パークホームズ学芸大学グレーススクエア

[匿名さん]

学芸大学、麗しの景。
いかがでしょうか？




所在地　東京都世田谷区下馬３丁目４１－３（地番）
交通　　東急東横線 学芸大学駅 徒歩14分
総戸数　49戸
間取り　2LDK～3LDK
専有面積　51.89平米（１戸）～83.04（３戸）
入居時期　平成23年01月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上3階地下1階
施工会社　（株）錢高組

[186: 匿名さん]

三井のサイトによると残り2戸みたいですね。

[187: 匿名さん]

８３㎡、9290万円は、高すぎませんかね。
徒歩14分の物件で、最上階南東向き角部屋と言えど、
眺望がいいわけではない＝緑が見えず、戸建て住戸の屋根だけ。
北東向きは、中央公園の緑が見えるが、ここは見えない。

間取りは今一だし。
坪単価370以上だと、近隣中古でほぼ同条件（もっと眺望良し、でも中古）で築10年だと坪単価318万円。

2020年には東京の人口も下落していくので、坪単価はもうちょっと落ちるかもね。

白金台や高輪でも、駐車場がない物件などは駅近でも結構安値で新築が出てきているので、
ここで坪単価370はジャンピング・キャッチって感じが拭えない。

この住戸だと管理費や修繕費等で月33000円。これなら、コンシェルジュ付きの高級物件と代わらない。

表参道あたりでも、㎡は落ちるけど、築浅中古でもっと駅近、高級物件が出てきてるから、
お得な買物というわけではないのでは？。この普通の低層住宅地に住むことに充分な価値を
感じていますが、どうも勇気が出ない。駅から遠いし、老後はきつい。

[188: 匿名さん]

高すぎると言いたいお気持ちはわかります。確かに高いと思います。
ただ、これが三井の価格、「らしい値づけ」だと思います
私も、世田谷で三井のマンションに住み替えてきましたが
ほかの事例などと比較しても、あまり意味はないでしょう
現実に、完売目前までこぎつけ、売れてきているわけですから

中古の話でいえば、相場に不釣合いな物件は、ごまんとあります。
営業マンに聞いても、相場より高く、「この価格では苦戦すると思いますが、売り主さんの意向なので…」と本音をもらす物件なのに、あっという間に申し込みが入って、下手をすれば、分譲時より高く成約になるという話は、よくあります。「目の肥えたオレなら、絶対に買わない」と言ったところで、はじまりません
最近、誰が見ても三井より格下の分譲会社の中古でも強気の値づけをしている物件が、はいて捨てるほどあります
それもこれも、新築の供給が乏しいからだと思います。
まして、世田谷の場合、関心の集まるエリアで、三井の新築は、そうそう出てきません

駅から遠いと、老後がきつい。これも同感です
眺望がいいわけでもない。鉄塔も目障り。これも現地に行けばわかります
しかし、それでも買う人がいる。それが現実です
結局、最後は、買う人の判断ですから。野暮な結論で申し訳ありませんが…

[189: 匿名さん]

適切なご意見だと思います。

下馬での供給が少ないなかで、三井のブランド価値もあり、売れている。
何かを妥協しなければならないのは確か。
そして、何が我慢できるかも人によって様々です。

[190: 匿名さん]

坪単価370万は、高い。ピリオッド。同じ物件でも階数や位置によってかなり坪単価が違う。

どうしても下馬じゃなきゃ嫌、三井不動産レジデンシャル（施工は銭高組だから、パークコートの鹿島よりずっと落ちる）じゃなきゃ嫌っていう人向きですね。三井信者ですね。

中古は交渉次第でなんぼでも安くなります。

平均所得が低迷するなか、ここでこの価格はよっぽどのメリットを感じる人のみ。

青山辺りの三菱地所の物件でも、同程度価格、5年位の築浅で出てきているから、
徒歩14分、学大でもない、三軒茶屋でもない中途半端なこの立地、高級住宅街でもない、
眺望も間取りも、もう一つとなると、普通のサラリーマンは躊躇するのが当然。

売れ残ってるのは、その証拠。

だから、投資以外の付加価値を見出す人で金余りの人しか手を出しません。

[191: サラリーマンさん]

ごもっとも。所詮、サラリーマンには買えません。

[192: 匿名さん]

購入している方は殆どが普通のサラリーマンだと思いますが・・・。

[193: 匿名さん]

上で議論されているのは、売れ残った最上階83㎡の住戸。

購入済み住戸は、売れ残りの１戸より安いし、間取りも良かったりします。
殆どの住戸は坪370はいっていないはず。

別に最上階でも眺望良くないから、坪単価320～30が適正価格では？。

[194: 匿名さん]

三井のマンションで、なおかつ新築が希少エリアで「適正価格」うんぬんを言っても。。。
「三井に住まう」とは、単純計算でいかないところがあります
割高だとしても買いたい人は買えばいいだけのことです
あとはネゴシエーションでしょうね

[195: 匿名さん]

最上階東南向きって、夏は暑いのでしょうか？

経験上、ご存知の方、ご教示願います。

[196: 匿名]

そんなことないですよ

西向きが入れば東よりは暑いかもしれませんが…

[197: 匿名さん]

１９６さん

ご返答ありがとうございます。
私は暑いのは苦手で南向きが通常良いとされておりますが、
できれば北向きの方がいい人間（しかも北向きの方が通常安い）なので、
物凄く悩んでおりました。

ですが、本日のような晴天下のなか、14分歩くとナメクジのように
溶けてしまうのではないかと思ってしまったりしております。

[198: 匿名さん]

きょう、駅から現地周辺を散策。電線が思った以上に低く、建物と接近している。

それにしても、炎天下は我慢できるが、大雨や雪の時の徒歩約１５分はつらいぞ、、、

[199: 匿名]

素朴な疑問なんですが、最近のレスは、どういった方々が書き込みしているのでしょうか。

相変わらず駅から遠いとか、電線が低いとか、ほぼ完売となった物件に対してケチをつけても意味がない。

私は事情があり購入しませんでしたが、良い物件だったと思ってますよ。

[200: 匿名さん]

まだ残戸があれば、ポジであれネガであれ、書き込みは自由では？契約者版とは違うわけですし。
三井を真剣に検討している層は、ここの内容にあまり関心は止めないでしょう。
まずは、自分で情報収集しますよ、経験的に。

それはともかく、どんなマンションを買う場合も
まずマイナス要因をしっかり見極めるのが肝要ですから。
一目ぼれ的に突っ走る人はそうはいないでしょうが…。
ほぼ完売の段階では、飛びぬけて価格が高いか、階層や間取りなどに難があって残戸となっているケース。

あとは、こうした掲示板の玉石混交（大半はネガのためのネガでも）の書き込みでの“定評”も
あながち無視できないとは思いますね。
他人の耳障りな小言を、「ケチをつけやがって」と見るか否か。
もちろん、青田売りでは、入居して知る想定外の事もありますからね。

[201: 匿名さん]

あれ？

[202: ご近所さん]

建物完成しましたね。
広告のイメージの方が実際よりは良さそうな・・・

もうすぐモデルルームできるのですかね。
実物を見て検討しようと思います。

[203: 匿名さん]

キャンセルが出たのですかね？
HPの間取りが更新されています。

[205: 匿名さん]

しかも、、、びっくり価格だし

[210: 匿名]

三井の世田谷マンション、この手のタイプが多いですね。もちろん、三井に限りませんが。コンクリートの壁とテラス。閉所恐怖症になりそう。まだ東や西とか向きは悪くても、上層階で空が抜けてるほうがいいや。中古で築浅を狙ったほうがいい。