スカイティアラってどうですか？ その５

[匿名さん]

スカイティアラその５です。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区小豆沢一丁目15番1（イースト）、10番1（ウエスト）（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩8分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
都営三田線 「本蓮沼」駅 徒歩9分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
埼京線 「赤羽」駅 バス5分 「赤羽西六丁目」バス停から 徒歩2分 （ウエスト）、徒歩1分（イースト）
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.46平米～82.10平米
売主：住友不動産

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/535408/

施工会社：株式会社大林組　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

本マンションの資産価値・相場や将来性などについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【スレッド番号を修正しました　2015/03/12 管理担当】

[262: 匿名さん]

>>261
>住友は完成在庫販売する手法
「売れて残りじゃなくて売り手の戦略」っていうことで買った人は納得させようとしてるんだろうけどさ、
本質を見誤ってるんだよね。
すみふがそういう売り方をしてること自体は事実なんだけど、それは「そういう既成事実を作り上げてイメージ低下を避けより高値で売らせるため」が目的なわけで、それと売れ残りは「関係ない」よ。売れ残りは売れ残り。

[263: 匿名さん]

>>262
売り残し

[264: 匿名さん]

>いつまでも完売にならないと馬鹿にする人が増えてきて掲示板に悪口書かれますから

掲示板を見ないようにすれば気にならないのでは？

[265: 匿名さん]

いつまでも棟内モデルルームがあって、知らない人が出入りするのは、いい気がしないと思うよ

[266: 匿名さん]

基本、マンションは入居前までに完売で管理組合に引き継ぐというのが
運営上も綺麗ですっきりとしてますよね。

[267: 匿名さん]

住友の物件は完売するまで何年もかかるので、完売するまで空き部屋の管理費は住友が払うそうですが、最初から販売価格にその分は乗せられているのでしょうか？引っ越し代も無料ですが、やはりその分も販売価格に乗せられているのかな。

[268: 匿名さん]

>267
慈善事業はしませんよ。企業だから。インターネットの広告費や1ページ100万のスーモの広告も
すべてみなさんの物件価格に折込済みですよ。

[269: 匿名さん]

>>268さん

スーモの広告は100万もするのですね。駅のホームにも広告がありますし、結局は完売するまでの管理費は住友が払うと言いながら私達が払ってるという事になるのですね。

ありがとうございました。

[270: 匿名さん]

まぁここも立地が酷いので長期戦でしょう

[271: 匿名さん]

売れ残りマンションは駐車場使用料をデべから取らないといけませんね。

[272: 匿名さん]

先週スミフの3Q決算が発表されて、分譲事業の契約率は計画の95%達成したとのこと。なので今年度はもう売り急ぐ必要ないのよ。4月からまた攻勢かけてくると思うよ。

[273: 匿名さん]

すみふは1/4の法則というのがありまして。
原価上代の 1/4
広告・営業費等　1/4
建築費 1/4
利益 1/4

広告費は10年間売り続けても赤字にならないように試算済み。
1年で完売すれば営業部隊の臨時ボーナスや利益の上乗せとなります。

[274: 匿名さん]

>>272
おつむがなかなか弱いのね。別にすみふの会社的な戦略や達成度などは買う側にとっては関係ない。
結局はここが大量に売れ残ると買った側が夢から覚めるのがいやってことでしょうよ。

[275: 匿名さん]

大規模物件って実はデベ側にとてつもない利益を生み出すよさがあるのですよね。
でもそこを「大規模だから～」と詭弁でユーザが利益を受けるような情報操作で売りまくる。
商売というのはえげつないものですね。

たとえば什器類も大量発注すると単価はとてつもなく安くなります。でもユーザは定価ベースで仕入れたと
思いますよね。建築費もボリュームディスカウントが発生。すべてデベに有利に事が進みます。

[276: 匿名さん]

>>275
デベに有利なのはあたりまえじゃん。ビジネスでやってんだから.
大規模は購入側にも有利に働くよ、実際。まず問題が発生した場合に
戦いやすい。マンションはそれ自体が小さな自治体みたいなもんだからね。
１０世帯しかない自治体よりも１０００世帯あるような自治体のほうが強い。
マンションも同じ。マンションは集合住宅なので管理組合を結成して今後
戦っていくわけでね。

[277: 匿名さん]

俺もそう思うわ
デベに有利って当たり前だろ

[278: 匿名さん]

>276
ははあん、足並みが100%揃えばたしかにあなたが言われるとおりになりますがね。
現実派反対派半数とかで決めたいことも決められ無いのが大半ですけどね。

[279: 匿名さん]

>>278
何を言い出すかと思えば話のすり替えですか。意思合意形成の話と関係はありませんよ。

[280: 匿名さん]

関係なくはないと思いますけど。管理組合=運命共同体です。

管理費の不払い者さんも含めて全体でめんどうみてあげるわけですよね。

[284: 匿名さん]

＞＞大量に売れ残る....
東京メガシティの時も同じこと言われたわけで、今どうですか？
中古でエリア１のマンションすよ。
マンションって、不思議とジワジワと良さがわかってくるんだよね。

[285: 匿名さん]

