シティテラス東陽町［旧称：（仮称）東陽町 環境創造型大規模プロジェクト］ってどうですか？

[物件比較中さん]

シティテラス東陽町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
「瞬間・環境・転換・装置」だそうですが、周辺環境はどうでしょうか？
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東陽二丁目2-238、101（地番）
交通：東京メトロ東西線 「東陽町」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：54.88平米～87.90平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/toyocho4/
施工会社：住友不動産建物サービス株式会社
管理会社：株式会社長谷工コーポレーション

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.2.23　管理担当】

[961: 物件比較中さん]

>>953
1割の販売ですね
豊洲と比べるとスロースタートですがすみふなんで普通なんですかね？
オリンピックまでに完売するのかな？

[962: 匿名さん]

>>959

周りが良いってすごく大事と思いますが。 駅近で 周り静かで。
修繕金は あまり安いと かえって不安です。
頂いた資料によると 計画的に上がっていく（金額は暫定　）とのこと。
また、期間30年で長期修繕計画を作成するとの記載もあります。
スミアフターサービスには力入れていると感じました。

[963: 匿名さん]

スミフは修繕積立またで自己都合か。
そういう会社は信用できんな。

[964: 匿名さん]

>>963

それでは 別物件に行ってください。
おそらくMRにも行かず まして物件詳細など知らない ただの冷やかしネガさん。

[965: 匿名さん]

>>962
どこのマンションも計画的に(5年毎位)修繕積立金を上げていく。
例外は野村のオハナくらい？あそこは最初から最後まで一定(その分最初は高い）。
そうすることで、最初数年間の支払金額を低く見せることができて、
購買意欲を減退させずにすむ、と思ってるんだろ。
これ重要事項説明会でしか説明されないことがほとんどだけど。
(知っている人は、事前に聞けばちゃんと教えてもらえる。ただ、
MRオープン初期だと数字はじき出せていないこともある）

上げ方を急にするか緩やかにするかはデベの特徴が出る。
が、総じて15年後くらいの価格はどこも似たり寄ったりになる。
共用設備とか、タワーか否か次第で変わったりするけど。

個人的には、最初の負担金額を低く見せるために、修繕積立金を
低くするっていうのはやめた方がいいと思ってる。

[966: 匿名さん]

うちは、MR見学時 支払いのシミュレーションをして頂きましたが、そこには ｢毎月費用概算表｣として当初の 管理費、修繕積立金 更に 6～10年目 11～15年目 16～30年目の 概算額 提示されてます。

スミフに限らず、どこも真剣に購入考え中のお客には 丁寧な説明があると思います。
住んだ後 財閥系スミフの アフターは尚安心感があると思います。

[967: 匿名さん]

>>956、957
修繕積み立て金を最初だけ無理やり安くしている、足りなくなってスラム化しそうと言われる根拠を教えていただけませんか。

わたしは、設備や共用施設を簡素にしているから安いのかと安易に考えてましたが、あなた方の言うことが本当なら、購入をためらってしまいます。

[968: 匿名さん]

>>967
956.957ではありませんが…

https://messe.nikkei.co.jp/ac/i/news/131269.html

タワーマンションなので比較対象にならないかもしれませんが15年目の修繕費で12億だそうです。
そしてここに書いてある通り通常は15年で1戸あたり100万円だそうです。
ここで聞いた話を鵜呑みにするより、ニュースなどを見てご自身で計算された方がいいかと思います。

[969: 匿名さん]

>>968
追記ですが個人的には15年で100万円の積み立て修繕費は、いくら大規模マンションでも安く見積もりすぎじゃないのかなって思いますけどね。

[970: 匿名さん]

この価格帯でタンク付きトイレはいかかがなものかと

[971: 匿名さん]

>967

国交省の修繕積立金ガイドラインっていうのを見てみるといいよ。
ココみたいな一万平米オーバー、15階建てだと、最低限の修繕にはざっくりと220円/平米/月が必要。

ところが、この物件の初期値は60円。一時金を50年で分割した分を足しても68円/平米/月にしかならない。
最低限の管理をするには、二年後に3倍以上に修繕積立金を上げる必要がある。
ところが3倍以上の値上げになるとなかなか総会で決議されないから値上げが遅れてスラム化する恐れが大きい。
（初期設定が安いと余裕がない住人が買うことも増えるから、余計に値上げが通りにくくなる）

ほかのデベの場合（一時金を50年で分割したものを足した場合）
・パークハウス船堀：115円/平米/月
・パークホームズ豊洲ザ・レジデンス：100円/平米/月
・プラウド板橋蓮根：122円/平米/月
・レジデントプレイス西葛西：107円/平米/月

