シティテラス東陽町［旧称：（仮称）東陽町 環境創造型大規模プロジェクト］ってどうですか？

[物件比較中さん]

シティテラス東陽町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
「瞬間・環境・転換・装置」だそうですが、周辺環境はどうでしょうか？
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東陽二丁目2-238、101（地番）
交通：東京メトロ東西線 「東陽町」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：54.88平米～87.90平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/toyocho4/
施工会社：住友不動産建物サービス株式会社
管理会社：株式会社長谷工コーポレーション

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.2.23　管理担当】

[861: 匿名さん]

現実問題の話ですが・・・はたして7,000万円前後のマンションを一般のサラリーマンが買えるのか。まず頭金は半分以上は用意できなくてはローン破綻する危険性が高いでしょう。自分の仕事が10年後20年後どうなっているのか。初めて購入する場合に以外と見落とすのが、支払いは住宅ローンだけではないということです。管理費、修繕積立金、駐車場代、団体信用保険料、固定資産税など月額換算しても結構な負担が生じます。住戸にもよりますがプラス5万円位かかると覚悟しなくてはいけません。マンション自体の資産価値もまちまちで、はたしてここのマンションの価値が10年後あるのか、購入者はすべてを覚悟しないと痛い目にあうでしょう。実際、ローン破綻した家族を見ているので。

[862: 匿名さん]

>>861
7000万円クラスの物件を買えるのは
・年収1500万円クラスのサラリーマン
・（相続税対策として）頭金に関して相当の援助が受けられる人
・子供が独立し現金に余裕のある中高年層
しかいないだろう。それ以外の人が買うのは無理だし、デベも売らないんじゃね。
今回のデベは「売れさえすればいい○○○」じゃなくて「デベが客を選ぶすみふ」だし。

木場プラウドもここと同等以上になりそうだし、噂されるパチンコ跡地の三井も
ここを超えてくるだろうから、この付近の相場は当面この程度ってことになるだろうね。
野村と住友は東西線沿線（清澄白川含む）に今後も物件控えてるから。
（三井・住友・野村が揃う地域となれば、相場の大幅な下落もないだろう）

[863: 物件比較中さん]

年収1,500万円かあ〜。とても買えない。でもこんなに強気で本当に売れるのかな？「15階立てのマンションは買うな」とよく言われているけど。天井が低い、構造的に問題が多い。デベが一番儲けを出そうとすると15階立てになると聞いたことがあります。

[864: 匿名さん]

>>861
普通のサラリーマンにはキツいでしょうね。

そもそも、すみふは東陽町を好きな地元民やこれ迄の相場での購入を考える普通のサラリーマンなんて、はなから眼中にない。

単純に、すみふの値付けに余裕でついてこれる予算とここを高いと思わない価値観の人だけがターゲット。

そういう人は、割高相場だろうが資産価値が下がるリスクがあろうが気にする必要がない。

それ以外の人が無謀にもここをローンキツキツで買うのは幸せにはなれないでしょう。

[865: 物件比較中さん]

なるほど。ここもバク買いの中国人が投資目的で買いまくって、ゴーストマンションになってしまうのか。

[866: 匿名さん]

>>865
ないと思う、だって投資する価値がないもん。

[867: 匿名さん]

マンション評論家によると、マンションを資産としてみて投資するのが大事だそうな。

妥協して人気のない地域に余裕もって買える安いマンション買うと、リセール考えると負債になる。
無理してでも人気のある地域や希少性の高いマンション買えば、もしもの時には高値で売れるし貸せるし、下手すれば買ったときより高く売れるから優良資産となり安心。
だからマンション購入の戦略としては、背伸びしてでも人気エリアの高額マンションを買うべき、その方が実はリスクが少ない投資だという結論。

一見正しいようで、すごくリスキーな投資だと思うのは気のせいでしょうか。
バブルがおさまって相場が下落傾向になった時に確実に価格維持できる実績のあるエリアは普通のサラリーマンでは買えないエリアのような気がするのですが。

東陽町は無理して買ってもいいエリアなんでしょうかね？
縦に地下鉄通ればエリアの価値は上がるかもしれないけど、今後10年20年での実現性はどうなんでしょう？

[868: 匿名さん]

