スカイティアラってどうですか？ その５

[匿名さん]

スカイティアラその５です。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区小豆沢一丁目15番1（イースト）、10番1（ウエスト）（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩8分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
都営三田線 「本蓮沼」駅 徒歩9分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
埼京線 「赤羽」駅 バス5分 「赤羽西六丁目」バス停から 徒歩2分 （ウエスト）、徒歩1分（イースト）
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.46平米～82.10平米
売主：住友不動産

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/535408/

施工会社：株式会社大林組　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

本マンションの資産価値・相場や将来性などについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【スレッド番号を修正しました　2015/03/12 管理担当】

[605: 匿名さん]

結局認可じゃなくて無認可になったの？ここ。

[606: 匿名さん]

認可だとマンション住民優先権とか作れないからね。
優先権がない保育園なんてなんのメリットにもならんから無認可じゃなきゃ住民としては困るでしょ。

[607: 匿名さん]

無認可？板橋だったら普通に働いてる家庭なら認可に入れるのに
誰が好き好んで無認可にいれるの？それに預けるのは荷物じゃなくて子供。
人間を扱うのは昨日今日始めたような施設じゃなくちゃんと実績がある
施設にいれたいものですね。

[608: 匿名さん]

>>607
何とのような情報を元に言っているのか教えて欲しいですね。ほんとうに簡単に入れると言うなら、どこの保育園ですか？
小豆沢は北区との区境で認可の保育園は厳しかったよ。板橋区全体の印象で話しているならデタラメですね。マンションから近くないと意味ないから。
0歳児ならともかく、途中から移り済んだら、かなりハードルが高い。受かっても人気のない保育園だったりするから。

[609: 匿名さん]

>>608
あのね、入りやすいとは言ったけど「誰でも（点数が満点に満たない人）」じゃないから。
東京基準でいうと、「激戦区（入りにくい）」っていう基準は「満点でも入れない」って
事を言います。世田谷や杉並なんかのことですね。満点、つまり両親ともにフル勤務でも
入れない。入るためには既に他の無認可に預けていた、兄弟枠、シングルマザーなど
+1,+2がないと入れない。

板橋区はこの基準でいえば激戦区とは言いません。なぜなら満点なら入れるので。
役所行って聞いてみてごらん。
厳しい、厳しくないみたいな曖昧な基準ではなく批判するならきちんと数字を出して
話してください。
もしあなたが、17-19の満点に満たない人でも入れないなら激戦区、とでも思っているなら
それはもう23区は住まないほうが懸命です。田舎ならともかく２３区であれば
しょうがないので。

あと近くじゃないと意味がない？そんな贅沢言ってる場合じゃないのと、あなた子供いないでしょ？
普通、預かってくれて近ければどこでもいい、なんてことは100%ありえないので。
学校でもそうですが、近くで入れればどこでもいいって思わないですよ。中身が伴わない学校なら
たとえ近かろうが安かろうがお断りですよ。

[610: 匿名さん]

この辺は両親ともにフルタイムで働いていて、認可保育園に入れない人ばかりでしたよ。育休中なのにどうしようとみんな悩んでいましたよ。

[611: 匿名さん]

>>610
それは不思議ですね。私の周りは皆さん普通に入園できてました。
きっと第一候補しか書かないとか、いやだから辞退された、とかでしょうね。

[612: 匿名さん]

なにここ、
ギラギラしててこわい

[613: 匿名さん]

>>609
てかここを買う人は共働きじゃないでしょ。世帯主だけで年収1000万超えてると思うよ。だから保育所とかたいてい関係ないよ。

[614: 匿名さん]

>>613
はい、それはそうです。それは前にも指摘させてもらいました。
ここを買う層は正直保育園に入れるような方ではないと思いますし、
仮に入れるとしても、なんの実績もないしまだ運営も安定しないここに
預けようという方はいらっしゃらないはずです。

なんども言いますが子供はモノではありませんので。預かってくれたらどこでも
いいなんて人はいません。ましてや近ければいい、なんてどういう理屈なんでしょうか。
コンビニと勘違いしてるんじゃないでしょうかね。

