シティテラス東陽町［旧称：（仮称）東陽町 環境創造型大規模プロジェクト］ってどうですか？

[物件比較中さん]

シティテラス東陽町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
「瞬間・環境・転換・装置」だそうですが、周辺環境はどうでしょうか？
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東陽二丁目2-238、101（地番）
交通：東京メトロ東西線 「東陽町」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：54.88平米～87.90平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/toyocho4/
施工会社：住友不動産建物サービス株式会社
管理会社：株式会社長谷工コーポレーション

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.2.23　管理担当】

[841: 829]

>839
私はあくまでも買い主の立場から意見を述べた。

あなたの言い分である高い付加価値について、スミフは理解できる。が、長谷工は理解できない。
買い主からすると、長谷工なんて高い付加価値なんてこれっぽっちもない。

ましてや、この物件のターゲットにしてる層なんて正直長谷工なんて喜んで望む人なんて稀だろう。
長谷工を必要としているのはデベだけだろう。しかも、こんな相場だから。

「やった！この物件の施工は長谷工だ！」なんて喜ぶ買い主なんているのか？

[842: 匿名さん]

三井健太さんの最新のブログに長谷工について、色々書いてあります。

[843: 匿名さん]

>>839
誉めすぎ。

高い土地を買うのではなく、長谷工は土地を確実に手に入れるため通常では採算とれない高値で入札してる、つまりわざと落札価格を吊り上げてるから土地代が高くなる。

そして、高い付加価値を付けているのではなく、長谷工のコストカット技術で定型的な田の字ナロースパンを階高いっぱいの敷地ぎちぎちに詰め込んで一戸あたりの建築費用を安くして、土地とセットで何とか事業化できるレベルの価格まで落としてるだけ。
あえていうなら、デベロッパーにとって採算面では付加価値がある。だからマンション建設日本一なわけ。
付加価値の高い良いものを安く作るわけではなく、土地の高さを建物のコストカットで補填してるだけで、高値なのにチープな造りになるので、購入者にとってはあまり付加価値は無い。

すみふは金持ちしか相手にしないけど、まあそういう戦略なのでしょうがないかなという感じ。ただ、在庫抱える人件費分も含めて高値付けるのは、付加価値があるからではない。資金力があり、他の自転車操業のデベと比べ在庫分の借り入れ金利を考えなくて良く、相場が値上がりするまでじっくり待てると言うだけ。値下げしないのが先に買った人への付加価値というならそうかもしれない。
なお、販売ナンバーワンになったのは、すみふ商法で大量に抱えてた在庫が、最近の相場高で割安になったからみんな飛び付いただけで、付加価値が高いからバカ売れしてるわけではない。

というわけで付加価値のある高い物件を買えない人のひがみではなく、価格の割に付加価値がなくチープだから批判されてるだけだよ。

[844: 匿名さん]

設計・材料・工程を大量に規格、製品化しているから、実績という意味では信用は高いよ。
もし欠陥が起きたら、全国何千のマンションも道連れ。
マンション業界で未だにその規模の事故、事件は起きていない。
敢えてポジ評価したら、だけど。

[845: 匿名]

>>843
この物件を購入するとは思えないのですが、なぜこのスレにいらっしゃるのですか。

[846: 匿名さん]

>>845
長谷工物件とすみふ物件を付加価値があるから高いのは当たり前、批判は買えない人のひがみだ、と主張する愉快な投稿があったから、それは違うよね、価格の割にチープだからだよねという話をしただけ。

相場高なんだから、高くて詰め込みで仕様落ちるのは当たり前じゃん、それでも満足という人が買えば良くて嫌なら他買えという意見なら、それはその通りなので同意。

ただし、批判を止めることはできないけどね。的はずれな批判なら無視されるから問題ない。ある程度的を得ている場合は同調する人が出てきて、デベや関係者は嫌かもしれんがね。前向きな話はしたい人だけですればいいんじゃないの。

[847: 周辺住民さん]

知人が住んでる住不のタワマンにお邪魔したことあるけど共用部は傷や汚れが目立ってたしゲストルームの家具はかなり趣味が悪かったよ。高い金出して買ったあとの管理も心配だね。

[848: 匿名さん]

>>840
第一期で全戸数の45％売出す三井豊洲が好調とは言い難い??
むしろさっさと手仕舞いして、次の三井晴海に移ろうって感じがしてるけど。

>>846
数年前と比較して、価格と仕様ののバランスが悪くなってるのは事実だけど、
そこ批判してもたいして意味無いよね。コスト増圧力の結果であり、それでも買う顧客が
いる以上、それは利益をとるデベ・ゼネとして「正しい」価格付けなんだから。