高層の豊洲も安すぎてひどい・・・
住友と三井は初期設定が安すぎてスラム化の危険が大きい。
二倍ぐらいの値上げで何とかなる三菱・野村ぐらいがまともな下限でしょ。

[972: 匿名さん]

>>968
今のまま段階で上がらないでも100万越えるし、上げたうえに駐車場収入も追加されるのに何が不安なの？
意味がわからないよ。

[973: 匿名さん]

>>969
情報ありがとうございます。
「一般的なマンション」で100万というのがざっくりしてますが、
目安にはなりますね。

ここは、幸い！？にも長谷工の詰め込み仕様ですので、
そのぶん、一戸あたりの負担は少なくなるのではと期待してます。

[974: 物件比較中さん]

>>970
仕様がいまいち？

[975: 物件比較中さん]

>>971
途中の値上げを反映して計算してますか？
ちなみに修繕が安すぎてスラム化したマンションを教えてもらえませんか？
デペの方針が影響してたら住友三井はスラム化して三菱野村はスラム化しない可能性が高いからスラム化の実績がないのはおかしいです

[976: 匿名さん]

ここはたぶんすみふ系列の管理会社かな？
それなら、割高な大手デベ系列の修繕費を賄えるようにきちんと計画して値上げするはず。修繕積立金は管理会社の確実に計算できる財布だから、自分達の利益、マージンをタップリ盛り込んだ収益を安定して得られるように確実に積み立てるはずだよ。共用施設がないのは管理費の額に関わるけど、修繕にはあまり関係ないと思う、

すみふは、売り残しの長期販売で在庫の管理費、修繕積立金をずっと負担する羽目になるから、修繕積立金の初め五年ぐらいは他のデベより安めに設定して自分達の負担を減らし、5年ごとの節目の値上げでぐっと上げて全体の帳尻を合わせてくるんじゃない？
検討者からの情報があればハッキリするけど。

また、駐車場料金は機械式駐車場のメンテや入れ換えに消費されると思った方が良いよ。屋外の機械式は雨風に晒されて何かとメンテ費用がかかるし、電気代もかかる。地下式ならポンプもよく壊れるらしいしね。

まあゆとりのない戸数詰め込みなので、その対価として負担は分散されるのは確かだけど、上記も留意しとくといよ。

[977: 匿名さん]

販売価格5780万円～となってますが、一番狭い１LDKの価格ってことですよね…

[978: 匿名さん]

修繕積立金に関しては重要事項説明会の時に「何年後にはいくらになります」と説明され
そこで納得した上で契約に進むというステップになる。
だから、「将来否決されて足りなくなってスラム化する」っていうのはただの煽り。
削除してもらった方がいいくらいのひどい書き込みだね。

というか、MRで今後の修繕金総額の見通しと個人の負担の上がり方を教えてもらえばいい。
それに納得できれば買えばいいし、納得できないならほか探せばいい。
まあ、他の似たような物件と比較しても、30年間で払う総額は大差ないだろう。

他と比較して初期設定が低いのは>>976さんの予想通りだと思う。
売り残して竣工後まで在庫する販売手法のすみふにとって、最初数年間の積立金は低い方がいいからね。

[979: 匿名さん]

>>978
確かに説明はしてもらえますが「想定ではこれくらいですが管理は住人の総会次第ですから上がりも下がりもします」と言われますよ？
あくまで想定です。
あなたのような書き込みこそ削除された方がいいと思います。

[980: 匿名さん]

>>979
否決するのは総会の問題 デベは30年の長期修繕計画立てて提案してるので責任無いですね。

あなたがする事は三井や住友でスラム化した実例提示することでしょう。
言いきったんだから何例もあるんでしょ？
提示できないならただのデマですし、私も削除申請に一票いれます。

[981: 匿名さん]

>>979
だから、住民はある程度納得してるんだから、総会で否決される例なんて聞いたことが無い。
あと、いきなり3倍になるなんてことはまず無くて、大抵
｢○○年後2倍、××年後3倍、△△年後4倍」といった計画を提示される。

こういった事実を考えれば
「2年後3倍になるけど、否決されてスラム化するよ」っていうのが煽りだっていうのは
間違ってないと思うけど。

[982: 匿名さん]

>>979
だから、住民はある程度納得してるんだから、総会で否決される例なんて聞いたことが無い。
あと、いきなり3倍になるなんてことはまず無くて、大抵
｢○○年後2倍、××年後3倍、△△年後4倍」といった計画を提示されてる。

こういった事実を考えれば
「2年後3倍にしなきゃいけないけど、否決されてスラム化するよ」っていうのが煽りだっていうのは
間違ってないと思うけど。

[983: 申込予定さん [男性 40代]]

重説 8月らしいですね。

[984: 匿名さん]

