阿波座ライズタワーズ フラッグ46（OMPタワー）ってどうですか？④

[匿名]

阿波座ライズタワーズ フラッグ46（OMPタワー）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市西区江之子島二丁目32-3、32-6（地番）
交通：大阪市営中央線 「阿波座」駅 徒歩2分
大阪市営千日前線 「阿波座」駅 徒歩2分
間取：1LDK～4LDK
面積：70.00平米～90.52平米
売主・事業主：名鉄不動産 大阪支店
売主・事業主：関電不動産
売主・事業主：長谷工コーポレーション
売主・事業主：ヤスダエンジニアリング
販売代理：長谷工アーベスト　関西支社
販売代理：住友不動産販売

施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工コミュニティ

[801: 匿名さん]

まあなんだかんだ言ってもOMPが安いマンションであることは間違いない。積立や共益費でゴタゴタ言ってるタワー購入者はここだけ。

[802: 物件比較中さん]

・南堀江のほうが管理修繕安いのにね
・完売しないだろうから住民は管理修繕大変だね
管理費・修繕積立金でゴタゴタ言ってるのは別の購入者だと思う。

[803: 匿名さん]

南堀江が管理費、修繕費は安かったですか。ＯＭＰが高ければ管理組合で検討し安くすればいいじゃないですか。

[804: 匿名さん]

各階ゴミ出しがある分高いのかな。

[805: 物件比較中さん]

エアコン止めるなり、コンシェルジュサービス無くすなり、エスカレーター止めるなり、管理費下げるには、住民サービスを削れば可能だろうね。
他住民が賛同するか？それで資産維持出来るか？と言う問題ではある。
修繕費は、20年後には、月3万〜4万位は、必要かな。
それか、一時金を途中で集めるか？かな。
固定資産税も五年後からは、高くなるしね〜。
どこのタワマンでも大体同じだけどね。

[806: 匿名さん]

管理修繕費を安くする方法として、管理会社を変更することも検討すべきです。
ヴィークタワーはコンシェルジュを廃止するとか聞きました。必要ないらしいですよ。

[807: 物件比較中さん]

管理会社なんて変えても大差はないと思いますよ。
タワーマンションの様な大型物件の管理が出来る会社は、限られるし、安心と引き換えに適当な所と契約する訳には行かないでしょ。
変な事して、理事会側に利権が発生するなんてケースも良くある話。

[808: 匿名さん]

価格が他のタワマンより安いし、総戸数も多いので様々な考えを持つ人が入居しそうですよね！？
なんか住みづらそうな感じです。

[809: 物件比較中さん]

正直、これくらいの管理費は、タワーマンション住むなら覚悟して欲しいな〜。
ここは、物件価格も駐車場代も安いのに…。

[810: 匿名さん]

>>802

南堀江はとうとう残１０戸切りました。こっちも頑張ってほしいものです。

[811: 匿名さん]

810がなぜ802に語りかけてるのかわからない。

[812: 匿名さん]

>>806
プラスαの無いコンシェルジュ、人件費使って雇うより、
イオンや宅配サービス使えば、住人の方が賢い場合も有るしね…
参考になります。

[813: 匿名さん]

西区は学区再編の噂がありますがこの物件の学区はどうなるんでしょうね？

[814: 匿名さん]

コンシェルジュって実際必要なもんなんでしょうか？

[815: 匿名さん]

必要ないから一部のマンションにしかいないのでは？
でもタワーなのにいないと、ここショボっ！って思われるし…

[816: 匿名]

コンシエルジュってアパートの管理人って意味なんですけどね。フルタイムであれパートタイムであれ管理人が居ない分譲マンションなんてない。つまりコンシエルジュは管理人としてどこにでも居る。不動産管理ビジネス的に無駄に経費を掛けさせるためのコンシエルジュもあるけどね。

[817: 物件比較中さん]

公式HPを見たら、時間交代の管理人さん2人と別にコンシェルジュがいるみたい。
ますます要らない気が…

[818: 匿名さん]

ここはタワーって気しないからね。四角い板マンたからね。

[819: 匿名]

