容積率が余っている中古マンションって買いですか？

[匿名さん]

中古マンションの購入を検討しています。
築25年くらいでかなり年数は立っているのですが、都内の交通の便利なところに立地している割には、3階建ての低層でこじんまりしたところが気に入ってます。
それほど価格的に割安感はないのですが、容積率が大きく余っています。
用途地域は第二種中高層住宅専用地域で、建蔽率・容積率は60/300ですが、現在のところ、マンション全体で容積率は180%しか使われていません。
近隣のマンションはすべて5－7階建てくらいなので、それくらいの高さが建てられないということはなさそうですが（北側斜線規制とかも大丈夫なようです）、
元の土地所有者が等価交換で作ったときにデベに低層での開発を強く要請したのでこうなっているようです。
従って土地持分もかなりたくさん持っています。
将来、建替えが必要になった際には、再度等価交換でほぼ同じ広さの部屋が無償で手に入るのではないかと目論んでいるのですが、甘いでしょうか。
皆さんのご意見をお聞かせください。

[1: 匿名さん]

将来の建て替えを狙って、容積率に余裕のある物件を狙うのは悪いことではないと思います。
安く購入して、リフォームを行なえば住み心地もさほど悪くはないでしょう。

しかし、25年だと建て替えをまとめるまでは時間がありますね。
元の土地の所有者が等価交換でマンションを所有しているとなると、その人が管理組合の一定数の
議決権を持っていると思われます。長い時間の間に考えが変わっているか、代替わりで違う人が
現在の所有者なのかもしれませんが、低層での開発を希望する人が多ければ、それだけ高層、容積率を
目いっぱい使用した建て替えは難しくなる可能性があります。

[3: 匿名さん]

前面道路の幅員は何メートルでしょうか？
容積率は実際には前面道路の幅員で決まることが多いように思います。
住居系地域の場合、前面道路の幅員係数は40です。
仮に前面道路の幅員が5メートルだと 5×40=200％が容積率になります。

[4: 匿名さん]

都心（千代田区、港区、渋谷区）なら私が買います。どこですか？

[5: 匿名さん]

>>3
そーいうコメント無意味だから･･･。

[6: 匿名さん]

将来にしろ建替えできるのであれば、絶対に買い。
出来ないのであればパス。
いまの処白紙であれば非常に悩む。
実は実際にありました。うちの近所で。
売却価格と所謂建替えるマンションに住まない退去費用の差額、何と２千万！
あんとき買っておけば・・・・・・
でも、こういう物件は実はほとんどでてこない。
前例のおいしいマンションも表にでたのは一回きりでした。
いずれにせよ、情報をとることが大事です。
目敏い奴にもってかれる前にね。

[7: 匿名さん]

>将来、建替えが必要になった際には、再度等価交換でほぼ同じ広さの部屋が
>無償で手に入るのではないかと目論んでいるのですが、甘いでしょうか。

従前と同じ大きさの資産を等価交換で手に入れるためには、建替えにかかる費用が
余剰容積分の売却収入で賄えることが大前提になります。（当然、そこを目論んでの話でしょうが）
解体整地費用と建築工事費。さらには設計費や工事管理費をはじめ、規模によっては地質調査や
環境影響調査などにも費用がかかります。従前居住者の仮住まいや移転にかかる費用をも
持ち出しナシでいこうと思うなら、そこにも結構なお金がかかります。
これらを全て、余剰容積分の床を売却する際の価格にオンする事ができれば、貴方の目論見通り
事が運ぶという事になります。　･･･そこから先は、当事者としてご自身が判断するしかないのでは？

今のご時世、ちょっとやそっとの商品力では完売すら難しいというのがマンション市場の実態。
市街地再開発やマンション建替などの法定事業として建替えるのであれば、資金面ではいくらか
有利に事が進むでしょうが、そうした制度を導入するにはどんな立地でも良い訳ではありませんし
そもそも、マンションの建替えには「合意形成」という大きな関門があります。
容積率に余裕があるという事は、確かに将来の建替えを考えれば有効なポテンシャルだと言えると
思いますが、それだけを拠り所とし、建替え時に本来ならば必要とされる出費を免れようという発想は
個人的には甘いと思います。

[8: 匿名さん]

難しいね。

今20歳前後ならおすすめ。建て替えは、たぶん30年後くらい。建て替えの時期に、
定年すぎているとかなり大変。

建て替えのことまで考えなくても、立地が良ければ買いでしょう。
さんざんわかったけど、住宅は立地が70％以上の価値をしめる。
条件としては大手建設会社、大手不動産会社の物件であることが
前提。これらの条件がそろえば最強。でも、そういう物件って
30年たっていても結構高い。不動産にお買い得なしって真実。

[9: 匿名さん]