買う買わないは個人の勝手だからいいと思うが、この値段はないよね。肝心の住居部分は平凡以下の仕様で、エントランスやアプローチなんかに見栄を張っているように見える。間取りを添付している人がいたけど、何の特徴もなく魅力も感じない。モデルルームに行った人が7,000万円台なのに安っぽいと言っている。なぜ15階立てにするのか・・・中層住宅の高さ制限で建てられる限界が15階、その分戸数を増やして利益を出そうとする。当然10〜11階立てに比べると天井は低くなり圧迫感が出るし構造的に無理が出ます。10年後20年後の資産価値がどうなっているか分からないけど、今の半額であれば適正な価値だと思う。

[869: 周辺住民さん]

悪いところじゃないけど資産性云々で無理して買うような町ではない。
2丁目の立地は静かだけど店も少ないし暮らすには少し不便だと思う。
住友長谷工15階建でこの価格なんて賢明な人は恐ろしくてそれこそ買えないよ。

[870: 匿名さん]

そもそも計画・設計ミスだと思う。高級路線でいくなら広目の間取りで戸数を抑え、仕様もそこそこ良い物にすればいいのに。お店が周辺にないのであれば、店舗も誘致するなどすればまだ魅力があったと思うね。住友長谷工じゃ無理かぁ。無理矢理詰め込んだ522戸がこの値段で完売できるか見物だね。20年後の資産価値・・・？

[871: 匿名さん]

東京の今のマンション市況から外れたご意見と、実際にMRに足をはこんでもいないご意見、まるで参考にならないスレですね。

[872: 匿名さん]

住友長谷工さん頑張ってみてください。きちんと判断できる賢い消費者はいますよ。

[873: 周辺住民さん]

人の批判はご立派だけど自分は何か参考になるようなご意見を書込んでいるのかと。

[874: 物件比較中さん]

No.871さん。
No.873さんの言う通りかな。「東京の今のマンション市況から外れたご意見」「まるで参考にならないスレ」とありますが。ただの業者目線では？

[875: 物件比較中さん]

>>871
参考になる情報をくださいな。

[876: 物件比較中さん]

だいたい7,000万円前後もするマンションなのに、なぜ現地近くにちゃんとしたモデルルームがないの？おかしくないか。
秋葉原に何でもかんでも物件ゴチャゴチャなんて。説明もいい加減らしい。

[877: 匿名さん]

yahoo ニュースに、マンションの設備について 以下のような記事がありました。
皆さん、どう思われますか。
こちらの物件、やはり仕様低いですか。
わが家は、記事以外の面も含めて満足度高いのですが。
仕様低いと言われる方は、具体的にどのようであれば満足ですか。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150704-00000008-mai-bus_all

[878: 物件比較中さん]

No.877さん。
突然のご質問、どちらのマンションのお話ですか？

[879: 匿名さん]

>>877
詰め込み過ぎのランドプランと階高が価格に見合わない。
この価格であれば、余裕を持った空地率、階高3.1m〜3.2mは必要だと思う。

出来れば自走式の駐車場も欲しいけどそれは贅沢かな。

専有仕様は見てないからわからん。

[880: 匿名さん]

>>877
ディスポーザとスロップシンクと70㎡確保が仕様を維持してる証拠で買って良いとマンションだと。仕様落とすときはそれが削られやすいと。

ディスポーザは便利だよね。大規模なら維持費負担が安く済むので、たいてい付いてる。大規模の売りの一つなのでコストカットされてもまず削られることはない。なので仕様維持とは言えない。

スロップシンクも地味に便利だよね。これは排水管を別ルートにする必要がありコストがかかるので、コストカットで削られやすい。これは仕様維持と言って良い。ミニシンクってのが気になるけど。手洗い場程度で、子供の泥汚れグッズをバシバシ洗うには小さい気もするが、無いよりは遥かにありがたい。

70㎡確保は、大手のファミリーマンションの3LDKなら大抵そうなってる。またファミリーにとってゆとりがあるわけでもなく、最低限のライン。なので仕様維持とは言えない。

[881: ご近所さん]