コンシエルジュ３人ってことですねＷ。要りません。フルタイム１人で十分でしょう。

[820: 物件比較中さん]

別にコンシェルジュを削った所で一世帯辺りは、数百円でしょ。本来、これが、このマンションのスケールメリットな訳で。
無理にケチな管理をして資産価値が落ちて行く事の方が損なんだけど、解らないかな〜。
結局、このスレで言われる庶民タワー、団地タワーってのは、正しくこう言う状況な訳で…。
自分勝手な人やルールを守らない人、管理費滞納などなどでマンション自治が崩壊し荒れて行くのが、こういった大型物件の最悪のシナリオなんだよね。

[821: 匿名さん]

大阪初の庶民タワーとは言われてるのは確かだ

[822: 匿名さん]

ブルジョワ思考はグロンフロントへ。

[823: 匿名さん]

価格が割安な販売価格のため、ケチな住民も沢山住みそう。
そこそこの余裕金でせっかく買ったのに、当初のサービスがどんどん取りやめられて、後悔させられる羽目になりませんようにお祈りいたします。
やはりそこそこのタワーで生活レベルや価値観が近い住人が住むマンションの方が良いのだと勉強になりました。

[824: 匿名さん]

人それぞれ考え方がありますがコンシェルジュの件、１世帯辺り数百円でも年間にすれば
全世帯で数百万円、この金額をどう評価するかです。　今後修繕費の値上げは確実であり
ローンを組んだ人は余計な経費はできるだけ削減したいはず。

参考までに、ローンを組んだ人は、返し切るまでその部屋は自分の所有ではないこと、所
有者は銀行であることを良く認識することです。

[825: 匿名さん]

年間数千円で30年で90万円。
30年後にコンシェルジェがいる事で90万高く値が付くかどうか。
安いタワマンの3000万の物件で90万。
高いタワマンの8000万の物件で90万。
考え方は変わってきますよね。
コンシェルジェはひとつの例にすぎず、
総合的にどんどん削っていくと付加価値が下がるのは事実です。
管理費が高い物件を、嫌だな、と思う人と、
高い管理費でしっかりしてる、と安心する人がいるのも事実です。

[826: 匿名さん]

安い物件は安いなりに需要がある。
ステータスを求めたいなら他をあたったら？

[827: 匿名さん]

まだコンシェルジュがなくなったわけでもないのに、なくなる設定でスレが進んでるな。
お金持ちほど無駄なことに厳しい目線を持ってると思うけど。
いま確定なのはヴィークが庶民タワー認定されたってことだけ。

[828: 匿名さん]

所詮ただの管理人。竣工後にコンシェルかどうか外来には見分けつくかどうかってレベルの人が来るかもしれないでしょ。
ヴィークが庶民ならここは…ってことになるよ。

[830: 匿名さん]

ヴィークはどうしてコンシェルジュやめようとしてるのかな。
最初から庶民派タワーだとみんなが思ってるここと違って、高級タワーだと思ってヴィークを買った人もたくさんいるだろうに、気の毒だね。
まさに820や823が言ってるように。

[831: 物件比較中さん]

別にコンシェルジュに限らずって話だけどね。
実際、コンシェルジュ無くすにも住民のある程度の総意が必要ですしね。
玄関の前に自転車が放置されて、ベランダや廊下には色んな物が置かれ、廊下には注意書きが掲示された
管理の行き届いていない悲惨なタワマンにならないか？が、この物件の最大のポイントですね。

[832: 匿名さん]

ヴィークはここと違ってアドレス的に見得を切る必要も無いのでしょう。コンシェルが必要って言うのは住民のごく一部の層と管理ビジネスに携わってる人くらい。要らないものはきちんと省ける正常な価値観のマンションに住みたいです。

[833: 物件比較中さん]

>>825
年間数千円で30年で90万円。

どこから、その数字出て来たか知らないけど、その数字だと年間３万円で月2500円になる。
月2500円ｘ565戸だと月/141万円でコンシェルジュ1人雇ってる事になるけど...。

