シティテラス東陽町［旧称：（仮称）東陽町 環境創造型大規模プロジェクト］ってどうですか？

[物件比較中さん]

シティテラス東陽町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
「瞬間・環境・転換・装置」だそうですが、周辺環境はどうでしょうか？
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東陽二丁目2-238、101（地番）
交通：東京メトロ東西線 「東陽町」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：54.88平米～87.90平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/toyocho4/
施工会社：住友不動産建物サービス株式会社
管理会社：株式会社長谷工コーポレーション

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.2.23　管理担当】

[881: ご近所さん]

確かに7,000万円もするマンションなのに、何で現地近くにちゃんとしたモデルルームがないんだろう？たいてい現地近くにモデルルームってあるよね。住友長谷工さんどうしてないの？

[882: 購入検討中さん]

>>881
コストカット

[883: 匿名さん]

建物については、せめて14階建てにして天井高は2500mm以上を確保、外廊下側も完全アウトポール、田の字はしょうがないからもう少しワイドスパンで間口が7～8m位、扁平梁でハイサッシュ位は欲しいところ。

建物配置も、東棟は要らんでしょ。

[884: 物件比較中さん]

現地モデルルームって大切だよね。もしコストカットだとしたら、お客様目線ゼロのデベだな。信用できないかも。

[885: 匿名さん]

>>876
代表モデルルームはすみふのコストカット戦略だからしょうがない。
でも買い手に還元されるわけではなく、長期に渡り値下げせずに売る人件費にあてるための、すみふが儲かるコストカットだけどね。

[886: 周辺住民さん]

>>871からどんなご高説を伺えるのか楽しみだ。

[887: 物件比較中さん]

なるほどね。それって勝手な「すみふのコストカット戦略」だよね。客にとって何のメリットもないから。
購入する側からすれば、現地モデルルームは周辺環境の確認や、駅からの距離を見る、いい機会になるから絶対必要でしょう。
「長期に渡り値下げせずに売る人件費にあてるための」じゃなくて、即完できるような値付けと高品質のマンションを作ればいいだけだと思うけどね。

[888: 匿名さん]

>>887
即完できる値付けだと利益を最大化できないからねえ。また高くせずに高品質と両立するのは難しい。

今の戦略でも売れてるから、外野が批判しても変わらんだろうね。
すみふのやり方、価格、仕様に納得する人だけが客で、その他はノイズみたいなものだから。

[889: 匿名さん]

879さん
880さん
詳しくありがとうございました。

この春から物件探ししてきました。スロップシンクは、植物好き、ワンコのいるわが家にはありがたいです。
ディスポーザーは、確かに小型物件にはついてなかったです。

[890: 匿名さん]

購入する個人が納得しているなら、それでいいんじゃないかな。資産として大損しても人それぞれですから。わたしは間違ってもスミフのマンションは人に勧めないし買うことはないですが。お金が余っている人が、バンバン買ってくれればいいんじゃない。

[891: 匿名さん]

でましたね。　　sarcasm　発言

[892: 検討中のママ [女性 40代]]

7000万出すなら日本橋に住みたいな。東陽町は確かに都心に近いけど、東西線の混雑にはうんざりしますので。

[893: 物件比較中さん]

お金は大切に使いましょう〜。

[894: 物件比較中さん]

有楽町延伸はいつ決まるのかな〜二路線があると全然違うと思う。東西線は避けたいな〜平野タワーの販売はまだ先ですかね？

[895: 物件比較中さん]

シティハウス木場公園とこちらはどちらが高いですか？
あとこちらとシティハウス木場公園の学区の評判はどうでしょうか

[896: 匿名]

>>887
あなた、スミフのギャラリー行ったことありますか？
ネットの情報だけを鵜呑みにして、批判を盛り上げちゃいけないよ。

わたしは、三カ所のスミフの総合ギャラリーに行ったけど、三カ所ともタクシーで現地に連れて行ってくれたし、うち二回は、最寄り駅から現地まで徒歩で案内もしてくれました。

[897: 匿名さん]

>>896
そんなことしてくれるんですね。
我が家が訪問した時は現地案内なんてしてもらえませんでしたけど。
すみふは客を選ぶって書込みが以前にありましたが、本当に客によって対応が違うんですね。