確かに7,000万円もするマンションなのに、何で現地近くにちゃんとしたモデルルームがないんだろう？たいてい現地近くにモデルルームってあるよね。住友長谷工さんどうしてないの？

[882: 購入検討中さん]

>>881
コストカット

[883: 匿名さん]

建物については、せめて14階建てにして天井高は2500mm以上を確保、外廊下側も完全アウトポール、田の字はしょうがないからもう少しワイドスパンで間口が7～8m位、扁平梁でハイサッシュ位は欲しいところ。

建物配置も、東棟は要らんでしょ。

[884: 物件比較中さん]

現地モデルルームって大切だよね。もしコストカットだとしたら、お客様目線ゼロのデベだな。信用できないかも。

[885: 匿名さん]

>>876
代表モデルルームはすみふのコストカット戦略だからしょうがない。
でも買い手に還元されるわけではなく、長期に渡り値下げせずに売る人件費にあてるための、すみふが儲かるコストカットだけどね。

[886: 周辺住民さん]

>>871からどんなご高説を伺えるのか楽しみだ。

[887: 物件比較中さん]

なるほどね。それって勝手な「すみふのコストカット戦略」だよね。客にとって何のメリットもないから。
購入する側からすれば、現地モデルルームは周辺環境の確認や、駅からの距離を見る、いい機会になるから絶対必要でしょう。
「長期に渡り値下げせずに売る人件費にあてるための」じゃなくて、即完できるような値付けと高品質のマンションを作ればいいだけだと思うけどね。

[888: 匿名さん]

>>887
即完できる値付けだと利益を最大化できないからねえ。また高くせずに高品質と両立するのは難しい。

今の戦略でも売れてるから、外野が批判しても変わらんだろうね。
すみふのやり方、価格、仕様に納得する人だけが客で、その他はノイズみたいなものだから。

[889: 匿名さん]

879さん
880さん
詳しくありがとうございました。

この春から物件探ししてきました。スロップシンクは、植物好き、ワンコのいるわが家にはありがたいです。
ディスポーザーは、確かに小型物件にはついてなかったです。

[890: 匿名さん]

購入する個人が納得しているなら、それでいいんじゃないかな。資産として大損しても人それぞれですから。わたしは間違ってもスミフのマンションは人に勧めないし買うことはないですが。お金が余っている人が、バンバン買ってくれればいいんじゃない。

[891: 匿名さん]

でましたね。　　sarcasm　発言

[892: 検討中のママ [女性 40代]]

7000万出すなら日本橋に住みたいな。東陽町は確かに都心に近いけど、東西線の混雑にはうんざりしますので。

[893: 物件比較中さん]

お金は大切に使いましょう〜。

[894: 物件比較中さん]

有楽町延伸はいつ決まるのかな〜二路線があると全然違うと思う。東西線は避けたいな〜平野タワーの販売はまだ先ですかね？

[895: 物件比較中さん]

シティハウス木場公園とこちらはどちらが高いですか？
あとこちらとシティハウス木場公園の学区の評判はどうでしょうか

[896: 匿名]

>>887
あなた、スミフのギャラリー行ったことありますか？
ネットの情報だけを鵜呑みにして、批判を盛り上げちゃいけないよ。

わたしは、三カ所のスミフの総合ギャラリーに行ったけど、三カ所ともタクシーで現地に連れて行ってくれたし、うち二回は、最寄り駅から現地まで徒歩で案内もしてくれました。

[897: 匿名さん]

>>896
そんなことしてくれるんですね。
我が家が訪問した時は現地案内なんてしてもらえませんでしたけど。
すみふは客を選ぶって書込みが以前にありましたが、本当に客によって対応が違うんですね。

[898: 匿名]

＞897

予算はともかくとして、
真剣にその物件を買いたいという気持ちを見せれば、そのくらいの対応はしてもらえるかと。
もし、現地が見たかったらこちらからお願いしてみては。高い買い物ですから、それくらいは当たり前です。

ただし、すみふじゃなくても、冷やかしか本気の客かは、プロの営業が見れば分かりますし、
それによって対応は変わると思いますが。

年収なんて、ローンの審査をお願いしなければ、噓もつけますからね。

[899: 購入検討中さん]