不動産は日用品と違って一物一価で、デベがつけた価格で買う人がデベが用意した
品数分揃えばそれでおしまいってビジネス。
やれ「高い」「仕様が悪い」と文句言おうが、その価格で売り切れちゃったら
デベ・ゼネの勝ちだし、今後はその価格が基準となって次の価格が決まってくる。

まあ、掲示板で「この価格・仕様は素晴らしい」なんて意見が溢れるような物件は
抽選地獄になって結局買えないんだろうけど。

「今買わなきゃいい」っていうのも一つの選択肢としてありだけど、
・金利上昇とその間の家賃に見合うだけの価格下落するのか？
・同様(特に立地の面で）の物件が5年後・10年後に出てくるのか？
ってギャンブルに勝たなきゃいけない。

[849: 846]

>>848
私は価格と仕様のバランスが悪いと批判してるわけじゃないよ。
長谷工とすみふが組んで価格が高く仕様が低い物件を、付加価値が高いと喧伝してる人がいたから、違うでしょと言っただけ。

価格高の仕様下げは現況ではしょうがないので、買いたい人は受け入れるしかないよね。でも批判したい気持ちは分かるけどね。また、批判の意味がないわけでもなく、値ごろ感をよくわかってない人の参考にはなると思うけどね。

[850: 買い換え検討中]

そのときがいつかはわかりません
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20150617-00043644-gendaibiz-b...

[851: 匿名さん]

けっこうな総戸数ですけれども第1期ではどれくらいの数を出しているのですか？
価格も強気だからどうなんでしょ？という風には思っておりますけれども…
入居自体はまだまだずっと先のことなので
急いで売らないでゆっくりとという風なスタイルになっていくのでしょうか
住友不動産の場合は、なんとなく売り急ぐイメージがないですので。

[852: 匿名さん]

今この値段で購入するのはバカバカしい。

[853: 匿名さん]

>>852
買える人が買えばいいだけ。
買わないあなたは買えないだけ。

[854: 周辺住民さん]

買える人でもこんな物件買わない賢明な人は多いだろ。

[855: 匿名]

>>854
その物件が 気に入る気に入らないは個々の感覚、経済状況に寄りますよね。 何をもって 『賢明‥‥』などと、、上から言われるのか。ただ、買えない僻みと受け取られるだけです。

[856: 物件比較中さん]

この物件に魅力を感じないと買えない妬みって言われちゃうんですね…敷地計画がシティテラス吉祥寺ぐらいあればよかったのになー。きつきつだなー。江東区はこんな感じのマンションが多いですよね。ちなみにこちらを検討されてたみなさんの予算はどれくらいなのでしょうか

[857: 匿名さん [男性]]

場所はよいのですが、長谷工で禁断の15階建て・・・。後々問題が起きなければよいのですが。

[858: ご近所さん]

ちなみに、10年前で木場公園すぐ近で、建物の仕様も内装・間取りも良く3LDK/73平米（中層上階）駐車場100％で4,300万円でした。今のここの3LDK予定価格でしたら、85〜95平米クラスが買えたでしょう。どう考えても高すぎです。門仲、木場あたりで中古の良い物件を探すのもありだと思います。ただ良いマンションは中々売りに出ていないかもしれませんが。

[859: 物件比較中さん]

10年前より10年後考えたほうがいい気がするね、オリンピックで江東区がだいぶ変わると期待してます。区役所所在地の東陽町も再開発の可能性が大きいし、有楽町線延伸の可能性もあるから、これから十分上がる可能性があると個人的に思います。中古でもいいのでここらへんで買うのは間違いないと思いますね

[860: ご近所さん]

門仲、木場、東陽町地区は暮らすにはとても良い所だと思います。個人的には反対にあまり人気が高くならない方が良いですね。路線価が上がれば固定資産税が高くなり、相続税が上がるだけですから。10年前位の物件をリノベーションしても75平米位で、ここの価格より2,000万円位は安くなるのでは。この周辺の良い物件は10年経っても資産価値はまったく落ちていません。反対に購入した価格より若干高く取引されているケースもあるようです。

[861: 匿名さん]

現実問題の話ですが・・・はたして7,000万円前後のマンションを一般のサラリーマンが買えるのか。まず頭金は半分以上は用意できなくてはローン破綻する危険性が高いでしょう。自分の仕事が10年後20年後どうなっているのか。初めて購入する場合に以外と見落とすのが、支払いは住宅ローンだけではないということです。管理費、修繕積立金、駐車場代、団体信用保険料、固定資産税など月額換算しても結構な負担が生じます。住戸にもよりますがプラス5万円位かかると覚悟しなくてはいけません。マンション自体の資産価値もまちまちで、はたしてここのマンションの価値が10年後あるのか、購入者はすべてを覚悟しないと痛い目にあうでしょう。実際、ローン破綻した家族を見ているので。