[898: 匿名]

＞897

予算はともかくとして、
真剣にその物件を買いたいという気持ちを見せれば、そのくらいの対応はしてもらえるかと。
もし、現地が見たかったらこちらからお願いしてみては。高い買い物ですから、それくらいは当たり前です。

ただし、すみふじゃなくても、冷やかしか本気の客かは、プロの営業が見れば分かりますし、
それによって対応は変わると思いますが。

年収なんて、ローンの審査をお願いしなければ、噓もつけますからね。

[899: 購入検討中さん]

木場プラウドの価格がようやく見えてきたので比較してみた。

シティテラス東陽町@318徒歩5分耐震
パークホームズ豊洲@324徒歩5分免震
プラウド木場タワー@336徒歩7分制振
※プラウドのみ最終決定前なので多少ブレる可能性あり

揃ってみると、ここだけが突出して高くないことが見えてきました。最初はアホか！東陽町でありえん、クソ高いわ！と思っていた価格が気付くと、あれ意外と高くなかった？というふうに感じる、ドゥトゥールと同じような錯覚を持ってしまうスミフの価格付けには恐れいった。

[900: 物件比較中さん]

三井はやはり良心的…豊洲の土日の混雑感にさえ慣れるなら絶対ホームズのほうが資産価値が高いと思う

[901: 匿名さん]

>>900
私も三井が断然バランスがいいし良心的で安心できます。
野村と住友はね…

[902: 匿名さん]

高いと思っていましたが、周辺の相場を考えても特に高くもない、ということだったんですか。
住友のマンションだと思えばまだ良心的な値付けだったという風に考えてもいいのかなと感じられます。
静かに暮らしたいなら、ここがいいんじゃないかなーとは思います。
ただ、利便性は若干落ちるのかなぁ。

[903: 匿名さん]

>>892
50～60㎡でよければ住めるんじゃない？

[904: 匿名さん]

>>899
こうやって改めて見ると、PH豊洲が一番無難だと思う。

[905: 匿名さん]

>>904
確かに

[906: 匿名さん]

>>899
ここの坪単価は価格板の値だよね。
一期売り出しの全ての予定価格が掲載されてる訳じゃないから、ぶれる可能性はある。
割安かどうかはわからないよ。

まあでも豊洲のが一番バランスはいいかなあ。

[907: 検討中のママ [女性 40代]]

豊洲がいいです。
駅直結のスーパーもあるし、ららぽーとにもスーパーがあるし、東雲まで行けばスーパーもあるからです。あと、そうだ、駅近でたつみチェーンもあった。

木場と東陽町物件はスーパー遠いですよね。
赤札堂？ギャザリア？歩くと辛いですよ

[908: 周辺住民]

>>907
豊洲土日混み過ぎてつらい。静かに過ごしたい方はやはり木場東陽町清澄白河のほうがオススメ。買い物は西友とオーナーストアもあるよ。不便なことはないと思う

[909: 匿名さん]

>>907
距離感 おかしくないですか。
赤札堂なら 南陽小側からなら 以外とすぐですよ。
東雲のイオンに行けるなら 西友や そのお隣のスーパーイキイキ（でしたか？）どうってことないですよ。

[910: 申込予定さん [男性 40代]]

抽選になるのでしょうか。

[911: 匿名さん]

>>910
どうでしょう？ 駅近だけであの価格ですから。郊外の長谷工施工のものと間取りや造りはほぼ変わらないし。

買う人は近隣に住んでいる一部の裕福な
お年を召した方々でしょう。
ですから、高層階の一部でなければ抽選はないと思いますよ。

でも522戸ですか？ 何年で売り切るんだろう？ 入居しても最初の2年位は入居率悪くいわゆるゴーストタウンマンションになりそうな感じですかねぇ。

[912: ご近所さん]

んー。高いですね。
近くに住んで20年ほどになりますが、
最近の相場としては、200万越えが平均かなあと思っていたら、300越えですか。地元の方々は厳しい気がしますね。
都心の物件は高くなり過ぎて、一部の富裕層か外国人しか手が出ず販売状況は悪くなっているようですね。
この価格は相当重いですね。
時間がかかります。
中広域から集客できる場所でも無いですからね。

