パークホームズ学芸大学グレーススクエア

[匿名さん]

学芸大学、麗しの景。
いかがでしょうか？




所在地　東京都世田谷区下馬３丁目４１－３（地番）
交通　　東急東横線 学芸大学駅 徒歩14分
総戸数　49戸
間取り　2LDK～3LDK
専有面積　51.89平米（１戸）～83.04（３戸）
入居時期　平成23年01月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上3階地下1階
施工会社　（株）錢高組

[146: ビギナーさん]

ここの物件の周辺環境、駅からの距離や眺望のことを
色々いっているあなた、具体的にどのような物件を
これまで見てこられたのでしょうか。あなたの家選びの
価値観に非常に興味があります。教えてください。

[147: 匿名さん]

さーすが、地下１階で8000万は出せない。資産性を考えても無理。

[148: 契約済みさん]

人の価値観など十人十色です。購入されたのでしたら、聞いても仕方ないでしょう。ご自分の価値観を信じるべきです。

周辺環境がいいか悪いかは、今までどこに住んでいたかで基準が違うと思います。でも一般的に下馬は高級住宅街と認知されていると思います。駅からの距離も個人により評価が異なります。眺望は低層マンションだし、決して美しい住宅が南向きにあるわけではありませんから、殆どの住戸は眺望があまり良くないのが、当り前だと思います。あなたのような人がいると管理組合がうるさそうで不安・・・（すみません）です。

[149: 匿名さん]

>一般的に下馬は高級住宅街と認知されていると思います。

ほかの掲示板なら、がんがん突っ込みが入りそうですね

>あなたのような人がいると管理組合がうるさそうで不安……

当の投稿者ではありませんが、一般論で言わせていただくと
うるさい人はどこのマンションでもいます
カネに細かい一流企業のサラリーマン、唯我独尊のリタイア組
訳知り顔の事業家、話が見えないお年寄り・・・総会で煙たがれるタイプはいろいろ
そういう人は、意外と正論には弱いものです
理事長にでもなれば、しおらしくなります

[150: 契約済みさん]

なるほど、理事長にしちゃいましょう。

[151: 匿名さん]

いやです！お断り致します！！

[152: 匿名さん]

ＰＴＡなどでも、うるさ型のママほど、なんだかんだ屁理屈をこねて、役を引き受けたがらないそう
管理組合も同じで、偉そうな物言いのオヤジほど、「副理事長でサポートしますから」とか言って
理事長を他人に押し付けたがる

[153: 匿名さん]

碑文谷ヒルズサレジオ通りの中古が、また売りに出た
最上階２ＬＤＫ、８１．８㎡で７７７０万円
テレビや週刊誌で一時、“ニュース”になったマンションでご存知の方も
学芸大学から１５分でねえ。。。

[154: 匿名さん]

中古って、買い手がつかない場合は、どんどん値引きしていきます。
ぎりぎりって所まで来たら、交渉次第でまた値引きできますよ。

[155: 匿名さん]

新築では買えなかったハイグレードマンションを中古で割安で買う
でも、そんな物件、そうそう出てこない
売りものが出てきても、不人気の部屋・・・ワケありとか・・・
買い替え経験のある人ならわかるだろうけど、売り抜けるのも大変だが、
条件のそろった優良中古、理解ある売り主とめぐり合うのは難しい

[156: 匿名さん]

中古物件も捜しましたが、なかなかいい部屋が売りに出てたりします。

でも、買えない。設備が古いし、リフォームするのも金かかるし。
新築マンションのモデルルーム見ちゃうと、やっぱり中古は買えない。

[157: 匿名さん]

ざっくりいえば、
世田谷で三井の新築なら、予算７０００～８０００万で７０㎡そこそこ
旧三井分譲の人気中古で、７０００万台後半で８０㎡台がかなう
築１０年以内なら、クロス張り替え、トイレ交換などのリフォームで済むかも
狭くても、新築にこだわるのは、それはそれで選択肢
まして、一次取得なら、中古には抵抗あるだろうし・・・
パークコートの築浅中古なら、９０００万は必要だろう
（ま、家族構成でも、もろもろ事情は違うが・・・）

ただ、新築も中途半端の買い物をすると、売却で苦労するが・・・

[158: 匿名さん]

残戸わずか。。善戦とみるべきか。。ちと高いけど、ジショよりは。。

[159: 匿名さん]