亀レスですみません。トピ主です
皆様どうも有り難うございます。
真剣にもう少し調査してみました。
前面道路幅員は約８メートルなので道路幅員による制限はぎりぎり大丈夫だと思います。
北側斜線は若干引っかかりそうですが、５階より下はおそらく問題なさそうです。隣のマンションも７階建て一部５階建てです。
最初の低層建築を要請した等価交換の地主は相続もあってかなり売却しており、１２戸中２戸しか持っていないようなので、それほど発言権はないと思われますが、他の区分所有者全員の合意が取れるかどうかは不明です。
建替えは今のところ視野に入っていないと思います（仲介業者によると、まだ築２５年なのであと２５年はないでしょうとのこと）
価格は微妙な線で、土地持分から算定した価格より少しだけ上です。といっても区分所有なので換金性はありませんが。
今のところ３階建て全１２戸ですが、容積率から計算すると少なくとも５～７階建て２０戸くらいのマンションにはできると思われます。８戸売ったお金で、建築費が全部まかなえるかどうかは、微妙なところです。
うーん、悩みます。

[10: 匿名さん]

失礼ながら、何を悩んでいるのかがよく解らん。
その物件の「現状（立地・周辺環境・中古価格など）」が気に入っているなら
素直にその点だけを評価して購入要否を判断すればいいだけじゃないのかな？

貴方がやろうとしている事は、見方を変えれば
「今すぐには建物を建てる事ができない土地を買う」という行為に近いと思う。
そこに建物を建てるためには共有者間の合意が必要で、コストがいくらかかるかは
見当もつかず、コストをカバーするための方法（余剰床の売却）には何の確証もなく
しかも実際やるとしたらいつになるかわからない、という状況。
土地は持っているだけでも維持費がかかる、という事も考慮に入れれば
「容積率が余ってるから、将来等価交換でトクする事ができるかも」という
曖昧な話だけでは割に合わないと思うんだけど。

・将来の建て替えにおいては自ら率先して行動し、進捗させる覚悟がある
・建て替えが実現するまでの間、老朽化した建物を維持しそこで生活する覚悟がある
・いま現在、その物件が気に入っている

個人的には以上３点がクリアできてれば買い、ってとこかな。

[11: 匿名さん]

30年後にその地域がまだ栄えてるといいね。。。。

[12: 匿名さん]

ルーレットで黒がでるか赤がでるか聞かれても答えられんよ。

[13: 販売関係者さん]

個人的には買いですが・・・ただマンションは管理を買えと言われるぐらい管理が大事ですので実際に掲示板や総会議事録・理事会の議事録を見せてもらうなど管理組合がちゃんと運営されている場合だとそういう管理組合もいます。中には内部情報だのといって見せないこともありますし、だからといって管理状態が悪いというわけではない場合もあるので判断は難しいところですが・・・
そもそも皆さん建て替えについて誤解されているようですが、もし仮に管理組合がしっかりと定期的に修繕やメンテナンスをするのであれば木造だろうとRCだろうとSRCだろうと１００年は余裕で持ちます。
だから管理がしっかりしていれば自分が生きているうちは建て替えを考えなくてもいいわけです。
また、都内で立地が駅から徒歩７分程度なら資産性もいいです。ただし、都内といってもせめて２３区内であるのは最低条件ですが。
現在は徒歩８分を超えると銀行も支店の基準にもよりますが、不動産投資をする際の融資がおりづらくなっていることからも今後の傾向として時間効率を求める傾向は加速こそすれど減速していくことはないでしょうし、自動車保有率が下がっている観点からも銀行が物件の立地における資産性を重要視しているとみていいでしょう。

建て替えは確かに実現している例は僅少ですが、今までのマンション建て替えの大半は数百万程度の出費もしくは出費無しで建て替え後の住居の住み替えが実現されています。
まぁ建て替えそのもののハードルは高いですが、もしあなたのおっしゃる通り容積率や立地がいいのであればデベロッパーが建て替え費用を補填してくれますよ。
もちろん登記や税金、退去費用などの個人的な費用は出ませんけど。
長くなりましたが以上です。

[14: 購入経験者さん]

容積に余裕があるマンションを、1999年に購入しました。
マンションの竣工は1978年でしたから、そんなに古くもなかったです。
購入してすぐに、建て替え案が出されましたが、その時は少々協議して先送りしました。

その後、隣接地が購入できそうになり、一気に建替えに進みました。
コンサル会社を決め、計画をたて、公募しました。デべ6社が応募し、投票で2社にしぼり、その後は、コンペで決めました。

2010年に竣工しました。4階建てが14階建てになり、同じ面積の住居では負担金はほぼありませんでした。

立地は、都区内西側のS区、最寄り駅まで6分。その他別路線で8分、メトロ駅12分です。

容積が3倍位になりますと、負担金はありません。

[15: 匿名さん]

建替えを検討できる築古マンションは
１、容積に余裕がある
２、23区内の最寄り駅徒歩１０分位
３、都心にアクセス良い埼玉、千葉、神奈川などの最寄り駅徒歩１０分位

容積に余裕があっても、各戸の土地持ち分が２０～３０坪ありましても、デベロッパーが販売できないような立地では、難しい～～と、言うか無理です。
なので、ディベロッパーを公募しても、手を挙げる企業は無い・・と、思います。

マンション管理組合が、ディベロッパーに相談せず、住民ですべて行えるのなら良いのでけど、ほぼ無理でしょう。

かつてはありました。
「町田の山崎団地建替え」と、検索してください。