木場プラウドの価格がようやく見えてきたので比較してみた。

シティテラス東陽町@318徒歩5分耐震
パークホームズ豊洲@324徒歩5分免震
プラウド木場タワー@336徒歩7分制振
※プラウドのみ最終決定前なので多少ブレる可能性あり

揃ってみると、ここだけが突出して高くないことが見えてきました。最初はアホか！東陽町でありえん、クソ高いわ！と思っていた価格が気付くと、あれ意外と高くなかった？というふうに感じる、ドゥトゥールと同じような錯覚を持ってしまうスミフの価格付けには恐れいった。

[900: 物件比較中さん]

三井はやはり良心的…豊洲の土日の混雑感にさえ慣れるなら絶対ホームズのほうが資産価値が高いと思う

[901: 匿名さん]

>>900
私も三井が断然バランスがいいし良心的で安心できます。
野村と住友はね…

[902: 匿名さん]

高いと思っていましたが、周辺の相場を考えても特に高くもない、ということだったんですか。
住友のマンションだと思えばまだ良心的な値付けだったという風に考えてもいいのかなと感じられます。
静かに暮らしたいなら、ここがいいんじゃないかなーとは思います。
ただ、利便性は若干落ちるのかなぁ。

[903: 匿名さん]

>>892
50～60㎡でよければ住めるんじゃない？

[904: 匿名さん]

>>899
こうやって改めて見ると、PH豊洲が一番無難だと思う。

[905: 匿名さん]

>>904
確かに

[906: 匿名さん]

>>899
ここの坪単価は価格板の値だよね。
一期売り出しの全ての予定価格が掲載されてる訳じゃないから、ぶれる可能性はある。
割安かどうかはわからないよ。

まあでも豊洲のが一番バランスはいいかなあ。

[907: 検討中のママ [女性 40代]]

豊洲がいいです。
駅直結のスーパーもあるし、ららぽーとにもスーパーがあるし、東雲まで行けばスーパーもあるからです。あと、そうだ、駅近でたつみチェーンもあった。

木場と東陽町物件はスーパー遠いですよね。
赤札堂？ギャザリア？歩くと辛いですよ

[908: 周辺住民]

>>907
豊洲土日混み過ぎてつらい。静かに過ごしたい方はやはり木場東陽町清澄白河のほうがオススメ。買い物は西友とオーナーストアもあるよ。不便なことはないと思う

[909: 匿名さん]

>>907
距離感 おかしくないですか。
赤札堂なら 南陽小側からなら 以外とすぐですよ。
東雲のイオンに行けるなら 西友や そのお隣のスーパーイキイキ（でしたか？）どうってことないですよ。

[910: 申込予定さん [男性 40代]]

抽選になるのでしょうか。

[911: 匿名さん]

>>910
どうでしょう？ 駅近だけであの価格ですから。郊外の長谷工施工のものと間取りや造りはほぼ変わらないし。

買う人は近隣に住んでいる一部の裕福な
お年を召した方々でしょう。
ですから、高層階の一部でなければ抽選はないと思いますよ。

でも522戸ですか？ 何年で売り切るんだろう？ 入居しても最初の2年位は入居率悪くいわゆるゴーストタウンマンションになりそうな感じですかねぇ。

[912: ご近所さん]

んー。高いですね。
近くに住んで20年ほどになりますが、
最近の相場としては、200万越えが平均かなあと思っていたら、300越えですか。地元の方々は厳しい気がしますね。
都心の物件は高くなり過ぎて、一部の富裕層か外国人しか手が出ず販売状況は悪くなっているようですね。
この価格は相当重いですね。
時間がかかります。
中広域から集客できる場所でも無いですからね。

[913: 匿名さん]

東京駅に近い穴場で300で買える、と謳って他地域の金持ちを呼び込むのかな。

[914: 周辺住民]

>>912
でもこれでやっと東急田園都市線西の宮崎台とか京王線仙川とか立川と同じくらいになったんじゃないかな？緑が多くて住みやすいエリアですので、大手町勤務の方には意外と人気が高いかもしれませんよ

[915: 匿名さん]