[615: 匿名さん]

板橋区は満点なら保育園は入れる。

だけど小豆沢という地域で見ると保育園が少ない。
そういう意味では希望園への入園と通園は苦労するかもね。

[616: 匿名さん]

>>615
いえ、ですから...小豆沢でも入れるんですね。
でももういいですかね、この話題。ここを買う人がそこまでこだわってるとは思わないしですし、
認可、無認可での違いを意識される方もいらっしゃらないでしょう。質で考えるべきなので。

[617: 匿名さん]

>>610
そんなに認可保育園いれたければ千代田区や港区にすめばいいじゃん。
あのあたりは待機児童なんて言葉すらないらしいよ。

[618: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

志村三丁目、志村坂上や本蓮沼の駅を使用できる範囲内では、0歳時は満点でも無理だったけどなー今年。認可の二次はまでは無理だった。小規模からちらほら。
そんな現状なのに、質で選ぶとか、0歳時では無理な話。三田線沿いと東上線沿いを一緒にしない方がよいよ。
それはそうとイーストは入居者も出てきたし、ポポラーも1日から営業してるけど、スーパーは何時から営業するのかね？
あとこの物件、地下住居は完全に埋まってるのが見えてビックリした。

[619: 匿名さん]

地下住戸、半地下ではなく、完全に地下ですね
メゾネットでもないし、売れているのでしょうか
公開空地で、容積率上げたぶん、かなり無理して詰め込んでいる感じ

[620: 匿名さん]

>>618
埋まってるのに見えたってどういう意味ですか？

[621: 匿名さん]

ドライエリアから覗くと、ベランダらしきスペースから、部屋が見えるよ

[622: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>620
目の前の道路の高さが、二階の床の高さなのです。だから1階は天井付近でも道路より引く場所になります。地下住戸なのでドライエリアとして庭のよう敷地がバルコニー側にあるのですが、春分の日の午後3時頃には完全に日陰になっていたので、やや東寄りとはいえ南向きの物件なのに日当たりが悪いのかなと思ったため、ビックリしたワケです。

[623: 匿名さん]

>>622
そうなんですか！そういうところがあることって初めて知りました。
ちょっとわかってないので教えて欲しいんですが、その地下住戸は
天井の高さがグランド０（道路とします）よりもさらに低いってことですよね？
だとしたら角部屋でも全部地下に埋まってるってことでしょうか？だとしたら
サイドの窓も開けたら地下？っていうか窓自体がないってことでしょうか？
どうやって空気をし入れるのでしょう？　お堀みたいに敷地全体を大きな穴？みたいに
ほってそこにある感じなんでしょうか？

[624: 匿名さん]

>623

都心じゃよくあるパターンだよ

窓を開けたらドライエリア（庭みたいなもん）になってる。
例えると30坪の穴をほって、その真中に20坪の部屋を作るような感じ。
部屋を空き地が取り囲んでる。

立地によっては悪くないけど、ここのはどうなんだろうね・・・

[625: 匿名さん]

>>624

回答ありがとうございます。すいません、割と最近東京に来て検討し始めたばかりなので
知りませんでした。東京では一般的なんですね。ってことは、エレベータも海外のように
1Fとは別にG(ground floor)って感じのボタンになるのでしょうか？
それともUG?
あときになるのは、グランド０からさらに地面を掘り下げて基礎を下げてしまうと、
陥没した土地みたいになる感じですよね？
その場合、大雨とか降ってしまうとどうなってしまうんでしょうか？
普通であればグランド０の高低差をいかしてそのまま排水溝に流れていく感じだと思いますけど、
掘り下げられてしまうと自分たちの敷地のほうにたまっていってしまいますよね？
なにか電動排水ポンプ？みたいなもので溜まった水をそのまま道路に流す装置でもついているでしょうか？

[626: 匿名さん]

悪くは無い、悪くは無いが少しは自分で調べるのも必要かと。。

[627: 匿名さん]