>>280
不払いも世帯数おおいほうが有利ですよね！

[286: 物件比較中さん]

ここ2年位、この周辺のマンション供給が多過ぎませんか？規模が別格なので関係ないといわれればそうですが・・・。もう都心寄りは土地がないんでしょうね。郊外型の立地で都内通勤便利は価値があるかと。

[287: 申込予定さん]

土地が100億　建築費が坪130万　621戸で土地代を割り、坪単価を占有面積にかけるとむちゃくちゃ高い感じはなさそうですがね・・・。コストかけ過ぎかどうかはおいていて。

[288: 匿名さん]

近くの元印刷工場？跡地が病院って本当ですかね？
ますます街が発展していきますね

[289: 匿名さん]

>>288
スカイティアラは立地がいいところにたったから将来が安泰ですよ。
このコスパの高さは今季で上位だと思います。

[290: 匿名さん]

まわりのマンションの価格が上がってるので、ここが段々適正価格に感じてきました。(笑)

[291: 匿名さん]

>290

プラウド加賀は価格が出たから、三菱の志村坂上あたりが近しい値段なら完全にここは安値圏だろうね。
パークハウス保谷、パークホームズ志木あたりと比べても、ここが高いっていう感じはなくなってる。

今買う人ならありだね。
5年待てる人は見送るのも手だと思うけど・・・

[292: 匿名さん]

>土地が100億　建築費が坪130万

こんな田舎で土地が100億もするんですか？

[293: 匿名さん]

>>292
ここみたいな好立地で整形区画はなかなか出ませんから

[294: 匿名さん]

>292

正しくは103億だね。
上場企業だからきっちりIRで出てくるよ

ちなみにプラウド加賀は74.8億円で1万㎡、平米あたり74.8万円。
スカイティアラは103億、1万6千㎡で、平米あたり64.4万円。

板橋区はこんな相場観なんだね。

[295: 匿名さん]

板橋区の良さは土地の値段が安定してること。そしいて人気がないので利便性の割に23区でも安いこと。
新宿や池袋まで直ぐだし車があれば埼玉方面にも出やすい。普通サラリーマンにとってはちょうどよい程度のマンションが買えるのがいいと思うよ。

[296: 匿名さん]

>>295
このマンションもこの内容で杉並やら
世田谷にいけば6500万スタートだろうしね。
目黒や渋谷区なら8000万スタートかな。

[297: 匿名さん]

この物件、住友不動産の集大成と宣伝しているのに、フラット35Sは適用できるとはいえ、4月からは無効になる省エネ対策等級4と、耐久・可変でなんですね。ヴィンテージの可能性とシアターで言っていたのに、長期優良物件でもないし省エネ住宅ポイントも付かないし。
バリアフリー性が着いていれば10年後に団塊の世代が80代になってからスーパーも施設内にあることから資産価値がつく可能性もあったのに。
中途半端だと思いました。

[298: 匿名さん]

30年後は管理費が払えない老齢化世帯が30%になって大問題になりそうです。
管理費、修繕積み立てが高いんですよね。
総会で「うちはどんなにぼろくても修繕しなくてい良いから積み立て金は払わんぞ」とか
言い出す御仁が発生してもめそうですね。ある一定数のこのような未払い住民がいます。
大規模だと一定数の数が増大しますからね。どこでもあるこの問題を今から考えておく必要が
ビンテージへの道程ではないかと思います。

[299: 匿名さん]

その心配は小規模の方が大きくないですか

[300: 検討中]

＞その心配は小規模の方が大きくないですか

同意。

少数の不払い者がいても、他の大勢でカバーできるところが大規模マンションの
メリット。そこにしか魅力はないとも言える。

小規模マンションも住む人さえまともで、理事長がしっかりしていれば、問題
ないけど・・・

[301: 匿名さん]

理事長なんて持ち回り。
低層億ションに住みなさい。

[302: 物件比較中さん]

東陽町のシティテラスの価格次第で、こちらにするかどうかを検討中です。板橋に土地勘はないのですが、物件自体はとても気に入ってます。ちょっと名前が恥ずかしいかな…

[303: 匿名さん]

もう少しでかえるところまでいくのになぁ

[304: 匿名さん]

>少数の不払い者がいても、他の大勢でカバーできる

みんなそう思って半数以上不払い者になるとスラム化しちゃいますけどね

[305: 匿名さん]

>>304
そうはならないのよ。数が多ければ多いほどね。それが数によるエントロピー効果です。少しは勉強しましょう

[306: 匿名さん]

今の部屋残数ってどれくらいですか？
これからみに行っても選べます？？

[307: 物件比較中さん [女性 40代]]

まだ販売したのは120戸前後。500戸以上残ってますよ（笑っちゃうぐらい残ってますね）。

[308: 匿名さん]

売れない数でエントロピー効果になっているんですかね

[309: 匿名さん]

>>308
わらた

[310: 匿名さん]

>>307
そんなに残ってないでしょう。流石に。

[311: 物件比較中さん]

MRで、まだ１００戸前後の販売とのことでしたよ。５００戸前後まだある、ということですよね。建ってから売る戦略なのですかね？３、４年掛かる？