スカイティアラってどうですか？ その５

[匿名さん]

スカイティアラその５です。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区小豆沢一丁目15番1（イースト）、10番1（ウエスト）（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩8分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
都営三田線 「本蓮沼」駅 徒歩9分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
埼京線 「赤羽」駅 バス5分 「赤羽西六丁目」バス停から 徒歩2分 （ウエスト）、徒歩1分（イースト）
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.46平米～82.10平米
売主：住友不動産

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/535408/

施工会社：株式会社大林組　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

本マンションの資産価値・相場や将来性などについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【スレッド番号を修正しました　2015/03/12 管理担当】

[481: 申込予定さん [女性 40代]]

販売順調なんですか。まだ2割ぐらいしか売れてないのでは。価格は値上がりしてるのでしようか。

[482: 匿名さん]

>>481
値上げしているどころか、少し安い部屋が3月から販売していました。

[483: 匿名さん]

明らかにランドマーク的存在にはなるんだけど、ちょっと供給過剰、というか
小豆沢とこの立地だと考えちゃいますよね。

[484: 匿名さん]

>>478
おかしくない。駐輪場は共用部分なんだからトータルで幾らと算出すれば維持管理のコストは確保できる。となれば後は下段借り手と上段借り手の心情的な部分の問題。
借り手側は維持管理面のコストの多寡よりも「その設備から受ける恩恵」を重視してる。下段が楽で上段が大変、といった共通認識が前提にあるならば、大変な方が駐輪代が高いなんて不公平は許せないわけで。
じゃあその不公平感を何で相殺するかといえば結局楽な方の駐輪代に転嫁するしかないわけで、更に借り手全員がそれで適正という認識ならばウィンウィンなのよ。

[485: 匿名さん]

>478

人気によって価格差をつけるのが普通ですよ。
ビジネスの常識がわからない学生か専業主婦の方ですかね・・・

人気のある下段を高くしないと、皆が下段を申し込んで抽選が凄いことになります。
そうなっちゃうと、物理的に上段に格納するのが難しい子供乗せ電動自転車の持ち主が上段しか当たらなくて、違法駐輪を誘発したりします。
そういったことがないように価格差をつけることで人気を分散するのですよ。

むしろ価格差100円だとおそらく足りなくて、
適正なのは上段が200円なら、下段は600円～800円ぐらいで適正だと思います。

[486: 検討中の奥さま [女性 40代]]

＜482さん　　「値上げどころか、安い部屋を販売」というのは、販売価格が下がっているということですか？

[487: 匿名さん]

>>486
今までより低い階の販売が始まっていました。まぁ4780万なんですけど。この価格ならまぁちょっと頑張ってみようかなという感じの方もいらっしゃるかと。

[488: 匿名さん]

>>487
これって実際どのくらいの値下げなんですかね？

[489: 匿名さん]

駐輪場の上段下段で盛り上がってるけど、ここみたいな売れ行きと広さなら上段が埋まることはないから気にしなくていいよね。

[490: 匿名さん]

>>487

4000後半ですか。３Fぐらいならありですよね。地下住戸でそれだったら見送りです。
さすがに地下星人になるのに5000万近くはばからしいので。

[491: 匿名さん]

>>490
70平米3階らへんです。周りのマンション価格が上がってきているので、ありかなーと思ってます。

[492: 匿名さん]

すみふがここの価格を上げなければ、このままだと半地下が一番安くなるみたいです。しかし市場と売れ行きをみて会社が値上げしてきたら、もしかしたら半地下のほうが価格が上がるかもしれませんとのことでした。

[493: 匿名さん]

あ、まだ半地下の価格は出てませんでした

[494: 匿名さん]

>>491
3Fでそれならありですね！立地は設備は文句無しだし。

[495: 匿名さん]

まぁ普通に考えてこの小豆沢エリアで探してる人は5000万未満がほとんどだろうし4980万あたりの部屋が人気殺到しそう。

[496: 匿名さん]

>>495
そうなんですよ、だからイースト(駅徒歩10分5000以下)が沢山バラがついていてウエスト(駅徒歩8分5000以上)かスカスカなんですよねー

[497: 匿名さん]

>496

価格よりもイーストは年度内入居できるのが大きい。
子どもの転校とかを考えると、ウエストだとやや時期的に不便だから、イーストのほうが人気あるんだと思う。

[498: 匿名さん]

>>496
小豆沢エリアで探してる人は2分近いよりも安さを重視される方が多いってことでしょうか？

[499: 匿名さん]

>>498
安さを重視しているわけではなく、板橋区、ましてや小豆沢あたりのエリアにおいては高くても5000万程度しか
出せない or 出すべきではないと判断している客層が地元民含めてほとんどだからです。
極端な例ですが、麻布徒歩１０分１億越えのマンションを出しても別におかしくないし買う人もたくさんいますが、
志村坂上徒歩１０分１億のマンション出しても誰も買わんのですよ。（もちろん１億にふさわしい広さや内装、設備
を兼ね揃えてるとしてもです）

このマンションはスミフということもあって随分と高めの値段をつけていますが、相場でいえば4200万レベルのところ。
昨今の価格高騰を考慮しても4600万ぐらい。そのあたりをターゲットにした客が多いのです。

高めの金額が全然売れないのはそういうことです。別に物が悪いわけじゃない。

[500: 匿名さん]

ま、来年になったら割安感が出て加速するでしょ。
もはや、5000万円だと練馬区でも厳しい。
他で買えない人や、プラウド加賀にちょっと届かない人を取り込めば十分行けると思うよ。

[501: 匿名さん]

>>500
練馬区でも、と言いますけどいまや練馬区のほうが板橋区よりも利便性も地価も上のエリアがほとんどですけど。
すくなくとも、小豆沢が練馬に勝てるエリアなんてごくわずかでしょう。

