マンションマニアの活動日記を運営しているマンションマニアです。
今回はブリリアときわ台ソライエレジデンス(以下ブリソラ)の現地モデルルームを見学してきました！！
こちらのマンションは私のブログにおいても紹介済みなのですが、「この価格では完成までの完売は無理」と言ってきましたが、やはり無理でした。
ですが、ここ最近の新築マンションの価格上昇を受けて、こちらのマンションの価格設定が優しく見えてきました。
それでも完成済なわけですから当然値引きはあります。
これが住友不動産やゴールドクレストなら話は別ですが、通常のデべですから早く売りたいというのが本音。
ですが、こちらのマンション○○引き可能でした！！なんてことは書きません。
値引きというのは自分の心に納めなければいけないものなのです。けっして口外してはいけません。
もしもブリソラが本当に欲しいのであれば契約前提で交渉されてはいかがでしょうか？
私の今までの経験上の値引き可能額は
・竣工直前 ５％
・竣工後１年以内 １０％
・竣工後２年以上 ２０％
これくらいが現実ではないでしょうか。
それでは以下のレポートもご覧ください。
現在の物件
Brillia（ブリリア） ときわ台 ソライエレジデンス
Brillia（ブリリア） ときわ台 ソライエレジデンス [【先着順】]
- 所在地：東京都板橋区前野町2丁目36番6（地番）
- 交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩10分
- 総戸数： 329戸
|
・現地モデルルームだから確認してほしいところ
私が参加させていただいたマンコミ様の座談会「モデルルームあるある」でも少し触れた話なのですが、完成前に青田買いして、内覧会でがっかりする箇所で多いのがエレベーターホールやポストです。 なぜかというとパンフレットにエレベーターホールや集合ポストって描かれていますか？ 都心の高級仕様のマンションだとエレベーターホールに力をいれますから掲載されていることが多いのですが、通常のマンションではほとんどのっていません。 そのために、エントランスは豪華なのにエレベーターホールがしょぼい。なんてことがあります。 ポストだって馬鹿にできません。 そのポスト数十年使うのですよ？ ポストもピンキリで安いものだとものすごく軽くて「なんじゃこりゃ？」と思うことも。 このようなところまで確認できるのが完成済み物件のいいところですね！ 幸いブリソラはエレベーターもポストもごくごく普通の仕様でがっかりするようなものではありませんでした！ |
||
|
・現地モデルルームだから確認してほしいところ その２
現地モデルルームということはすでに住民の方が多く入居しています。 ではどんな人が入居しているのか？！子供は多いのか？！ など気になりますよね？ どこを見ればいいのか・・・答えは駐輪場と駐車場です！！ 駐輪場を見ればおおよその子供がいる世帯の割合がわかります。 駐車場に止まっている車でだいたいの年収がわかりますね。 もちろん年収がいいからいい人！とは限りません。 それでも正直申し上げて年収がそれなりに高いマンションのほうがおすすめできます。 これは私の経験上の話なので偏見をもたずに聞いてほしいのですが、年収がいい人って教育熱心の人が多いので子供の質がいいんですよね。 私自身５回ほど分譲マンションを住み替えており、いろいろなマンションに住んできた経験上の話です。 少なくともブリソラを買える人は板橋区内で考えたらそれなりの方々ですから、そのあたりはあまり心配しなくていいのではないでしょうか。 写真は駐車場側にあるシンボルツリーの下部です。 そしてなぞの数字、、、そう！カメラにある数字！！！ もともとペンタックスがあったこの場所にその歴史を刻んだわけです。 
|
||
|
・現地モデルルームだから確認してほしいところ その３
マンションは管理を買え！！ という言葉をよく聞きますよね。 どんないいマンションでも管理がなっていないと価値は下がります。 管理状況を確認できるのも現地モデルルームのいいところです。 確認ポイントとしては ・ごみ置き場はきちんと清掃されているか ・共用廊下に物を置いている人はいないか ・その他規約違反をしている人はいないか(バルコニーの外側に布団を干している等) 築浅ですから管理組合の状況はまだわかりませんが、管理人さんやコンシェルジュさんの仕事具合はわかります。 本気で購入を考えているのであれば、小一時間くらいエントランスの椅子に座って通る住民の方や管理人さん、コンシェルジュさんの動きを見る！というのもありだと思いますよ！ 写真はメインエントランス内です。 コンシェルジュカウンターと奥に管理人室、隣に軽食販売所があります。 ちなみに私はコンシェルジュさんと数分談笑してみました！ 口説いたわけじゃないですからねっ！！！汗汗汗 |
||
|
・共用施設 その１