[913: 匿名さん]

東京駅に近い穴場で300で買える、と謳って他地域の金持ちを呼び込むのかな。

[914: 周辺住民]

>>912
でもこれでやっと東急田園都市線西の宮崎台とか京王線仙川とか立川と同じくらいになったんじゃないかな？緑が多くて住みやすいエリアですので、大手町勤務の方には意外と人気が高いかもしれませんよ

[915: 匿名さん]

例えこのマンションを買えたとしても、何も知らない人には七千万もしたとは思われないんだろうな。。

[916: 匿名さん]

そうですね～。 それは、ほんとに昨今の不動産価格に疎い人にはそうかもしれませんね。
人からの評価を気にされるなら、湾岸タワマンか、内陸お金持ちが好む場所を選ばれた方がいいのでは。
どんなに下層階でも、狭くても、言わなければわかりません。

[917: 匿名さん]

田の字間取りですが、玄関横の部屋って暗いでしょうか。
配置を見ても角部屋以外は暗そうな気がするのですが。

[918: 匿名さん]

>>917
建物配置から見ても暗そうですね。
また、田の字のマンションはどこも同じですが、ルーパーを閉める、もしくは少し開ける位だとさらに暗いです。
ルーパー全開は外廊下ではあまりしないですから。

[919: 検討者さん]

>>917
暗いといえば暗いですが、窓がなくて風も通せないタワマンの行燈部屋に比べたら遥かにマシですね。

[920: 匿名さん]

>>919
内廊下のタワマンに比べれば、そこはましだけど、プライバシーはすごく劣るよね。

プライバシー性の高い部屋も設定してくれればいいだけなんだけどなあ。
また、昔の高級マンションみたいに、外廊下の窓側に吹き抜け作るとかすればいいのに。

[921: 検討者さん]

覗かれるという危惧ならルーバーうまく使えはほぼ解消されますよ。
ただ、音のプライバシーは確かに相方の夜の声が激しく情熱的な家庭は気になるかも。でもそれだと窓云々でなく戸境壁の厚さも気にしないとね。

[922: 申込予定さん [女性]]

8号線延伸の話か報道で出ましたね、地元民としては嬉しい反面、早く具体化してほしいですね。

[923: 匿名さん]

8号線 実現したら更に便利になりますね。
今日、現地周辺を歩いてみました。
東陽町は、バスも縦横に走っているのですね。丸の内方面、豊洲方面、錦糸町亀戸方面、乗り換え無しで行けます。 少し離れますが、イースト21からは、羽田、成田への格安バスも(便数は少ないですが)出ていました。

[924: 購入検討中さん]

>>923
空港へのバスは東陽町の駅前から出てますよ。羽田へは東陽町発、イースト経由ですよ。

[925: 匿名さん]

>>924
そうでしたか。
イースト21まで行かなくていいのなら更に便利ですね。
ありがとうございます。

[926: 匿名さん]

中国バブルの崩壊やギリシャ問題は日本の不動産価格にはあまり影響ないですかね。
もし、これから影響が出てくるとしたらと考えてしまうと、今買うのは悩んでしまいます。

[927: 匿名さん [ 20代]]

売れ行きはどうなんだろう…

[928: 物件比較中さん]

>>927
豊洲のシンボルみたいな売れ方ですかね？オリンピックまでに完売するのでしょうか？

[929: 匿名]

>>896
賛成です。我が家も現地までに連れて行ってくれました。スミフは客に対してとても良いと思います。

[930: 匿名さん]

東向きの角部屋に55平米のタイプがあるようですが、間取りは２LDKでしょうか？いくらぐらいだろう…

[931: 匿名さん]

豊洲、住吉線が現実味を帯びてきたことで化ける可能性ありますね。
更に出入り口がこのマンション寄りに新設されれば、徒歩３分の可能性あり！

でも現実的には区役所寄りの方が強いか〜。

[932: 匿名さん]

化けるかな。
元がこの価格だからな。
ただ、価格は下がらないかもしれないですが。

[933: 匿名さん]

便利になる、というよりも、これまで以上に電車の混雑が激しくなる可能性があるわけですね。

[934: 匿名さん]

