ザ・パークハウス 上鷺宮ってどうですか？Part3

[入居予定さん]

ザ・パークハウス 上鷺宮についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区上鷺宮3丁目308-1（地番）
交通：西武池袋線 「富士見台」駅 徒歩4分
西武池袋線 「中村橋」駅 徒歩9分
間取：3LDK・4LDK
面積：83.98平米・92.45平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
施工会社：東亜建設工業(株)
管理会社：三菱地所コミュニティ(株)

[21: 匿名さん]

>10

共用部分は管理組合、専用部分は住民。それぞれで保険をかける。ただ、保険って全損で無く部分損だと100%それで補修できるとは限らない。

あと、修繕積み立ては長期修繕計画に基づいて積み立てている。自然災害は計画外なので、どう費用を調達するかってのが問題になる。

[22: 匿名さん]

水害とは別だけど、共用部分に地震保険をかけている管理組合って結構少なくて３・１１のとき問題になった。ここがどういう計画なのかも要確認。

[23: 匿名さん]

地下室のテラス、バーベキューや煙草は禁止って、重要事項で説明されたそうですが、三菱地所さんも、子供が騒いではいけません、とは言えませんからね。下にうるさい家族が居たら、子供が育つのまで耐えるしかないのでしょうかね。

[24: 匿名さん]

水没なんて滅多に無いからね。保険なんていらんよ

[25: 匿名さん]

三鷹で引渡直前に水没したってのがあったばかり。

[26: 匿名さん]

最近は想定外のゲリラ豪雨が多いから、地下は特に保険必須。それも水災免責無しで。

[27: 購入検討中さん]

ここ、広告通りのかなり広い敷地の物件なんですね。提供公園や散歩道があったり、樹木など緑が多かったりするのは目にも優しくていいと思うのですが、その反面、防犯面ではどうなんでしょうか？

[28: 匿名さん]

>27

敷地（公開空地）の目の前は交番だから大丈夫じゃない？

[29: 近隣賃貸さん]

> 18,19さま

保育園ではなくて児童館です。
http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/dept/177100/d015823.html

平日は働いてないので、わからないですが
土日もたまにイベントしてます。
（お祭りとか運動会とか）

ＢＢＱをすると連絡を受けた時は、抗議しましたが。。。
（煙は上にあがってくるので）

建物の外観、私の住んでいるところからだいぶ見えてきました。
選挙の時にがっつりうらやましそうに見てこようと思ってます。

[30: 匿名さん]

>>29
その児童館のことではなく、保育園ですよ。
我々が心配しているのは「とちの木」のことです。
近隣にお住まいのようですが、物件の周りは確認されていないのですね。児童館とは正反対の位置です。
http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/dept/244000/d002500.html

[31: 購入検討中さん]

>>28
あの交番、だいぶちっちゃくないですか？
それでも、近くに交番があるだけで防犯にはなるんですかね。

[32: 周辺住民さん]

>>30

元々ある保育園に対して、後から参入して来るマンションの住人が とやかく言うなど、筋違いもいいところ。

[33: 近隣賃貸さん]

>>30 さま

わー失礼しました。
知りませんでした。
この物件の北側の地区に住んでいるので、選挙の時か
皮膚科か眼科に用事がある時にしか、この辺りは歩かないのです。

あ、桜の季節は散策してます。

[34: 匿名さん]

>>32
全くだね。あと保育園とか学校や。病院施設について文句言う国民って日本にいらない

[35: 匿名さん]

>>34
でも、そういうの相当多いらしいね。
後から来たのに文句つけるしいよ。
しかも、割と良い歳のおっさんとかが。悲しいね。

[36: 匿名さん]

>35
高いマンション買ったからと勘違いしてどこかいい気になっている馬鹿おやじが多いのかな。
たいしたことない物件なのに、笑止千万。

[37: 匿名さん]

>>36
ほんと。老害って言われるわけだね。
特に駅近みたいな利便性がいい所は多くの人がその恩恵を受けられるようにすべきであってその為には我慢も必要。保育園がどうのこうの言うモンスターはヤバイわ

[38: 購入検討中さん]

棟内モデルでの販売に移りましたが、ちょっと安くなったりしてるのでしょうか。

[39: 契約済みさん]

>>38
どうかな。まだ値下げするには早いからね。
少なくとも毎年4Qが不動産者にとっては最大の商戦になるわけだし
値下げがあるとしたら3月初めだろうね。

[40: 匿名さん]

次の販売が1月下旬だし、そのときにはまだまだ値下げって話にならないと思うから、
あるとすれば39さんが書かれている辺りかな…
地所って値下げとかって積極的にする方なんですか？
デベによってはしないで、家具付きにしたりオプションを付けたりとかするみたいですけれど。
どうなんでしょ？状況によります？