例えこのマンションを買えたとしても、何も知らない人には七千万もしたとは思われないんだろうな。。

[916: 匿名さん]

そうですね～。 それは、ほんとに昨今の不動産価格に疎い人にはそうかもしれませんね。
人からの評価を気にされるなら、湾岸タワマンか、内陸お金持ちが好む場所を選ばれた方がいいのでは。
どんなに下層階でも、狭くても、言わなければわかりません。

[917: 匿名さん]

田の字間取りですが、玄関横の部屋って暗いでしょうか。
配置を見ても角部屋以外は暗そうな気がするのですが。

[918: 匿名さん]

>>917
建物配置から見ても暗そうですね。
また、田の字のマンションはどこも同じですが、ルーパーを閉める、もしくは少し開ける位だとさらに暗いです。
ルーパー全開は外廊下ではあまりしないですから。

[919: 検討者さん]

>>917
暗いといえば暗いですが、窓がなくて風も通せないタワマンの行燈部屋に比べたら遥かにマシですね。

[920: 匿名さん]

>>919
内廊下のタワマンに比べれば、そこはましだけど、プライバシーはすごく劣るよね。

プライバシー性の高い部屋も設定してくれればいいだけなんだけどなあ。
また、昔の高級マンションみたいに、外廊下の窓側に吹き抜け作るとかすればいいのに。

[921: 検討者さん]

覗かれるという危惧ならルーバーうまく使えはほぼ解消されますよ。
ただ、音のプライバシーは確かに相方の夜の声が激しく情熱的な家庭は気になるかも。でもそれだと窓云々でなく戸境壁の厚さも気にしないとね。

[922: 申込予定さん [女性]]

8号線延伸の話か報道で出ましたね、地元民としては嬉しい反面、早く具体化してほしいですね。

[923: 匿名さん]

8号線 実現したら更に便利になりますね。
今日、現地周辺を歩いてみました。
東陽町は、バスも縦横に走っているのですね。丸の内方面、豊洲方面、錦糸町亀戸方面、乗り換え無しで行けます。 少し離れますが、イースト21からは、羽田、成田への格安バスも(便数は少ないですが)出ていました。

[924: 購入検討中さん]

>>923
空港へのバスは東陽町の駅前から出てますよ。羽田へは東陽町発、イースト経由ですよ。

[925: 匿名さん]

>>924
そうでしたか。
イースト21まで行かなくていいのなら更に便利ですね。
ありがとうございます。

[926: 匿名さん]

中国バブルの崩壊やギリシャ問題は日本の不動産価格にはあまり影響ないですかね。
もし、これから影響が出てくるとしたらと考えてしまうと、今買うのは悩んでしまいます。

[927: 匿名さん [ 20代]]

売れ行きはどうなんだろう…

[928: 物件比較中さん]

>>927
豊洲のシンボルみたいな売れ方ですかね？オリンピックまでに完売するのでしょうか？

[929: 匿名]

>>896
賛成です。我が家も現地までに連れて行ってくれました。スミフは客に対してとても良いと思います。

[930: 匿名さん]

東向きの角部屋に55平米のタイプがあるようですが、間取りは２LDKでしょうか？いくらぐらいだろう…

[931: 匿名さん]

豊洲、住吉線が現実味を帯びてきたことで化ける可能性ありますね。
更に出入り口がこのマンション寄りに新設されれば、徒歩３分の可能性あり！

でも現実的には区役所寄りの方が強いか〜。

[932: 匿名さん]

化けるかな。
元がこの価格だからな。
ただ、価格は下がらないかもしれないですが。

[933: 匿名さん]

便利になる、というよりも、これまで以上に電車の混雑が激しくなる可能性があるわけですね。

[934: 匿名さん]

>>933
それはない。

[935: 匿名さん]

実際購入検討されている方は世帯年収どれくらいの方が多いのでしょうか。
一般的なサラリーマン共働きでも厳しいですよね。

[936: 匿名さん]

>>935
最低でも1馬力1本前提。そこに子育て期間は除いて基本共働き前提で2馬力1.5本に頭金1本。これなら西向き住居なら余裕でしょ。

[937: 物件比較中さん]

どれだけ売れてるんだろう？

[938: 匿名さん]

