょうね。ま、買えればそりゃいいなあと思いますし優越感にもひたれるでしょうね。見栄っ張りさんには向いてる物件かなあと。

[858: 匿名さん]

スミフ関係なくここの設備のグレードの低さは価格に見合ってないよね。

[859: 匿名さん]

>>856
設備仕様だけならパークハウス北赤羽はあの価格帯では破格過ぎます。全部入りですし、ひとつひとつのグレードも高めのものを使ってますから。エレベーターも日立の最新式らしいですし。あそこと比べたら、高級物件じゃない限り見劣りしますよ。立地は置いといてですがね。

[860: 匿名さん]

>>859
べつにパークハウス北赤羽をどうこういうつもりはないけどここは設備も立地もだめでこの価格だから売れないんじゃないの？って話だと思うよ。
内装設備も悪いけど、天井高、スラブ厚も標準以下でこの小豆沢っていう立地。駅遠で何もない。それが5000万以上？だからみんな敬遠してるんでしょう。大林組xスミフっていうレッテルだけで何十年もやっていけないしね。もうすでに賃貸も出てるようだし買った人も出口戦略考えないとどうしようもなくなるんじゃないかな

[861: 匿名さん]

>860

先行きはわからないね。
売れ残りが有るうちは中古は高く出せないから、正確な価格にはならない。
売り切った後１０年後ぐらいにどうなってるかでしょ。

個人的には植栽・エントランスホールと言った色あせない売りがあるから、
（当初の価格を差し引いても）近隣の三菱のやつよりはお得な値段で売れるような気がする。

[862: 匿名さん]

>>861
先行きはわかるよ。これまでのたくさんの先例があるわけだから。
結局中古価格から剥離してるここみたいな物件は新築買った人はドボン。
それが過去の結果が示している事実。

[863: 匿名さん]

>>856
そうでした。勘違いしてました。オプションでよくなるだけで、板橋にあってないマンションですね。エントランスとか手入れしっかり続けばいいですね。

[864: 匿名さん]

>862

先行事例があるからその通りになるっていうのは、今日と同じ流れが明日も繰り返されるって読みだよね？
そうなる可能性も十分にあるけど、絶対じゃない。

ましてや、先行事例の研究はここ２０年ぐらいのデフレの時期をベースに調査されている（それ以前はデータがない）から、インフレになったらどうなるかはわかりませんよ。

そもそも先行事例でも、住友不動産の物件は新築価格は高いんだけど、中古の値下がり率は低いんだよね。

[865: 匿名さん]

>>864
値下げが低いのは売れた時期がまだ価格安いときで、中古でも最近の値上げで便乗してるから低く見えるだけでは？
この辺だと、プラウドの志村坂上は中古で初期より値段あげてたし。

[866: 購入検討中さん]

南向き高層階の眺望が抜ける部屋なら5000万台も妥当な気がしますが，たしかにトプコンしか見えない中低層階で5000万台は高い気がしますね。
ただ，物価が上昇しているのは間違いないので，板橋でも5000万出さなきゃ買えない時代になったと考えるのも間違いじゃない気がします。
実際，同じような条件でここよりよさそうな物件は，北赤羽のパークハウスくらいしかうかばないです。（場所は北赤羽より小豆沢のほうがましだと思いますが。）

[867: 匿名さん]

>>864
100％かどうかって考え方がそもそも意味がない。

[868: 匿名さん]

5000以上も出してこの設備だとね。ぼってると言われてもまぁしょうがない。

[869: 匿名さん]

ここは板橋仕様ですね。
文京区、豊島区のすみふだと仕様が上がります。

[870: 匿名さん]

>>869
それはわかってる。わかったうえで酷い価格。

[871: 匿名さん]

スミフ物件では、こんなものじゃないですか？どんなマンションでも、100%満足するものはないでしょうし…

[872: 匿名さん]

>>866
ですね♪

[873: 匿名さん]