[41: 匿名]

物件概要を見る限りでは、あとわずか７戸となっているのですが。
値下げなんて、ありますか？
むしろ、いくらか積んでも確保したい！　なんて方もいそうな気が……（笑）

[42: 匿名さん]

保育園の騒音は、後から来た人は何も言えないでしょう。
前、テレビで放送していたのは、元々あった住宅街に保育園ができた時の話でしたし・・・。

平日はいいとしても休日も賑やかだと、昼寝もできないかもしれませんね。

防音がしっかりしているといいなと思って、希望を持ちたいです。

[43: 匿名さん]

販売戸数が3になっていますけれど、販売がどんどん進んでいるという形になっているのかな。となると、値下げをなんて悠長なことは言っていられないと思います。
場所が場所だけに需要はあったということなんでしょう。
あと3戸も時間の問題？？

[44: 匿名さん]

>41で残り7戸
>43で3期3次が3戸ってことは、その3戸は売れる目処が立っていて、
目処が立たないのが4戸ってことじゃない？
プランバリエーションを見てもそのぐらいだと思う。

三菱地所はどうするんだろうね？

完成在庫で持っても周りがどんどん上がっていくから長期化することはないと思うけど。

[45: 匿名さん]

都内23区内で駅から近く用途地域が第一種低層住居専用地域、価値がありますね。

共用施設はライブラリーが嬉しいです。
仕事柄、よく読書をするので。
蔵書などは用意されるのか。
なくても、静かな広い空間で読書できるのはいいと思います。

[47: 匿名さん]

>>46
ソースは？

[48: 匿名さん]

ライブラリーって使われる人っているの感ぁと思っていましたが、４５さんの書き込みを見るといらっしゃるようですね
家が子供がいたりして騒がしかったりしたときとか、気分を変えたい時とかいいのかな。
蔵書とかどうなるんでしょうね？入れ替えとかのサービスがあるとそれはそれでコスト面でどうなんだろうと思う部分もありますが。

[49: 契約済みさん]

ライブラリーに関してですが、
確か十数種類の月刊雑誌を契約して置くとかだったと思います。
なので月額費が管理費に上乗せされて住人負担となります。（微々たる金額だったと思いますが）

雑誌一覧を見ましたが特に気になるものもなく、
各自持ち込みでゆっくり読書するようなスペースになると予想。
とりあえず私は使わないかなぁ。

[50: 匿名さん]

本を読むだけだったら自宅で良いし…という方も多くなってくるから、
自習室的な感じで使う人が増えてくるのかなと思ったり。

ライブラリーの雑誌契約も、必要じゃなくなればいずれなくなる可能性もあるという事なのではないのかな。

利用者がいればそのまま使われるだろうし。

これだけの規模のマンションだから、十数冊の雑誌分の価格だったら本当に微々たる学だろうけれど。

[51: 匿名さん]

ここにきて20戸ぐらい出できましたね。
キャンセル住戸？、それとも最終期に残していたのでしょうか？
どうなんでしょう。

[52: 匿名]

間取りがエレベーターや階段の側の部屋が多いし、先着順受付ということで、
おそらくいままでの売れ残りがほとんど、って感じですが……。
どうなんでしょう。

まあ、ラストチャンスには違いないですけど。

[53: 匿名さん]

狭い部屋と広い部屋が残ってるね。
間取りは悪くないんだけど、広い方はグロスが高いし、
狭い方は2人じゃないと厳しいしで人を選びそう。

とは言え、不動産は上昇基調だからじっくり待ってりゃ売れると踏んでるのかもね。
レジデンスコート練馬なんかも結構高く出てきそうだし・・・

[54: 匿名さん]

いくかどうか迷ってる。勇気下さい！

[55: 契約済みさん]

>54
契約済みの私がイイ点だけを挙げてみるよ。

【立地、土地】
・最寄り駅までフラット4分
・19,000平米の希少な立地。この辺りではとしまえんが再開発でもされない限り出てこない
・良くも悪くも大規模マンションが立ちそうにないこの辺りでは存在感が一番ある
・西武池袋線は有楽町線・副都心線乗り入れで利便性の高い路線になってる

【環境】
・閑静な住宅街の中にあり、落ち着いた雰囲気
・東西の公道に樹齢の高い桜・アカシアがあり、マンションの植栽と合わさって緑の癒やしが得られる
・ごみごみしていない割にスーパー、病院など最低限の施設が揃う
・小学校が近く、車歩道分離で子どもに安心。
・図書館、美術館が徒歩圏内
・道路を一本挟んで交番