>>625

テラスマンションでググればいろいろ出てくるよ。
たとえばこんな感じかな。
http://www.nomu.com/woman/life/houmon/vol03/

[628: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>625
小豆沢近辺では、4丁目が坂下、スカイティアラのある1丁目は坂上に位置してて、4丁目付近の坂に面したところでは、幾つか半地下の部屋があります。東京では珍しくないと言われていますが、小豆沢近辺では珍しいですし、供給過剰で空き家が増えている現在、高層建築の地下物件に魅力があるとは言いづらいかと。
また、住友は地下を1階と言っていますが、役所の登記上は地下1階という扱いです。ですので、住友は地下と認めない売り方をしているため最下階は1階じゃないかな。
地下室がある物件では、雨の日対策に排水ポンプがあるはずです。

[629: 匿名さん]

地下のマイナスイメージを払拭する記事ですね〜
湿気とか、通風とか、どうなんでしょう
住んでみたら、カビだらけ、なんてことにはならないですかねぇ

[630: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

ふとぐぐったら、近所にできるザパークハウス志村坂上、3ＬＤＫで4300万円台ですか。
値上がり後にすぐ近くでこの値段で販売されたら、住友はどうするんでしょうねぇ

[631: 匿名さん]

ボリュームゾーンの広さが60平米台かもしれないし、どうなんでしょう
大手の物件で、お買得物件…は、ないような気がします

[632: 匿名さん]

>>630
坪単価はそう変わらないと思いますよ。それで窓開けたら見えるのスカイティアラですからね。眺望気にしない人にはいいかもしれませんね。

[633: 匿名さん]

ビギナーって書いてあるから仕方ないけど
間取りだけで判断してちゃダメだろ

[634: 匿名さん]

>>628
ありがとうです！
地下は色んなリスクがあるだけでメリットはないようです。一階だと思ってるとえらい目にあいますね。勉強になりました。上層階検討します。

[635: 匿名さん]

>634

地価住戸のメリットは有るよ。
・何より価格が安い
・他人の目線が気にならない。カーテン無しでも生活できる。
・広いテラス。専用庭と違って手入れ不要。費用不要

こんなところかな

[636: 匿名さん]

>>635
価格が安いのはメリットとは言わないです。対価に対してどうかが大事ですから。
他人の目線は違った意味で気になります。
広いテラス？そんなものは入りません。しかも費用不要じゃ無くて専有面積に含まれて税金が高くなります。言い換えれば使えない土地を地下住戸者で支払ってるのと同じ事。
実施的にはメリットゼロです。

[637: 匿名さん]

>専用庭と違って手入れ不要

掃除しないと泥だらけになりますよ。

[638: 匿名さん]

>636

テラスはバルコニーと一緒だから専有面積には入りませんよ。
そんな初歩的なこともわからないなんて・・・

人の目が気にならないっていうのは、視線を感じることが無いってこと。
地下を覗きこんでも一般的な地下ならバルコニー＋テラスで６Mぐらいあるから、部屋の中は見えません。
超高層がカーテン無しでも天井しか見られないのと同じで、
東京でカーテン不要の生活が出来るのは地下か超高層だけです。

それでも買うかどうかは人それぞれですが。

[639: 匿名さん]

>>638

わかっていないのはあなたですけど...
視線が気にならないわけないでしょう。覗き込める位置にあるのに。
区分所有法ご存知ですか？そこの部分は税金払う必要があるんですよ。しらないの？

[640: 匿名さん]

どのみち地下住戸なんか買うもんじゃない。
スラムに家買うのと同じ。

[641: 物件比較中さん]

友人宅の地下住戸に行って思ったこと。
思いの外明るかった。これは元々暗いのではないかと言う先入観があったから余計に明るく感じたのかもしれない。目線は確かに気にならない。広いテラスは魅力的。湿気は住んだ訳ではないので不明。大雨の日などは何となく不安になるのかも。慣れの問題かな。総じて悪くないとかんじました。
都内の財閥系のマンション、しかも地下住戸だけど7000万円台の高級物件での話ですが。

[642: 匿名さん]