北赤羽のパークハウスって浮間舟渡ですよね？あんな地盤最弱なところ設備良くして安くしないと売れないでしょ。どこも良し悪しありますよ。

[874: 匿名さん]

>>873
その通りだと思います。ここはネガティブコメントが多いけど、収納力とか地盤とかを最優先に考えたら、結構いい物件だと思います。

[875: 匿名さん]

>>874
高台はメリットですね。ただ地盤と荒川氾濫って言われるほど、実績も実情も違うのでは？
セブンタウンに行きましたが、帰りは辛い道のりになりそうなんで、生活環境的に見送ろうか迷い中です。

[876: 匿名さん]

>>873
北赤羽ですけどね。ここは売れてもないしそういう言い方は良くないですよ（笑）
スミフ物件っていうブランドだけでホイホイの人にはわからないかもですけど。

[877: 匿名さん]

>>876
スミフも地所もブランド的には変わらないのでは？

[878: 匿名さん]

>>877
ネームバリューとしては野村、地所、三井、スミフはさほどかわらないでしょうね。野村が設備に金を一番かけている気はします。
ただ販売戦略が違うかと。地所は小出し小出しで建てる前に完売狙う。野村は二期までにほとんどですかね。ただ志村三丁目は野村らしくない。三井は地所に近い。スミフは建て終わってからも売り続けて二年くらいかけて売ってる感じでしょうか。値下げもあまりしていない。

[879: 物件比較中さん]

週末から、棟内モデルルームオープンですね。４７８０万、たぶんイースト棟の西向きのお部屋でしょうか。
ウエスト棟の西向きは、低層階は４９８０万あたりで販売されるみたいですよ。

[880: 匿名さん]

ブランド力はプラウドがNo. 1でしょう。でも設備仕様が特別良いというよりは、見せ方と営業の売り方が上手。三井と地所はスタンダードでバランスよくしてる印象。スミフはとにかく見た目重視で営業がやたら強気。

[881: 購入検討中さん]

70平米の部屋ですかね？南向きの中低層階の価格はいくらなんでしょうか？

[882: 匿名さん]

>>881
ハブショ〜

[883: 物件比較中さん]

５２００万円くらいじゃないでしょうか。イーストの低層階と同じくらいでは？

[884: 購入検討中さん]

ウエストの南向きは７４平米なので、中低層でも５２００は超えるのではないかな。上層と同じく５４００万台の強気価格もありうるんじゃない？西向きは、７０平米のところが４９８０万。西向きガーデンビューか南向きトプコン前か…。

[885: 匿名さん]

>873
>北赤羽のパークハウスって浮間舟渡ですよね？

浮間舟渡駅ではなくて北赤羽駅徒歩５分です。
東京湾の埋立地を喜んで買う人がいるくらいだから、埋め立て地ではなく荒川放水路工事で分断させられる前の昔から「埼玉の陸地」だった所の方がまだマシでしょ。

[886: 匿名さん]

>>885
ザパークハウス北赤羽は浮間1丁目にあるから、浮間舟渡と勘違いされる方も多いと思います

[887: 匿名さん]

>>885
マンションなんて利便性が全て。埋立地でも利便性が高いならありよ。あとは価格との兼ね合いざんす

[888: 匿名さん]

>>887
まさしくその通りですね。ここは価格は設備にたいしては強気すぎませんか？利便性はどうですかね？

[889: 匿名さん]

設備仕様も利便性も微妙ですけど、土地を高く仕入れてしまったから仕方ないんでしょうね。施工も大林組なので、その辺の中小ゼネコンより高いでしょうし。あとは、スミフの方針が利益の最大化ですから。

[890: 匿名さん]

上記の皆さんの意見を総合すると・・
利便性
北赤羽のパークハウス＞スカイティアラ
設備仕様
北赤羽のパークハウス＞スカイティアラ
価格が安い
北赤羽のパークハウス＞スカイティアラ
地盤が良い
北赤羽のパークハウス＜スカイティアラ