【建物】
・基本の田の字ではないプライバシーに気を使った間取り
・玄関、キッチン、洗面の天然石仕上げなど上質の占有部
・ディスポーザ、食洗機、ミストサウナと揃った利便性
・間取りのバリエーションが豊富

【施設】
・豊富な共用部。下手に専有部が広いより、キッズルームやライブラリーを使えたほうが広く暮らせる
・カーシェアリングなどサービスも充実

【価格、規模など】
・過去の富士見台駅で見ると一番高いが、徒歩4分＋電車3分の練馬駅と考えると（今なら）安い
・2014年度の物件なので、ここ２～３年で見ると割安感が出てくる
・隣地のコーシャハイムの賃料から考えると、利回りはこのご時世にしては悪くない
・ワンルーム、１LDKが混じってない＋外国投資家が好む立地じゃないので管理組合の制約は少ない。
・大規模なので管理のスケールメリットが得られる

【おまけ：私は惹かれないけど、好きな人は居るかも】
・第一種住居専用地域の低層マンション
・中野区アドレス
・大手である三菱地所の分譲

こんなところですかね

[56: 匿名さん]

>>55
ありがとう！すでに妻と腹を決めたので週末挑んでくる！
ちなみに妻は気に入っていたんですが自分はあまり乗り気じゃなかった。
理由は風呂が1418で狭いから。
ですが、こだわってもしょうがなさそうなのでそれは諦めます。

[57: 匿名さん]

今週末でおわるのか。春だね

[58: [ 30代]]

数部屋賃貸で出てますねー

[59: 匿名さん]

もう賃貸？どういうこと？業者が買ったってことかな？

[60: 匿名さん]

>59

さすがにこの辺りを買う業者はいませんよ。

マンションを買った後に転勤が決まったとか、東京復帰が延長されたとかはよくある事例です。

３０戸ぐらいのマンションでも１件ぐらいは有ることだから、
この規模のマンションだと数件は合っておかしくない。

[61: 匿名さん]

賃料はこんなもんなんですね。管理費修繕費など不要でこれくらいの賃料なら購入より借りた方がいいなと。

[62: 匿名さん]

そんなことってあるんですか？

[63: 匿名さん]

>61

今はどこもこんなもんです。
不動産価格が上がっても、賃料を上げるには時間が掛かるから、
不動産価格の上昇局面では賃貸のほうが有利です。
後1年ぐらいこの相場が続けば、周辺賃料も上がって、差はなくなってくるでしょう。

とはいっても、利回りで4%前後はありますから、
1%以下の金利負担と比べると一概に賃貸有利とはいえないと思いますが。

[64: 匿名さん]

ここも賃貸の情報どこに載っていますか？
探しても見つかりません。

[65: 匿名さん]

三菱地所ハウスネットが取り扱い店舗なのでそちらにのってましたよー。あと総合賃貸サイトにものってます。
数年後に賃料も上がるのでしょうか。物件はこれからもどんどんありあまっていく中でどうなんでしょう。
しかも今は新築ですが、築年数が古くなっていくのでその分賃料も安くなっていくのでは。。
だったら新築で賃貸という手でもいいのかと。
考え方次第ですね！

[66: 匿名さん]

地域的にあまり高く貸し出せなさそうですね。
永住目的で住むのが良さそうですね。

[67: 契約済みさん]

永住物件でしょうね。賃貸派のような好奇心旺盛な方には向きません。駅力はないものの知る人ぞ知る閑静な住宅街。歩道の整備状況や朝の自動車侵入規制をみると自治意識高いそう。物件のコンセプトとあわせて、マッチする人はめっちゃあうけど、そうでない方には見向きもされないかも。落ち着いて子育てしたい私には満足感のある物件です。

[68: 匿名さん]

永住と言いつつすでに賃貸が出てる現実知ったほうがいいと思う。
永住ってのは結果論に過ぎない。

[69: 匿名さん]

>66

ちょっと計算してみた

ここの物件の利回りは部屋にもよるけど3.8%ぐらい。
（賃料と、マンコミュの価格から算定。以下同じ）

ブランズ二子玉川が同じ3.8%
グランドメゾン新宿弁天町で3.8%～3.9%
ザ・パークハウス湯島龍岡町が4.0%
パークシティ大崎で4.0%
ブリリアタワー池袋5%強

ってところ（ただし、湾岸はもっと利回りがいい）

単純に物件による差よりも、時期の差が大きい気がする。
後5年待って買いどきを選べるならもっとお得な物件がありそうだけど、
ここ２～３年だと逆にもっと利回りは下がりそうな気がします。

[70: 匿名さん]

たしかに物件というより時期ですねー。価格上昇&利回り低下の時代。賃貸にだすなら買わないほうがいいですねー。あと5年くらい待てるなら待ったほうがいいような気がします。