本当に30年間、コンシェルジュを維持し続けて管理を怠らなかったとしたら、それ以上の価値は出ると個人的には思う。
コンシェルジュなどは、余裕の表れであって、余裕を持ってちゃんと管理されてきた証拠だからね。

スケールメリットを上手く活かせるか？スケールデメリットに潰されるか？だね。

[834: 匿名さん]

しまった、コンシェルジェ辞めさせるなら
ヴィーク高層ロフト階、買えば良かった。あれはお買い得物件だった。

[835: 匿名さん]

ヴィークタワーの住人から昨年９月に聞いた話ですが、管理費が赤字、駐車場の契約率30％、
管理費、修繕費の支払不能者が数件出たと聞きました。コンシェルジュは22：00まで常駐だと
のことです。駐車場の契約率が計画予算から大きく下回ったのがコンシェルジュの廃止原因とか。

[836: 匿名さん]

コンシェルジュが多重派遣で人材紹介料搾取されて
その値段だったなら、ヴィーク住民の英断は正解だと思う。
コンシェルジュ自体は18万位で雇われてると思うし
差っ引かれすぎてたなら…
何処にその資金流れて、そのステイタス分、メリットが何だったか、デメリットが何か把握すべきだろうし
管理組合から直接雇えれば良いのだろうけど、
はたして今後どうなるか…価値が上がる方に一票。

[837: 匿名さん]

橋ひとつ渡ればイオンにホームセンターで便利だものね。
無駄を廃止すれば、住民も管理費修繕払うんじゃないの？
早期に支払いたくない原因を解明して追求すべきだったね。
駐車場30%契約率だけど、低すぎるね…
タワーパーキング前で怒鳴りちらしてた主婦の気持ちが
一気に掌握出来たわ。
私でも、見栄の為か！支払うもん支払え！って為るわ。

[838: 物件比較中さん]

要は、全てが上手く行ってないから、一番、切り易いコンシェルジュから切ったって話でしょ。
築数年で、そんな状況には、普通はならないはずなんだけど。
余程、計画がデタラメだったか、管理組合が間抜けだったかだね。

[839: 匿名さん]

要するに実際の契約者のニーズとデベの提案しかった仕様がズレてたってことでしょ。そうなると管理組合がどうこうできるものでもない。そういう意味では計画に難があったってことかな？？

[840: 匿名さん]

ところで、ヴィークの中で売れ残りを売り出してた
すみふさん
あれは、どういったお金の流れで長期いらっしゃったのでしょうか？
住民の代表の管理組合は把握されてますかね？

[841: 匿名さん [男性]]

>820さん

その通り！正におっしゃる通り！

[842: 匿名さん [男性]]

>820さん

その通り！正におっしゃる通り！正論ですなぁ～。

[843: 匿名さん]

住民の代表？管理会社では？

[845: 匿名さん]

840です。
844さん
誤解を受けるような伝え方をしてしまいました。
ヴィークが完売する前に、検討した事が有りまして
販売が住友不動産の営業さんでした。
お値段も安く、完売した時は残念だった経緯が有りました。
住友不動産は独自で営業されてたのでしょうか？
それとも、タワーの住民の管理費から少しずつ搾取されて完売のノウハウのお手伝いをされてたのでしょうか？
住民が数年しか経たないタワーで、管理費や修繕費を支払わないなんて、あり得ないので
どうしてなのだろうと思いまして。

[846: 匿名さん]

管理費、修繕費を支払わないでなくて支払えないと聞きましたが。
金もないのに無理に購入したら当然そうなります。

[847: 匿名さん]

パークハウス 中之島タワー発表されましたね。５５階建てでＯＭＰ北側の眺望は遮られました、ほんと残念です…。

[848: 匿名さん]

眺望期待して北側買った人いるのかな。最初からわかっていることだけど。

[849: マンション投資家さん]

安い物件は安いなりの需要があるから、基本売れ残りは心配しなくていいと思う。

[850: 匿名さん]

中ノ島とＯＭＰ、直線で６００メートル位の距離はお互いに結構ストレスですよね。

[851: 匿名さん]

