パークハウス松原レジデンス（（仮称）世田谷区松原６丁目計画）

[近所をよく知る人]

モリモトから三菱地所に売主が変わったようです。

売主：三菱地所


【物件名が決まりましたので、タイトルを変更しました。管理人 2010.02.20】

[122: 購入検討中さん]

先日、緑道を歩いたら下を流れる川の音が聞こえてました。
豪雨の時はどうなんでしょう。それにしても管理費高いのがネック。

[123: 匿名さん]

確かにターゲットというより、中途半端にし過ぎかな。
この地区で絶対的ニーズが高いのはファミリー層でしょうけど、
その割には狭いし、方位がちょっとね。日本人は御日様が好きですし、
広く見せる努力は分かりますけど。

もう少し高くても坪単価一緒であと5～10平米くらい広ければね。
場所は良いだけに、とても残念。

[124: 匿名]

住む期間30年としても、管理費500万以上多く払うことになるのを考えると、全然お得じゃない。

[125: 匿名]

ここってそんなに管理費高いんですか？間取りはダメダメだけど、安そうだから検討しようと思ってたけど…やっぱりビミョーかな。

[126: 物件比較中]

ここに限らず地所のは高いかと。
加えて小規模だから、さらに高くになってますね。

まぁその分セキュリティーが高いのかもしれないけど、自分には差がわからない…。

[127: 匿名]

セキュリティーの違いでそこまで管理費に差は出ないでしょ。警備会社を三つも四つも雇わない限りはね。

[128: 購入検討中さん]

間取りのバランスの悪さや駐車場の多さ等管理費を吊り上げている要素を考えると微妙です。
単身向けの間取り割合が多く、将来的に売却、賃貸されることを考えると、管理組合も難しそう。
モデルルームには単身の女性が多く見られました。赤堤通りの交通量も相当量ですし、障害者の
施設があっただけに環境がいいとはいえません。ファミリー層には向かないかも。

[129: 匿名さん]

再来週羽根木公園でバリ舞踊コンサートがありますよ

[130: 匿名さん]

これじゃない？
松原6丁目の危険度の順位は、確かに高い方。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/12setagaya.htm

[131: 購入検討中さん]

管理費＋修繕積立で5万超えちゃうのですか？

[132: 物件比較中さん]

私が行ったときはファミリーが多かったけどなぁ。
ここ単身向け？５０平米以降なのに？
随分お金持ちな単身だなぁ。
ＤＩＮＫＳというならわかるけど。

管理費、最初はさすがに５万超ではなかったような。

[133: 匿名さん]

私が行った時もファミリーが多いように感じましたね。
そんなに良く見てませんが、シングルの方はいなかったような気がします。

まぁ売却の場合は手古摺るでしょうね。
ファミリーには少し小さい、DINKSは新婚ならやっぱり新築が良い（人が多い？）、
新婚ではないDINKSが中古物件を買うタイミングは他と比べてそんなに多いか？
単身者は？

もちろん、検討者が居ないということは無いと思いますが、確率論で言えば
中古でここを検討するのは少数のような気がします。
管理費は忘れてしまいましたが、これで管理費が5万ならなおさら売却は難しいでしょうね。
一番広いところで修繕入れて3万いくかどうかだったような気がしますけど、かなり曖昧です。

[134: 匿名]

管理費と修繕積立金で、3万いかないくらいだけど、高いね。普通2万でも高いのに。

そして、修繕積立基金も約90万で、大手デベの平均的な金額の倍くらいだね。
マンションの価格だけで考えてると、このマンションは後で痛い目にあいそう。

[135: 物件比較中さん]

この物件西向きメインですが、１階の駐車場の分建物が道路からセットバックしているので、
２〜３階は室内が道路通行者から丸見えになります。
桜の木が見える２階３階が良かったのですが、微妙です。

[136: 匿名さん]

いまどきの財閥系物件なら70平米で管理・修繕で2万なら破格でしょう。
共有施設もないのに3万ならかなり高いですけど。
この規模の70平米で2.5万くらいなら有りかな、と思いますけど、そんなに高いですか？
積立基金は最初だけなので、物件価格が100万高かった、と納得できそうですが、
毎月の支払いが高いとね。。。

実は修繕費を多めに見積もっていて、ほとんど値上げなしでいける計画になってるとか？

[137: 匿名さん]

営業はずっと「高倍率の抽選になります」と言ってますが、その割りに一階や南側など当初より値下げしてる
住戸がありますね。。。本当に人気なのかな。
積立基金高めなのは戸数が少ないのと、駐車場が埋まらない前提だからでしょうか。

[138: 匿名さん]

営業だって申込を始めるまで抽選になるか分からないんですから、
鵜呑みにはしないほうが良いと思いますけど。

駐車場収入をあまり修繕に組み込んでいないのであれば、それはそれで良いのですが。

[139: 匿名]

>136さん
修繕費5年ごとにきっちり5000-6000円あがっていきますよ。

>137さん
営業としては、人気物件って客に思わせて、上に書かれてるような問題をなるべく考えないようにしているのでしょう。
どこの営業でもやってることだと思いますが。

[140: 匿名さん]

5.6年で5000円なら試算としてはまともですね。
問題は駐車場の収益がどこまで組み込まれているかでしょう。
試算は契約率40%で、常に空きなしの状態なら値上げしなくても済みそうですし。

私はそこを確認する前に、西南西向きで断念したのですが。

[141: 匿名さん]

何度か現地周辺を歩きました。緑道は赤堤通りの歩道より歩きやすいですが、何だかジメっとしてて、
気温が高かったせいか、どぶ臭いのが気になりました。下は川ですから、ある程度は仕方ないですかね。
上階だったら大丈夫かな。。。