[502: 匿名さん]

>501

だからそう言ってるんですって。
元々練馬＞板橋が基本ですよ。

2年ぐらい前なら、5000万円出せれば練馬で駅近のマンションが買えました。
（>499さんが言ってるこの辺りは4600万がターゲットっていう時代ですね）
だけど、今は練馬区で5000万円代前半でファミリー物件を探すのはほぼ無理。

となると、5000万円ぐらいの予算の人で、城北方面に住みたければ板橋区か北区しか無いわけです。
そういう人の需要を取り込めば、この価格でも十分勝算はあるでしょ。

[503: 匿名さん]

>>502
説明ありがとうございます。そういうことでしたか。納得です。
私が誤解しておりました。失礼いたしました。私も同じ感想です。

[504: 匿名さん]

小竹向原の伊藤忠のマンションは高くても、あっという間に完売してましたね。
板橋区より練馬区の方が高く売りやすいのかな？

[505: 匿名さん]

>>504
練馬区のほうが鉄道沿線がはやっているのと住環境が優れています。
板橋区最大の欠点は幹線道路や高速道路によって板橋区内をはしりまくったおかげで
街が全てフラグメント化して成熟もしないし歴史もないからです。

[506: 匿名さん]

>504

アレはまた特殊な事例。
練馬✕環状7号の内側なんてほとんどありません。

環状7号の内側はほとんど豊島区なんだけど、練馬に一歩入った土地なので、
ごみごみしてなくて利便性と郊外型の住環境が両立してる稀な地域なんです。

小竹向原・千川の5分以内だと、住所が板橋区でも同じぐらいで売れると思いますよ。

[507: 匿名さん]

>>506

うむ。同様の理由で板橋でもときわ台や加賀、板橋本町はそこそこ住環境もよいので価格レンジも板橋区にしては高めになるし、
逆に高島平、志村（坂下）、舟渡とかハズレになると団地ばかりが立ち並ぶ格安エリア。
板橋区では、志村（坂上）、西台エリアがいわゆる庶民的で平均的な住宅街。小豆沢もそう。
平均世帯年収500万前後が多くゆえにマンション相場も中古をみたらわかる通り大体築10年未満70m2で3500万レンジ。
新築では4500万ってところがボリュームゾーン。

[508: 匿名さん]

まだ高層階残ってますか？

[509: 匿名さん]

最上階なら、残っているのかしら

[510: 匿名さん]

最上階角部屋買った人羨ましい。

[511: 物件比較中さん]

>>505
歴史がないってのは間違い。

[512: 匿名さん]

>>511
そうでもない。

[513: 匿名さん]

次の発売はいつになるんでしょうかね。なかなかアナウンスされないですけど。

[514: 匿名さん]

一応、物件概要見てみたら4月下旬っていう風になっていました。
まだまだずーっと先、ですね。
売り急いでいないんだなぁ…というかんじ。
住友不動産的にはディスカウントしたりして急いで販売はしない
というのを話には聞いたことがありますけれども・・・。
今はとにかく要望書の受付をしている状態なのかもしれないですね。

[515: 匿名さん]

4月下旬くらいには棟内モデルルームも完成しているのでしょうかね？
棟内モデルルームができたら一度行ってみたいと思っています

[516: 匿名さん]

昨日見てきました。建物が巨大なので敷地が狭く感じますね。

[517: 匿名さん]

うちも昨日みにいったけど詰め込み感満載。
せっかく良い土地なのにもっと空間うまく使えばいいのに

[518: 匿名さん]

土地が道路で分断されてるから仕方がない。

[519: 匿名さん]

プラウド加賀が東向きとはいえ、かなり安く出してきたね。こりゃここは苦戦するかも

[520: 匿名さん]

苦戦するっていうか、客は間違いなく向こうに取られるでしょう。
立地、利便性、都心近さすべてにおいて向こうが上なのに価格が同等、またはそれ以下であればね。
小豆沢で5000万以上出しちゃった人けっこうやばいね。

[521: 匿名さん]

プラウドがここまで価格がんばっちゃうと、板橋のスミフマンションは、大体やばいな。
まぁでも、プラウドも欠陥おおいけどね。

[522: 匿名さん]

小豆沢ピンチ！プラウドに完全出し抜かれたね。
だいたいここも、せめて設備をちゃんとしておけばまだ勝ち目もあったのに。
スミフx大林なのにトイレすらしょぼい。タイル張りや天然大理石でもない。
どうしちゃったのよ！

[523: 匿名さん]

仕様は替えられるけど立地はどうしようもないからね。
仕様以上に高台と谷底低地の差は大きいと思うよ。

[524: 匿名さん]

大きくないと思うよ。小豆沢と加賀だったら。
高台高台というけど、いったい何から逃げてるの？ｗ

[525: 匿名さん]

高台以外の板橋区は足立区、葛飾区とかと変わらん。むしろ下

[526: 匿名さん]

小豆沢なんて足立区と同じ扱いだけどな。地元のスーパーいってみたら客層がよくわかる。

[527: 購入検討中さん [女性 40代]]

小豆沢は、足立区と同じ扱いというのは何故ですか？現地を歩きましたが、東京のやや下町感のある普通の住宅街という感じでしたが？セブンタウンも行ってみましたが、家族、子供連れの多い感じで活気ありましたよ？見えない部分があるのでしょうか？

[528: 匿名さん]

>>527
セブンタウンの客層みた？どういう印象を持たれましたか？

[529: 匿名さん]

試食品コーナーで待ってる子供はまだしも親も待ってるよね^^;
それがご飯なのかな？

[530: 匿名さん]

私も試食品はいただくようにしてますよ。
売り子さんが早く帰れるように協力してますが。