景色の一部になっていいんじゃないの

[852: 匿名さん]

安いと購買層の裾野が広いから売るときにも苦労しないでしょう。
それよりも高級タワーの方がこれから庶民派タワーが増えていくのに売るときに苦労するでしょうね。
お金持ってる人はどうせなら新築買いますからね。

[853: 匿名さん]

>847
パークハウス 中之島タワー高くなりそうですね。

[854: 匿名さん]

隣にグランキューブ、下福島公園も近く。住環境はまずまずで仕様も良さそうだし。それなりの値段でもここよりは売れそうだね。

[855: 匿名さん]

>>848
OMPは北向きは無く、北東角か北西角だったと思います。

[856: 契約済みさん]

眺望目的で北東買いましたが、全く気にしてないですね。
できることも知ってましたし、851さんがおっしゃる通り、景色の一部になっていいと思ってます。
600mも離れててストレスって‥‥神経質ですね。

[857: いつか買いたいさん]

６００ｍで景観って悪くなるのでしょうか？　OMPとサンクタスの距離感はどうでしょうか？

[858: 匿名さん]

全くストレスにはならないかと。
サンクタスまでは1キロちょっとですよ！

[859: 匿名さん]

高価格帯タワーと低価格帯タワーのストレスってこと？

[861: 匿名さん]

600ｍくらいなら大丈夫でしょう。
向こうも住友病院が近くにあるので高齢者に良さそうですね。

[862: 匿名さん]

既に、ニューヨーク・ロンドン・パリ・ヴェネツィア・シドニー・ボストンのイメージ写真が世界の水都
どんな動画が産まれるのか期待している。

ちなみに本庄西はまさかのマンハッタン。
これが意外としっくりだった。
これからは、本庄西の事をマンハッタンて呼ぶわ。

[863: 匿名さん]

中之島の方は、引渡：2018年2月予定なので3年後の入居ですか。

[864: 匿名さん]

そうなると大阪屋跡地と中ノ島はガチンコだね。あとはここの竣工後２年のブランクを待てるは当然むこうに流れるだろうね。

[865: 匿名さん]

タワーラッシュ！　そうなれば当然中古は出回る。　大阪も崩壊に近づいて来てるかも！！　そうなれば初期投資を少ない物件の方が怪我も少ない！　ＯＭＰの価格帯は何とかなりそうな気がする。
同じ中古で板マンと変わらないのならばタワーに住みたいと思う人が多い気がする。

[866: 匿名さん]

「大阪も崩壊に近づいて来てる」とはどのような意味ですか？

[867: 匿名さん]

崩壊はしませんが間違い無く二極化していってるから、生き残るアドレスを慎重に選ぶのが大前提です。転倒前提で怪我の少ないとか、何かずれてません？

[870: 匿名さん]

パークハウスブランドにも噛み付くネガキャンタワーの面目躍如！！

[872: 物件比較中さん [男性 40代]]

なんでパークタワーにしないんかと思ったら、タワーは三井が使ってるんですね。
パークハウスよりパークタワーのほうが聞こえよろしいのに、残念。

[873: 匿名さん]

三菱地所が販売主ですか。ヴィークタワーの二の舞にならなければよいのですが。

[874: 物件比較中さん [男性 40代]]

パークハウス中之島、半分以上は賃貸になるでしょうね。

[875: 物件比較中さん [男性 40代]]

サンクタスタワーでも三割は賃貸みたいですよ。

[876: 匿名さん]

>>875
竣工前の賃貸は、webで1割しか観れませんが、3割の情報源を良かったら教えて下さい。

[878: 匿名さん]

中之島はいい環境だと思うし住んでみたいけど、通勤のこと考えると私は中央線必須。
京阪中之島線はちょっとなー。

[879: 物件比較中さん [男性 40代]]

サンクタス賃貸大京の割分１割、オリックス１割、投資家１割の配分ですね。

[880: 匿名さん]

>>879
有難うございます。

[881: 匿名さん]