>>933
それはない。

[935: 匿名さん]

実際購入検討されている方は世帯年収どれくらいの方が多いのでしょうか。
一般的なサラリーマン共働きでも厳しいですよね。

[936: 匿名さん]

>>935
最低でも1馬力1本前提。そこに子育て期間は除いて基本共働き前提で2馬力1.5本に頭金1本。これなら西向き住居なら余裕でしょ。

[937: 物件比較中さん]

どれだけ売れてるんだろう？

[938: 匿名さん]

売れてるんですかね。

[939: 匿名さん]

価格もそうだけど設備仕様もパッとしないし、
柱も廊下側は混入してるしどうなの。

[940: 匿名さん]

>>939
シティテラス戸田公園を参考にしてみたら？ ココと建物の配置、ランドスケープも似てるから。部屋の間取りもほぼ変わらないし、一度現地に観にいってみたらどうでしょうか？ 周りの環境は別として完成後の建物のイメージの参考になるかも。

[941: 匿名さん]

すみふの物件はどちらも強気の値付けみたいですが、高くてもすみふを購入するメリットはあるのでしょうか。
周辺相場より高くても売れるようなので。
売却する時に有利なのでしょうか？

[942: 匿名さん]

物件の値段としては、なかなか高いような気がしています。
あとは、条件と折り合いがつくか、どうかということではないでしょうか。
個人的には、決して悪い物件ではないと思いますが、相場との兼ね合いも難しいところです。

[943: 匿名さん]

ギリシャ問題や、中国バブルの崩壊をきっかけに、全体的に不動産価格が下がる事もあるのでしょうか？
あまり影響はないのかな？

[944: 匿名さん]

とにかくモデルルームに行ってみましょう。
この物件の魅力がわかるはず。

[945: 匿名さん]

現地行って駅の近さに感動したけどモデルルーム見てがっかり…
オプションや高価な家具で見栄え良くしてるけど、天井低くて圧迫感感じるし、部屋も普通だし、さらに聞いたら長谷工…

[946: 匿名さん]

天井高は二重床二重天井になっているから仕方ないですよ。
長谷工で心配されているかもしれませんが住友不動産が施工の全てを監督していますし全く問題ないです。

[947: 物件比較中さん]

海抜何メートルの場所だろう？

[948: 匿名さん]

>>947
海抜2m弱（1m台）です。

[949: 匿名さん]

低いねえ

[950: 匿名さん]

価格の割には普通でした。

[951: 匿名さん]

普通ならOＫ

[952: 匿名さん]

掲示板も前程盛り上がらないし、売れ行きもいまいちなかんじなのかな。

[953: 匿名さん]

1期1次としては50戸売り出し予定みたいね。

販売概要

販売スケジュール
平成27年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
50戸　
販売価格
5,700万円台～8,600万円台（100万円単位）(予定)　
最多価格帯
6,500万円台（8戸）(予定)　
間取り
3LD・K～4LD・K　
専有面積　
67.20m2～83.59m2　
バルコニー面積
12.40m2～12.70m2　
サービスバルコニー面積
2.04m2　
管理費（月額）
12,830円 ～ 15,640円(予定)　
修繕積立金（月額）
4,110円 ～ 5,120円(予定)　
管理準備金
12,517円 ～ 15,267円(予定)　
修繕積立基金
335,800円 ～ 417,700円(予定)　

[954: 匿名さん]

>>953
この総戸数で50って普通なんでしょうか？
というか管理費もっと安くなるかと思ってました。

[955: 匿名さん]

上々じゃない？
価格が受け入れられてる証拠だよ。

[956: 匿名さん]

修繕積立金（月額）安く抑えすぎだろ。

住友は、最近、こういうセコイのが多い。
最初だけ、無理やり安くしてる。

多分、長期販売で自分らが在庫抱えてるから、その間安く済ませようという考えだね。

[957: 匿名さん]

修繕積立金が平米60円ちょっとってまともじゃないよね。
均等割にしたらいきなり4倍ぐらいにしないと割にあわない。
絶対修繕不足でスラム化するよ・・・

修繕積立基金も平米50万で激安水準だし、
維持することを全く考えてないね。

こんなスラム予備軍を作られる地域もたまったもんじゃないな。

[958: 匿名さん]