この残り僅かが、営業さんにとって苦労するところなんですよね。
地下１階住戸ばかりで、広いから高い。地下１階住居は１Lの方が
安いし売りやすいし、単身者だったら、あまり日光を好まない人が
買うよ。でも広い住居はファミリーで考えるから、意見が纏りにくい。

学大はとても住み易い。車が通らない商店街もあるし、緑の公園も多い。
学大の風は気持ちいい。ほん、いい所じゃ。

[160: 契約済みさん]

157さん、

ここは三井の人気中古になりますか？

[161: 匿名さん]

160さま

「パーク・ハイム」シリーズがなくなってから、ポークホームズが「格上げ」されたとも言えます
ただ、野村の「プラウド」シリーズもそうであるように、物件のグレードに幅がありすぎるように思います

パークホームズ学芸大学リベラヴィータは駅から徒歩５分ですが
エリアのブランドマンションという印象はありません
駒沢通り沿いという立地も、ひっかかります

最近のパークホームズは、分譲時の値づけが結構高いので
築浅のうちなら、強気に出ても売却できるかもしれませんが
築１０年前後で、どのくらいの査定になるか、不安を感じます
私なら、新築を買うにしても、地元のリハウスにヒヤリングしますね
もちろん、経験豊富な営業マンに聞くべきですが・・・
人気中古の成約相場を教えてもらえれば、儲けものです

[162: 匿名さん]

リベラヴィータの中古が欲しい。
待ってても売りが出ないのが悲しいが。

[163: 匿名さん]

パークホームズ碑文谷ロジュマンは、すぐ売れたみたい。。。碑文谷の固定ファンはいるからね

[164: 匿名さん]

ふ～ん、碑文谷も固定ファンがいるのですね～。
私は碑文谷は駅から遠いから、絶対に住めません。
ただでも住まない。
まず、日常生活で目黒通りがあるのが精神的苦痛です。
視界に入るにも嫌です。

本当に人はそれぞれに住みやすい場所があるのですね。

[165: 匿名さん]

へええ、目黒通りが嫌だと。。。すると、ダイエーでお買い物もダメですかね～

[166: 匿名]

164みたいな偏屈狂がいない碑文谷がいいな。てか世田谷区下馬より目黒区碑文谷のほうが普通にブランドアドレスだろ。

[167: 匿名さん]

うんだね。。きっと、東京で生まれ育っていないから、見た目の印象じゃない。。学芸大学＝世田谷なんだろうね

[168: 匿名さん]

上記の皆様、盛んにコメントいただき、勉強になりました。

はい。東京で生まれ育ってません。下馬よりも碑文谷の方がブランドあるのは理解できません。
目黒区でも世田谷区でも、場所によってかなり周辺環境が違うのは理解できております。

碑文谷は時々しか行きませんが、下馬より碑文谷の方がブランド価値があるのは、
理解できていません。正直、緑一杯の土地に育ったので、下馬も「緑が一杯あって」と言われると、
どこに緑が？と、当初は大変驚いていました。

碑文谷は目黒通りを毎日交差点で渡って、学芸大学の駅まで歩くのは辛いです。
ダイエーはショッピングには行きます。時々なら我慢できます。

東京暮らしも京都暮らしより長くなり、チンケな家でも低層住宅地とされている点、しょうもない公園でも
緑が、緑がと言われる点は、さすが東京なので土地代も高く、こうなるのは、
今は大変理解できるようになり、下馬の駅からの徒歩の周辺環境や緑は好きです。
知ってるから、慣れてるから、が、一番大きな理由なのかも知れませんね。

碑文谷も、もっと良く行くようになれば、良い点が見えてくるのでしょう。

[169: 匿名さん]

碑文谷は駅から遠いと言うなら、同じく駅から遠いこの物件のスレに書き込むのはどうして？
目黒通りが視界に入るのは嫌なのに、高圧線・鉄塔が視界に入るのは我慢できるのか？

[170: 匿名さん]

成城も鉄塔が間近で、検討をパスした物件あるけど。マイナス要因は、人によって違う。難しいね。
ハイクラスの物件だって、突っ込みを入れようと思えば、減点ポイントはいろいろあるから。
ただ、「住みたい街ランキング」など第三者の評価は、あくまでも参考。掲示板によって絶対視する向きあるけど・・住まい選びは、先入観を捨て、しっかり自分の目や足で確かめないと・・
イメージも大切だけど、街も人と同じように変わるから。