板橋区の小豆沢に最下層にすまう、か。友達は呼ばないほうが良いだろうね

[643: 匿名さん]

>>642
そもそも板橋区の物件を検討してる時点で友達なんかに自慢する資格ないよ（笑）
港区のマンション買えたら友達を呼びましょう。

[644: 匿名さん]

>>643
自慢するために（優越感を味わうために）友達を呼ぶわけじゃなくて普通に楽しめればそれでいいのだけど
地下住戸だとさすがに普通どころか友達がかわいそう。なんとも言えない

[645: 匿名さん]

>>644
地下住戸だとなんで友達がかわいそうなの？

[646: 匿名さん]

水没リスクがあるしカビ菌を吸い込んでしまうし褒めるところがないから。

[647: 匿名さん]

>>646
プールみたいにしたら喜ばれるんでない？

[648: 匿名さん]

>>647
真面目に検討していないなら出て行けば？検討者にとって迷惑でしかないです。

[649: 匿名さん]

>>648
検討者いるの？どこ？

[650: 匿名さん]

部屋に帰ってくるときはエレベーターのB１を押すんだろうか？

[651: 匿名さん]

>>650
エレベーター使わないんじゃない。そのまま地下に降りれるんだから

[652: 匿名さん]

地下住戸は自転車駐輪場と同じ階なので、帰りは楽ですよね。

まだ販売していない地下住戸でここまで盛り上がるなんて、地下住戸の価格次第では検討する方もいらっしゃるということ！住友さん！早く価格発表してください！

[653: 匿名さん]

早く発表してくれないとネタがないよね！

[654: 匿名さん]

変な土地仕入れるの得意だよね。
旗竿地だとエントランスまで優雅な動線ってな感じで誇張して売ってるし。
単に間口が狭いってだけじゃんｗ
ここみたいな地下室マンションは資産価値が低いだろうから固定資産税安いかもね？

[655: 匿名さん]

小豆沢だからね〜。環八、中山道に分断された素数の街、小豆沢。
掃き溜めに鶴

[656: 匿名さん]

ここを購入される方は、ここがこの土地の割に割高なのやこの掲示板の批判をわかりながらも購入される、資金面でも精神面でもゆとりがある方なんだよなぁと 私は羨ましく思います。私にはそんな余裕ないので

[657: 匿名さん]

>>655
ここの敷地も道路で分断されてるね。。

[658: 匿名さん]

>>656
そうだと思います。時代遅れの仕様、土地柄、すべてにおいてもここを愛してる人ならではでしょう。
今時、人造大理石トップ、ディスポは弱仕様で入れるものを選ぶ、コンロはショット製！といって
ごまかしてるだけで落ち目なショットのしかも最下位ランクのもの。
洗面所とユニットバスも戸建でも採用されてる最下位ランク。トイレにいたってはタンク付きの
格安仕様（タンクの有無よりそのグレードの低さ）にカウンターなしの狭小住宅用の手洗い場。
こんなに低い仕様にするならむしろ手洗い場など不要だろって感じ。手洗い場を専用に設けたのであれば
タンクレスだろう。ただでさえ狭く感じるんだから。

[659: 656]

>>658
仕様の低さを丁寧にわざわざありがとうございます。契約者様はその仕様を理解した上で購入するのでしょう。部屋の仕様が気に入らないのであればリフォームすればいいというようなリフォームの余裕すらある方達ということですよね。
大林組施工、武蔵野台地の地盤のしっかりした土地にある、大規模、住友不動産のネームバリュー、外観やデザイン公開空地 植栽等 そういう所にお金を払えるんでしょうね。
なのでここに住む方に悪い方はいないんだろうなーと思いました。
うちは予算に届かず、購入できる余裕がある方が羨ましいです。

[660: 匿名さん]

すみふは坪500万のマンションでも、鏡も付いてない低仕様の手洗いカウンターなんだから
坪250万だったらこんなもんでしょう。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/minamiikebukuro/equipment_03.h...