誤字訂正

平米50万⇒平米5千円

[959: 匿名さん]

何年か前の森下のシティハウスも修繕安かったような気がします。修繕が安いからって別に前向きにはならないですけどね。ここはマンションの周りだけはすごく良いと思いました、マンションの周りだけは。

[960: 物件比較中さん]

>>953
豊洲より少し安い？
長谷工と大林組を比べると割高？

[961: 物件比較中さん]

>>953
1割の販売ですね
豊洲と比べるとスロースタートですがすみふなんで普通なんですかね？
オリンピックまでに完売するのかな？

[962: 匿名さん]

>>959

周りが良いってすごく大事と思いますが。 駅近で 周り静かで。
修繕金は あまり安いと かえって不安です。
頂いた資料によると 計画的に上がっていく（金額は暫定　）とのこと。
また、期間30年で長期修繕計画を作成するとの記載もあります。
スミアフターサービスには力入れていると感じました。

[963: 匿名さん]

スミフは修繕積立またで自己都合か。
そういう会社は信用できんな。

[964: 匿名さん]

>>963

それでは 別物件に行ってください。
おそらくMRにも行かず まして物件詳細など知らない ただの冷やかしネガさん。

[965: 匿名さん]

>>962
どこのマンションも計画的に(5年毎位)修繕積立金を上げていく。
例外は野村のオハナくらい？あそこは最初から最後まで一定(その分最初は高い）。
そうすることで、最初数年間の支払金額を低く見せることができて、
購買意欲を減退させずにすむ、と思ってるんだろ。
これ重要事項説明会でしか説明されないことがほとんどだけど。
(知っている人は、事前に聞けばちゃんと教えてもらえる。ただ、
MRオープン初期だと数字はじき出せていないこともある）

上げ方を急にするか緩やかにするかはデベの特徴が出る。
が、総じて15年後くらいの価格はどこも似たり寄ったりになる。
共用設備とか、タワーか否か次第で変わったりするけど。

個人的には、最初の負担金額を低く見せるために、修繕積立金を
低くするっていうのはやめた方がいいと思ってる。

[966: 匿名さん]

うちは、MR見学時 支払いのシミュレーションをして頂きましたが、そこには ｢毎月費用概算表｣として当初の 管理費、修繕積立金 更に 6～10年目 11～15年目 16～30年目の 概算額 提示されてます。

スミフに限らず、どこも真剣に購入考え中のお客には 丁寧な説明があると思います。
住んだ後 財閥系スミフの アフターは尚安心感があると思います。

[967: 匿名さん]

>>956、957
修繕積み立て金を最初だけ無理やり安くしている、足りなくなってスラム化しそうと言われる根拠を教えていただけませんか。

わたしは、設備や共用施設を簡素にしているから安いのかと安易に考えてましたが、あなた方の言うことが本当なら、購入をためらってしまいます。

[968: 匿名さん]

>>967
956.957ではありませんが…

https://messe.nikkei.co.jp/ac/i/news/131269.html

タワーマンションなので比較対象にならないかもしれませんが15年目の修繕費で12億だそうです。
そしてここに書いてある通り通常は15年で1戸あたり100万円だそうです。
ここで聞いた話を鵜呑みにするより、ニュースなどを見てご自身で計算された方がいいかと思います。

[969: 匿名さん]

>>968
追記ですが個人的には15年で100万円の積み立て修繕費は、いくら大規模マンションでも安く見積もりすぎじゃないのかなって思いますけどね。

[970: 匿名さん]

この価格帯でタンク付きトイレはいかかがなものかと

[971: 匿名さん]

>967

国交省の修繕積立金ガイドラインっていうのを見てみるといいよ。
ココみたいな一万平米オーバー、15階建てだと、最低限の修繕にはざっくりと220円/平米/月が必要。

ところが、この物件の初期値は60円。一時金を50年で分割した分を足しても68円/平米/月にしかならない。
最低限の管理をするには、二年後に3倍以上に修繕積立金を上げる必要がある。
ところが3倍以上の値上げになるとなかなか総会で決議されないから値上げが遅れてスラム化する恐れが大きい。
（初期設定が安いと余裕がない住人が買うことも増えるから、余計に値上げが通りにくくなる）