>通勤のこと考えると私は中央線必須

へー

縦じゃなく横の線が必須という事は東側にお勤めなんでしょうね

[882: 匿名さん]

タワーにしちゃ安い。
今はお金がジャブジャブだから買い時でしょ。

[883: 匿名さん]

タワーと捉えてもステータス感ない。じぶんが住むのでなければいいかな。

[884: 匿名さん]

現在分譲しているタワーマンションに比べると３～４割ぐらい安いぐらい超お買得ですね。
ステイタス感は個人の価値観により違うので、手ごろな価格で高層フロアの７０㎡以上を探しているので非常に魅力を感じています。

[885: マンション投資家さん]

この価格帯なら、時期も時期だからそろそろ完売しても良いかと思うのだが…
カネ余りなのは確かなので、少子高齢化の影響かな？

[886: 購入検討中さん]

昨日MR行きましたが、残り60切ったくらいでした。
MRは大変賑わってて、席も足らない状態でしたよ。あと数ヶ月で完売するのでは？

[887: 匿名さん]

目立つようになってきたから、気になってMRを訪れる人が増えているようですね。
知り合いの間でも「駅前のあれすごいよなぁ」って話題になっていました。

[888: 匿名さん]

関電不動産なら電力自由化したら電気代安くしてくれないかな('ω')

[889: 購入検討中さん]

私は土曜日に残100ちょっとと聞きましたが。
営業の人によって違うんですかね。

[890: 匿名さん]

南堀江、完売ですって。

[891: 匿名さん]

>現在分譲しているタワーマンションに比べると３～４割ぐらい安いぐらい超お買得ですね。

地下鉄御堂筋、堺筋、谷町筋と同等に考えるのも何ですが、さすがに3、4割は言いすぎだろ…あまり過度のageだと？となるので程々に

[892: 物件比較中さん]

>>891
ここの値上げ後の価格は知りませんが、値上げ前の価格で坪150～200位までのイメージだったかと。
今の市内タワー物件の坪単価は、低層でも200前後したりしますけどね...。
OMPの中層階2LDK/70㎡で3700万位なら、他市内タワー物件中層階/2LDKで5000万位とかザラにあると思いますけど。

[893: 匿名さん]

坪150じゃなく180ぐらいじゃない？

まぁ当時は阿波座だったし2013年発表ならそんなもんかな程度でしたが2014年で急激に上がりましたからね…

5000万台となるとやはり心斎橋～梅田の近郊ですか？

[894: 物件比較中さん]

>>893
そうですね。
心斎橋は中層階の60m2で4500万ぐらいでしたよ。
淀屋橋は5000万以上だったと思います。

[895: 物件比較中さん]

坪150～160位の部屋は、東側下層階を中心に結構ありましたけどね。

ちなみに、心斎橋2LDK/60m2で4500万だと坪単価250万位ですね。3LDK/70㎡だと5300万位の計算になります。
OMPで3LDK/70㎡中層階で、私の記憶では、3800万位だったかな。

北区、中央区のタワー物件と比べると、３～４割安いと言われても頷けますけね...と言う話です。

[896: 匿名さん]

営業さんが言う数字と、価格表の残戸数が違うみたいなので実際の残は何戸なんでしょうね。
HPでも書いているわけではないのでハッキリとしませんね。

[897: 匿名さん]

>>895
先日、心斎橋のMRに行き価格表見て20階の北東の60㎡強で4500万台だったので、OMPでは同じ条件で3000万前後だったので、単純計算で4割弱やすいですね。

[898: 匿名さん]

他の市内、心斎橋とかではなくて、阿波座（江之子島）という立地で高いか、安いか
判断すべきではないですか。

[899: 匿名さん]

阿波座という立地で高いか安いかは判断できないね。タワーが阿波座に複数できたらその価格表を基に、あるいはそれらの中古販売価格を照らし合わせて高いか安いか判断できるようになる。現状の阿波座の板マンと比べたらそら高いわ、ってなるだけだし。

[900: 匿名さん]

心斎橋のタワマンと比較すること自体、変ではないですか。