[171: 匿名さん]

170さんの仰るとおりだと思います。

知らない町の物件を購入検討するのは、周辺を歩いてみたり、
どこにスーパーがあり、何か不便なことはないかなど、
とーってもエネルギー使います。

物件自体を気に入っても、町の雰囲気というか空気が自分に合わないと
自然と体が拒否反応したりします。

別に下馬でなくってもと思って、別の町の物件も見ましたが、
結局、知ってる町の下馬にしてしまう。
鉄塔は気になりません。駅から同じように遠くても、学芸大学の駅から碑文谷への徒歩は我慢できません。
下馬への徒歩は商店街を抜けて、交通の少ない住宅街を抜けるので気になりません。

[172: 匿名さん]

>下馬への徒歩は商店街を抜けて、交通の少ない住宅街を抜けるので気になりません。

私も、学芸大学駅が基点なら、碑文谷方面より駅前商店街から駒沢通りを抜けて、住宅街に向かうほうが好きです。
中古でもパークコートかパーク・ハイム学芸大学センターコートの売りが出れば、検討に値すると思います

[173: 匿名さん]

第一種低層地域に住みたい固定ファンはいるわけで、
駅から遠くとも、物件価値はそれほど下がらない？

例えば、この物件で築10年以内なら、6220万円（65㎡）であれば、
5500万円くらいは確実にもどってくるかな？

東京への人口集中があるので、タワー物件とは差別化できる低層マンションは
資産価値が落ちにくいともいえる？

でも高齢化になるほど、駅近に住みたくなるので、難しいなぁ～。
バスに乗りなれていないので、バスがありますと、営業の人に言われても、
バ、バス？って感じになるのですが。

[174: 匿名さん]

何が言いたいのか、さっぱりわからない

マンション買ったことあるのかな？

[175: 匿名さん]

三井のページ、ヤフーのページともに物件ページがなくなってたってことはもう完売したかね？

駅から徒歩14分の物件にしては善戦かな？

碑文谷も目黒通りを越えず碑文谷公園周辺が駅近で一番いい場所。
だけどマンションはないね、どちらかというと
戸建向き。まぁ億単位になると思うけど。
碑文谷ロジェマンは駅遠くてちょっとってかんじ。

[176: ご近所さん]

完売ですか？？？

少々駅徒歩があっても環境重視するニーズもかなりあるということですね。
環境の良い低層レジデンスはなかなかないですものね。

東横線沿線ですし・・・
本物件はバス便も使えますしね、中目黒までバスで15分程度ですかね。渋谷行きもかなりの本数がありますし・・・

[177: 匿名さん]

No.174

物件価値は落ちないかって話。

[178: 匿名さん]

完売なら完売御礼って書くだろうから、
例のコンクリート事件と関係があるんじゃないの？

[179: 物件比較中さん]

もう完売で、モデルルームも19日で閉鎖ですって。

[180: 匿名さん]

近い将来、このエリアで、次なる三井のマンションが出るかは「？」。
ならば、いま・・・そういう客層が見込めたということでしょうね。

[181: 匿名さん]

このマンションが出来れば、隣のパークハウスなどと合わせてこの周辺はいい雰囲気ですね。

下馬は６丁目が良いのでしょうが、６丁目に隣接する
このあたりの３丁目も６丁目の延長の感じで良いですね。

[182: 匿名さん]

あと２部屋残っているそうです。

モデルルームはあの土地を近々返さねばならないので、閉鎖するようですよ。

[183: 匿名さん]

三井さん、やりましたね！

弦巻、上野毛も注目。。。

[184: 匿名さん]

この値段で完売近しなら成功だね。下馬はブランドの高級住宅
地ではないが、良好な住宅地なので、購入者も満足するだろう。
周りの物件みたく、仕様高くして高級にしなかったのが成功の
要因でしょうか。坪300余裕で超える値段は高いなーと思うけ
ど、この値段でもこのあたりに住みたい需要があるということ
だな。

[185: 匿名さん]

「こんにちは」最新号には先着３戸とある

南東角最上階→３ＬＤＫ・Ｗ　８３㎡　９２９０万円

なるほど価格？

[186: 匿名さん]

三井のサイトによると残り2戸みたいですね。

[187: 匿名さん]