ほかのデベの場合（一時金を50年で分割したものを足した場合）
・パークハウス船堀：115円/平米/月
・パークホームズ豊洲ザ・レジデンス：100円/平米/月
・プラウド板橋蓮根：122円/平米/月
・レジデントプレイス西葛西：107円/平米/月

高層の豊洲も安すぎてひどい・・・
住友と三井は初期設定が安すぎてスラム化の危険が大きい。
二倍ぐらいの値上げで何とかなる三菱・野村ぐらいがまともな下限でしょ。

[972: 匿名さん]

>>968
今のまま段階で上がらないでも100万越えるし、上げたうえに駐車場収入も追加されるのに何が不安なの？
意味がわからないよ。

[973: 匿名さん]

>>969
情報ありがとうございます。
「一般的なマンション」で100万というのがざっくりしてますが、
目安にはなりますね。

ここは、幸い！？にも長谷工の詰め込み仕様ですので、
そのぶん、一戸あたりの負担は少なくなるのではと期待してます。

[974: 物件比較中さん]

>>970
仕様がいまいち？

[975: 物件比較中さん]

>>971
途中の値上げを反映して計算してますか？
ちなみに修繕が安すぎてスラム化したマンションを教えてもらえませんか？
デペの方針が影響してたら住友三井はスラム化して三菱野村はスラム化しない可能性が高いからスラム化の実績がないのはおかしいです

[976: 匿名さん]

ここはたぶんすみふ系列の管理会社かな？
それなら、割高な大手デベ系列の修繕費を賄えるようにきちんと計画して値上げするはず。修繕積立金は管理会社の確実に計算できる財布だから、自分達の利益、マージンをタップリ盛り込んだ収益を安定して得られるように確実に積み立てるはずだよ。共用施設がないのは管理費の額に関わるけど、修繕にはあまり関係ないと思う、

すみふは、売り残しの長期販売で在庫の管理費、修繕積立金をずっと負担する羽目になるから、修繕積立金の初め五年ぐらいは他のデベより安めに設定して自分達の負担を減らし、5年ごとの節目の値上げでぐっと上げて全体の帳尻を合わせてくるんじゃない？
検討者からの情報があればハッキリするけど。

また、駐車場料金は機械式駐車場のメンテや入れ換えに消費されると思った方が良いよ。屋外の機械式は雨風に晒されて何かとメンテ費用がかかるし、電気代もかかる。地下式ならポンプもよく壊れるらしいしね。

まあゆとりのない戸数詰め込みなので、その対価として負担は分散されるのは確かだけど、上記も留意しとくといよ。

[977: 匿名さん]

販売価格5780万円～となってますが、一番狭い１LDKの価格ってことですよね…

[978: 匿名さん]

修繕積立金に関しては重要事項説明会の時に「何年後にはいくらになります」と説明され
そこで納得した上で契約に進むというステップになる。
だから、「将来否決されて足りなくなってスラム化する」っていうのはただの煽り。
削除してもらった方がいいくらいのひどい書き込みだね。

というか、MRで今後の修繕金総額の見通しと個人の負担の上がり方を教えてもらえばいい。
それに納得できれば買えばいいし、納得できないならほか探せばいい。
まあ、他の似たような物件と比較しても、30年間で払う総額は大差ないだろう。

他と比較して初期設定が低いのは>>976さんの予想通りだと思う。
売り残して竣工後まで在庫する販売手法のすみふにとって、最初数年間の積立金は低い方がいいからね。

[979: 匿名さん]

>>978
確かに説明はしてもらえますが「想定ではこれくらいですが管理は住人の総会次第ですから上がりも下がりもします」と言われますよ？
あくまで想定です。
あなたのような書き込みこそ削除された方がいいと思います。

[980: 匿名さん]

>>979
否決するのは総会の問題 デベは30年の長期修繕計画立てて提案してるので責任無いですね。

あなたがする事は三井や住友でスラム化した実例提示することでしょう。
言いきったんだから何例もあるんでしょ？
提示できないならただのデマですし、私も削除申請に一票いれます。