メインエントランス内に軽食販売所があります。 これは管理費で営業している施設ですから売り上げが悪いと１１０円のパンは実質３００円です！ なんてことになりかねません。 ただ、これがあることにより資産価値が向上するという側面もありますから、多少の赤字で廃止！ ということはしないほうが賢明でしょうし、廃止に追い込める熱血理事さんがそもそも現れるのか！って話です。 住民になったら便利ですし、なにより安いので買う機会もあるのではないでしょうか？ ちなみに私も連れにアップルパイを一つ買ってあげたのですが、「おいひー！」と言っていました。 
|
||
|
・共用施設 その２
ライブラリー・パーティールームです。 これがあることにより雨の日など、小さい子供がいる家庭はすごく助かるのではないでしょうか。 しかし、大人用ライブラリー、子供用ライブラリーなどと分けてつくるマンションが増えてきているいま、ブリソラにはここ一つしかありませんから、子供に占領されて大人一人が立ち入る領域はない！ と考えたほうが無難でしょう。 
|
||
|
・共用施設 その３
ドッグラン・・・。 これ必要あります？ ペットを飼われる方にはいいと思いますが・・・。 
|
||
|
・カーシェアリング
このマンションにはカーシェアリングが導入されています。 これは車を持たない人にとっては便利ですね！ １５分２００円、１キロ１５円で利用できますから、チョイ乗りには最適ですね！！ しかも月額無料で利用可能です。 ５年契約ですから利用状況が少ない場合は管理組合で話し合い、継続か廃止かの判断をすることになります。 |
||
|
・駐車場について
このマンションは３２９世帯に対して１８１台の駐車場が設置されています。 なんと５５％！！ すべて平置きで最高なのですが、いくらなんでも設置台数が多すぎます。 板橋区内のマンションでは３０％で抽選、４０％で若干余るというのが一般的です。 ブリソラもせめて４５％１４８台くらいにして残りの分で駐輪場を増やしたほうがよかったのではないかと思ってしまいます。 駐輪場も１世帯２台より１世帯３台のほうが確実ですし。 レンタサイクルを導入しているとはいえ子供用自転車などは置き場に困りますから。 現在駐車場はおおよそ１００台が未契約です。 ２６９戸売れているとして、駐車場の契約はおおよそ８０台。 やはり３０％程度です。 駐車場が足りない！というよりはいいのですが、余り過ぎると管理費に影響してきます。 見込んでいた駐車場収入がなくなるわけですから。 仮に竣工時に７０台余ったとすると月額１３０万円収入がなくなるわけです。 １世帯当たり４０００円程度になります。 しかし、板橋区内で平置き駐車場が多数設置されているマンションは希少です。 平置きは維持コストもかからないですし最強です。 チェーンゲートも設置していますし、２台目を契約する人もいるのではないでしょうか？ 早期に２台目を募集すれば少しは埋まると思われます。 
|
||
|
・交通利便性
東武東上線の各駅停車は混まない！そして帰りは池袋から座れる！ というのが魅力的です。 本数も多いですし、マイナーではありますがとてもおすすめできる路線です。 ・価格 ７階のお部屋の価格を掲載いたします。 ７０１号室 ７５．２３㎡ ５３２８万円 ７０５号室 ７０．８㎡ ４６８９万６０００円 ７０６号室 ７０．８㎡ ４６１８万７０００円 ７１３号室 ７２．５３㎡ ４６８９万６０００円 ７１９号室 ８０．１３㎡ ６０２７万２０００円 
|
||
|
・総括
青田買いは濃いお化粧をした状態。 完成済みの現物はノーメイクの状態。 流行語大賞２０１４でトップ１０内にも選ばれましたが「ありのままで」の状態が見れるわけです。 まだ見学していない人も、モデルルームのときは見たけど、という人も、完成したブリソラをぜひ見てください！ いいマンションだと思うはずです！！ 見学に行かなきゃ、ダメよ～ダメダメ！！ 
|
||
by 管理担当
こちらのスレッドは閉鎖されました。モデルルームに行って見たことや感じたことを「モデルルーム見学記」に書き込みしてみませんか？ |
現在の物件
Brillia（ブリリア） ときわ台 ソライエレジデンス
Brillia（ブリリア） ときわ台 ソライエレジデンス [【先着順】]
- 所在地：東京都板橋区前野町2丁目36番6（地番）
- 交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩10分
- 総戸数： 329戸
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
現在もブリソラを検討している方で気になることといえば
「あと何戸あるの？」
ということではないでしょうか？
確実な数字など内部のものでないとわかりませんが、６０戸前後であることは間違いなさそうです。
私が最初に見学したのは１年以上前。
そのときはもっと売れ残ると思っていました。
しかし、冒頭でも申し上げたように、建築費高騰で周辺の新築マンションの価格は軒並み上がっています。
板橋区内でここ数年の間にマンションを買うのであれば、ブリソラを交渉して購入するのが間違いない選択でしょう。
とくに予算が原因で買えないという方は待てば待つほどマンションを買えなくなります。
ブリソラは完成済みで現地を確認できるわけですから、とりあえず見学してみてはいかがでしょうか？