[661: 物件比較中さん [女性 40代]]

なぜだか、ここはネガティヴキャンペーンが多いですね〜。それだけ注目されていると言う事なのか、イマイチなのか。現地みましたが、存在感がありましたね。確かに公園やスーパーも近くにあり、環境は悪くない感じでしたね。後は価格ですね。物価上昇もあり、庶民が買える価格帯はどんどん低下してくると思いますし。早く価格教えてくれないと、購入対象から外すつもりです。

[662: 匿名さん]

>>660
すみふはエントランスだけであとは中身も外見もありませんからね。
値段だけは超一流ですね！

[663: 匿名さん]

イーストなら購入検討できるなと思い見に行きましたが、イースト(全体的に価格がお安め)のラウンジが写真より狭くチープに感じました。
コンシェルジュもいないしさらにこのラウンジなんて、価格差はあるのは理解していますが管理費が変わらないのにエライ差だなと思います。
少し貯蓄を頑張り、まだ発売していないウエストの価格を抑えた低層階待ちすることにしました。

[664: 匿名さん]

イーストとウエストって質が違うんですか？
もしかして利用できる共用設備も異なったりするんでしょう？
そういうことがあるとイーストとウエストで割れてしまって険悪担ってしまうことが予測されるとおもうのですけど。

[665: 匿名さん]

共用施設は同じものを使えます。
しかし毎日通るエントランスが
コンシェルジュもいない思ったよりチープなエントランスで駅からも若干遠いのと、
片やコンシェルジュに毎日迎えられエントランスがゆったり広くて造りも納得で しかも駅から近いのだと、価格差以上のものがあると思います。
リセールの際も見学者の方の印象も違ってくるかと。
イーストは雨に濡れずにコミュニティラウンジ(キッズスペース)に行ける利点がありますが

[666: 匿名さん]

ってことは西高東低のとおりウエストのほうが優れているということなんでしょうか？
どなたかウエスト、イーストのメリットデメリットをまとめてくださるとありがたいです。

[667: 購入検討中さん [女性 40代]]

イーストはみましたが、エントランスは確かに豪華ではないですが、こじんまり少し小洒落た感じでしたね。ウェストは、確かにエントランスはよさそうですが、価格は高いですし、400戸以上であると考えると、甲乙付けがたい。イーストは、北側がある程度抜けていますし、目前にトプコンもあまり影響しないので、パフォーマンスはむしろ良いのではと。

[668: 匿名さん]

>>667
ウエストは価格高いですか？ほとんどかわらないようにみえました。
結局好みの問題ってことですかね？決定的な違いはエントランスがしょぼいってことでしょうか？

[669: 購入検討中さん [女性 40代]]

階層、方角が同条件なら、４、5百万は違うはずですよ

[670: 匿名さん]

>>669
なんでそんなに格差があるんですかね。
エントランスの違いだけで払う価値がある金額差でしょうか？
駅から近いのはイーストだし。

[671: 匿名さん]

>>670
駅近はウエストですよ。

[672: 匿名さん]

すいません、間違えました、ウエストです。
結局ウエストがいいんですかね。

[673: 匿名さん]

大規模をウリにしてるが、、、
イーストはコンシェルジュいないし、
駅から遠くなるし、エントランスが見劣りするし。
管理費同じなの？そこは疑問。
買うならまだウエストがいいよ

[674: 匿名さん]

>>672
いいから 、価格もイーストよりだいぶ高いよ。

[675: 匿名さん]

眺望を重視する人はウエストの11階以上じゃないとトプコンが邪魔。イーストは低層階でも抜けてる。コンシェルジュは必要ないって人とかならイーストでもいいんじゃない？ただ現地見るとウエストの存在感凄いけどね。

[676: 匿名さん]

仕様は一緒？
家(部屋)に住まうかマンションに住まうか、個人の価値観次第ですかね。

[677: 匿名さん]

そもそもティアラがあるのがウエストなのでウエストのほうが最高級。
マンションは階層社会でもあるのでまともに生きたいのであればウエスト買うべきでしょう。

[679: 匿名さん]