そうですか。

既に決まっていることを覆すのって結構大変な事ですから、あとから修繕積立金を変えますっていうのは難しいように思います。
最初からキッチリ決まっているのなら安心だけれども。
最初が肝心なところは多いかなぁと

[985: 匿名さん]

>>984
後から変わらないのってこの業界でオハナしか存在してませんがその辺はご存知？

[986: 匿名さん]

今夜は隅田川の花火ですね。
木場公園の橋から 花火が見えると聞きました。夕涼みの散歩に花火見物、楽しみです。

[987: 物件比較中さん]

モデルルームは混んでるのかな？

[988: 匿名さん]

>>987
私が行った時は空いていました。

[989: 匿名さん]

高いのもありますが、
担当営業さんの態度がひどかったので、購買意欲消沈です。

[990: 申込予定さん [男性 40代]]

どう酷かったのですか？

[991: サラリーマンさん]

オリンピック開催前に完売するんですかね？

[992: 匿名さん]

この価格帯で2重壁ってどうなんですか？
コンクリ厚があるからいいんですかね

[993: 匿名さん]

販売開始が7月下旬から8月上旬になりましたね。

[994: 匿名さん]

>>991
先に完成予定の平野をこちらが終わってから販売するそうなので、早々に完売させる自信があるんでしょね。

[995: 匿名さん]

>>991
申し訳ないです。プラウドタワーと勘違いしてしまいました。

[996: 匿名さん]

>992

二重壁はコストダウン以外の何物でもないです。
（コンクリをまっすぐ作らなくてもいいから、非熟練の職人を使える）

直床はコストダウンだけど遮音性など一応メリットも有るんだけど、
二重壁は部屋が狭くなる、音が響くなどコストダウン以外はなんのメリットもありません。
コンクリ厚があろうとなかろうと全く関係ないですよ。

コストダウンしたから（住友なのに）この価格で提供されているってことなんでしょう。

[997: 物件比較中さん]

運河挟んだ築5年の三井の中古がここと同じ南向き75平米で5750万で出てるね。ここも5年たったらそれくらいの売値になるのだろうか。あるいは発売時の価格に応じて7000万で買い手がつく？

[998: 匿名さん]

先日、初めて現場見てきましたが、写真等と違って周りの環境にビックリです。北側の明治安田生命のビルは巨大なダムみたいで物凄い圧迫感。東側のダイエービル、YMCAのビルは汚いし。南側も川向こうにある都営住宅が・・・。西側は学校と保育園があるけど、工事現場のおじさんに聞いたら休憩や放課後はうるさいって言うし。西棟は本当は学校敷地ギリギリに建てようとしたんだけど、うるさいのと、校庭の砂埃が予想よりひどかったから、学校側に駐輪場を設けたらしい。だから西棟と東棟がくっついちゃてるんだそうです。西棟、東棟の廊下は低層階は昼間でも電気つけておかないとダメだろうと。あと個人的に思ったのは、明治安田、ダイエー、YMCAの各ビルの室外機で異常に暑くなるんだろうかと。
カタログ見ると周りの建物とか描かれてないから外観とか良く見えるけど、完成したら普通のマンションに見えるのでしょうかね。

[999: 匿名さん]

東陽町のマンションなんてそんなもんだよ。
ここはありがちな東陽町マンション。
価格だけが異様。

[1000: 申込予定さん [男性 30代]]

ダメですか(((・・;)

[1001: 物件比較中さん]

>>998
現地を見て良かったですね

[1002: 物件比較中さん]

近くに住んでますが、学校付近はうるさいですよ。こちらのマンション入り口の並木道は幼稚園〜中学までの通学路ですから。ちなみに、中学校の体育館は土日の日中もいつもバスケしてますよ。体育館の窓あいてるから西棟の北寄りの部屋には影響あるでしょうね。

[1003: 匿名さん]

>998

周りが小さかったり古いビルばっかりだと引き立って見えるっていうのはあるけどね。
城北地域あたりの大手デベロッパー物件はそれでかなり良く見えてる。

[1004: 購入検討中さん [男性 30代]]

997の物件て元はそんなに高くないでしょ？今年の春辺りは中層階71㎡4000万ちょっとで売りに出てたよ。シティテラスの販売と同時に値上がりした？

[1005: 購入検討中さん]

マンションの維持費って固定資産税と管理費と修繕費よやで年間30万くらいいる。結構高く感じるから戸建てがいいと思うけど皆さんどう思います？

[1006: 匿名さん]

考え方次第だと思います。
戸建てだって、固定資産税はかかるし、修繕費は戸建てだと一気にガーンとかかるときにかかってしまうから、マンションだから高い安いという感じではないし。
結局はライフスタイルに合わせて選んでいくのが一番いいんじゃないかと思います。