売れてるんですかね。

[939: 匿名さん]

価格もそうだけど設備仕様もパッとしないし、
柱も廊下側は混入してるしどうなの。

[940: 匿名さん]

>>939
シティテラス戸田公園を参考にしてみたら？ ココと建物の配置、ランドスケープも似てるから。部屋の間取りもほぼ変わらないし、一度現地に観にいってみたらどうでしょうか？ 周りの環境は別として完成後の建物のイメージの参考になるかも。

[941: 匿名さん]

すみふの物件はどちらも強気の値付けみたいですが、高くてもすみふを購入するメリットはあるのでしょうか。
周辺相場より高くても売れるようなので。
売却する時に有利なのでしょうか？

[942: 匿名さん]

物件の値段としては、なかなか高いような気がしています。
あとは、条件と折り合いがつくか、どうかということではないでしょうか。
個人的には、決して悪い物件ではないと思いますが、相場との兼ね合いも難しいところです。

[943: 匿名さん]

ギリシャ問題や、中国バブルの崩壊をきっかけに、全体的に不動産価格が下がる事もあるのでしょうか？
あまり影響はないのかな？

[944: 匿名さん]

とにかくモデルルームに行ってみましょう。
この物件の魅力がわかるはず。

[945: 匿名さん]

現地行って駅の近さに感動したけどモデルルーム見てがっかり…
オプションや高価な家具で見栄え良くしてるけど、天井低くて圧迫感感じるし、部屋も普通だし、さらに聞いたら長谷工…

[946: 匿名さん]

天井高は二重床二重天井になっているから仕方ないですよ。
長谷工で心配されているかもしれませんが住友不動産が施工の全てを監督していますし全く問題ないです。

[947: 物件比較中さん]

海抜何メートルの場所だろう？

[948: 匿名さん]

>>947
海抜2m弱（1m台）です。

[949: 匿名さん]

低いねえ

[950: 匿名さん]

価格の割には普通でした。

[951: 匿名さん]

普通ならOＫ

[952: 匿名さん]

掲示板も前程盛り上がらないし、売れ行きもいまいちなかんじなのかな。

[953: 匿名さん]

1期1次としては50戸売り出し予定みたいね。

販売概要

販売スケジュール
平成27年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
50戸　
販売価格
5,700万円台～8,600万円台（100万円単位）(予定)　
最多価格帯
6,500万円台（8戸）(予定)　
間取り
3LD・K～4LD・K　
専有面積　
67.20m2～83.59m2　
バルコニー面積
12.40m2～12.70m2　
サービスバルコニー面積
2.04m2　
管理費（月額）
12,830円 ～ 15,640円(予定)　
修繕積立金（月額）
4,110円 ～ 5,120円(予定)　
管理準備金
12,517円 ～ 15,267円(予定)　
修繕積立基金
335,800円 ～ 417,700円(予定)　

[954: 匿名さん]

>>953
この総戸数で50って普通なんでしょうか？
というか管理費もっと安くなるかと思ってました。

[955: 匿名さん]

上々じゃない？
価格が受け入れられてる証拠だよ。

[956: 匿名さん]

修繕積立金（月額）安く抑えすぎだろ。

住友は、最近、こういうセコイのが多い。
最初だけ、無理やり安くしてる。

多分、長期販売で自分らが在庫抱えてるから、その間安く済ませようという考えだね。

[957: 匿名さん]

修繕積立金が平米60円ちょっとってまともじゃないよね。
均等割にしたらいきなり4倍ぐらいにしないと割にあわない。
絶対修繕不足でスラム化するよ・・・

修繕積立基金も平米50万で激安水準だし、
維持することを全く考えてないね。

こんなスラム予備軍を作られる地域もたまったもんじゃないな。

[958: 匿名さん]

誤字訂正

平米50万⇒平米5千円

[959: 匿名さん]

何年か前の森下のシティハウスも修繕安かったような気がします。修繕が安いからって別に前向きにはならないですけどね。ここはマンションの周りだけはすごく良いと思いました、マンションの周りだけは。

[960: 物件比較中さん]

>>953
豊洲より少し安い？
長谷工と大林組を比べると割高？