[862: 匿名さん]

>>861
7000万円クラスの物件を買えるのは
・年収1500万円クラスのサラリーマン
・（相続税対策として）頭金に関して相当の援助が受けられる人
・子供が独立し現金に余裕のある中高年層
しかいないだろう。それ以外の人が買うのは無理だし、デベも売らないんじゃね。
今回のデベは「売れさえすればいい○○○」じゃなくて「デベが客を選ぶすみふ」だし。

木場プラウドもここと同等以上になりそうだし、噂されるパチンコ跡地の三井も
ここを超えてくるだろうから、この付近の相場は当面この程度ってことになるだろうね。
野村と住友は東西線沿線（清澄白川含む）に今後も物件控えてるから。
（三井・住友・野村が揃う地域となれば、相場の大幅な下落もないだろう）

[863: 物件比較中さん]

年収1,500万円かあ〜。とても買えない。でもこんなに強気で本当に売れるのかな？「15階立てのマンションは買うな」とよく言われているけど。天井が低い、構造的に問題が多い。デベが一番儲けを出そうとすると15階立てになると聞いたことがあります。

[864: 匿名さん]

>>861
普通のサラリーマンにはキツいでしょうね。

そもそも、すみふは東陽町を好きな地元民やこれ迄の相場での購入を考える普通のサラリーマンなんて、はなから眼中にない。

単純に、すみふの値付けに余裕でついてこれる予算とここを高いと思わない価値観の人だけがターゲット。

そういう人は、割高相場だろうが資産価値が下がるリスクがあろうが気にする必要がない。

それ以外の人が無謀にもここをローンキツキツで買うのは幸せにはなれないでしょう。

[865: 物件比較中さん]

なるほど。ここもバク買いの中国人が投資目的で買いまくって、ゴーストマンションになってしまうのか。

[866: 匿名さん]

>>865
ないと思う、だって投資する価値がないもん。

[867: 匿名さん]

マンション評論家によると、マンションを資産としてみて投資するのが大事だそうな。

妥協して人気のない地域に余裕もって買える安いマンション買うと、リセール考えると負債になる。
無理してでも人気のある地域や希少性の高いマンション買えば、もしもの時には高値で売れるし貸せるし、下手すれば買ったときより高く売れるから優良資産となり安心。
だからマンション購入の戦略としては、背伸びしてでも人気エリアの高額マンションを買うべき、その方が実はリスクが少ない投資だという結論。

一見正しいようで、すごくリスキーな投資だと思うのは気のせいでしょうか。
バブルがおさまって相場が下落傾向になった時に確実に価格維持できる実績のあるエリアは普通のサラリーマンでは買えないエリアのような気がするのですが。

東陽町は無理して買ってもいいエリアなんでしょうかね？
縦に地下鉄通ればエリアの価値は上がるかもしれないけど、今後10年20年での実現性はどうなんでしょう？

[868: 匿名さん]

買う買わないは個人の勝手だからいいと思うが、この値段はないよね。肝心の住居部分は平凡以下の仕様で、エントランスやアプローチなんかに見栄を張っているように見える。間取りを添付している人がいたけど、何の特徴もなく魅力も感じない。モデルルームに行った人が7,000万円台なのに安っぽいと言っている。なぜ15階立てにするのか・・・中層住宅の高さ制限で建てられる限界が15階、その分戸数を増やして利益を出そうとする。当然10〜11階立てに比べると天井は低くなり圧迫感が出るし構造的に無理が出ます。10年後20年後の資産価値がどうなっているか分からないけど、今の半額であれば適正な価値だと思う。

[869: 周辺住民さん]

悪いところじゃないけど資産性云々で無理して買うような町ではない。
2丁目の立地は静かだけど店も少ないし暮らすには少し不便だと思う。
住友長谷工15階建でこの価格なんて賢明な人は恐ろしくてそれこそ買えないよ。

[870: 匿名さん]

そもそも計画・設計ミスだと思う。高級路線でいくなら広目の間取りで戸数を抑え、仕様もそこそこ良い物にすればいいのに。お店が周辺にないのであれば、店舗も誘致するなどすればまだ魅力があったと思うね。住友長谷工じゃ無理かぁ。無理矢理詰め込んだ522戸がこの値段で完売できるか見物だね。20年後の資産価値・・・？

[871: 匿名さん]

東京の今のマンション市況から外れたご意見と、実際にMRに足をはこんでもいないご意見、まるで参考にならないスレですね。

[872: 匿名さん]

住友長谷工さん頑張ってみてください。きちんと判断できる賢い消費者はいますよ。

[873: 周辺住民さん]