イーストの最上階とウエストの1階だとどちらがの方が階級が上なんですか。

[681: 匿名さん]

ウエストは、西向きと東向きの棟がT字隣接しているから、西向き東向きとも、日当たりが悪い
特に東向きは、冬場はほとんど日照が期待できないよ

[682: 匿名さん]

>>681
日当たりはイースト圧勝ですね

[683: 購入検討中さん]

イースト南向き狙いでマンションギャラリーに行ったらと、ほぼ契約済でした。
思ったより、売れてる感じ。
ウエストの南向きも11階より上はほぼ契約済。
ウエストの低層階の方が高層階より高くなる可能性もあるのかな？

[684: 匿名さん]

ほんとうに、そんなに売れているの？
すみふ物件なので、にわかには信じがたい

[685: 匿名さん]

>>683
まじで？それだけ聞くとかなり販売好調みたいですね！
なんかこのスレを覗いてるとかなり売れ残ってるとかそうじゃないとか
真実がよくわかりませんね。

[686: 匿名さん]

イーストもウエストも条件良いとこはほとんど売れちゃいましたよ！

[687: 匿名さん]

イーストは条件がいいところなんてありませんよ。ここは物件名の通り
空にティアラがあるウエスト中心で作られた設計だから。そのあとで実は
イーストの土地も売るわってなってしょうがないから急遽後から作ったんだもの。
だからイーストのひどさが浮き彫りになってるんでしょ。

[688: 匿名さん]

>>675
管理費が同じでコンシェルジュ代も払ってしまっているんだから、自分のいる棟にコンシェルジュいたほうがよくないですか？

[689: 匿名さん]

イーストはウエストのための管理費を払ってくれてると思うとそれだけで
優越感がありますよ。

[690: 匿名さん]

>>689
その分安いんでしょ？

[691: 匿名さん]

コンシェルジュはいなくてもいいけど、いないのにウエストと同じ管理費払うってのは納得いかないかな。
後々もめそうですね？

[692: 匿名さん]

>>691
不公平だよね。ウエスト払うみたいで腹立つ

[693: 匿名さん]

イースト10F70㎡5180
イースト4F74㎡5230
ウエスト14F74㎡5480
日照、眺望、広さ等により価格も変わりますが、これをどう考えるかですね。

[694: 匿名さん]

>>693
嫌です

[695: 匿名さん]

200万くらいの差ならウエスト14階が良いです。

[696: 匿名さん]

>>695
ウエストが良いです。コスパを考えますと。
眺望がぬけるのもウエストになります。

[697: 匿名さん]

同じエントランスから入ってウエストとイーストに分かれる形にできなかったのかな？

[698: 匿名さん]

>>697
出来ないよ 道路があるんだから。

[699: 匿名さん]

>>683
ウエストは上から売ってるからですよ。スミフならだいたい、上から少しだけ下げるか同じ価格で売る傾向があります。
スミフも野村の中古も志村坂上は相場より乗せてる感じが出過ぎかな。でも設備は本当にしっかりしてるね。

[700: 匿名さん]

スミフの中古は元が高いからわかるけど、志村坂上プラウドなんかよく新築価格より高く中古出してますよね。中古に出した時の勝ち組はプラウドなのかな？

[701: 匿名さん]

まぁ色々言われてるけど新築でこの辺り探してるならプラウド三丁目かここか、ってところですかね。
自分はウエストかイーストかで悩んでいる口ですけど、皆さん最大の決め手はなんだったのですかねぇ。

[702: 匿名さん]

>>701
価格と設備と駅からの距離です。

[703: 匿名さん]

>>700
大幅な上乗せでない限りはまだましですね。武蔵小杉のタワーマンションは2000万近く高くなって築10年弱で出てました。
この辺りは上がるかはわからないですけど、下がりはかなり小さいのではないでしょうか？

[704: 匿名さん]

>武蔵小杉のタワーマンションは2000万近く高くなって

すごいですね！買った人は新築から１０年住めてさらに売却時に+2000万円ってことだとすると
住宅費が無料でさらにプラスで収入ってことですよね。すごい。