８３㎡、9290万円は、高すぎませんかね。
徒歩14分の物件で、最上階南東向き角部屋と言えど、
眺望がいいわけではない＝緑が見えず、戸建て住戸の屋根だけ。
北東向きは、中央公園の緑が見えるが、ここは見えない。

間取りは今一だし。
坪単価370以上だと、近隣中古でほぼ同条件（もっと眺望良し、でも中古）で築10年だと坪単価318万円。

2020年には東京の人口も下落していくので、坪単価はもうちょっと落ちるかもね。

白金台や高輪でも、駐車場がない物件などは駅近でも結構安値で新築が出てきているので、
ここで坪単価370はジャンピング・キャッチって感じが拭えない。

この住戸だと管理費や修繕費等で月33000円。これなら、コンシェルジュ付きの高級物件と代わらない。

表参道あたりでも、㎡は落ちるけど、築浅中古でもっと駅近、高級物件が出てきてるから、
お得な買物というわけではないのでは？。この普通の低層住宅地に住むことに充分な価値を
感じていますが、どうも勇気が出ない。駅から遠いし、老後はきつい。

[188: 匿名さん]

高すぎると言いたいお気持ちはわかります。確かに高いと思います。
ただ、これが三井の価格、「らしい値づけ」だと思います
私も、世田谷で三井のマンションに住み替えてきましたが
ほかの事例などと比較しても、あまり意味はないでしょう
現実に、完売目前までこぎつけ、売れてきているわけですから

中古の話でいえば、相場に不釣合いな物件は、ごまんとあります。
営業マンに聞いても、相場より高く、「この価格では苦戦すると思いますが、売り主さんの意向なので…」と本音をもらす物件なのに、あっという間に申し込みが入って、下手をすれば、分譲時より高く成約になるという話は、よくあります。「目の肥えたオレなら、絶対に買わない」と言ったところで、はじまりません
最近、誰が見ても三井より格下の分譲会社の中古でも強気の値づけをしている物件が、はいて捨てるほどあります
それもこれも、新築の供給が乏しいからだと思います。
まして、世田谷の場合、関心の集まるエリアで、三井の新築は、そうそう出てきません

駅から遠いと、老後がきつい。これも同感です
眺望がいいわけでもない。鉄塔も目障り。これも現地に行けばわかります
しかし、それでも買う人がいる。それが現実です
結局、最後は、買う人の判断ですから。野暮な結論で申し訳ありませんが…

[189: 匿名さん]

適切なご意見だと思います。

下馬での供給が少ないなかで、三井のブランド価値もあり、売れている。
何かを妥協しなければならないのは確か。
そして、何が我慢できるかも人によって様々です。

[190: 匿名さん]

坪単価370万は、高い。ピリオッド。同じ物件でも階数や位置によってかなり坪単価が違う。

どうしても下馬じゃなきゃ嫌、三井不動産レジデンシャル（施工は銭高組だから、パークコートの鹿島よりずっと落ちる）じゃなきゃ嫌っていう人向きですね。三井信者ですね。

中古は交渉次第でなんぼでも安くなります。

平均所得が低迷するなか、ここでこの価格はよっぽどのメリットを感じる人のみ。

青山辺りの三菱地所の物件でも、同程度価格、5年位の築浅で出てきているから、
徒歩14分、学大でもない、三軒茶屋でもない中途半端なこの立地、高級住宅街でもない、
眺望も間取りも、もう一つとなると、普通のサラリーマンは躊躇するのが当然。

売れ残ってるのは、その証拠。

だから、投資以外の付加価値を見出す人で金余りの人しか手を出しません。

[191: サラリーマンさん]

ごもっとも。所詮、サラリーマンには買えません。

[192: 匿名さん]

購入している方は殆どが普通のサラリーマンだと思いますが・・・。

[193: 匿名さん]

上で議論されているのは、売れ残った最上階83㎡の住戸。

購入済み住戸は、売れ残りの１戸より安いし、間取りも良かったりします。
殆どの住戸は坪370はいっていないはず。

別に最上階でも眺望良くないから、坪単価320～30が適正価格では？。

[194: 匿名さん]

三井のマンションで、なおかつ新築が希少エリアで「適正価格」うんぬんを言っても。。。
「三井に住まう」とは、単純計算でいかないところがあります
割高だとしても買いたい人は買えばいいだけのことです
あとはネゴシエーションでしょうね

[195: 匿名さん]

最上階東南向きって、夏は暑いのでしょうか？

経験上、ご存知の方、ご教示願います。