人の批判はご立派だけど自分は何か参考になるようなご意見を書込んでいるのかと。

[874: 物件比較中さん]

No.871さん。
No.873さんの言う通りかな。「東京の今のマンション市況から外れたご意見」「まるで参考にならないスレ」とありますが。ただの業者目線では？

[875: 物件比較中さん]

>>871
参考になる情報をくださいな。

[876: 物件比較中さん]

だいたい7,000万円前後もするマンションなのに、なぜ現地近くにちゃんとしたモデルルームがないの？おかしくないか。
秋葉原に何でもかんでも物件ゴチャゴチャなんて。説明もいい加減らしい。

[877: 匿名さん]

yahoo ニュースに、マンションの設備について 以下のような記事がありました。
皆さん、どう思われますか。
こちらの物件、やはり仕様低いですか。
わが家は、記事以外の面も含めて満足度高いのですが。
仕様低いと言われる方は、具体的にどのようであれば満足ですか。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150704-00000008-mai-bus_all

[878: 物件比較中さん]

No.877さん。
突然のご質問、どちらのマンションのお話ですか？

[879: 匿名さん]

>>877
詰め込み過ぎのランドプランと階高が価格に見合わない。
この価格であれば、余裕を持った空地率、階高3.1m〜3.2mは必要だと思う。

出来れば自走式の駐車場も欲しいけどそれは贅沢かな。

専有仕様は見てないからわからん。

[880: 匿名さん]

>>877
ディスポーザとスロップシンクと70㎡確保が仕様を維持してる証拠で買って良いとマンションだと。仕様落とすときはそれが削られやすいと。

ディスポーザは便利だよね。大規模なら維持費負担が安く済むので、たいてい付いてる。大規模の売りの一つなのでコストカットされてもまず削られることはない。なので仕様維持とは言えない。

スロップシンクも地味に便利だよね。これは排水管を別ルートにする必要がありコストがかかるので、コストカットで削られやすい。これは仕様維持と言って良い。ミニシンクってのが気になるけど。手洗い場程度で、子供の泥汚れグッズをバシバシ洗うには小さい気もするが、無いよりは遥かにありがたい。

70㎡確保は、大手のファミリーマンションの3LDKなら大抵そうなってる。またファミリーにとってゆとりがあるわけでもなく、最低限のライン。なので仕様維持とは言えない。

[881: ご近所さん]

確かに7,000万円もするマンションなのに、何で現地近くにちゃんとしたモデルルームがないんだろう？たいてい現地近くにモデルルームってあるよね。住友長谷工さんどうしてないの？

[882: 購入検討中さん]

>>881
コストカット

[883: 匿名さん]

建物については、せめて14階建てにして天井高は2500mm以上を確保、外廊下側も完全アウトポール、田の字はしょうがないからもう少しワイドスパンで間口が7～8m位、扁平梁でハイサッシュ位は欲しいところ。

建物配置も、東棟は要らんでしょ。

[884: 物件比較中さん]

現地モデルルームって大切だよね。もしコストカットだとしたら、お客様目線ゼロのデベだな。信用できないかも。

[885: 匿名さん]

>>876
代表モデルルームはすみふのコストカット戦略だからしょうがない。
でも買い手に還元されるわけではなく、長期に渡り値下げせずに売る人件費にあてるための、すみふが儲かるコストカットだけどね。

[886: 周辺住民さん]

>>871からどんなご高説を伺えるのか楽しみだ。

[887: 物件比較中さん]

なるほどね。それって勝手な「すみふのコストカット戦略」だよね。客にとって何のメリットもないから。
購入する側からすれば、現地モデルルームは周辺環境の確認や、駅からの距離を見る、いい機会になるから絶対必要でしょう。
「長期に渡り値下げせずに売る人件費にあてるための」じゃなくて、即完できるような値付けと高品質のマンションを作ればいいだけだと思うけどね。

[888: 匿名さん]

>>887
即完できる値付けだと利益を最大化できないからねえ。また高くせずに高品質と両立するのは難しい。

今の戦略でも売れてるから、外野が批判しても変わらんだろうね。
すみふのやり方、価格、仕様に納得する人だけが客で、その他はノイズみたいなものだから。

[889: 匿名さん]

879さん
880さん
詳しくありがとうございました。

この春から物件探ししてきました。スロップシンクは、植物好き、ワンコのいるわが家にはありがたいです。
ディスポーザーは、確かに小型物件にはついてなかったです。

[890: 匿名さん]

購入する個人が納得しているなら、それでいいんじゃないかな。資産として大損しても人それぞれですから。わたしは間違ってもスミフのマンションは人に勧めないし買うことはないですが。お金が余っている人が、バンバン買ってくれればいいんじゃない。